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[스크랩] ★ 대박 도시 개발 지도 ★ |부동산노트

2008-01-24 18:36

http://blog.drapt.com/esbyun/2413571201167384717 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

대박 도시 개발 지도

 

 
 
서울외곽순환고속도로

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

권선지구개발예정  

 

 

  광교신도시

 

  광교신도시 

 

  부천-고양광역전철 

   

   

 

 

 

향남지구 

  

 

 

  수원재개발지역

 

  태안지역 

 

  수원광교신도시내 컨벤션센타 

 

공세지구현황 

 

 

광명소화자구광역교통개선

 

수도권공공택지추가

 

 

수원경전철예정노선

 

 

 

영덕-오산 광역도로

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

분당급신도시예상지역 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

국제공항 자유무역지역 위치도 

 

 

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[스크랩] 재개발 지분 상승이론 |부동산노트

2007-12-26 08:52

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626772768 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

‥민권식의 '뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다' 시리즈‥
⑦ 재개발 지분 상승이론 : 집값... 이럴때, 이렇게 상승한다
 
 
Chapter I. ' 재개발은 인ㆍ허가절차에 의해 상승한다 '
 
재개발은 인허가 절차가 진행됨에 따라 상승하는 특성을 가지고 있습니다.
각 인허가절차에 따른 구체적인 상승효과를 나열해 보면 다음과 같습니다.
 
1) 정비구역 지정
'정비구역 지정'이란 말은 쉬운 말로 '재개발을 할 지역을 지정한다'라는 뜻입니다.
'뉴타운으로 지정', '촉진지구로 지정', '지구단위계획으로 지정' 등등.. 
위에 열거한 사항은 모두 정비구역으로 지정되었다는 얘기입니다.
정비구역으로 지정되면 가장 큰 리스크가 사라지게 되는 효과로 인해
시세의 상승폭도 가장 크다고 할 수 있습니다.
일반적으로 주택공시가격이나 개별공시지가 자체가 정비구역 지정 후에
두배이상 상승한다는 통계는 정비구역 지정의 주택시세 파급효과가 얼마나 큰것인지를
바로 알 수 있는 근거입니다.
 
2) 기본계획 확정
정비구역으로 지정되면 재개발 기본계획을 세워야 합니다.
기본계획 확정 단계가 중요한 이유는 재개발의 수익성과 직결되는 사항인 용적률이 결정되는
시기라는 것입니다.
용적률이 제시되면 조합원수와 건립세대 계산에 따른 해당 재개발지역의 객관적인 수익률계산이
가능해지므로 그만큼의 리스크가 줄어드는 만큼, 재개발 주택은 상승합니다.
 
3) 구역(sector) 지정
1)번의 정비구역 지정이라는 것은 재개발로 지정되었다는 의미이고
3)번의 구역 지정이라는 것은 재개발로 지정된 지역 안의 세부구역이 지정되었다는 의미입니다.
* 한남뉴타운 지정, 성수뉴타운 지정 = 정비구역 지정
* 한남1구역, 성수1구역 지정 = 구역 지정
 
구역지정이 이루어지면 재개발의 리스크가 완전히 없어지는 효과가 발생합니다.
리스크가 사라짐으로서 실수요자의 접근비율이 투자자의 접근비율을 앞지르게 되는 기점이
되어 그만큼의 시세가 상승합니다.
구역지정은 리스크소멸과 일맥상통하는 개념으로서 재개발의 본격적인 가시화가 시작되는
시기로서 특히, 선호도가 높고 미래가치가 높은 재개발 지역의 지분시세가 큰폭으로 상승합니다.
 
4) 조합설립인가
조합설립인가 시점은 주관적인 리스크소멸 효과가 발생합니다.
재개발사업이 지연되는 사유로는 크게 객관적인 사유와 주관적인 사유로 나눌 수 있습니다.
객관적인 사유는 용적률 대립이 대표적이며 주관적인 사유는 여기서 언급하는 조합설립인가와
밀접한 관계가 있습니다.
추진위원회의 난립, 주민간의 의견대립 등의 주관적인 사유로 재개발사업이 지연될 수 있는
시점인 것입니다.
즉, 조합설립인가까지 인허가절차가 이루어지면 객관적인 리스크 뿐만아니라 주관적인 리스크
까지 소멸효과가 발생함으로서 재개발주택은 시세가 상승한다는 논리가 성립됩니다.
 
5) 사업시행인가  
사업시행인가 시점에서는 조합원의 보상금액 산정의 기준이 되는 시점이고
조합원이 시행, 시공사를 선정하는 시세상승 이벤트가 있습니다.
또한 조합원 fix시기이기 때문에 실수요자들의 움직임이 가장 활발한 시기로서 거래량도
가장 많은 시점이기도 합니다.
사업시행인가시점에서 재개발 지분 시세는 최정점에 달합니다.
 
