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[스크랩] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (7) |부동산노트

2007-12-26 08:41

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626067448 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #74] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (7)
 
무허가주택 매입 시 유의사항
 
무허가주택은 국공유지에 지어 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못한 건축물을 말합니다.
대지권이 없는 것이 단점이지만 엄연히 건축물이어서 일반 사유지 지분과 마찬가지로
분양권을 보장받을 수 있습니다.
무허가주택은 무엇보다 분양자격
(1981년 12월 31일 이전 건축, 단 82년~89년 1월 24일까지는 조합원 정관으로 결정)을 제대로
갖추고 있는지가 핵심입니다.

무허가주택의 가장 큰 장점은 바로 세금이 적다는 것입니다.
취득세, 양도세가 건물분에만 적용되기 때문에 실거래가 신고에 대한 부담이 매우 적다는
것입니다. 또 대부분의 경우 1가구 2주택 기준에 미달하기 때문에 중과세 대상도 피해 갈 수 있고
땅은 장기 저리로 불하받을 수 있어 초기 자금 부담도 줄일 수 있습니다.

하지만 서울시의 시유지 불하가격이 점점 상승하는 추세있어 초기비용은 적지만 총비용은
많아 질 수도 있다는 점을 유의해야 합니다.
특히 일반적으로 알려진 것과 달리 불하가격도 공시지가 수준에서 결정되지 않고 감정평가를
거쳐 결정되는 형태이기 때문에 비용부담이 더 커질 수도 있습니다.
 
 
 
비례율이 높은 곳
 
일반적으로 비례율이라 칭하는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을
포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로
나눈 금액을 말합니다.
조합원 개인이 소유한 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의
최종권리가액이 되기 때문에 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담금이 적어져
조합원 입장에서는 더욱 큰 이익을 창출할 수 있게 됩니다. 
 
< 비례율이 높은 재개발지역의 특징 >
1) 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역
2) 구역면적 대비 조합원수가 적은 지역
3) 세입자가 적은 지역
4) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역  
5) 사업속도가 빠른 지역
6) 쪼갠지분이 적은 지역
7) 임대아파트비율이 적은 지역
8) 중소형비율보다는 중대형평형이 많이 건립되는 지역

 
 
다가구주택의 공유지분 분양자격 여부
 
제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일
다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한
사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로
건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.(개정 2005.11.10)
 
해석하자면,
1) 사실상의 다가구주택에 한하여
2) 건축허가를 90.4.21일 이전에 받고
3) 구분등기를 97.1.15일 이전에 했을 경우
가구별로 각각 분양자격이 나온다는 것입니다.
 
 
 
등기부등본보다 우선시되는 건축물대장
 
건축물관리대장에는 건물의 소재지를 비롯해 건평과 구조, 용도, 형태 등이 기재됩니다.
여기에 건축물의 허가 및 준공일자가 표시되며, 소유자의 주소와 성명 등 소유권에 관한 사항이
나와있습니다.
또 건축물대장에는 건축물의 준공 이후 변경사항이 표시되며, 재산세 등 조세의 부과와
기타 행정사무의 편의를 위해 작성되는 공부입니다.(지방세법 제196조 참조.)
하지만 등기부등본의 면적과 건축물대장의 면적이 다르게 적혀있는 주택이 종종 있습니다.
만약 이럴 경우에는 건축물관리대장의 면적을 기준으로 삼으면 됩니다.
만약 매매계약을 하는 경우에는 등기부등본상의 면적을 건축물관리대장과 일치하게
정정등기를 마친 후 계약하는 것이 좋습니다.
 
 
 
진정한 미래가치의 기준은 무엇인가?
 
총비용 대비 미래가치(일반분양가 혹은 입주후 아파트가격) 계산은 재개발투자의
중심축입니다. 
들어간 총비용이란 재개발주택매입비용, 동호수추첨 후 추가부담금, 금융비용
등의 기타비용 합계액을 말합니다.
여기서 강조하고 싶은 것은 미래가치 계산의 기준으로서 일반분양가가
절대적인 기준이
되는 것은 아니다라는 점입니다.
 
