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[스크랩] 4차 뉴타운 후보지 투자열기 후끈 |부동산노트

2006-12-04 23:15

http://blog.drapt.com/epiys/3280031165241758660 주소복사

출처 : 행복을 만드는 곳!!

원문 : http://blog.drapt.com/phoomj

차 뉴타운 계획이 발표되면서 재개발 투자가 활기를 띠고 있다. 서울시는 12월 중 지구선정작업에 착수하기 위해 11월에 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법 조례’를 발표할 계획이다. 이를 토대로 시는 12월 중 각 구청에 후보지역을 추천토록 할 예정이다.
서울시 계획대로라면 4차 뉴타운은 내년 상반기면 윤곽이 들어날 전망이다. 현재 4차 뉴타운으로 몇 곳을 지정할지에 대해서는 확정되지 않은 것으로 알려졌다. 다만 오세훈 서울시장이 임기 내 25개 정도의 뉴타운을 지정하겠다고 공약했기 때문에 4차 뉴타운은 6~7개선에서 결정될 전망이다.
서울시 균형발전계획은 개발방식에 상당한 변화가 예상된다. 그동안 서울시는 뉴타운 방식으로 낙후지역을 개발했지만 앞으로는 재정비촉진지구라는 명칭이 사용된다. 이미 16개 뉴타운이 재정비촉진지구로 지정됐으며 나머지 11개 뉴타운 중 방화, 신정, 노량진, 중화뉴타운 등도 재정비촉진지구로 지정된다. 재정비촉진지구는 건설교통부 주도로 개발되는 재개발 방식으로 촉진지구로 지정되면 용적률 완화 등의 인센티브가 주어지지만 허가요건에 따라 거래해야 하는 등의 불편함도 따른다. 현재 서울시는 시범지구 3개를 비롯, 총 25개 지역을 뉴타운으로 지정했다.
뉴타운 지정 소식이 전해지자 투자자들의 관심은 단연 ‘해당지역이 어디냐’에 쏠리고 있다. 현재까지 가장 주목받는 지역은 지난 3차 뉴타운 후보지에서 탈락한 곳들로 이들 지역에서는 벌써부터 매물이 자취를 감추는 등 전형적인 투기조짐이 나타나고 있다. 지난 3차 뉴타운에서 탈락한 곳은 강북구 미아1·2·8동, 수유 1동, 강동구 천호1·3동, 구로구 구로본동, 구로2동, 광진구 화양동, 노원구 월계1·4동, 성동구 성수1·2가동, 도봉구 창2·3동, 동대문구 제기·청량지구, 서초구 방배2·3동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 등이다.
업계에서는 이들 지역 중 상당수가 이번 4차 뉴타운에 포함될 것으로 전망한다. 하지만 뉴타운으로 지정받기 위해서는 지역주민과 관할 지자체가 얼마나 사업에 열의를 보이느냐가 중요하다. 주민들간 반목이 계속되는 곳은 사업지연 등의 문제점이 야기될 수 있기 때문이다.
이중 강북구 미아1·2·8동과 수유동은 강북구와 지역주민들이 워낙 의욕적으로 추진하고 있어 상당한 기대감을 낳게 한다. 미아뉴타운과 가까운 곳에 위치해 있다는 점도 개발 가능성을 밝게 하는 부분이다. 현재 5평짜리 주택이 9,000만~1억2,000만원, 10평짜리는 1억3,000만~1억4,000만원선에 거래되고 있다. 이 정도면 미아뉴타운과 비교해 볼 때 상당히 저평가됐다고 볼 수 있는데 참고로 미아뉴타운 내 5평짜리 주택은 매매가가 1억3,000만~1억4,000만원이며 10평짜리 주택은 1억5,000만~1억6,000만원선에 거래되고 있다.
미아동 강남공인 관계자는 “미아뉴타운이 바로 옆에 있어 강북개발의 효과를 극대화시킬 수 있다”면서 “4,000만원 가량 저평가돼 있어 지정 후 시세차익도 기대해 볼 수 있다”고 강조했다.
구로동은 서울 서남권에서 가장 유력시되고 있는 곳이다. 구로구 내 뉴타운이 한 곳도 지정돼 있지 않다는 점도 크게 작용하고 있다는 후문이다. 현지 주민들도 ‘지역 안배 차원에서 이번에는 지정되지 않겠느냐’며 큰 기대를 걸고 있다.
구로동 동신공인 관계자는 “관할구청인 구로구가 뉴타운 지정에 적극 나서고 있다는 점도 긍정적”이라고 말했다.
이 지역은 ‘쪽방촌’과 ‘공단’으로 유명했던 곳으로 3차 뉴타운인 신길뉴타운보다 주거환경이 훨씬 열악하다는 게 전문가들의 지적이다. 집값을 살펴보면 5평짜리 주택이 1억1,000만~1억3,000만원이며 10평짜리 주택은 1억2,000만~1억5,000만원선에 매매가가 형성돼 있다.
성동구에서는 성수1·2가동이 가장 주목받고 있다. 이곳은 뚝섬개발, 서울시 유턴 프로젝트와 밀접한 관련이 있어 지정만 되면 서울 최고의 요지로 급부상할 전망이다. 성수대교와 영동대교 중간에 위치한 이곳은 지하철 2·5·7호선이 연결되며 2010년에는 분당과 뚝섬을 연결하는 신분당선도 이용할 수 있다. 이곳은 현재 2종 주거지역으로 지정돼 있어 용적률이 180%로 결정됐다. 하지만 서울시가 강남수요를 끌어들이기 위해 고층주거단지로의 개발을 밝힌 상태여서 용적률 상승이 예상된다.
현재 5평짜리 단독 주택가격이 2억2,500만~2억8,000만원선이며 10평짜리 주택은 3억7,000만~4억3,000만원까지 가격이 치솟았다. 15평짜리 주택은 4억5,000만~5억원 수준에 거래되고 있다.
예스하우스 전영진 실장은 “성수동 재개발구역은 한강 조망권이 가능하다는 이점뿐만 아니라 사업 초기인 곳이 대부분이어서 지분이 쪼개진 주택도 거의 없다는 게 장점”이라고 설명했다. 업계에서는 성수동 일대가 평당 4,000만~7,000만원까지 오를 것으로 내다본다. 성수동과 함께 유턴 프로젝트의 주요 거점인 용산지역의 경우 현재 재개발구역 지분가격이 평당 6,000만~8,000만원선에 거래되고 있다. 사업 진행 속도 면에서 용산보다 다소 뒤처지고 있지만 추후 가격이 오를 가능성은 여전히 높다.
도봉구 역시 강북에 위치해 있지만 뉴타운으로 지정된 곳이 없다. 따라서 도봉구가 의욕적으로 추진하고 있는 창2·3동도 뉴타운으로 유력하게 거론되고 있다. 2·3차 뉴타운 탈락에 따른 주민들의 반발이 만만찮아 4차에는 뉴타운에 포함될 것이라는 전망이 우세하다. 추석 이후로 매물이 거의 없다는 것이 현지 부동산중개업소의 설명이다. 5평짜리 주택의 매매가는 5,000만~6,500만원이며 10평짜리는 1억1,000만~1억3,000만원이다.
이밖에 서초구 방배동과 동작구 사당동은 강남 수준의 고급주거지로 개발하기 위해 이번 4차 뉴타운에 포함될 가능성이 높다. 강남으로 빠르게 연결된다는 점이 장점이며 지하철 2·4·7호선과 연계되는 등 대중교통여건이 타 지역에 비해 뛰어나다.
목2·3·4동, 화곡동, 불광동, 응암동, 방학동, 망원동 등도 4차 뉴타운으로 거론되고 있지만 실제 지정으로 이어질지는 미지수다. 특히 추석 전까지 뜨거운 열기를 보였던 목2·3·4동은 양천구청이 외부용역을 의뢰한 결과 뉴타운 지정요건에 미달돼 지정이 어렵게 됐다는 소식이 전해지면서 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 양천구청에 따르면 구역지정을 위해서는 노후 건물 비중이 60% 이상이어야 하는데 목2동은 36.5%, 목3동은 33%, 목4동은 29%에 그친 것으로 조사됐다.
재개발투자의 키포인트는 타이밍을 정확하게 예측해야 한다는 점이다. 소문만 믿고 투자해서도 안되지만 이미 지정돼 가격이 큰 폭으로 뛴 이후에 투자하는 것도 금물이다. 개발 가능성을 면밀해 검토하고 장기투자로 접근하는 것이 현재로는 가장 이상적이다. 후보지 발표까지 상당한 시간이 남았기 때문에 남은 기간에 해당지역을 방문해 개발 가능성과 투자 메리트 등을 따져봐야 한다.
재개발투자시에는 소형주택을 구입하는 것이 유리하다. 재정비촉진지구로 지정될 경우에 대비해서라도 매입주택 규모는 무조건 작아야 한다. 재정비촉진지구로 지정되면 6평 이상 토지를 거래할 경우 무조건 토지거래허가를 받아야 하기 때문이다. 물론 여기서 말하는 토지거래허가대상의 기준은 건물이 아니라 대지지분이다. 따라서 연면적이 15평짜리 주택이라도 대지지분이 허가기준 이하면 거래에 큰 문제는 없다. 대지지분은 법원등기소를 방문하거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 건물·토지의 등기부등본을 열람하면 확인할 수 있다.
송창섭 기자 realsong@kbizweek.com [한경비즈니스] 

