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[스크랩] 돈되는 아파트 정보 노하우 |부동산노트

2006-12-05 10:28

http://blog.drapt.com/epiys/3280031165282134128 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

노하우돈되는 아파트 정보 노하우

1. 교육환경 좋은 곳, 돈 버는 건 시간문제
강남 대치동의 집값이 비싼 것은 교육환경이 좋다는 한 가지 이유다. 소위 ‘명문’이라 불리는 학교 배정이 가능한가, 주변에 얼마나 좋은 학원이 있는가에 따라 비슷한 입지에도 불구하고 아파트의 가격 차이가 심하다. 요즘은 고등학교보다는 초등학교와 중학교를 보고 이사하는 수요자가 늘고 있다. 고등학교는 지역구 내 추첨방식을 적용하는 반면, 초등학교와 중학교는 근거리 배정을 원칙으로 하기 때문이다.

“강남 대치, 도곡동은 최고의 교육환경으로 가치 있는 곳이지만 가격이 너무 비싸다는 것이 단점입니다. 그러나 가격은 아직도 점점 오르고 있어요. 떨어질 걱정은 절대 없죠. 아직도 재건축 투자 수익 가능성과 대규모 주상복합타운 형성에 의한 선호도가 높아 호재가 여전합니다.”

비강남권으로는 양천구 목동지역을 먼저 꼽았다. 목동지역도 역시 가격이 만만치 않은데 이중 저평가된 목동1단지 한신청구아파트는 1억~2억원 정도 가격이 낮아 투자가치가 있다고 한다. 강북의 8학군으로 불리는 노원구 중계동 은행사거리와 7호선 하계역 역세권도 꾸준한 상승이 기대되는 곳이다.

2. 지역 대표 아파트는 가장 먼저, 가장 많이 오른다
“소위 랜드마크로 불리는 지역 대표 아파트들은 해당 지역의 아파트 시장을 주도하는 역할을 합니다. 그만큼 가격도 먼저, 많이 오르게 됩니다. 한 예로 강남구 압구정동의 신현대와 미성아파트의 50평대를 비교하면 5억원 정도 차이가 날 정도예요.”

지역을 대표하는 아파트 중 투자가치가 있는 곳은 대단위 대림타운이 형성되어 있는 구로구 신도림동의 대림e-편한세상 4차, 성수역 역세권인 성동구 성수동 롯데캐슬파크, 영등포구 문래동의 문래자이, 당산동의 삼성래미안, 중구 신당동의 남산타운 등이다.

현장을 누비고 다니면서 노두승 팀장이 느낀 점은 아직도 사람들이 잘 몰라서 저평가되고 있거나, 상승 호재가 기대되는 숨겨진 보물 부동산들이 많다는 것. 이미 유명한 곳은 오를 대로 올라 투자하기가 쉽지 않다. 이럴 때는 새로운 상승 호재가 무엇인지 그 틈새를 공략해보는 것도 한 방법이다.

3. 저평가된 '나홀로' 아파트를 노려라!
“더 이상의 신규 택지 공급이 어려운 서울이나 수도권의 경우 빌라나 단독주택 개발이 개별적으로 진행되면서 한 동이나 두세 동 등 규모가 작은 ‘나홀로’ 아파트가 늘어나고 있습니다. 기존의 대단지 아파트는 오를 만큼 오른 상황이구요. 부정적으로만 생각하지 말고, 나홀로 아파트에 관심을 가져보는 것도 한 방법입니다.”

특히 대단지 아파트 인근에 위치한 경우 주변의 녹지공간과 편의시설을 공유할 수 있기 때문에 여러모로 장점이 많다. 특히 나홀로 아파트의 경우 분양가나 매매가가 저렴하기 때문에 시세차익을 기대할 수 있다. 한두 동짜리 나홀로 아파트들이 자연스럽게 타운을 형성하는 경우도 있기 때문에 투자가치로도 손색이 없다.

타운을 형성하고 있는 나홀로 아파트로는 양천구 신정동과 신월동 일대, 동대문구 장안동, 강서구 내발산동과 화곡동 일대다. 2호선 신정네거리역을 중심으로 경계에 있는 양천구 신정동과 신월동은 최근 연립주택을 헐고 1~2개동 규모의 나홀로 아파트가 꾸준히 들어서고 있어 유망하다. 동대문구 장안동 일대는 장안시영 재건축을 통해 대규모 유명 브랜드 아파트가 조성되고 있어 대단지 수혜가 예상되는 곳.

강남, 서초구 등 선호도 높은 지역에 있는 나홀로 아파트는 선호도나 가격대가 높다. 그래도 주변 대단지에 비해서는 가격이 낮기 때문에 자녀의 교육 등을 고려한 실수요자들에게 꾸준히 인기 있다. 화곡 저밀도지구 재건축이 한창인 강서구 화곡동과 내발산동 일대 나홀로 아파트들도 인기 있다. 8호선 송파역 역세권에 있는 나홀로 아파트들도 주변에 대단지 아파트들이 밀집해 있어 인기. 26평형이 3억4000만~3억7000만원대로 전세를 끼고 1억7000만원 정도면 구입이 가능해 주변 대단지에 비하면 가격이 낮은 편이다.