6) 관리처분인가
조합원의 동호수추첨과 일반분양이 이루어지는 관리처분인가시점은 일반 '주택'의
개념에서 '재개발 입주권'으로 성격이 바뀌는 본격적인 수익이 창출되는 시점입니다.
조합원 분량의 분양권전매가 자유롭다는 메리트가 바로 관리처분인가 시점 매매의 포인트입니다.
입주권 매매는 구역지정 시점과 함께 가장 큰 투자수익이 함께 하는 재개발 투자의 핵심입니다. 
 
7) 입주
철거 후 준공 및 입주후에는 실제 '아파트매매'라는 손쉬운 접근방식을 자랑합니다.
가장 긴 투자기간 만큼이나 투자수익 또한 가장 높은 시점이기도 합니다.
 
내집마련ㆍ성공투자의 벗,   바로가기
 
Chapter II. ' 공시가격의 상승은 곧 재개발 지분의 상승을 의미한다 '
 
주택공시가격의 상승은 재개발주택 지분시세를 밀어올리는 효과를 가져옵니다.
재개발지역의 시세상승그래프를 분석해보면,
공시가격(주택공시가격, 개별공시지가)의 상승폭과 재개발지분의 상승폭은 같은 분포도를
나타냅니다.
 
한남뉴타운의 예를 들자면,
2002년 2차 뉴타운으로 지정되기 전 한남뉴타운의 개별공시지가는 평균 250만원대였으나
2003년과 2004년의 그것은 평균 1천만원대를 돌파합니다. 
지분시세 또한 공시가격에 준하는 상승폭을 보였습니다.
위 한남뉴타운의 예는 비슷한 입지조건으로 평가받고 있는 뚝섬의 재개발예정지에도
그대로 적용될 것으로 보입니다.
오히려 한남뉴타운과는 달리 전지역이 평지인 뚝섬의 공시가격이 추후에는 더욱 높을 것으로
예측하고 있는 애널리스트들도 있습니다.
 
공시가격의 변화를 체크하는 것은 재개발 지분가격의 꼭지점이 어디고..,
앞으로의 시세가 어떻게 변할 것인지를 객관적으로 예측할수 있는 0순위 통계지표입니다.
 
 
# 부동산투자의 객관적 분석지표인 '재개발 지분 상승이론'
 
전철역 개통, 거대한 테마파크 조성과 함께 3대 투자이벤트로 불리는 재개발이벤트의
주택상승이론을 꼼꼼히 체크하는 것은 뉴타운ㆍ재개발 투자에서만 국한된 사항이 아닌
일반아파트 투자에도 꼭 유념해야하는 사항이라 사료됩니다.
많이 아는 만큼, 성공투자라는 달콤한 결실을 맛볼 수 있는 확률 또한 높아지기 때문입니다.  
 
'사두면 돈되는' 묻지마 부동산투자의 시대는 이미 오래전에 막을 내렸습니다.
하지만 사람이 살아가는데 있어서 필요충분조건 세가지인 의식주(衣食住)의 중심축으로서의
안정성으로 대변되는 '부동산투자'에 잠재되어 있는 메리트는 예나 지금이나 변한 것이 없이
똑같습니다.
 
객관적인 정보를 스크랩하고 신뢰성 있는 전문가의 조언을 수집하여 객관적인 결론을
도출하는 일은 이제 부동산투자의 필수요건이 되어버렸습니다.
 
아무쪼록 저의 부족한 식견이 성공투자의 달콤한 결실을 맛보시는데 있어서
조금이나마 도움이 되었음 합니다.
 
내집마련ㆍ성공투자의 벗, 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식이었습니다.
감사합니다.   
  
 
  저작권자 ⓒ 소장 민권식 http://cafe.daum.net/aptmall     

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[스크랩] 참된 투자수익률 계산법 |부동산노트

2007-12-26 08:47

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626457362 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #54] 참된 투자수익률 계산법
 
 
청약가첨제 실시로 인해 청약을 통한 투자가 사실상 불가능해졌고
재건축시장은 개발이익환수제, 안전진단기준의 강화, 조합원 지분 전매 제한 등의 강력한
규제로 인해 투자메리트가 현저히 떨어져 있어 현시점에서는,
상대적으로 재개발시장이 더욱 부각을 받고 있습니다.
 
이번 시간에는 이렇게 투자유망성이 점점 높아지고 있는 재개발시장을 접근할 때 제가
가장 강조하고 싶었던 사항 중에 하나인 '참된 수익률 분석에 따른 가치투자'에 대하여
언급해 볼까 합니다.
 