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[스크랩] 인구 변화로 본 신도시 앞날은? |부동산노트

2006-11-23 11:45

http://blog.drapt.com/epiys/81164249934721 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=415

상당수 지방 도시는 인구 고령화 단계에 도달했으며 머지않은 장래(이미 시작된 지역도 있을 것이다)에 인구 감소기에 들어갈 것이다. 인구정체 및 감소기에 신도시를 건설할 경우, 중심 시가지의 공동화를 초래한다. 게다가 신도시를 유지하기 위해 도로-학교 등 인프라 투자를 해야 한다. 인구가 전반적으로, 정체 내지 감소하는 상황에서 신도시 건설은 지자체에 엄청난 재정적 부담이 된다. 더군다나 지방 도시에서 중심 시가지 쇠퇴는 지방 도시의 세원 감소, 지역 경제의 위축을 의미한다.

간단하게 말하면 신도시정책은 인구 성장기의 정책이라는 것이다. 따라서 인구 저성장기에 신도시를 건설하는 것은 중심 시가지의 쇠퇴를 불러오고 도시 유지비용의 증가로 이어진다는 게 이들의 주장이다. 이 때문에 OECD 국가들은 신도시 개발보다는 중심 시가지 재개발에 힘을 기울이는 것이다.

차학봉의 ‘일본에서 배우는 고령화 시대의 국토-주택정책’ 중에서(삼성경제연구소, 66쪽)
 
 
인구 변화에 따른 일본 신도시 문제를 주목해야 하는 것은 머지않아 우리에게 닥칠 난제이며 개인의 자산가치 변동을 뛰어넘어 국가 경쟁력과 직결되기 때문입니다.
이번 오윤섭의 부자노트 칼럼에서는 최근 참여정부가 집값 안정을 위해 적극적으로 개발하고 있는 수도권 신도시의 앞날을 일본과 비교해서 조명해보고자 합니다.

먼저 1960년대 이후 개발된 일본 수도권(도쿄권) 신도시의 문제점을 차학봉 기자가 쓴 위 책 내용을 중심으로 살펴보겠습니다.

첫째 신도시에서 세대규모 축소, 저출산에 따른 인구감소가 진행되고 있습니다. 다카시마다이라, 나리타 신도시는 2000년부터, 성공적인 신도시 모델로 꼽히는 다마(9백만평, 인구 30만명)도 2004년부터 인구가 본격적으로 감소하고 있습니다.