4. 한강 조망권이 아파트 가치를 올려준다!
웰빙에 대한 관심이 높아지면서 조망권을 가진 아파트의 인기가 올라가고 있다. 그중에서도 한강대로변의 아파트 건설부지가 점차 줄어들면서 한강 조망권에 관심이 많아지고 있다. 강북지역 아파트는 한강을 남쪽에 두고 있어 거실이나 안방에서 한강을 조망할 수 있는 반면, 강남은 그늘진 북쪽 베란다에서 부분적으로 조망할 수 있어 전자가 유리하다. 조망권에 따라 1억~2억원 이상 차이가 나기 때문에 충분한 투자가치가 있다. 투자 유망한 한강 조망권 아파트는 강남구 압구정동, 광진구 구의동 대단지, 9호선 개통 예정인 흑석동 일대, 밤섬 조망권이 우수한 마포구 신정동과 현석동, 성동구 금호동과 옥수동 등의 아파트이다. 조망권을 갖춘 재건축·재개발 아파트로는 용산구 이촌동, 성동구 금호동 14구역, 옥수동 옥수12·13구역과 광진구 자양동, 마포구 염리동 염리구역, 용강동 2구역 등이 유리하다.

“외국의 경우 조망권을 갖추면 조망권이 없는 경우와 비교해볼 때 30% 정도 가격이 비싸다고 합니다. 조망권이라는 호재는 앞으로 점점 더 커질 전망입니다.”

한강 조망권뿐 아니라 하천 조망권이나 산 조망권도 호재로 작용한다. 중랑천, 탄천, 양재천 주변과 서울 중심의 남산, 강남의 대모산과 우면산, 강서권의 우장산, 강북권의 북한산이 보이는 주변 지역도 아파트값 상승이 기대된다. 한 예로 신당동 남산타운의 경우 남산 조망에 따라 1억원 이상의 시세 차이가 나고 있다.

5. 공원 프리미엄도 중요한 호재
최근 분양한 동탄신도시 청약 결과, 건설회사의 브랜드 인지도가 다소 낮더라도 공원과 조망권을 확보하고 있는 아파트가 높은 경쟁률을 보였다. 이처럼 쾌적한 공원에 인접한 아파트가 앞으로는 더욱 오를 전망이다. 용산 대단위 공원 주변의 한강로 일대와 문배동을 중심으로는 고층 주상복합 물량이 많고, 용산동을 중심으로 한 도심 재개발이, 한남동과 효창동, 용문동 일대는 주택 재개발이 한창이다. 자금이 1억원 미만일 때는 주택 재개발지역의 조합원 지분을 구입하는 쪽이 좋고, 1억원 이상 보유 시는 역세권 중심으로 기존 아파트 매입이 좋다. 초기자본은 부족하지만 자금 확보가 가능하다면 주상복합 신규청약이나 분양권을 사두는 것도 괜찮다.

서울숲 등 뚝섬지구 개발에 따른 호재로 성동구 성수동 일대와 뚝섬 일대도 지속적인 가격 상승이 예상된다. 송파구 가락동의 5호선 개롱역 역세권도 오금공원에 인접해 있어 공원 프리미엄의 덕을 볼 것으로 기대된다.

6. 전세 끼고 재테크와 내 집 마련을 동시에
전세를 끼고 잘만 사면 내 집 마련과 재테크 두 마리의 토끼를 잡을 수 있다. 전세를 끼고 아파트를 마련한다는 것은 기존 세입자가 지불한 비용을 안고 나머지 비용만 들여 구입하는 것을 의미한다. 초기 금액에 대한 부담이 적고, 시세차익까지 노릴 수 있다는 장점이 있다. 단, 역세권이나 도심권 등 기본적인 전세 수요가 있는 지역을 선택하고 본인의 재정 여건을 고려해 마련해야 한다. 소액투자로 적당한 곳은 역세권 소형 아파트가 적격인데 도봉구 창동역, 강서구 방화역, 성동구 왕십리역과 행당역 주변 등이 적당하다. 24평이나 25평형대가 전세가 비율이 65% 정도여서 6000만~8000만원 정도면 전세를 끼고 구입이 가능하다. 발전 가능성이 잠재되어 있는 곳으로는 마포구 상암동 월드컵 2단지도 괜찮다. 22평형 기준 전세가 비율이 50% 정도이긴 하지만 매매가 상승이 기대되는 곳으로 전세를 안고 1억2000만~1억5000만원 정도면 살 수 있다.

7. 목돈 없으면 모기지론으로 뜨는 지역 아파트 마련
목돈이 없다면 10년 이상 장기로 주택자금을 대출해주는 모기지론으로 한창 뜨고 있는 아파트에 내 집을 마련하는 것도 한 방법이다. 서울이면서도 공기가 좋고 주변에 편의시설이 들어서고 있는 상암동 일대 아파트는 2004년에서 2005년 동안 7.8%의 가격 상승이 있었을 정도로 유망한 곳이다. 월드컵 2단지 25평의 경우 3억6000만원 정도인데 모기지론을 이용할 경우 1억800만원만 있으면 2억5200만원 정도를 대출받을 수 있다. 5억6000만원 하는 월드컵 3단지 33평은 자금이 1억6800만원 정도만 있으면 3억9200만원을 대출받아 마련할 수 있다. 판교신도시 후광 효과로 가격이 상승하고 있는 경기도 용인시 수지읍 25평 아파트의 경우도 1억3000만~1억8000만원 정도의 자금만 있으면 모기지론을 이용해 구입할 수 있다.

