전체보기(40)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 전환다세대를 매입하라! |부동산노트

2007-12-26 08:46

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626403549 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #57] 쪼갠 집을 사라
 
* 쪼갠 지분이란?
전환다세대, 분리다세대, 분할다세대를 일컫는 말.
준공 당시엔 다가구 였으나(분양권 한 개), 다세대로 변경한(각 호수별로 명의를 부여한)
공동주택을 칭하며 분양권을 여러 개 받음으로서 더 큰 이익을 취하기 위해 행하여 짐.
 
* 쪼갠 지분 TIP - 아파트는 쪼갠 지분이 있을 수 없고 등기부등본을 열람할때 토지와 건물을
따로 열람하여야 하는 단독주택의 형태도 쪼갠 지분이 있을 수 없음.
 
 
미운 오리에서 황금알을 낳는 거위로 다시 태어난 쪼갠지분
 
얼마전까지 쪼갠지분은 재개발에선 기피대상이었습니다.
쪼개진 지분은 20평형대와 임대아파트로 배정시키는 정관이 2003년도에 세워짐에 따라
투자성을 상실하여 '재개발 지분을 접근할땐 쪼갠지분 여부를 꼭 확인하여야 한다'는 사항이
법칙이 되어버릴 정도였습니다.
물론 쪼갠 지분의 가격도 곤두박칠 치는 지경에 이르렀죠.
 
그러나,
 
최근 반전 영화가 새로운 트렌드로 자리매김 하였듯
쪼갠 지분도 최근 법령 개정을 기점으로 대반전의 양상으로 접어들었습니다.
 
< 쪼갠 지분 관련 법령 개정 핵심 사항 두 가지>
1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고
잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다.
 
2) 같은 구역내에 두 개의 전환다세대가 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면
원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다.
개정전에는 불가능했죠.)
 
이 두가지는 재개발에서는 엄청난 파장효과를 가지고 있습니다.
그동안 쪼갠지분이 많았던 지역은 20평형대와 임대아파트를 많이 건립시켜야 했기 때문에
사업성이 현저히 떨어졌습니다.
이보다 더 큰 문제는 이로인해 사업속도에도 큰 지장을 초래하였다는 사실입니다.
하지만 이번 법개정으로 인해 이들 지역은 가장 큰 수혜를 입게 되었습니다.
 
 
쪼갠지분을 사라! 
 
현재 대부분의 재개발 지역에서 쪼갠지분은 원빌라에 비해 50%~70%의 시세밖에는 안됩니다.
30평형대를 배정받지 못하는 지분이었기 때문에 당연히 원빌라에 비해 저렴한 시세가 형성될
수 밖에 없었습니다.
 
하지만, 이제는..
 
건립세대가 조합원수 보다 많은 지역, 특히 건립세대가 조합원수 보다 현저히 많은
지역에서는 쪼갠 지분도 30평형대가 확정적이라고 말씀드릴 수 있습니다.
이로 인해 쪼갠 지분의 가파른 가격상승이 예상됩니다.
또한 쪼갠지분 관련 사업지연요소들이 해소됨으로서 전체적인 재개발 시장이 탄력을 받을 것으로
예상됩니다.
 
여기서 한가지 짚고 넘어가자면,
그렇다면 쪼갠지분 관련 법 개정으로 '원빌라 소유자들에게는 손해가 나지 않냐'는 점입니다.
결론부터 말씀드리면 원빌라 조합원의 핸디캡은 전혀 없습니다. 
원빌라 조합원이 먼저 배정이 다 된 이후에,
잔여분량을 가지고 쪼갠지분 조합원을 배정시킨다는 논리이기 때문입니다.
쪼갠지분에 대한 시업지연요소가 사라짐으로서 원빌라 조합원은 플러스 요인만 취하게 됩니다.
 
얼마전까지만 해도 '쪼갠지분이 많은 지역을 피하라'라는 재개발 성공투자 공식이 있었습니다.
하지만 지금은 '쪼갠지분이 많은 지역을 접근하라'라는 공식으로 바뀌었다는 점을 꼭
명심하시기 바랍니다.
 