둘째 신도시 고령화 현상이 도심보다 빠르게 진행되고 있습니다. 반면 취학 연령의 어린이 인구는 저출산으로 급감해 ‘올드도시’로 전락하고 있습니다. 다마의 경우 2001년 19개 학교중 4곳이 폐교됐으며 이에 따라 초등학생 자녀를 둔 청장년층의 U턴이 가속화되고 있습니다.

일본의 수도권 신도시 인구감소 요인으로는 종신고용이 사라지면서 ‘샐러리맨 전업주부 자녀’라는 가족 모델이 ‘맞벌이 부부 자녀’로 변하고 있기 때문이라는 분석이 가장 설득력 있게 제시되고 있습니다. 즉 기혼 여성의 취업이 중요한 열쇠를 쥐고 있다는 것입니다. 취업 기회가 몰려 있고 효율적인 출퇴근을 위해선 신도시를 떠나 도심을 선택할 수밖에 없다는 것입니다.

이와 관련 2005년 현재 일본 여성 경제활동인구(15세 이상 노동인구 중 일을 하거나 구직활동을 하는 사람)는 58% 수준으로 한국(51%)보다 7%포인트 높습니다. OECD 30개국 평균 60%.

한편 인구 변화로만 볼 때 한국은 일본을, 20년 안팎 시차를 두고 따라가고 있습니다. 통계청에 따르면 일본이 1994년에 진입한 고령사회(65세 이상 노인인구가 14% 이상)에 한국은 24년 뒤인 2018년에 진입할 것으로 예상하고 있습니다. 초고령화사회(노인인구가 20% 이상)는 일본이 2006년에 진입했으며 우리나라는 20년 뒤인 2026년에 진입할 것으로 전망하고 있습니다. 한국의 고령화 속도는 일본에 비해 고령화사회에서 고령사회로 가는 데는 6년, 고령사회에서 초고령화사회로 진입하는 데는 4년이 빠릅니다.

국가 생존이 달려있는 인구 감소는 일본은 당초 예상보다 2년 빠른 2005년에 시작됐으며 한국은 일본보다 14년 뒤인 2019년에 도래할 것입니다.

한 나라의 경제성장과 직결되는 생산활동인구(15~64세)의 비중은 일본이 1991년에 정점에 이른 반면 한국은 24년 뒤인 2015년이 될 전망입니다. 자산시장에 가장 큰 영향을 미치는 쌍봉세대(40~50대)의 비중이 가장 높은 시기는 일본은 1990년이었으며 한국은 2015년이 될 것으로 예상됩니다.

일본과 한국 신도시는 차이점이 있습니다. 첫째 우리나라 신도시는 정부(주공 토공 등) 주도로 단기간 개발돼 먼저 주택이 한꺼번에 입주하는 반면 일본은 블록별로 녹지 전철 도로 관청 편의시설 등 도시기반시설을 완비한 후 주택단지를 조성, 입주가 30년 이상 장기적으로 이뤄졌습니다. 둘째 인구밀도가 한국 1기 신도시는 일본(90∼100인/ha)보다 2배 정도 높게 고밀도로 개발됐습니다. 셋째 한국의 수도권 인구집중이 일본보다 훨씬 높다는 것입니다. 2006년 현재 한국이 47.9%이고 일본은 32.6%입니다.

인구 정체기를 맞아 일본은 1980년대 이후 대규모 신도시 개발을 포기했으며 다른 OECD 국가들도 고령화 등을 이유로 신도시 건설에 매우 신중한 입장을 취하고 있습니다. 반면 우리 정부는 수도권에서 1기 신도시 80년대 조성에 이어 2기 2000년대, 3기 2010년대에 조성(아파트 입주 기준)을 적극적으로 추진하고 있습니다.

한국은 과연 신도시 몰락이라는 일본의 전철을 밟을 것인가? 밟지 않을 것인가? 30대 이상 중산층 소비자가 실제로(희망이 아닌) 경제 교육 문화 인프라가 뛰어난 서울과 주거환경이 쾌적한 신도시중 어느 곳을 선택하는가에 달려있다고 봅니다. 부자노트 독자께서도 한번 판단해보시기 바랍니다.

우리나라는 2015년에서 2020년까지 인구 변화에 따라 부동산 등 자산시장에 대변동이 일어날 것입니다. 행복한 노후를 위해서라도 끈기 있게 관심을 갖고 대비를 해야 할 것입니다. 부동산 투자도 단기 시장변동은 무시하고 인구 변화에 주목하며 10년 뒤를 내다보는 가치투자를 해야 할 것입니다.
 

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[스크랩] 사두면 돈 되는 블루칩 아파트의 조건-1 (스피드뱅크에서 펌) |부동산노트

2006-11-23 10:39

http://blog.drapt.com/epiys/3280031164245958624 주소복사

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56


 

당장 눈길을 끄는 집 안의 모양과 가격에만 연연하지 말고 , 단지 전체와 입지를 두루 살펴봄으로써 나무보다는 숲을 볼 수 있는 혜안을 기르자.

흔히 내집 마련을 원하는 사람들 중에 단지 규모가 적고 가구수가 적은 아파트를 골라 놓고 이를 사야 할지 말아야 할지 고민하는 경우들이 종종 있다 . 이는 사고 싶은 평형의 아파트에 비해 자신의 자금 여력이 다소 여의치 않을 때 차선책으로 좀더 넓고 싼 아파트를 고르다보니 세대수가 작은 나 홀로 단지나 소규모 단지를 선택하는 경우에 해당된다.

그러나 이런 선택은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 것으로 좋은 아파트를 선택하는 데 있어서 ‘단지 규모’가 무엇보다 중요한 요건임을 알지 못해 하게 되는 중대한 실수라고 할 수 있다.


 

대단지 프리미엄을 노려라


사실상 아파트는 단지 규모가 클수록 거래가 잘 되고 가격 상승 여력도 큰 것이 일반적이다 . 단지가 작은 경우보다는 편의시설도 잘 갖춰져 있고 주거환경도 좋아 수요자들이 선호하기 때문이다. 또 대단지일수록 거래시장에서 매매가치가 높을 뿐만 아니라 상대적으로 가격 저항력도 크며, 따라서 같은 조건이라면 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트에 이점이 많다.