8. 임대아파트를 공략하라
“없는 사람들의 거주지로만 인식됐던 임대아파트에 대한 수요자의 인식이 변하고 있습니다. 특히 택지지구에서 분양되는 민간 임대아파트의 경우 일반 분양 아파트에 비해 상대적으로 분양가가 저렴하고 2년 6개월이 지나면 분양 전환이 가능하기 때문에 인기가 높습니다.”

청약통장을 가지고 임대아파트를 분양받았다고 해도 같은 통장으로 다른 신규 아파트를 분양받을 수 있다는 장점도 있다. 서울에서  진출입이 가능하고 쾌적한 주거환경이 보장되는 경기도 성남 도촌지구나 고양 행신2지구, 의왕 청계지구, 하남 풍산지구 등의 임대아파트는 투자가치가 충분하다.

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[스크랩] ★ 2007년 이후의 바람직한 부동산 투자전략 ★ |부동산노트

2006-12-05 10:21

http://blog.drapt.com/epiys/3280031165281687461 주소복사

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 

2007년 이후의 바람직한 부동산 투자전략

 
 
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
    부동산의 끝없는 폭등으로 서민들의  내 집 마련에 대한 한가닥 희망은 좌절의 늪으로 빠져
    들고, 유주택 분들의 환희의 찬가도 바늘방석에 앉은 듯한 불안한 시국으로 변해버렸습니다.
 
수도권 아파트는 유망지역, 소외 지역 할 것 없이 광풍으로 돌변하였으며, 중대형 소형
    평형 가릴 것 없이 파상적인 상승세를 이어가고 있습니다.
 
아파트 값이 오른다고 말하였지만, 사상 유례 없는 폭등을 겪으면서 지금부터 어떠한
    마음가짐을 가지고 자산을 지켜 나가야 하는가? 라는 물음에 실마리를 제시하고자 펜을
    들었습니다.
 
그 어느때보다 폭등한 현실을 접하면서 뚜렷한 원칙보다는 가변성이 많은 부동산 흐름을
    종합적으로 검토하고 이 시기에 가장 효율적인 전략이 무엇인지에 대한 저의 의견을
    피력하오니  유동성을 감안하시면서 참조하시기 바랍니다.
 
 

1. 향후 아파트 시장에 대하여 영향을 줄 요인들

 

1. 상승 요인- 현재의 부동산 상승 흐름이 국지적인 흐름이 아니라 수도권 전역에 걸친 연쇄적
                      상승으로서 쉽사리 꺾이지 않고 이어갈 가능성이 높다.
                
                   - 내 년 이후 이루어질 각종 선거와 정치권의 지각 변동은 부동산에 대한 일관적인
                     정책에 악영향을 미친다.
               
                   - 중소형 아파트 및 소외 지역 아파트의 상승으로 인하여 상대적으로 저렴하게
                      여겨지는 블루칩 아파트들이 지속적인 상승을 이어갈 것이다.
                 
                   - 수도권 아파트의 공급 부족과, 지나치게 풍부한 수백조대의 유동 자금이
                      알맞은 투자처를 찾지 못하고 결국 부동산으로 귀결이 될 것이다.
 
2. 하락 요인- 1-2년간 지속적인 상승과 단기간 폭등으로 시세 차익의 고점을 돌파한 매물과
                      버블 등의 심리적 불안감을 제어하지 못한 매물이 늘어날 수 밖에 없다.
 
                   - 정부의 강력한 세금 정책이 일관성 있게 추진 되는 상황이기 때문에, 그동안
                      눈치만 보고 있던 1가구 다주택 매물이 쏟아질 공산이 크다.
 
                   - 경기의 지속적인 침체는 부동산에 악영향을 줄 것이며, 세계 전역의 부동산 상승이
                      대부분 꺾이고 있고 분양가 인하 루머가 번지면서 조정이 불가피하다.
 
                   - 대출 규제의 강화와 높은 금리 인상, 석유 등의 원자제값 불안 요인, 증시, 해외
                      투자 등의 투자처 다변화로 부동산의 활력이 떨어질 것이다.
 
이상에서 되짚어 본 부동산 상승과 하락의 두가지 흐름 중에 어느 것이 파장을 불러 일으킬지
    또 3년 주기로 보았을 경우 각 기간별로 어느 부분이 부각이 되어 상승과 하락의 부침이
    일어날지를 간파하는 것이 부동산에 투자하고자 하는 분들이 지금부터 촉각의 관심을 곤두
    세워야 할 핵심 과제입니다.
 
일각에서는 2007년 대세 상승이 이어지다가 2008년부터 2009년까지 지속적인 정체 및 하락
    국면을 맞이할 것이라는 예측이 나오고 있는데, 이 또한 위에서 언급한 부동산 상승과 하락의
    요인 중에 어느 것이 부각될 것인가와 무관하지 않습니다.
 
제 판단으로는 12월 현재 일시적 안정 국면에 접어든 부동산 시장은 내년 1월을 깃점으로
    블루칩 명품 아파트와 핵심 지역을 필두로 선별적 상승이 이루어지다가,  여름을 맞이하여
    지역에 관계 없이 소폭의 상승과 하락의 부침이  이어질 것으로 보여 집니다.
 