한남뉴타운이나 금호/옥수 재개발 지역 등 쪼갠지분이 많은 지역의 쪼갠 지분가격이 벌써부터
움직이기 시작하였습니다.
아직 늦지 않았습니다.
쪼갠지분이 많은 지역의 쪼갠 지분을 주목하십시오.
지금 시점이라면 쪼갠지분 법개정에 따른 시세상승은 반영되지 않은 시점입니다.
단,
1) 건립세대와 조합원수
2) 개발방식에 따른 의무평형비율
3) 원빌라의 시세 대비 쪼갠지분의 시세 비율 (50%~70%면 투자메리트가 뛰어납니다.)
4) 2004년 이전에 쪼개진 지분인지의 여부 (2004년 이후라면 분양자격이 주어지지 않습니다.)
등을 꼭 체크하시기 바랍니다.
 
제가 말씀드린 사항만을 꼼꼼하게 체크하여도..
현 시점에서는,
쪼갠지분을 통한 높은 투자수익률이 함께할 것이라 자부합니다.
여러분의 성공투자를 기원합니다.
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 아직도 평당매매가를 물어보십니까? |부동산노트

2007-12-26 08:45

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626319762 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #59] 아직도 평당매매가를 물어보십니까?
 
'그 빌라 평당매매가가 얼마예요?'
 
재개발 지분을 매입하려 할때 누구나 이 질문을 가장 먼저 하게 됩니다.
하지만 이 질문은 '잘못된 재개발 접근방식'의 표본입니다.
 
그 이유를 지금부터 차근차근 설명해 드리겠습니다.
 
 
 
'평당매매가'는 재개발에선 아무런 의미가 없다.
 
아래는 한 재개발 지역의 시세와 권리가액(감정평가액)입니다.
 
# A
- 20년된 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 * 2500 = 5억원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 * 1650 = 3억3천만원)
 
# B
- 20년된 대지지분 7평, 건평 15평의 빌라
- 시세 : 평당 4000만원 (7 * 4000 =2억8천만원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 * 2900만원 = 2억3백만원)
 
 
이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.
 
34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.
 
# A 물건
조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원
< 투자수익률 > 
乃  총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
乃  입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원
= 2900만원
乃  아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원 
 
# B 물건
조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원
< 투자수익률 > 
乃  총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
乃  입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원
= 12200만원
乃  아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원
 
이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 빌라가 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.
 
이것이 바로 평당매매가를 가장 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.
제가 누누히 강조하는 사항입니다만 '평당매매가'는 재개발에선 아무런 의미가 없습니다.
 
 
 
재개발은 토지의 효율성!
 
김 모씨의 투자수익률이 상대적으로 낮았던 이유는 재개발투자의 포인트인 '권리가액'을
무시한채, '평당매매가'가 싼 물건에 포인트를 맞추었기 때문입니다.   
 
재건축은 '대지지분면적'이 절대적인 기준이 되지만 재개발의 권리가액 산출기준은
대지지분면적이 아닌 '토지의 효율성'입니다.
즉,
한 평의 대지 위에 단층주택이 올라가 있는 것과 5층이상의 공동주택이 올라가 있는 것,
또는 아무런 건물이 올라가 있지 않는 것에 따라 큰 차이가 발생한다는 것입니다.
 
위 20평 단독주택과 7평 빌라의 권리가액을 봅시다.
20평 단독주택의 평당 권리가액은 1650만원이었던 것에 반해,
7평 빌라의 평당 권리가액은 2900만원이었습니다.
쉽게 말해서 단층주택은 대지 1평당 1650만원의 평가를 받았는데 반해,
4층짜리 빌라는 대지 1평당 2900만원을 평가받았다는 것입니다.
이 자료는 재개발에선 '대지지분면적'과 '평당매매가'는 아무런 의미가 없고,
'권리가액'을 포인트로 잡아야한다는 이론을 잘 뒷받침해줍니다.
 
* 민권식 TIP
재개발에서는 분양권을 받을 수 있는 최소한의 금액으로 출발하는 것이
더 높은 투자수익률을 나타냅니다.
특히 공동주택의 경우 거례사례비교법과 표준지 감정평가방식이 차용되기 때문에
'대지지분 면적'과 '평당 매매가'는 더더욱 의미가 없습니다.
 
 
 
'그 빌라 평당 권리가액이 얼마예요?'
 
앞으로는 '그 빌라 평당매매가가 얼마예요?'라는 질문보다는
'그 빌라 평당 권리가액이 얼마예요?'라는 질문을 하십시오.
그것이 곧 더욱 높은 투자수익률이 함께하는 참된 재개발 투자의 시작인 것입니다.
 