특히 2천∼3천 가구 정도 되는 매머드급 단지는 단지 내 시설과 조경, 편의시설, 학교 등이 고루 갖춰져 단지 하나가 거대한 아파트촌을 이루게 되며, 3천 가구 이상인 초대형 단지는 가구당 3명만 잡아도 9천 명 이상이 단지 안에서 공동 생활권을 형성하게 되므로 인구가 2만 명 이상일 때 시로 지정되는 한국 의 도시 체계를 감안하면 웬만한 중소도시와 맞먹는 규모가 되고, 그만큼 충분한 기반시설과 편리한 주거환경을 갖게 된다는 장점이 있다.


따라서 대단지 아파트가 지역의 대표 아파트로 평가받는 것도 바로 이 때문이며 , 청약할 때나 아파트를 매입하려고 할 때 살펴볼 조건으로 전문가들이 ‘단지 규모’를 빼놓지 않는 것 또한 이런 장점 때문이다.


이처럼 단지 규모가 클수록 가격 면에서도 두드러진 강세를 보이고 , 프리미엄이 높게 형성되기 때문에 비슷한 조건이라면 당연히 대단지를 골라야 하며, 조금 돈을 더 주고서라도 그 지역의 랜드마크 역할을 하는 대단지 아파트를 선택하는 것이 장기적으로 봤을 때 더 나은 투자라고 할 수 있다.


1천 가구 이상 대단지 평당 300만 원 이상 비싸


한편 같은 지역이라도 아파트 단지 규모와 가구수에 따라 평당 가격도 큰 차이를 보이는 것은 수치상으로도 나타난다 .

실제로 스피드뱅크가 2005년 1월 서울 지역 2172개 아파트를 대상으로 단지 규모별 평당 매매가를 조사한 결과를 보면, 2천 가구 이상의 대단지는 평균 1320만원선인 데 반해 200가구 미만의 소규모 단지는 평균 897만원으로 대단지가 평당 423만원이나 비싼 것으로 나타났다.


단지 규모별 평당 매매가는 ▲ 200가구 미만 897만원, ▲200~999가구 1017만원, ▲1000~1999가구 1129만원 ▲2천 가구 이상 1320만원으로 나타나 단지 규모가 클수록 평당 매매가가 훨씬 높은 것을 알 수 있다.


이는 입지 여건이 비슷한 지역 내에서도 마찬가지여서 강남구의 경우 200가구 미만 1627만원, 200~999가구 2002만원, 1천~1천999가구 2184만원, 2천 가구 이상 2613만원으로 가구수에 따라 가격 차가 뚜렷했다.


실제로 강남구 1천 가구 이상의 대단지는 대부분 평당 2천만 원을 웃도는 데 반해 200가구 미만의 삼성동 풍림2차(112가구), 도곡동 매봉삼성(132가구) 등은 평당 매매가가 1천300만 원 안팎에 불과했으며, 송파구도 2천 가구 이상 대단지는 평당 매매가가 평균 2573만원에 달했지만, 200가구 미만 단지는 평균 1023만 원으로 대단지가 평당 1550만원 비싸 단지 규모에 따른 가격 차이가 서울 25개 구 가운데 가장 컸다.


이러한 현상은 재건축 단지가 거의 없는 강북 지역도 마찬가지여서 동대문구의 경우 평당 매매가가 200가구 미만 688만원, 200~999가구 784만원, 1천~1999가구 795만원, 2천 가구 이상 930만원으로 가구수가 많을수록 가격이 올라갔으며, 중구도 2천 가구 이상 단지(1243만원)와 200가구 미만 단지(843만원) 간에 평당 400만원의 가격 차이를 보였다.


물론 대단지 아파트라고 해서 앞뒤 가리지 않고 무조건 청약하는 것은 금물이다 . 정부의 부동산 규제로 신규분양시장 상황도 크게 급변하고 있기 때문이다.


하지만 단지 규모가 아파트 가격을 결정짓는 중요한 잣대임은 분명하다 . 따라서 좋은 집을 선택하기 위해서는 당장 눈길을 끄는 집 안의 모양이나 가격 등에만 연연하지 말고 보이지 않는 부분, 즉 단지 전체의 규모와 입지 등이 갖는 미래가치까지 멀리 내다보는 안목이 가장 중요하다.



 

향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록할 수 있다는 이점이 여기 있다 .

아파트를 구입할 때 고려해야 할 요소 중 교통 여건의 중요성이 갈수록 커지고 있다 . 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통 여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고, 도로 위의 교통체증도 심각해지며, 그런 와중에 지하철이 갖는 의미는 다양해졌다.

지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며 , 자산증식의 한 방법이다. 지하철 역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다. 이런 이유로 주거 선택시 역세권 여부가 점점 더 중요하게 고려되고 있다.

역세권의 인기는 교통환경이 열악한 지역일수록 높다 . 즉 주택을 고르는 데 교통에 대한 중요도는 교통 여건이 안 좋은 지역일수록 더 높아진다. 설문조사 결과에서도 서울과 부산에서는 주택을 고를 때 가장 중요한 이유로 교통 여건을 꼽는다.


역세권 아파트 인기 이유 있다


사실상 지하철 역을 끼고 있는 아파트는 수요가 많아 가격 상승폭이 크고 환금성도 뛰어난 것이 일반적이다 . 인근에 지하철 역이 없는 아파트보다는 다른 지역으로의 이동이 쉽고, 유동인구가 많아 거래가 활발하게 이루어지기 때문이다. 또 지하철 역을 따라 상권이 발달하고 문화시설이 들어서는 등 인구의 이동 및 유입이 지속적으로 이루어져 발전 잠재력도 크다고 할 수 있다.