 광교 신도시의 후광 등으로 2008년 초에 다시 국지적으로 상승하다가 송파 신도시 마무리
    시점인 2008년 하반기에 조정기를 맞을 것으로 판단이 됩니다.
 
하지만 2009년은 송파 열풍을 기점으로 2009년 입주해야 할 신규 아파트 물량 부족과 판교 입주
    등에 따른 호재에 힘 입어서 이들과 가까운 지역부터 상승의 도화선이 되어, 결국은 수도권
    전역이 상승의 흐름을  또 한차례 이어갈 가능성이 높습니다.
 
다만 올 해 보여준 무차별적인 상승 보다는 새아파트와 오래된 아파트, 중대형 평형과 소형
    평형, 훌륭한 입지와 소외된 지역의 차별화가 가속화 될 것이며, 미래 트랜드 걸맞는
    산소 및 조망권 즉 대단지 웰빙아파트가 새롭게 부각될 가능성이 높습니다.
 
이상의 흐름은 제 입장에서 개연성이 높다고 여기는 예측이니 참조만 하시기 바랍니다.
 
 

2. 3년 앞을 내다 본 바람직한 부동산 투자 방식

 
집값 상승으로 불안감을 이기지 못하고 무리한 대출을 받아서 직접적인 투자에 가담하기
    보다는 지역 주민에게 할당 되는 대단지 중상급 유망 아파트에 파상적인 청약 전략을
    펼쳐서 2009년-2010년 상승기로 추정이 되는 시점에 차익을 남겨야 합니다.
 
또한 해당 지역의 분양 전략과 수도권 전체의 준유망 지역에 릴레이식 청약을 쏟아 부어
    당첨에 최고의 가치를 두는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
    청약은 좀 과하다 싶을만큼 대출을 받더라도 결국은 시세 차익이 따를 가능성이 크기 때문에
    대출을 활용한 공격적인 투자도 효과를 볼 수 있습니다.
 
 
지나치게 유망 지역의 청약에만 몰두하는 것은 시간을 낭비할 수 있습니다.
    시간도 돈이며 청약을 지나치게 아끼다가 당첨 되지 못하면 비록 아파트 조정기에 접어들더라도
     입주시점을 고려했을 때 결국 상대적 자산 가치의 하락을 벗어나지 못할 가능성이 큽니다.
 
청약 통장이 없을 경우에는 관망을 하다가 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 매수
    하여야 합니다.
    싸다고 하여 대출을 전혀 끼지 않고 아무 아파트나 덥석 잡아버리면 그 어느 때보다 위험성이
    크다는 것을 명심하고, 대출을 활용한 비수기의 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 잡아야
    합니다.
 
비수기는 반드시 돌아 옵니다.
    아파트 값이 한 없이 떨어질 것이라는 발상을 버리고, 시장 동향과 시세 흐름을 주시하면서
    일정부분 흐름이 감지 되었을 때 과감한 결단력으로 매수 전략을 펼치셔야 합니다.
 
5억 아파트가 비수기 급매시에는 4억까지 떨어 지는 경우가 수두룩하다는 사실을 명심하시고
    비록 좀 더 떨어질 것까지 감안한 약간의 손해를 감수한 선의 선취매의 전략도 필요합니다.
 
4억 초급매물을 잡았을 경우 상승기로 전환이 되면 순식간에 6억까지 줄달음 치기 때문에
    앉은 자리에서 2억을 벌 수 있습니다.
    이 것이 비수기에 급매를 노려야 하는 이유입니다.
 
특히 1가구 다주택 매물의 경우는 상상을 초월할 정도의 급매 출현까지 예상이 되므로 내
    집이 없는 분들은 절호의 기회가 올 것이니, 12월 현재 당장 매수하려는 전략을 펼치기
    보다는 인내심을 가지고 초저가 매물이 나올 것으로 예측이 되는 시점을 잘 골라서 매수에
    돌입하십시오.
 
중대형으로 갈아 타고자 하시는 분들이나 입지가 좋은 명품 아파트로 갈아 타고자 하시는
    분들 역시 이 기회를 잘 살리셔야 합니다.
    반드시 그런 날이 올 것입니다.
    버블을 기대하다가는 또 한번의 기회를 날려 버리는 우를 범할 수도 있습니다.
 
 

3. 부동산의 상승과 하락의 흐름이 매우 빠릅니다.

 

과거에는 1달 혹은 두 달 이상에 걸쳐서 상승과 하락을 예측할 수 있었지만 정보화 시대의
    인터넷 사이트의 활성화와 부동산의 연계적인 네트워크 구축 등으로  1달 이내 혹은 보름
    심지어는 단 1주일만에 시장의 흐름이 돌변할 수도 있다는 것을 염두하시고 부동산 매매의
    시점에 서 있는 많은 분들은 하루에도 두세차례는 아파트 시세 흐름과 부동산 정보 및 공유를
    통하여 순발력 있게 대처해야 합니다.
 
큰 틀에서는 3년을 보고 매수 하여야 하지만 매수 타이밍 만큼은 놓쳐서는 안 됩니다.
    1달 전의 유망 지역이 보류 지역으로 탈바꿈 하는가하면, 두 달 전의 정체 아파트가 갑자기
    유망 아파트로 둔갑하는 일도 허다 합니다.
 
