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[스크랩] 시간날때 읽어보자 2007년 개발계획들 |부동산노트

2007-01-31 18:56

http://blog.drapt.com/epiys/310691170237385503 주소복사

출처 : 정상원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/imfine

 
세기말 세계경제는 유럽의 통합과 아시아의 도약이라는 대륙별 경제블력화 과정을 거치면서 일대 변혁기를 맞이하였다. 그리고 한국은 20세기말 1991년 OECD 가입으로 중진국 그룹에서 선진국 대열에 합류하여 세계교역 선도국으로 진입하려는 발돋움에 국력을 기울였다. 근대사 50여 년 동안 수출에 진력한 역동적인 국민의 총화가 선진국 진입장벽 통과라는 희망의 끈을 붙들었다고 할 것이다. 그에 따라 IT 및 생명공학 등 국제기반기술을 응용하여 실용화하는 분야의 일각에서는 세계적인 기술수준을 뛰어넘으면서 세계무역장벽을 비집고 비약적인 수출성과를 이루었다고 하겠다.
21세기에 진입하여 세계무역질서가 재편되면서, WTO 및 FTA 그리고 DDA 협상 등과 관련된 세계무역환경 변화는 자국보호주의와 자원무기화와 지구오염방지비용전가 등 선진국은 후진국과 중진국에 철저하게 불리하게 생존비용을 지불하도록 요구하는 방향으로 진행하고 있다. 선진국은 후진국과 중진국에 자유무역질서를 요구하면서 시장을 열게 만들고, 자국 입장에서 무역역조를 보이는 국가부터 시장을 열라는 압력을 주고 있다. 상대국을 철저하게 연구하여 협상방안을 다변화시켜서 상대국가가 부문별 품목별 현황을 파악하고 자생력을 가질 시간적 여유도 주지 않고 국민적 합의를 이룰 상호호혜 구도를 무시하면서 협상테이블에서 상황을 종료시키려 하고 있다. 후진국과 중진국은 자국보호주의 규제를 완화하거나 철폐하여 시장을 열어야 할 것이고, 자국 보호장벽 안에서 안주하던 시한을 허비하고 난 후에도 여전히 기술력과 자금력을 키우지 못하고 한숨만 쉬거나 물리적 대항에 의존하고 있다. 개방 시한이 지나서 시장을 열어주고 나면 전 산업부문의 경쟁력이 하나씩 무너지는 현상을 무력하게 지켜볼 수밖에 없을 것이다. 후진국과 중진국은 과연 경쟁력을 확보하는 방안을 생각조차 할 수 없고 시도조차 할 수 없을까 ?
기술개발과 자금대형화와 다품중소량생산과 신토불이상품개량 및 기후적응원천품종보존 개량과 관광자원보존과 문화와 지적자원개발에 국민적 역량을 집중하는 길이 세계무역전쟁에서 살아남는 길이라고 하겠다.
결국 시중 부동자금과 유동성을 자국 문화와 정서상 경쟁력있는 분야에 안정적으로 투자하여 수익을 남기는 방법을 통하여 부동산으로 편향되어있는 시각을 바꾸어서, 투자시각을 세계경제블럭이 수용할 수 있는 상품개발 기반을 만들어 다양한 포트폴리오를 재구성해야 할 시점이라고 생각한다.


먼저 국내 국제적 변화의 추이는
1)금융(자본)시장 개방과 외국계 자본의 영업활동 보장일 것이다.
한국의 금융산업은 외국자본에 잠식당하여 1금융권은 모두 전멸하였고, 2금융권과 3금융권이 2007년부터 일순간에 선별적으로 넘어갈 것이고, 서민을 기반으로 하는 대부업계를 노리는 미•영 계열 헤지펀드가 한미FTA 체결 후 진출 준비를 마친 상태라고 한다.
관치금융에 익숙한 행정기관이 외국계 금융자본에 규제를 가하지 못할 것이고, 국제법에 근거한 금융기법에 익숙하지 않은 국내 금융기관들이 경쟁력이 잃을 것은 자명한 사실이다.
이러한 환경에서 당장 부동산투자에 영향을 끼치는 상황이라고 한다면, 관행적 관치 대출총량제 또는 융자한도제한 등이 외국계 금융기관이나 헤지펀드에 전혀 영향을 주지 못할 것이다.
2) 금융시장개방과 연관된 부동산시장의 변화를 생각하면, 자본시장과 맞물린 건설및 기술 부문의 개방이라고 할 것이다.
국책인프라사업 및 SOC(사회간접자본건설)사업 뿐만 아니라, 상업용 집적시설(콤플렉스)과 주거겸용 복합단지에서 조차 선별적으로 외국계 자본의 기술력과 자본력에 무기력하게 예속될 것이다.
3) 지적재산권 및 서비스산업의 개방에 따라서 토종자본의 육성마저도 그 기반을 잃게 될 소지가 크다.
4) 언론 미디어 기업 역시 진취적 전략 부재, 올곧은 기상 해이, 취약한 자본규모와 자본잠식에 내몰려 있는 상황에서 금융산업에 이어 우선 적대적M&A 대상이 될 수 있다.