 
참된 수익률 분석에 따른 가치투자란?
 
거창한 타이틀을 달았지만 간단한 논리입니다.
현재 서울/수도권 재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주택, 즉 재개발지분의 일반적인 시세와
입주후 아파트를 배정받은 후 그 아파트의 시세를 비교하여 투자수익률을 분석한다는 개념입니다.
 
이 개념은,
제가 누누히 강조하는 '현재가치 대비 미래가치가 가장 높은 곳에 투자하라'는 뜻으로서,
더 풀어쓰자면 '매도시점까지의 총비용 대비 매도시점의 지분시세 혹은 배정받은 아파트시세의
차이가 가장 높은 곳을 선택하라'는 것을 의미합니다.   
 
'대출한도를 최대한으로 활용하여 인기지역으로 접근하라'는 부동산투자의 법칙도
이 개념에 뿌리를 두고 있습니다.
투자수익률이 높을수록 리스크 또한 높은 것이 투자의 원칙입니다.
하지만 조금더 눈을 크게 뜨고 바라보면 안정성을 확보하고 있는 동시에 투자수익률 또한 높은
투자대상지를 객관적으로 도출할 수 있습니다.
'대출한도를 최대로 활용한 부동산투자'는 리스크가 많은 투자의 전형이라고 말씀하신다면
'증권투자의 리스크에 비하면 현저히 적은 리스크'라고 답변해 드릴 수 있겠습니다. 
 
 
현재가치 대비 미래가치 비교분석
 
현금가용금액 2억원으로 투자처를 찾고 있는 김씨의 투자처 가이드상담이 들어와
제가 투자수익률 분석을 해드렸습니다.
이해를 돕기 위해 조합원수와 건립세대 비율, 시공여건, 용적률 및 층고, 호수밀도 등은
모두 같다고 가정 하겠습니다.
 
< A 패턴 >
* 서울/수도권 뉴타운/재개발 정비구역으로서 입지조건은 중급
* 매수시점으로부터 동호수추첨까지 2~3년 소요, 입주시점은 5년 후
* 30평형대 아파트를 배정받을 수 있는 재개발 지분 시세 3억원, 실투자금액 2.5억
* 주택담보대출 5천만원
* 동호수추첨 후 추가부담금 1억
* 입주 후 아파트 예상가 = 33py * 평당 2천만원 = 6억6천만원
* 투자수익 = 입주 후 아파트가격 6억6천만원 - 매도시점 대비 총비용 4억6천만원
(재개발지분 매입비용 3억 추가부담금 1억  기타비용 즉, 매수/매도시점의 세금 및
금융비용 6천만원)
= 2억원
* 서울 중심부에 위치한 랜드마크개념의 재개발 정비구역으로서 입지조건 최상급
* 매수시점으로부터 동호수추첨까지 2~3년 소요, 입주시점은 5년 후
* 30평형대 아파트를 배정받을 수 있는 재개발 지분 시세 4억원, 실투자금액 3.5억
* 주택담보대출 1억5천만원
* 동호수추첨 후 추가부담금 1억
* 입주 후 아파트 예상가 = 33py * 평당 3천5백만원 = 11억5천5백만원
* 투자수익 = 입주 후 아파트가격 11억5천5백만원 - 매도시점 대비 총비용 6억5백만원
(재개발지분 매입비용 4억 추가부담금 1억  기타비용 즉, 매수/매도시점의 세금 및
금융비용 1억5백만원)
= 5억5천만원
 
 
리스크를 줄이는 '안전 투자'의 참뜻
 
위에 나열한 A패턴과 B패턴의 투자수익성 비교분석은 왜 미래가치를 포커스로 맞춘
투자의 중요성과 멀리보고 투자하는 재테크의 표상이라 할 수 있겠습니다. 
 
진정한 의미의 리스크를 줄이는 '안전 투자'란,
대출을 전혀 고려하지 아니하는 수동적 자세의 투자를 가리키는 것이 아닌 
가용한도를 최대한 살려 수요층이 많아 환금성 확보에 유리한 영구적 트렌드의 인기지역으로
접근하는 투자를 말하는 것입니다.
 
사회의 질이 향상되고 부동산에 대한 규제가  더욱 강화됨에 따라 양극화현상의 심화는
어쩔 수 없는 시대의 흐름입니다.
지금 이 시간에도 인기지역과 비인기지역과의 gap이 점점 커지고 있습니다.
 
시대의 흐름을 읽을 줄 알고 그에 따라 발빠르게 대처하는 순발력을 증진시키는 것이 곧,
성공투자의 지름길이자 투자수익률 극대화의 핵심인 것입니다. 
 
   
 

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