지난 정보를 가지고 유망 지역으로 착각하여 오른 아파트를 비싸게 매수 하는 일이야 말로
    가장 안타까운 일이라 아니할 수 없기 때문에, 시시각각 변하는 아파트 등락에 포인트를 주시고
    특정 아파트에 대하여 절대적인 맹신을 하여서는 안 됩니다.
 
어제의 정보와 오늘의 정보가 다르고 오늘의 정보가 내일의 정보와 다릅니다.
    8억 아파트가 1년 이상 지속적인 하락을 거듭할 경우 과거의 통념에 비추어 보면 6억-7억까지
    가랑비에 옷 젖듯이 떨어집니다.
    물론 급매는 6억까지 나 올 수도 있습니다.
 
하지만 돌변하면 단 2주일만에 7-8억을 회복하고 상승장에 접어들면 9-10억이 되는 것은
    순간입니다.
    유망지역과,  명품 아파트 분양권, 그리고 40평대 이상의 아파트일수록 이 기회는 하늘이 준
    기회로 여기시고 적극적인 투자에 나설 필요성이 있습니다.
 
무주택 서민이나 갈아타기 하실 분들은 이런 기회가 반드시 돌아 온다는 것을 꼭 가슴에
    새기시기 바랍니다.
    급매를 잡을 경우 단 2주만에 1.5억을 벌고 상승장에 접어들면 또다시 1.5억을 벌어 3억 버는
    것은 얼마 걸리지도 않습니다.
 
 

4. 지금부터 해야 할 청약 전략입니다.

 

 
1. 분양은 수도권 전역의 신도시,택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역이라면 세대수와 관계 없이
    최소한의 검증만을 받고 넣을 필요가 있습니다.
 
2. 분양시 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원, 동탄
    성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도, 청라, 논현, 검단 등의 수도권
    지근 거리에 위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로
    임해야 합니다.  특 A급 지역이 아니면 200세대 미만은 무조건 피하십시오.
 
3. 청약 통장이 있는 경우라면 2007년 안에 당첨을 최고 목표로 두고 늦어도 2008년까지
    마무리를 짓는다는 기본 계획을 잡아서 릴레이식 청약을 시도해야 합니다.
    하루라도 빨리 당첨 될 수록 유리하며 늦어 질수록 손해를 보고 당첨 되지 못한다면 청약은
    죽음의 부적이라는 사실을 명심하십시오.
 
4. 수도권 전역에 대한 분양 계획을 검색 등을 통하여 수시로 자료를 모으고 해당 분양 회사에
    직접 전화를 걸거나 고수들의 자문을 구하여 타당성을 검증하여야 합니다.
 
5. 지금이라도 본인에게 알맞는 청약의 조건과 가능성을 염두해 두어 최상의 청약 통장으로
    전환하여야 합니다.
 
6. 청약 통장이 없다면 당장 만드시기 바랍니다. 늦지 않았습니다.
    청약 당첨은 보통의 경우 매수의 2-3배 이상의 시세 차익이 따른다는 것을 잊어서는 안 됩니다.
 
7. 미분양은 아파트 비수기를 이용하여 유망 지역 대단지 중대형 중심으로  매수해야만 높은
    시세 차익을 거둘 수 있습니다.
 
8. 3~6년을 보고 분양을 받아야 하기 때문에 미래의 트랜드와 그 시점에서의 투자 가치를 따져
    보고 투자 가치가 있는 곳이라면 분양을 받을 필요가 있습니다.
    예를들면 인천, 오산, 평택, 아산, 천안, 광주, 김포, 의정부 등이 이에 해당하며 특히 경부
    축선상과 전철 노선에 유념할 필요가 있습니다.
 
 

5. 지금부터 하여야 할 매수 전략입니다.

 
1. 특징이 없는 아파트를 매수하셔서는 안 되며,  동의 시세 지역의 시세, 해당 아파트의 시세 등을
    고루 파악 한 연후에 미래의 발전성을 염두해 두고 최대한 급매 위주로 매수를 하셔야 합니다.
 
2. 지금부터의 매수는 신중을 기해야 하며, 매수시에 건교부의 실거래가와 최근의 실거래가,
   거래량을 반드시 확인하여야 합니다.
 
3. 매도호가에 의한 매수는 최악의 상황이며, 이를 방지하기 위해서는 3군데 이상 아파트를
    방문하여 30% 이상 저렴하게 매수 가격을 받쳐 놓아 호가가 오르지 않게 한 연후에 가장 싸고
    조건이 좋은 아파트를 고르는 슬기로움이 따라야 합니다.
 
4. 3억 이하의 아파트는 왠만한 상황이라면 자제를 하는 것이 좋으며, 인내심을 갖고 비수기를
    골라서 4억 이상의 아파트를 3억에 잡는다는 전략을 세워야 합니다.
    그러기 위해서는 10여개의 아파트 흐름을 매일 체크하는 부지런함이 필수입니다.
 
5. 유망 지역의 블루칩 아파트는 현 상황에서 최선의 매수 전략이며, 비록 1층이라도 잡고
     가는 것이 옐로칩 혹은 보통 아파트를 잡는 것보다 바람직합니다.
 
6.  6개월 혹은 1년동안 지나치게 급등한 아파트는 특별한 사유가 아니고는 피해야 하며 특 유망
    지역이 아니라면 400세대 이하 아파트 역시 관심 밖의 대상으로 삼으십시오..
 