이런 이유로 역세권에 위치한 아파트가 그렇지 않은 아파트보다 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성되고 있다 . 또한 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지간 차별화 현상도 뚜렷해지고 있다. 따라서 비슷한 조건이라면 가격이 조금 비싸더라도 편리한 교통 여건이 확보된 역세권 아파트를 선택하는 것이 여러모로 좋다.

바쁜 현대사회에서 지하철을 이용해 편리한 생활이 가능하고 , 추후에 시세차익까지 기대할 수 있다면 일석이조라고 할 수 있을 것이다.


역세권 아파트 가격 상승 씽씽!


스피드뱅크가 2005년 1월 8일을 기준으로 지난 1년 동안 서울지역 분양권의 매매가 상승률을 조사한 결과, 1호선 도봉역을 도보로 이용할 수 있는 도봉동 삼성래미안 40평형 분양권은 평균시세가 3억8500만원, 7호선 뚝섬유원지역과 가까운 자양동 현대아이파크 32평형 분양권은 4억7500만원으로 지난 1년 동안 각각 20.31%, 18.75% 상승한 것으로 조사되었다. 이는 같은 기간 도봉구, 광진구의 평균시세 상승률은 13.65%, 6.75%보다 높은 수치이며 서울분양권 전체 상승률인 3.61%를 크게 웃도는 수치이다.

더욱이 지하철이 없던 지역에 지하철 신규노선 및 연장선이 건립될 경우 인근 아파트 가격이 오르는 것만 봐도 교통 여건 개선에 따른 가격 변화가 현저하다는 것을 알 수 있다 .

실제로 현재 공사가 한창 진행중인 9호선 인근에 있는 아파트의 경우 2001년 개발계획이 나온 이후 가파른 가격 상승을 보였다. 하나의 예로 9호선 신설역이 들어설 예정인 흑석동의 명수대 현대아파트 31평형은 2001년 5월 1억7500만~1억8000만원 선이던 시세가 3년 반이 지난 현재 3억 500만~3억 4000만원으로 1억7600만원 상승해 83.23%의 매매가 상승률을 기록했다.

이는 같은 기간 동작구 전체 상승률인 47.29%를 크게 상회하는 수치로 9호선 수혜를 톡톡히 본 단지라고 할 수 있다. 이는 지하철이 완공되어 개통되기까지 상당한 시간이 남아 있음에도 향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록했다고 할 수 있다.

한편 최근 개통된 분당선 ‘선릉-수서구간’의 경우 개포동역과 대모산입구역 중간에 위치한 개포동 주공5단지(고층) 34평형이 개통시기인 2003년 9월 3일을 기준으로 전후 한달 동안 1억 7500만원 상승했으며, 주공6단지(고층) 34평형도 1억 4000만원이 상승해 실제 지하철이 개통되는 시점에 또 한 번 큰 폭의 가격 상승이 있었음을 보여주고 있다.

전철망이 신설되거나 확충되는 경우 개발계획 발표 때보다는 착공 및 개통 시점에 주변 집값이 더 많이 오른다는 것이 전문가들의 일반적인 견해로 9호선 인근 아파트의 추가 상승 여력이 충분하다고 할 수 있다.

그러나 무턱대고 역세권 아파트를 선택하는 것은 위험할 수 있다 . 동일 역세권에 속한 아파트라도 단지 규모나 브랜드에 따라 시세 형성에 차이가 나고, 단지 규모가 크거나 지은 지 얼마 안 된 새 아파트라면 그렇지 않은 경우보다 역세권 효과가 배가될 수 있기 때문이다.

또한 지하철연장사업이나 노선이 신설되는 지역의 아파트를 구입할 경우에도 유의해야 된다 . 지하철개통사업과 같은 교통 여건 개선 계획은 장기적인 사업인 만큼 자금이 오래 묶일 수 있기 때문이다. 따라서 무리하게 자금을 조달하지 말고, 여윳돈을 가지고 장기적인 안목에서 투자해야 한다.

무조건 역세권 아파트를 구입할 것이 아니라 주거 선택시 필요한 여러 가지 사항들을 고려해 역세권 아파트가 갖는 장점이 더욱 부각될 수 있는 아파트를 골라야 한다 .



 

8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

단지 규모 , 교통 여건, 편의시설, 친환경성, 교육환경, 개발 가능성 등 집값에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 단지 규모, 교통 여건 등이 주로 주거 만족도와 관계 있는 것들이라면 교육환경, 개발 가능성 등은 미래에 대한 투자라고 할 수 있다. 특히 교육열에 있어서 둘째 가라면 서러울 우리나라 학부모들에게 있어서 교육환경은 집을 고를 때 최우선이 되는 경우가 많다. 얼마 전 강남 8학군과 관련한 ‘맹부삼천지교’라는 영화까지 나온 것을 보면 한국사회에서 자식교육은 최대 관심사 중 하나인 것은 분명하다.

이는 비단 우리나라만 그런 것이 아니다 . 미국, 일본, 중국 등 다른 나라에서도 아이의 교육을 위해 주거지를 옮기는 경우는 비일비재하다. 자식농사는 만국 공통어라는 말이다. 일부에서는 명문학군이 몰려 있는 지역이나 학원가가 운집해 있는 곳으로 평수를 대폭 줄여 이사하는 사람들을 보고 이해할 수 없다는 표정들 짓지만, 결국 자신이 학부모가 되고 나면 본인도 여전히 머리를 굴릴 것이다. 어떻게 하면 저 지역으로 진입할 수 있을까?

이런 뜨거운 교육열기 덕분에 서울에서도 학군 좋기로 유명한 동네들은 특히 집값이 비싸다 . 대표적인 명문지로는 원조지인 강남구 대치동, 전국 1~2위를 다투는 중학교가 몰려 있는 양천구 목동, 강북권의 대치동이라 불리는 노원구 중계동 등이 있다.