일반분양가로 기준을 삼아야 할 재개발지역은 미래가치의 한계가 분명하고 비교적 인기가
덜한 지역입니다.
이러한 지역은 뉴타운ㆍ재개발아파트가 일반분양이 들어갔을때 경쟁률이 높지 않기 때문에
쉽게 당첨될 수 있어 수익계산의 기준은 곧 일반분양가가 되는 것입니다.
하지만 미래가치가 굉장히 높고 일반분양시 그 파장효과가 크며 인기가 많은 지역의 미래가치
계산의 기준은 일반분양가가 아닌 바로 아파트 입주후 실제 아파트가격이 됩니다.
 
일반분양가가 아닌 입주후 실제 아파트가격이 기준이 되는 대표적인 재개발지역은
현 뉴타운 중 가장 큰 이슈거리가 되고 있는 용산과 뚝섬입니다.
한남뉴타운과 성수뉴타운의 일반분양시점에서의 경쟁률은 얼마나 될까요?
 
각 언론에서 2007년 최고의 투자유망지로서 은평뉴타운을 꼽았습니다.
은평뉴타운 효과가 이러한데 그 몇십배의 파장효과를 가지고 있는 한남뉴타운과 성수뉴타운의
일반분양시기가 되면 판교가 그랬듯 부동산의 이목은 전부 이쪽으로 쏠릴 것입니다. 
아무리 보수적으로 계산해도 현재까지의 일반분양 청약 경쟁률을 경신할 것이라는 예측은
공통분모적인 것이라 할 수 있겠습니다.
몇천대일의 경쟁률 속에서도 당첨될 수 있는 높은 청약점수를 소유한 분이라면 미래가치를
일반분양가를 기준으로 삼으셔도 무방하겠습니다.
 
이러한 최고의 인기지역은 일반분양가가 아닌 입주 후 아파트가격으로 미래가치를 산정해야
공통분모 성격의 객관적 가치가 되는 것입니다.   
 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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[스크랩] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (8) |부동산노트

2007-12-26 08:40

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626031808 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

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[민권식칼럼 #75] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (8)
 
 
재개발사업의 소요기간
 
용적률을 핵심요소로 하는 기본계획이 수립됐다면 포커스는 주민동의율과 시행-시공사선정에
있습니다. 조합원이란 사업의 주체인 만큼 주민동의율과 개발의지 정도에 따라 사업속도면에서
큰 차이가 있을 수 있죠.
다시 말하면, 동의율이 높고 사업추진열의가 강한 지역은 동의율의 조율이 필요하고
불협화음이 있는 지역보다 일반적으로 2~3년 정도 빨리 입주할 수 있습니다.
 
보통 기본계획, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분시점까지는 보통 3년~5년 정도가
소요됩니다.
가장 큰 예상오차가 발생하는 단계는 기본계획단계로서 기본계획수립 여부가 곧 재개발
사업속도의 관건이라도 해도 과언이 아닐 정도입니다.
 
관리처분시점이 지나면 이주비가 지급되고 철거가 들어가 착공한 후 완공되어 입주를 하게
되는데 이 과정은 건립규모에 따라 편차는 있지만 착공하여 보통 2년~3년정도가 소요됩니다.
물론 관리처분 이전 단계에 비해 사업기간 예상오차는 굉장히 적은 편입니다.
 
 
 
 기본계획 시점의 사업기간 예상오차가 가장 큰 이유
 
재개발 사업에서 용적률은 곧 건립세대와 직결되는 요소입니다.
용적률이 높으면 건립세대가 많아져서 조합원에게 더욱 더 큰 이익을 가져다 줍니다.
 
이 용적률의 방향성이 드러나는 시점이 바로 기본계획 시점이기 때문에 가장 잡음이 많고
대립이 많아 가장 큰 사업지연요소가 되는 것입니다.
 
이론적으로 기본계획은 1년이면 수립이 가능한데,
위에서 언급했던 것처럼 용적률을 높여 수익성을 만드는 것이 사업의 성공여부를 가늠하는
큰 비중을 차지하고 있기 때문에 이 과정에서 대부분 사업이 지원됩니다.
  