7. 비싸더라도 각 동 혹은 지역 아파트의 랜드마크나 블루칩 아파트 혹은 30평대 이상의
    중대형 아파트에 관심을 갖고 매수 전략을 펴시는 것이 양극화를 대비한 올바른 전략입니다.
 
8. 매수시에는 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역을 핵심 지역으로 관심을 두고
    다음으로 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원,
    성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도 동탄 등의 수도권 지근 거리에
    위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로 임해야 합니다.
    혹은 기타 도시들의 랜드마크 등에 관심을 가질 필요가 있습니다.
 
 6. 자본금이 절대적으로 부족한 서민들의 매수 전략
 
자본금이 부족한 서민들의 내 집 마련은 그 누구보다도 절박하고 시급한 생존의 문제입니다.
    빈익빈 부익부의 자본주의 굴레를 벗어나기 위해서는 무엇보다도 부동산에 대한 중독적인
    관심과 발상의 전환이 이루어져야 합니다.
 
자본금이 부족한 서민들 대부분은 맞벌이를 하면서 하루 하루를 힘 겹게 살아 가시는 분들이
    많습니다.
    아파트는 그림의 떡이요, 아파트가 오르는 것은 달나라의 이야기로밖에 들리지 않습니다.
    부동산에 관심을 갖고 싶어도 당장의 생활에 모든 정력을 쏟아야 하기 때문에 발품을 팔
    시간적 여유도 없을 뿐더러 온라인 상의 부동산 사이트 존재에도 둔감한 편입니다.
 
모든 분들이 그런 것은 아니지만 부동산에 대한 고급 정보는 유주택 분들의 전유물이 된 지
    오래 되었으며, 부동산에 대한 관심과 열정 또한 유주택 서민분들이 훨씬 높습니다.
    그렇다면 생활고를 걱정해야 하는 자본금 2억 미만의 서민들에게는 정녕 내 집 마련의 기회가
    요원할까요?
    절대로 그렇지 않습니다.
 
 
1. 자본금이 부족한 일부 서민들의 특징
 
- 정부의 정책과 신문 기사의 내용을 액면 그대로 받아 들이는 경우가 많다.
 
- 버블과 폭락 등을 현실성 있게 믿는 경우가 많다.
 
- 부동산에 대한 관심이 적고, 온라인과 오프라인상의 관심도 및 정보 수집 능력이 떨어진다.
 
- 부동산보다는 수익률이 높은 저축이나 보험 및 수익성 연금등을 선호한다.
 
- 수입에 비하여 지나치게 대출을 두려워 하여 대출을 활용하지 못하고, 빚을 지기를 싫어 한다.
 
- 유망지역 보다는 소외 지역에 거주를 하는 경우가 많아서 부동산 상승에 둔감한 편이다.
 
- 부동산과 관련한 일체의 지식과 정보 행위에 대하여 부정적인 관념이 강하다.
 
- 내 집 마련을 철저하게 주거 목적으로 생각하며, 발상의 전환이 자유롭니 못하다.
 
- 아파트가 떨어지기를 기다리지만 막상 떨어지면 폭락까지 염두하여 매수를 주저한다.
 
- 수도권 유망지역을 찾기 보다는 자신이 사는 공간에 주거를 마련하는 경우가 많다.
 
- 오른 아파트보다는 오르지 않은 아파트가 투자 가치가 있을 것으로 판단하여 매수한다.
 
- 청약이 있어도 최고 투자처만 골라서 청약 신청을 하기 때문에 당첨 가능성이 지극히 낮다.
 
- 투자에 대한 지식과 정보가 부족하여 부동산 사장님 및 주변 사람의 권유에 솔깃한다.
 
- 직장 생활이 바쁜 편이라서 발품을 팔 기회가 적다.
 
- 투자 가치에 대한 분석력이 떨어지므로 지역, 아파트, 평형을 선택할 경우 현실 가치를 중시한다.
 
- 내집 마련보다는 전세에 관심이 많고, 아파트보다 빌라나 주택을 선호하는 경우도 높다.
 
- 돈을 모아서 굴리기 보다는 노후 설계나, 자동차 구입 등의 소비 대비 지출 빈도가 높다.
 
- 전세 및 월세 외에는 부동산 사무실에 들어 가는 일이 거의 없다.
 
 
2. 자본금이 부족한 서민들의 매수 전략
 
- 상기의 요소에 포함되는 그 어떤 경우일지라도 반드시 버려야 하며, 발상의 전환부터
   이루지 않으면 절대로 부동산을 통한 자산 가치를 극대화 시킬 수 없다.
   위의 요소와 상반되게 움직이면 된다.
 
- 전세는 최대한 싼 지역을 골라서 적은 금액으로 고생할 각오로 살아야 하며, 남은 돈으로
   펀드 등 수익률이 높은 저축을 들어서 목돈 마련에 최선을 다한다.
 
- 자동차 등의 소모성 지출은 모두 줄이고, 최소한의 내집 마련을 위한 목돈을 모아야 한다.
 
- 아파트 모델 하우스를 자주 들러서 부동산 투자에 대한 관심과 희망을 마음 속에 새긴다.
 
- 부동산 사이트에 수시로 들러서 수많은 정보를 얻고, 그 누구보다도 절박한 마음으로
  부동산에 관심을 가져서 감각을 익혀야 한다.
 
- 돈이 없더라도 주말에 발품을 팔아서 아파트를 돌아 다니고 부동산도 수시로 방문을 한다.
 