 

한국판 신 맹모삼천지교 [新 孟母三遷之敎]


대치동은 3호선 대치역을 중심으로 청실, 국제, 대치삼성, 은마, 미도, 선경, 우성 등 아파트 단지가 밀집해 있는 중상층 주거지역이다. 2005년 1월 8일자 시세에 따르면, 대치동의 아파트 매매 평당가는 2천371만 원으로 강남구 전체 평균(평균 1천972만 원)보다 4백 만원 가량 높게 형성되어 있다.

도곡동 , 청담동, 압구정동 등 강남 주변의 다른 동 역시 대치동 못지 않은 아파트 단지를 형성하고 있고, 그 곳의 생활수준도 대치동보다 높다는 말도 있다. 그럼에도 불구하고 대치동이 강남구에서 가장 비싸다. 또한 강남구는 소위 말하는 8학군이 있는 지역으로 경기고, 경기여고, 숙명여고, 영동고 등 명문고등학교가 있는 개포동, 삼성동, 청담동이 있지만 그보다 대치동이 비싸다. 이렇듯 다른 동에 비해 비슷한 수준이지만, 대치동을 강남구에서 제일 비싸게 만든 것은 학부모와 학원이다.

대치동에 가보면 두 번 놀란다고 한다 . 첫 번째는 유명한 지역인데도 의외로 번화하지 않은 것에 놀라고, 두 번째는 많은 소형 학원들이 밀집해 있다는 것에 놀란다. 번화한 상권이 형성되어 있지 않아서 아이들에게 좋고, 맞춤교육을 할 수 있는 전문학원이 밀집해 있어 교육 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 점이다. 또한 비슷한 환경의 아이들과 어울릴 수 있다는 점도 플러스 요인으로 작용한다.

양천구 목동에 위치한 목동 신시가지는 대치동처럼 학원들이 밀집해 있지는 않다 . 하지만 아파트 주변에 양화초, 월촌초, 영도초, 양동중, 신목중, 대일고, 한가람고 등 좋은 학교들이 밀집해 있다. 또한 목동에 위치한 아파트 단지들은 세대수 등이 커서 단지 내에 학교가 위치한 단지도 있다. 목동에서 비싼 목동 3단지의 경우에도 단지 내에 유치원을 비롯해 초등학교가 있다.

소위 말하는 8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

경제학의 가장 기본원리는 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다는 것이다 . 수요가 높으면 가격이 상승한다는 것은 당연한 사실이다. 매수자가 많다면 그만큼 가격이 오를 수밖에 없다. 어느 곳이든지 원하는 만큼 교육을 받을 수 있는 환경이 되지 않는 한, 교육 여건이 좋은 지역은 가격 상승의 여력은 얼마든지 있다.

한때 ‘기러기아빠’라는 말이 유행했다. 아이들 교육을 위해 아이들과 아내를 외국으로 보내고 혼자 한국에 남아 있는 아빠들, 나보다는 아이들을 위해 불편까지 감수하는 한국의 학부모들을 보면, 외국까지는 못 보내더라도 한국에서라도 좋은 환경에서 좋은 교육을 받을 수 있다는 곳이라면, 어디든지 가는 한국판 ‘맹모’들이 부동산 가격까지 움직인다.



 

 자금 여력만 된다면 비싸더라도 가격 상승 여력 면에서 유리한 유명 브랜드 아파트를 선호하는 것이 아파트 투자의 정답이다 .

아파트 시장에서 브랜드의 비중이 하루가 다르게 높아지고 있다 . 과거에는 단순히 건설회사의 지명도가 브랜드 역할을 해왔다. 그러나 주택시장이 공급자 중심에서 수요자 우위의 시대로 접어들고, 건설사 간의 기술력이 평준화됨에 따라 보다 특별하고 차별화된 아파트가 필요해졌다.

이에 건설회사에서는 나름대로 특색 있는 브랜드를 개발해 그 브랜드만의 독자성과 차별화를 통해 경쟁력을 높이고 있으며 , 수요자는 각 브랜드가 갖는 나름대로의 컨셉트와 이미지를 보고 아파트를 선택하고 있다.

최근에는 아파트 브랜드가 단순히 주거공간의 의미를 넘어 사는 사람들의 품격과 수준을 나타내주는 무형의 자산으로까지 자리매김하고 있다 .


브랜드에 따른 양극화 현상 뚜렷


아파트 선택 조건 가운데 브랜드가 중요한 요건 중 하나가 되면서 브랜드별 양극화 현상도 뚜렷이 나타나고 있다 . 분양시장에서는 미분양이 속출하는 가운데서도 입지를 확고히 한 브랜드의 아파트는 청약률이 높기 마련이고, 이후 분양권 프리미엄도 높게 형성되는 것이 일반적이다.

신규 공급부지의 절대부족 속에서 과다경쟁을 나타내고 있는 재건축 수주전에서도 조합원들이 브랜드 인지도가 높은 특정 브랜드를 선호하는 경향이 두드러지며 , 브랜드에 따른 수주율 차이를 보이고 있다.

2003년 10월 파이낸셜이 선정한 제3회 ‘fn 하우징 파워 브랜드’의 결과를 보면, 대체적으로 대형 건설업체의 브랜드 선호도가 높게 나타나는 것으로 조사되었다.

먼저 스피드뱅크 등 부동산정보업체의 인터넷 홈페이지를 통해 일반 네티즌을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 ‘브랜드 인지도 및 브랜드 프리미엄 등에 따른 파워 브랜드 탑 10’에는 현대(건설)홈타운, 대우푸르지오, 삼성래미안, LG자이, 대림e-편한세상, 현대(산업개발)I'PARK, 포스코더#, 롯데캐슬, 쌍용스위트닷홈, 동부센트레빌(이상 시공능력 평가순) 등이 선정되었다.

한편 전국부동산중개업협회 홈페이지를 통해 127명의 중개업자를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 프리미엄을 가장 높일 것으로 생각하는 브랜드에서는 삼성래미안을 선택한 응답자가 절반을 넘는 51.9%로 나타났고, 이어 현대(건설)홈타운, 대림e-편한세상, 대우푸르지오, 현대(산업개발)아이파크, LG자이, 포스코더샵 순이었다.