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 참된 재개발 권리가액 계산법 |부동산노트

2007-12-26 08:44

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626298371 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #60] 참된 재개발 권리가액 계산법
 
지난 주 '평당매매가와 권리가액의 관계'를 주제로 한 저의 글이 많은 부분에서 공감을 했고
참으로 유익했다는 평을 많이 해주셔서 이번 시간에는 '재개발 권리가액 특집 제2편'을
특별히 준비해봤습니다.
이름하여 '참된 재개발 권리가액 계산법'.
제목은 거창하고 어려워 보이지만 한번만 자세히 들여다보면 쉽고 재미있는 내용이라 사료됩니다.
 
 
예측권리가액과 실제권리가액 
 
다음은 일반적으로 알려진 개별공시지가를 단독주택, 공동주택에 적용했을때의 권리가액
예측액입니다. 
 
# A
대지 20평, 건평 15평 단독주택
대지 20평 * 개별공시지가 1100만원 * 130% = 28600만원
건평 15평 * 건물평가액 120만원 = 1800만원
예측 권리가액 = 30400만원 
 
# B
대지 7평, 건평 15평 공동주택(빌라)
대지 7평 * 개별공시지가 1150만원 * 150% = 12075만원
건평 15평 * 건물평가액 150만원 = 2275만원
예측 권리가액 = 14350만원
 
 
 
다음은 실제 권리가액입니다.
 
# A 권리가액 = 대지기준 평당 1650만원 = 33000만원
 
# B 권리가액 = 대지기준 평당 2900만원 = 20300만원
 
 
A물건은 예측권리가액과 실제권리가액이 엇비슷한데 반해
B물건의 경우엔 예측권리가액과 실제권리가액의 차이가 큽니다.
이 결과는 매우 중요한 사항 한가지를 내포하고 있습니다.
단독주택은 일반적으로 쓰이는 감정평가방법인 토지, 건물 따로 평가하는 방식의
예측권리가액 오차 범위가 작은 반면,
빌라, 다세대, 아파트와 같은 공동주택까지 토지와 건물을 따로 평가할 경우
예측권리가액의 오차가 커진다는 사실입니다. 
 
여기서 한가지 아쉬운 것은 공동주택까지 단독주택처럼 토지, 건물 따로 나누어 평가액을
예측하는 방식이 많이 쓰여지고 있다는 것입니다.
이러한 경우, 위에서 보다시피 예측권리가액의 오차가 커질 수 밖에 없습니다.
재개발과 재건축은 평가방식의 기준이 틀리다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.
재건축은 대지지분, 재개발은 토지의 효율성이 평가방식의 기준점이라는 사실을 말입니다. 
 
 
 
그렇다면 공동주택의 예측권리가액 계산법은? 
 
B물건의 공동주택가격은 13000만원이었습니다.
그렇다면 공동주택공시가격을 바탕으로 권리가액을 예측해봅시다.
 
# 공동주택공시가격 13000만원 * 150%(감정평가지수) = 19500만원
 
실제권리가액과 비슷한 금액으로 예측권리가액이 계산되었습니다.
물론 단독주택 평가방식인 토지, 건물을 따로 평가하는 방식과 비교할때
예측요차가 큰 폭으로 줄어들었습니다.
 
대부분의 지역에서 공동주택을 토지, 건물을 따로 평가했을 경우 예측오차가 컸으며
공동주택공시가격을 바탕으로 한 예측오차는 상대적으로 작았습니다.
 
* 민권식 TIP - 공동주택의 권리가액 소스
1) 공동주택 공시가격
2) 거래사례비교법
3) 표준지 감정평가 방식
 
재개발에서 공동주택 공시가격의 중요성은 다음 글에도 잘 나타나 있습니다.
 
=====================================================================
 
- 재개발 감정평가에 대한 연구자료
 
공동주택공시가격이 감정평가업무에 어떻게든지 적용할 수밖에 없는 현실을 말씀드리고자 한다.

공동주택공시가격이 고시되기 시작하면서 가장 먼저 귀중한 정보를 활용한 곳이 감정평가 분야이다. 그동만 공공성 감정가격산정을 위해 많이 힘들어 햬는데 이렇게 좋은 정보를 감정평가 실무에 적용하는것이 오히려 타당하다고 보고 있는 것이다.