- 시간도 돈이라는 개념을 가져야 하며, 집값이 상승하기 때문에 내집이 없으면 상대적으로
   점점 더 가난해 진다는 사실을 깊이 새겨야 한다.
 
- 버블이니 폭락이니 절대 믿어서는 안 되며 비수기를 골라서 대출을 받아 과감하게 매수하겠다는
   의지가 있어야 한다.
 
- 유망 지역의 청약에만 총력전을 펴기 보다는 기본적으로 큰 문제가 없는 곳이라면 모두 청약에
   임한다는 각오로 청약 통장을 최대한 활용한다.

 
이상으로 2006년 이후의 아파트 시장 변화와 현 시점에서 펼쳐야할 분양 및 매수 전략에
    대하여 살펴 보았는데, 이는 어디까지나 다른 분들의 의견은 전혀 참조하지 않고 저의 판단에
    골격을 둔 정보이므로 무조건적인 습득보다는 참조 자료로서의 좋은 지침서가 되었으면 합니다.
 
최근 묻고 답하기에서 저에게 자주 질문하는 사안들을 하나로 묶어서 현 시점에 가장
    필요하다고 여기는 투자 형태를 제시한 것이니 다가오는 희망찬 미래에 또 하나의 희망의
    불씨가 되었으면 하는 간절한 바램을 하면서 졸고를 바칩니다.
 
우리의 무주택 서민 여러분 그리고 닥터 아파트 애우 여러분 항상 건강하시고 기운
    내시기 바랍니다.
 
감사합니다.
 
 

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[스크랩] 부동산 블루칩 지하철 9호선에 多있다 |부동산노트

2006-12-04 23:16

http://blog.drapt.com/epiys/3280031165241809231 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

 

 

 

마는 하루 아침에 만들어진 것이 아니다. 역사가들은 로마가 수많은 부침을 거듭한 끝에 대제국을 건설하기까지는 교통수단, 그 중에서도 도로가 가장 중요한 역할을 했다고 말한다. ‘모든 길은 로마로 통한다(Omnes viae Romam ducunt).’는 말은 세계 문화의 중심지였던 로마의 번영을 잘 보여준다. 이처럼 교통수단은 한 나라의 명운과 직결돼 있다.

이런 관점에서 21세기 대한민국의 수도 서울을 들여다보자. 거미줄 같은 도로망이 사방에 펼쳐져 있지만 인구 1000만이 몰려 사는 서울의 교통문제를 말끔하게 해결하기에는 부족하다. 그래서 나온 것이 지하철이다. 모든 길은 로마로 통한다는 말은 대한민국 수도 서울에선 ‘모든 길은 지하철로 통한다.’는 말로 바뀔 법하다.

특히 서울과 같이 인구밀도가 높은 도시에는 지하철의 역할이 무엇보다 중요하다. 지하철 개통에 따른 경제적 파급 효과가 크기 때문이다. 대표적인 것이 집값 상승이다. 주택시장에서 역세권은 집값을 결정짓는 가장 큰 요인이다.

일례로 한국철도학회가 발표한 ‘지하철 건설에 따른 공간적 영향 분석’이라는 논문은 7호선 개통에 따른 강남권과 서남권의 부동산 가격 변화를 집중적으로 분석하고 있다. 분석 결과 개통 전에는 개발에 대한 기대심리, 역세권 효과 등의 이유로 서남권에 비해 강남권의 가격 상승률이 높았지만 개통 후에는 서남권이 강남권을 앞선 것으로 조사됐다. 다만 역세권 효과는 여전히 강남권이 서남권을 크게 앞지르고 있는 것으로 나타났다. 지하철 9호선을 주목해야 하는 이유가 바로 여기에 있다. 서울 남부를 동서로 연결하는 지하철 9호선은 강서권 지역 주민들에게는 꿈의 노선이다.

아이로니컬하게도 서울시는 9호선의 배색을 ‘황금색’으로 결정했다. 여의도와 강남을 연결하기 때문에 9호선은 엄청난 경제효과를 얻을 수 있는 ‘골든 메트로’인 셈이다. 그동안 강서권 주민들은 강남으로 이동하기 위해 2, 5호선을 갈아타야 했었지만 9호선이 개통되면서 이러한 불편이 줄어들게 됐다.

9호선은 김포공항~여의도~고속터미널~코엑스~방이동을 하나로 연결시킨다. 총 38㎞구간에 37개의 정거장이 건설되며 13개 정거장에서 다른 노선으로 갈아탈 수 있다. 9호선이 개통되면 김포에서 강남까지가 1시간 이내로 단축된다.

9호선은 1, 2, 3단계로 나눠서 건설된다. 1단계 구간은 김포공항에서 시작해 가양동 염창동을 지나 여의도 노량진 흑석동 반포동 고속터미널까지 연결되는 구간으로 내년 12월 완공을 목표로 하고 있다. 서울지하철건설본부 관계자는 “가양동에서 반포동까지 이동하는 인구가 시간당 3만~4만 명에 이를 것으로 추산된다.”면서 9호선이 앞으로 지역 간 불균형을 해소하고 유동인구를 원활하게 실어 나르는 도시철도의 역할을 톡톡히 할 것으로 기대했다. 김포공항역에서는 인천공항철도와 연결된다.