* 2007년 이후 부동산 투자 로드 맵

* 수도권 제2외곽순환고속도로 주변지역을 주목하라

건교부가 분당급 신도시를 2007년 상반기 중에 발표하기로 함에 따라 ‘서울공항-성남 여수동 벨트’ 및 ‘과천-의왕 벨트’가 주목을 받고 있다.
기존 신도시 급으로 진행되고 있는 ‘송도-영종-청라 벨트’, ‘검단신도시’, ‘파주신도시’, ‘고읍-옥정신도시 양주-동두천-철원 벨트’, ‘남양주 별내-진접 벨트’, ‘양평-용문전원도시’, ‘용인동부전원도시’, ‘동탄-태안-오산-봉담 벨트’, ‘시화 역사문화관광 벨트’에 조성될 예정이라는 400~500만평 규모의 차기 신도시를 주시해야 한다.
신설 도로에 중첩하여 신설 철도 역세권이 되는 지역을 특히 주목해야 할 것이다.

수도권 제2외곽순환도로 주변으로 이목이 집중되는 이유는, 추가로 개발될 신도시 전제조건이 서울 도심에서 50~60㎞ 거리에 위치할 것이라고 예고하고 있기에 직접 수혜를 받을 수 있는 핵심지역이 수도권 제2외곽순환도로가 될 것이기 때문이다.

김문수 경기도지사도 '경기 2010 비전과 전략'을 발표하며 수도권 제2외곽순환도로 건설을 적극 추진, 경기형 명품 신도시(500~1000만명 규모) 네 곳을 수도권 제2외곽순환도로 상에 건설할 방침을 밝히면서, 집값 상승에 탄력이 붙어서 향후 수도권 제2외곽순환도로는 수도권의 주요 첨단산업단지들을 유기적으로 연계하면서 지역발전을 주도하게 될 것이고, 배후 주거벨트를 결정짓는 환상의 라인으로 떠오르고 있다고 봐도 과언이 아닐 듯 싶다.

총길이 550km의 수도권 제2외곽순환고속도로는 송도영종청라~시화~오산~용인~남양주~양주동두천~파주~김포검단 등 수도권 원거리의 외곽도시를 순환 연계하여 경기도 전역을 포괄하는 광역개발 노선이다. 현재 20여개 구간으로 나뉘어져, 2020년 준공을 목표로 추진되고 있는데, 노선이 확정되면 2007년부터 구간별로 추진 방안을 만들어 2009년에 착공할 계획이다.
수도권 제2외곽순환고속도로가 완전 개통되면, 서울을 뺀 수도권은 명실상부한 대한민국 국민경제와 국민생활에 새로운 활력을 불어넣어주는 영양소가 될 것이다.

-인천(영종-청라-송도/검단)
인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.
인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.
수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.
인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 2007 투자로드맵 : 송도,청라,영종도 개발 계획과 연계한 신도시, 논현택지개발지구, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

- 경기 용인/화성/오산/평택시 일대
오산은 신도시급 세교 택지개발지구(98만평)가 진행 중에 있고, 경부선 복선전철과 경부고속도로가 통과하고 있다. 현재 공사 중인 서울~용인 고속화도로의 연장 진행, 수도권 제2외곽순환도로 화성시 봉담∼동탄과 함께, 열십(十)자 모양으로 만들어질 서수원∼오산∼평택 고속도로(38.5km)가 예정되어 있어 광역교통계획의 수혜를 입을 수 있는 지역이다. 그리고 평택은 미군기지 이전 · 국제평화도시 개발 등 호재가 많고, 평택 신항 배후산업단지로 조성된 208만평 규모의 포승산업단지가 있어 임대수요도 많은 편이다.
파주운정이 기존 신도시 확대 발표로 규모가 메머드화 된 것처럼, 개발면적 확대가 예상되는 최우선 지역은 화성동탄 신도시이다. 토지공사가 동탄신도시를 확대하기 위한 사전 조사를 끝마쳤고, 동탄 남측 오산세교 택지개발지구 경계선까지 추가 확대될 가능성이 크다는 이야기가 꾸준히 나오고 있기에, 판교에서부터 확산되어져 내려오는 남부주거밸트에 더욱더 무게를 실어줄 수 있을 것으로 판단된다.