 

나대지나 도로부지의 분양자격
 
1) 나대지
무주택자는 30제곱미터이상(약 9평), 유주택자는 90제곱미터이상(약 27평)을 소유하고 있으면
분양자격이 주어집니다.
위 요건에 불충족되는 되는 경우 분양자격은 주어지지 않으며 권리가액만큼 현금으로만
보상됩니다. 
 
2) 도로부지
90제곱미터 이상이면 주택소유여부에 관계없이 분양자격이 주어집니다.
 
무주택자의 경우, 30제곱미터 이상의 도로부지만 가지고 있어도 분양대상입니다만
지목, 현황이 모두 도로일 경우 청산대상입니다.
 
도로부지는 초기가용금액의 절약이라는 장점이 있지만
모든 금융권의 대출이 불가능하고 관리처분시점의 권리가액 산정에서 단독필지에 비해
3분에 1밖에 평가되지 않는다는 단점을 가지고 있습니다.
 
 
 
조합원수의 변경
 
사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어
기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이
일반적입니다. 
 
하지만 무허가건물이라는 변수가 있다.
사업시행인가는 서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기
때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있을
수 있습니다.
 
 
 
 조합원 평형배정은 권리가액 순
 
재개발 조합원의 평형배정방식은 대지지분이 많은 순서가 아닌 권리가액
(매입한 대지 건물에 대한 보상가격 * 비례율)순으로 합니다.
다시말해 대지지분면적은 평형배정방식에서 어떠한 영향력도 행사할 수 없다는 말입니다.
재개발 보상가격은 재건축과는 달리 대지의 효율성을 기준으로 하기 때문에
주택의 형태(단독주택, 공동주택 혹은 나대지 등)에 따라 같은 면적의 대지라도 보상가격의
차가 클 수 있다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다. 
 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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[스크랩] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (9) |부동산노트

2007-12-26 08:36

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198625785555 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #76] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (9)
 
 
서울시 재개발사업 업무처리 절차

1. 주택재개발구역지정입안
1) 주택재개발구역지정입안신청
2) 주택재개발구역지정입안신청서서류검토
3) 주택재개발구역지정입안을위한자치구관련부서협의
4) 주택재개발구역지정입안을위한자치구주민의견수렴
5) 주택재개발구역지정입안을위한주민의견심사결과
6) 주택재개발구역지정입안을위한구의회의견청취
7) 주택재개발구역지정입안을위한자치구도시계획위원회자문
8) 주택재개발구역지정입안및구역지정신청
9) 보완반려취하

2. 주택재개발구역지정및고시
1) 주택재개발구역지정신청서관련서류검토
2) 주택재개발구역지정을 위한 관련부서 협의
3) 주택재개발구역지정을 위한 도시계획위원회심의결과
4) 주택재개발구역지정 및 고시
5) 보완반려취하

3. 재개발조합설립인가
1) 조합설립인가신청서서류검토
2) 조합설립인가서교부
3) 보완반려취하

4. 재개발사업시행인가
1) 사업시행인가신청
2) 사업시행인가신청서류검토
3) 사업시행인가를위한공람공고및관련부서협의
4) 사업시행인가를위한주민의견심사결과
5) 주택재개발사업시행인가및고시
6) 보완반려취하

5. 국유재산매수신청
1) 국/공유지매수신청
2) 국/공유지 매수신청 서류검토 및 관련부서 협의
3) 국/공유지매매계약체결

6. 건축물착공신고
1) 주택재개발착공신고

7. 주택재개발관리처분인가
1) 관리처분계획인가신청
2) 관리처분계획인가신청서류검토
3) 관리처분계획인가를 위한 주민공람
4) 관리처분계획인가를 위한주민의견심사결과
5) 관리처분계획인가
6) 보완반려취하

8. 사용승인신청
1) 주택재개발 임시사용승인 신청
2) 주택재개발 임시사용승인 신청 관련부서 협의
3) 임시사용 승인서 교부

9. 사용검사
1) 사용검사 승인신청
2) 사용검사 승인신청 관련부서 협의
3) 사용검사 승인서 교부
4) 주택재개발사업완료 및 공고
 
* 서울시 홈페이지 자료 참조. 
 