2단계 구간은 고속터미널부터 종합운동장까지로 현재 실시계획이 진행 중이며 내년에 개발계획이 확정될 것으로 보인다. 3단계는 종합운동장부터 송파동과 방이동을 연결하는 구간으로 오는 2020년 완공을 목표로 하고 있다.

9호선의 개통은 강서구 동작구 양천구의 매매값, 임대수요 상권 등에 적잖은 변화를 몰고 올 것으로 예상된다. 교통여건 등의 이유로 저평가됐던 강서구는 9호선과 마곡지구 발산지구 방화뉴타운 등 각종 개발 호재들이 한꺼번에 발표되면서 강세가 계속되고 있다. 국민은행이 조사한 서울지역 구별 주택매매가격 종합지수에 따르면 지난해 9월 기준 강서구 매매지수는 전년 대비 마이너스 1.5였고 강남구는 11.8이었다. 하지만 지난 9월에 조사한 결과에서는 강서구와 강남구가 13.3과 14.5로 격차를 줄였다. 이는 지하철 9호선 건설에 따른 기대감이 아파트 값에 많은 영향을 미친 결과로 볼 수 있다.

전세, 월세 등 임대시장도 마찬가지다. 작년 9월 강서구 전세지수는 마이너스 7.1이었고 강남구는 2.0이었으나 올 들어서는 강서구(13.5)가 강남구(11.1)를 앞서는 형국이다. RE멤버스 고종완 대표는 “강서구, 양천구는 20~30평대 중소형 아파트가 많이 몰려있어 전세 수요가 많다.”면서 “9호선 개통으로 강남에 직장을 둔 신혼부부들의 관심이 높아질 것.”으로 예상했다.

9호선 개통에 따라 가장 많은 수혜를 누리는 곳은 과연 어디일까. 지하철 건설 공사가 막바지에 다다르면서 각 지역마다 개통 효과가 이미 반영된 상태지만 그래도 여전히 저평가된 곳은 있다. 대표적인 곳이 가양동 방화동으로 이곳은 서울에서도 가장 외곽지역에 위치해 있어 그동안 매매값이 제자리 걸음을 걸어왔었다. 길성프랑프리텔 24평형은 2억 원, 길훈아파트 23평형은 1억3000만 원대에 거래되는 등 매매값이 평당 1000만 원에도 못 미친다. 이들 아파트는 마곡지구 바로 앞에 위치해 개발이 시작되는 오는 2008년부터는 매매값이 상승 곡선을 그릴 것으로 예상된다. 물론 이 지역에서는 중형 평형대가 매매시장을 주도하고 있으므로 30평형대를 우선적으로 구입하는 것이 유리하다.

 

(출처 : 부동산뱅크, 2006.11.23)

하지만 방화동은 뉴타운 후보지인데다 서울의 마지막 노른자위 택지인 마곡지구가 연구개발(R&D)단지로 개발되면서 전체적으로 집값이 강세를 보이고 있다. 방화동 동부센트레빌 42평형은 10월 현재 매매값이 6억2500만 원으로 1년 전(4억4750만 원)보다 39.7%나 뛰었다.

염창동은 강변북로와 성산대교, 서부간선도로를 편리하게 이용할 수 있는 곳으로 한강 조망권이 형성된 단지들의 상승이 예상되고 있다. 염창동 한화꿈에그린 2차는 가구 수가 149가구에 불과한 소규모 단지지만 2년 전에 비해 25평형 매매값이 46.2%, 32평형이 47.0%나 뛰어 강서구 평균치(31.9%)를 크게 웃돌았다.

최근 목동에 재개발 투자 분위기가 일고 있는 것도 9호선 건설과 연관이 있다. 현재 양천구는 9호선 3개 역사와 연결되는 목 2, 3, 4동을 뉴타운으로 개발하기 위해 서울시와 협의 중이다. 목동 1단지 신시가지아파트 35평형은 2년 동안 6억1000만 원→11억2500만 원으로 뛰었고 45평형은 8억2000만 원→16억 원으로 두 배가량 상승했다. 바로 옆 한신 청구아파트도 주목받고 있다.

2호선과 환승되는 당산역은 여의도, 강남으로 대표되는 꿈의 금융벨트 초입에 있어 상당한 프리미엄이 예상된다. 당산동 삼성래미안 5차 37평형이 2년 만에 42.2%나 올랐고 인근의 강변 삼성래미안 37평형도 같은 기간 35.6% 뛰었다. 당산동 5가 동보, 한신아파트는 현재 평당 매매값이 1000만 원 선이지만 개통 이후 1300만 원 대까지는 충분하다는 분석이다.

여의도에서는 국회의사당 부근 서여의도 권역과 5호선과 환승되는 여의도역 부근의 사무실 임대료가 직접적인 영향을 받을 전망이다. 서여의도는 용적률이 낮고 지하철 연계가 불편해 그동안 동여의도에 비해 임대료가 낮았다. 노량진동과 흑석동은 뉴타운 및 재개발 구역과 연계된 곳이 유망지역으로 분류된다.

이 중에서도 흑석동은 명수대현대와 같이 한강을 볼 수 있는 곳이 유리하다. 흑석동 현대공인 관계자는 “흑석동은 동작구라는 이유로 가격 상승에 한계를 보였다.”면서 “상당수 지역에서 재개발이 한창 진행 중이라는 점 때문에 매수 문의가 끊이지 않고 있다.”고 전했다.

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