사고팔 때 거래가 쉬울 것으로 판단되는 브랜드 , 즉 환금성이 좋은 브랜드를 묻는 질문에는 삼성래미안을 선택한 응답자가 51.9%로 역시 절반을 넘어섰고, 그 밖에 현대(건설)홈타운, 현대(산업개발)아이파크, 대우푸르지오, LG자이, 대림e-편한세상 등을 선호하는 것으로 조사되었다.

‘브랜드가 분양 및 거래에 미치는 영향이 어느 정도인가’라는 질문에 ‘영향이 매우 크다’라는 응답이 91.3%(116명)에 달했다.


브랜드는 돈이다


같은 지역 , 비슷한 여건의 아파트라도 브랜드에 따라 수 천만 원씩 가격 차이를 보이는 경우를 어렵지 않게 발견할 수 있다. 브랜드 인지도 및 선호도가 높은 아파트일수록 브랜드 가치에 따른 프리미엄이 더 높게 형성된다.

실제로 스피드뱅크가 일산 대화지구 내 아파트 평당가를 브랜드별로 비교해본 결과 , 지 구내 아파트 중 브랜드 선호도가 가장 높은 것으로 알려진 현대 아이파크가 평당 1천만 원을 훌쩍 넘는 높은 시세를 형성하고 있었다. 30평형대를 보면 현대 아이파크가 평당 1천61만 원으로 주변 단지보다 평당 160만~250만 원 정도 높게 시세가 형성되었다.

인근 석사공인 관계자에 따르면 “대화지구 내 아파트들은 입주시기나 입지 여건 등에 큰 차이가 없음에도 불구하고, 아이파크의 가격이 훨씬 높게 형성된 것은 브랜드 파워로 볼 수 있다” 면서 “자금 여력만 된다면 비싸더라도 가격 상승 여력 면에서 유리한 유명 브랜드의 아파트를 선호하는 것이 사실이다.”라고 전했다.


그러나 단순히 인지도가 높다고 해서 좋은 브랜드라고 할 수는 없다 . 집중적인 광고를 통해 단기적인 인지도는 얼마든지 끌어올릴 수 있다. 진정한 브랜드 파워는 인지도뿐만 아니라 건설회사의 안정성 및 시공능력, 사전·사후 서비스 등 다양한 측면에서 우수함을 인정 받아야 하는 것이다.

따라서 좋은 브랜드의 아파트를 선택하기 위해서는 단순히 광고를 통한 인기가 아닌 신뢰할 만한 상품을 공급하는 업체인가를 꼼꼼히 따져보고 , 더불어 브랜드 유지관리 시스템을 갖춘 업체의 브랜드를 고르는 지혜가 필요하다.



 

 웰빙 트렌드가 사회 전체에 유행이다 . 아파트 역시 예외는 아니다. 아파트의 주변 환경이 어떠냐에 따라 그 아파트의 운명이 달라지는 것이다.

바야흐로 웰빙시대를 살고 있는 요즘 산과 물은 가격을 쥐고 흔드는 가장 커다란 요인이다 . 음식도 먹어본 사람만 먹을 줄 안다고 살아본 사람만 알 수 있다. 자연이 얼마나 삶의 질을 높이는지를.

공원과 숲이 인접한 아파트에서는 아침에 일어나면 공원에서 흘러 들어오는 싱그러운 바람을 느끼며 하루를 시작한다 . 노을이 지는 저녁 무렵 한강의 노을과 오색 찬란한 한강의 야경을 지켜본 사람은 한강 조망 프리미엄이 억대를 넘는 이유를 가슴으로 느낀다.


한강 조망권은 안전 보증수표


주택시장에서 ‘ 한강 조망권 아파트 ’ 는 가치불변의 보증수표다 . 한강변 아파트는 다른 지역에 비해 상한가와 하한가의 차이가 크다 . 한강 조망 여부에 따라 시세가 벌어지기 때문이다 . 용산구 , 성동구 , 마포구 , 동작구 등 한강과 이웃한

단지에서 흔히 볼 수 있는 현상이다 . 분양권도 한강을 볼 수 있으면 예상을 뛰어넘는 프리미엄이 붙는 경우가 비일비재하다 .

한강 쪽으로 거실 정면이 나있는 경우를 제외하고는 여러 동 사이로 조금씩 한강이 보이는 경우가 대부분이다 . 이런 조망을 쪽강이 보인다고 하는데 동 사이로 밤에 한강다리 불빛이라도 보일라치면 안 보이는 동과는 대우가 확연히 달라진다 .

집 앞이 한강인 가족을 만난 적이 있다 . 그 식구들은 여름철 열대야일 때는 물론 마음이 동할 때마다 한강에 나가 가족끼리 먹을 것을 먹기도 하고 인라인을 한두 시간 타기도 한다. 저녁마다 간단한 복장으로 한강을 따라 산책을 즐기고 가족끼리 종종 배드민턴을 친다.

요즘 같이 부모와 자식이 함께하는 시간이 부족한 때에 일주일에도 몇 번 , 하루에 한두 시간씩 부모와 자녀가 놀이문화를 즐길 수 있다는 것은 축복받은 가정임에 틀림없다.

밤에 창문을 열어 놓고 한강 야경이 내려다보고 있노라면 시 한 수가 절로 나온다 . 아이들의 EQ(감성지수)도 저절로 풍부해짐은 말할 필요가 없다.


창문 열기가 두려운 자와 즐거운 자


자연은 현대인의 해결 과제인 운동부족의 열쇠를 쥐고 있다 . 한 번 비교해보자. 아무것도 차려 입지 않고 동전 하나 들지 않고 집 앞을 나와 한 시간 정도 걷고 뛰고 할 수 있는 사람이 있다.

다른 한 사람은 갈 시간이 되는지 , 무엇을 챙겨 들고 가야 하는지, 먹을 것이라도 가져 가야 하는지, 무엇을 타고 가야 하는지 생각하다가 안 가고 마는 사람이 있다. 이 두 사람은 분명 기회 면에서 상당한 차이를 가진다고 할 수 있다.