 
 
재개발사업에 적용되는 법령의 종류

 

1. 도시및주거환경정비법 (도정법)

일반적으로 널리 사용되는 법령으로서 서울시, 경기도에서 야심차게 진행하고 있는 뉴타운사업

이나 주민자체적으로 진행하는 민영재개발사업은 보통 이 도시및주거환경정비법이 적용됩니다.

 

2. 주택법

주택법에 의한 재개발사업은 일반적으로 건축물이 없는 나대지에 건설된다는 점에서 주택 등

노후 건축물을 철거하고 진행되는 도정법에 의한 재개발사업과 구별됩니다.

 

3. 도시개발법

도시개발법에 의한 재개발사업은 원칙적으로 나대지 50%이상인 지역에 적용되는 법령입니다.

또한 주민이 사업을 방향성을 선택할 수 있는 지구단위계획구역에 의한 사업에도 적용되며

2:4:4, 4:4:2와 같은 의무평형배정규제가 없다는 점 등 많은 메리트를 가지고 있는 법령이기도

합니다.

 

 

 

도정법에 의한 사업의 종류
 
1. 주거환경개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 기반시설이 극히 열악하고 노후건축물이
과도하게 밀집한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행되는 사업
 
2. 주택재개발사업
기반시설이 열악하고 노후건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행되는 사업
 
3. 도시환경정비사업
상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이
필요한 지역의 주거환경 개선을 위하여 시행되는 사업
 
4. 정비구역
정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 정비계획에 의하여 지정고시된 구역 
 
 
 
자력재개발방식과 합동재개발방식 
 
1. 자력재개발방식
'주택개량촉진에 관한 임시조치법' 에 의해 지난 1973년부터 시행된 자력재개발방식은
말그대로 주민들 자력으로 주택개량을 한다는 의미를 담고 있습니다.
지방자체단체는 시행자가 되어 공공시설 설치 및 행정지원 등을 담당하고 주택은 주민이 건립하는
형태로 진행됩니다.
자력재개발에 의한 사업은 대부분 단독주택 또는 연립주택 등 저층/저밀도의 개발이 주가 됩니다.
 
2. 합동재개발방식
토지소유자가 조합을 구성하여 사업시행자가 되어 자율적으로 주택재개발을 시행하는 방식으로서
지난 1983년 부터 시행되어 왔습니다.
사업시행에 필요한 자금과 시공은 순수한 도급자의 지위로 또는 도시재개발법에 의한 공동사업
시행자 자격으로 주택건설사업자가 제공하며,
조합원인 권리자에 대하여 구획정리기법의 권리변환방법을 활용하게 됩니다.
합동재개발방식은 건설회사의 자본이 사업초기단계부터 투입되면서 주민들의 거주정착에 대한
비중이 작아지고 고밀도 개발에만 치우쳐 질 수 있다는 문제점이 제기되고 있습니다.
 
 
 
시공사 선정방법과 계약방법 
 
1. 시공사 선정방법
 
1) 공개경쟁입찰
신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법으로 균등한 기회를 제공하고
담합 가능성이 적다는 메리트가 있지만 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있습니다.

2) 지명경쟁입찰
시공능력을 고려하여 가장 적격이라고 인정되는 3∼5 개사를 선정하여 입찰에 참여시키는
형태입니다. 지명경쟁입찰 방식은 부적격 시공사가 낙찰될 가능성이 낮습니다만
입찰 참가자간에 담합이 발생할 우려가 있습니다.
 
 
2. 시공사와의 계약방법

1) 도급제
사업에 필요한 공사비를 계약시점 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식입니다.
사업 진행중에 물가상승 등으로 공사비가 추가될때마다 조합원 부담이 늘어날 수 있습니다.
도급제는 일반적인 계약체결방식으로서 공사진행 속도가 비교적 빠릅니다.

2) 지분제
조합원의 소유토지 혹은 건축물 면적에 따라 일정한 면적의 아파트를 조합원에게 제공하고
나머지 주택상가, 복리시설 등을 매각하여 공사비로 충당하는 방식을 말합니다.
계약시 확정된 지분 이외의 이익금은 100% 시공사로 귀속된다는 메리트가 있지만
공사기간의 장기화될 경우 시공사 부담이 늘어날 우려가 있기 때문에 지분제 방식은 매우 드물게
사용됩니다.

 
 
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