 

감정평가 업무는 공공의 개념과 철학 등이 가미된 분야라 할 수 있다. 왜냐하면 타인의 재산을 감정하기 위해서는 중립성을 갖고 임해야 하며 흔들림이 없는 공정성이 요구되기 때문이다.

 

정부가 전국의 공동주택공시가격을 공개하기 전까지(2006년 상반기) 재개발지역에서는 주택가격의 상승추세가 비교적 완만하였던 관계로 인하여 대체적으로 큰 혼란없이 주택형태별로 일정한 평가기법을 적용하였다. 그러나 아시다시피 2006년 하반기 이후 수도권 아파트를 중심으로한 공동주택의 부동산 가격 폭등으로 정부에서는 부동산 가격상승 억제방안의 일환으로 종합부동산세 제도의 도입에 따른 효과 극대화를 위하여 가격상승분 가량 공동주택가격도 크게 상승함에 따라 종전의 평가기법을 그대로 적용하기가 불가능하다는 판단 아래 개발지역별 지수를 추가로 재산정 및 반영해야 올바른 감정평가라 할수 있를 것이다.

 

그 이유는  가격상승분이 반영된 공동주택가격 상승율 만큼 표준지공시지가의 상승율이 상승하지 못하고 있다는 것이다.

이러한 현상이 일어나는 이유는  공동주택가격을 크게 상승시킨 목적은 세금과 직접적인 관계가 있으나

표준지공시지가는  재개발지역에서 토지보상(평가)의 잣대로 활용되고 있기 때문입니다.

다시말하면 토지가격의 상승분과 비례하여 토지보상(평가)비용은 어느정도 같아야 하기 때문이다. 

따라서 최근 재개발지역내에서 불거져 나오는 목소리를 보면 점차 커지고  있다.

 “공동주택공시가격에 해당하는 재산세를 내고있으니 그 금액에다가 20%를 더한 가격만큼 보상(평가)하라. 시세만큼 보상(평가)를 받는것은 당연한 권리이다” 라는 것이다.

최소 그것만큼은 반영해 달라는 목소리라고 봐야 할 것이다.

 

정부에서는 재산세를 낼 때는 고시된 공동주택가격에 의거 내라. 즉 시세의 80%이니 이 가격을 기준으로 재산세를 납부토록 하라는 것이다.

그리고 감정평가시에는 표준지 공시지가를 기준으로, 그리고 개발이익이 배제된 시세대로 토지 보상(평가)를 하라고 하고 있다.

그러면 여기서 공동주택공시가격이 개발이익이 반영된 시세라 할 수 있느냐 하는 것인데 앞에서 기술한 내용을 살펴보면 물론 지역별로 차이가 많이 나는 것을 볼수는 있지만 그 지역이 개발이익이 반영된 시세를 형성하고 있다고 단언하기는 어려울 것이라 판단된다.

예를 들면 분당을 비롯하여 수도권 대부분 지역의 땅값이 비수도권 지역에 비하여 급등했음을 보여주고 있기 때문이다.

 

그렇다고 표준지공시지가 만으로 토지보상(평가)금액을 산정하기에는 토지등소유자에게는

공동주택공시가격과 표준지공시지가로 산정시의 차이만큼 불이익이 돌아간다고 보면 될것이다.

다시 말하면 표준지 공시지가가 시세 즉 공동주택공시지가의 시세를 반영하지 못하고 있기 때문이라 볼 수 있다. 다시 말하자면 토지등소유자와 보상(평가)금액 차이에 대한 협상의 여지를 남겨두고 있다고 봐야 할 것이다.

물론 몇 년 후 표준지공시지가 상승으로 공동주택공시지가 시세와 일치된다면 이같은 차이로 인한 불이익은 해소 될 것으로 판단 된다.

 

=====================================================================

 

 

권리가액은 재개발 투자의 핵심이다!

 

재개발 권리가액 분석은 투자수익률의 핵심요소입니다.

'평당매매가의 모순'과 '단독주택과 공동주택의 주택 유형별 권리가액 계산법'만 제대로

인지하고 있더라도 재개발 투자의 절반은 성공한 거라 할 수 있습니다. 

 

부동산투자의 대표격인 아파트-분양권-재건축시장은 점점 내리막길로 접어들고 있는 반면

정권교체와 정책의 변화로 인해 상대적으로 투자메리트가 높아진 소액투자의 대명사,

재개발 투자를 통한 달콤한 결실이 함께하시길 기원합니다.

 

 

 

저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 12345678910다음 맨끝으로