요즘 아파트들은 동 간격이 너무 좁아 창문으로 남의 집이 훤히 들여다 보이는 것이 대부분이다 . 같이 문을 열어놨다가 서로 민망해하며 문을 닫기 일수다. 날이라도 더울라 치면 내집에서 맘대로 옷도 못 벗는 사정이다.

하지만 거실에 않아 창문을 활짝 열면 아래로 강이 유유히 흐른다거나 눈이 온 날 산에 눈꽃이 피어 있다면 한 시간이라도 넋을 잃고 바라보지 않겠는가 .

중구 신당동 남산타운은 남산이 보이는 동과 안 보이는 동이 몇 억 차이가 난다 . 8 동의 경우 한 동 안에서도 잘 보이는 층과 안 보이는 층이 1 억 넘게 차이가 진다 . 그리고 남서향에 비해 남동향이 선호도가 높은 것이 당연하지만 , 남산타운은 남동향보다 남산 조망이 좋은 남서향이 훨씬 가격이 비싸다 .


녹색 골프장 조망도 안전지대


시원하게 펼쳐진 골프장 조망을 내세운 아파트들의 인기도 꾸준히 높아 가고 있다 . 골프장 조망 아파트는 눈으로만 주거 만족을 느끼는 것이 아니라 운동 등 녹지공간을 직접 활용할 수 있다는 점에서 또 다른 매력을 갖는다 .

용인 죽전의 LG 빌리지그린카운티 59 평형은 골프장 ( 한성컨츄리클럽 ) 이 가까워 조망 여부에 따라 가격차가 크다 . 골프장을 훤히 내려다볼 수 있는 동호수와 그렇지 못한 동호수 사이에 1 억 5 천 만 원 이상 차이가 난다 .

과거에는 15 층 규모의 아파트라면 8 층 ~12 층이 로열층이었으나 요즘은 개방감이 있는 최상층이 새로운 로열층으로 인식되기에 이른 것 또한 이런 추세를 반영한 것이다 .



 

단지 배치나 평면 등은 절대 바뀌지 않고 따라다니는 아파트 고유의 꼬리표다 . 이는 내부 인테리어로 커버할 수 없는 부분이다.

아파트를 고를 때는 가장 먼저 입지를 살펴본다 . 입지란 교통 여건, 교육시설, 생활편의시설, 자연환경 정도로 볼 수 있으며, 입지에 따라 아파트 가격도 천차만별이다. 실수요자뿐만 아니라 투자자 역시 중요하게 고려해야 할 사항이다.

하지만 좋은 아파트를 고를 때는 내부적으로 고려해야 할 요소가 있다 . 비슷한 입지 여건 속에서도 단지 배치, 향, 평면 등에 따라 아파트 가격이 많이 차이나는 경우는 쉽게 찾아볼 수 있다.

전문가들은 1~2천만 원 비싸더라도 쾌적하고, 향과 조망 등이 확보된 속이 꽉 찬 아파트를 추천한다. 아파트의 가장 큰 장점인 현금화가 쉽기 때문이다. 인기 있는 아파트는 급매물로 내놓아도 빨리 팔 수 있고, 제값 받고 팔 수 있다. 그럼 아파트를 고를 때 고려되는 내부적인 요소에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자.


단지 설계


단지 배치에 있어서 가장 중요하게 고려해야 할 점은 동간 거리이다 . 이는 사생활 보호, 일조 및 통풍, 조망 확보 등에 있어서 큰 영향을 미친다. 그리고 단지 배치의 경우 일반적으로 ‘일 (一)자형 →니은 (ㄴ)자형 →디귿 (ㄷ)자형 ’ 순으로 점수가 매겨진다. 서울에는 땅이 좁아 드물지만 지방이나 택지개발지구 등에 주로 선보이는 일자형으로 죽 늘어선 아파트 단지의 경우 사생활 침해가 최소화되고 통풍이 탁월한 장점이 있다.

또한 최근 웰빙 단지 설계가 인기를 끌고 있다 . 최근 분양되는 대부분의 아파트는 주차공간을 대부분 지하로 옮겨 지상에 차를 없애고, 지상에는 공원 등 녹지공간을 만들어 안전하고 쾌적한 단지를 선보이고 있다. 통상 녹지율이 30% 이상이라면 자연 친화적인 단지라 볼 수 있다.


향(向)


향 (向) 역시 빼 놓을 수 없는 중요한 요소다. 일단 정남향이 가장 좋다. 남향은 겨울에는 따뜻하고, 여름에는 시원하다는 장점이 있다. 이어 남동향, 남서향 등의 순으로 선호도가 높다. 남동향의 경우에는 아침에 햇살을 받으며 일어나게 되어 젊은 맞벌이 부부들에게 인기다. 또 남서향의 경우는 저녁에 햇살이 들어오기 때문에 어린 자녀가 있는 집이나 노부부들에게도 괜찮다.

동대문구 답십리동의 두산아파트는 정남향과 정동향이 혼재되어 있는 단지구조로 현재 32평형의 경우 2억 4천만 원에서 2억 9천만 원까지 시세폭이 크다. 같은 평형의 비슷한 조건이라면 정남향이 동향보다 1천500만~2천만 원 정도 비싸고, 또한 단지 앞에아파트가 없어 앞이 탁트인 곳의 시세가 약 2천만 원 정도 더 나가 향과 조망, 사생활 침해 여부에 따라 3천만 원 이상의 차이가 난다.

또 최근 조망권이 아파트를 고르는 중요한 기준이 되었다 . 한강, 남산 등 탁 트인 조망권을 갖고 있느냐 아니냐에 따라 아파트 가격차가 많게는 30~50%까지 차이가 나는 아파트를 볼 수 있다. 한강 이남의 아파트의 경우 한강 조망 때문에 북향을 선택한 아파트도 있다.

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