* 2007 투자로드맵 : 용인흥덕 택지개발지구, 용인구성 택지개발지구, 용인동천 삼성래미안, 용인성복지구, 용인서천 택지개발지구, 화성동탄 택지개발지구, 화성태안3 택지개발지구, 화성청계 택지개발지구, 서수원 대규모 택지개발지구, 오산세교 택지개발지구, 평택 국제도시 및 대규모 택지개발지구, 기타 개발예정 및 특성화지역을 눈여겨보아야 한다. 그리고, 광교신도시 진입을 위한 철저한 사전준비가 필요하다.

-경기 광주시 곤지암리 일대
유력한 추가 신도시 후보지 중 하나로 떠오른 곳은 중부고속도로와 제2외곽순환고속도로가 만날 광주 곤지암IC 부근이다. 인근에 성남(판교)~여주간 복선전철(2010년 완공) 곤지암역이 들어설 예정에 있어 분당선 이매역과 신분당선 판교역을 환승역으로 활용 분당/판교/강남 진출입이 상당히 편리해 질 전망이다. 이천시가 평야지반으로써 택지개발이 용이하다면, 광주시는 산세가 좋아 친환경적인 주거환경이 으뜸이다. 또한 강남 접근성이 뛰어나 실수요자들의 관심이 많다. 도로교통도 성남~장호원간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당/강남과 접근성이 더욱 좋아질 것이다.

* 2007 투자로드맵 : 경기도 광주군은 수자원보호구역 및 자연보전권역으로써 대형주거단지가 조성되지 못한 특성을 보여 왔다. 따라서 실수요자 측면의 철저한 분석과 병행하여 기존 신규 인프라가 확대되는 도로, 철도망을 눈여겨보아야 할 것이다

- 경기 남양주시 화도읍 일대
수도권 제2외곽순환고속도로는 파주~양주동두천~수동~화도~양평을 잇는 노선 중 남양주 화도에서 양평을 잇는 구간이 우선 건설될 것으로 보인다. 특히, 수도권 제2외곽순환도로 통과지역(화도IC 부근 녹촌리, 창현리, 차산리 일대)이 경춘고속도로와 교차(JCT)하게 됨으로써 중부내륙고속도로와의 연계 등, 도로이용의 효율성을 극대화시킬 수 있는 지리적 위치가 장점이다. 인근에 마석지구나 창현지구, 호평, 평내지구가 있고, 이미 개통된 중앙선 전철과 2009년 개통 예정인 경춘선 전철(마석역)을 이용하면 서울 도심과, 강원도 진출입도 훨씬 용이한 편이다. 그밖에 도로교통은 퇴계원~답내 간 자동차 전용 고속화도로도 마석 IC를 이용하면 서울까지 20분대 접근이 가능하며, 구리~마석 간 46번 국도의 확장공사(6차선 예정)로 도심접근 교통도 향후 한층 원활해 질 전망이다.

* 2007 투자로드맵 : 신규 분양 물량이 분양가 측면에서 경쟁력을 가지기 어려울 것이므로 신규개발 택지개발지구 연접 예정이거나 기존 택지개발지구에서 교통요지 및 상업요지에 입지하는 <저평가된> 기존 인기브랜드 아파트를 눈여겨보아야 한다.

- 경기 동두천/포천/양주시 일대
지역균형발전을 내세우는 정부로선 이 기회에 그 동안 개발이 부진했던 수도권 북부로 눈을 돌릴 가능성도 있는데, 이럴 경우 경기도 포천ㆍ연천, 동두천 지역이 후보지로 거론될 수 있을 것이다. 경기도도 북부 발전 차원에서 적극적인 입장이고, 포천은 포천시가 자체적으로 350만평 규모의 신도시를 계획하고 있기도 하다. 군부대 이전부지나 수도권 북부의 동맥역할을 할 경원선 철도망도 복선 전철로 재정비되고 있어 지역개발효과나 대중교통도 좋아질 전망이다. 특히 수도권 제2외곽순환고속도로가 양주시나 동두천시를 관통하게 되는데 동두천의 경우 기존 생연지구와 송내지구가 경원선 동두천역과 내행역에 붙어 있다.

* 2007 투자로드맵 : 기존 철도노선을 따라서 확장되는 신도시 택지개발지구와 제2외곽순환고속도로가 연접 또는 연계되는 지역에서 <저평가된 역세권> 기존 아파트를 눈여겨보아야 한다.

*2007년 기타지역 투자로드맵:
-인천 국제공항철도
인천 국제공항철도는 인천용유(추가 설치 요구)~인천국제공항~운서~영종(추가 설치 요구)~청라(추가 설치 요구)~검암~계양~김포공항~마곡~고양~상암~홍대~공덕~서울역 에 이르는 향후 수도권서부의 중요노선이 될 것이다. 따라서 인천 공항 철도와 환승역이 될 것으로 보이는 검암, 김포공항, 고양, 상암, 홍대, 공덕, 지역에 대한 관심을 가져야 할 것이다.

-기존 철도, 지하철 연장노선
서울지하철 3호선 연장구간(수서~가락시장~오금역~송파신도시 연계 희망), 서울 지하철7호선 연장구간(부천온수~인천지하철 부평구청역) 수혜지역 <부천 중동신도시/ 상동지구/인천삼산택지개발지구/여월지구>, 서울지하철 8호선 연장구간(암사~구리~퇴계원~별내), 분당선 연장노선(남부권:오리~신갈~기흥~상갈~영덕~영통~매탄~수원역/북부권:선릉~강남구청~청담~뚝섬~왕십리), 신분당선 연장노선(남부권:정자~동천~수지~광교신도시~화서~호매실 연장/북부권:정자~판교신도시~양재~강남~신사~용산), 서울지하철9호선(김포공항~마곡~가양~목동~당산~영의도~노량진~동작~고속터미널~교보타워사거리~코액스~종합운동장~석촌역~올림픽공원~방이동~둔촌고덕하남 연장 요청), 경의선 복선전철 사업구간(용산/서울역~공덕<서울5호선환승>~연암<서울2호선환승>~성산<서울6호선환승>~수색~행신~대곡<서울3호선/경의선환승>백마~풍산~문산~도라산)

2007년 이후 점진적으로 개통될 상기 기존 철도 및 지하철 노선에 따른 투자는 너무나도 보편적이고 일반적인 투자 접근방법일 수도 있다. 또한 일부 지역의 경우 대부분 시세에 반영된 상태라 할 수도 있다. 이제 수도권 및 서울지역에서의 철도, 지하철 개통은 일반적 호재로 보아야 할 것이다. 따라서 기존과 같은 무조건적인 역세권투자 방식에서 기능적 기술적 선별투자 방식으로 전환되어야 할 시점이라 생각하며, 철도, 지하철 계획에서부터 착공, 완공에 이르기까지 장기적이며 중간점검이 필요한 투자가 따라야 할 것으로 생각한다.

-2007년 전후 착공, 공사 진행 중, 개통 예정 도로망을 따라가는 관심지역
수도권에서는 판교신도시 및 광교신도시에 세인의 관심이 집중되는 것처럼, 강남대체 분당급 신도시와 연계가 예상되는 도로를 우선적으로 집중해야 하겠다.
서울 지하철 9호선 병행도로 / 용인-서울 간 고속화도로 / 경부고속도로 용인구간 / 서울 강동에서 구리-별내-진접 간 도로와 철도(지하철 8호선 연장선) / 서수원과 화성 봉담 향남 평택 서해안 가도 / 고양-일산-파주-김포-인천 신도시를 따라서 개발되는 주거단지가 주거환경과 품질 면에서 격상된 가치를 지니게 될 것이므로 서울 외곽권역에 생활기반을 가진 서민 중산층에게 좋은 내집마련 기회를 움켜쥘 수 있다.

(표: 광역도로망 확충계획 참조)

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[스크랩] 1년만에 5천만원 싸게 내집 마련하는 노하우 |부동산노트

2007-01-31 18:54

http://blog.drapt.com/epiys/3545931170237242271 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

경매로 경기도 일산에 44평 아파트 장만한 정영아 주부
“1년 동안 준비해 시세보다 5천만원 싸게 내집마련 했어요”

《부동산 전문가들은 부동산 시장이 침체되고, 다주택자에 대한 정부 규제가 강화된 지금이 경매로 내집마련을 할 수 있는 적기라고 말한다. 흔히 경매는 어렵고 위험하다고 생각하지만 실제로 몇 가지만 주의하면 경매만큼 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 방법도 없다. 경매를 통해 경기도 일산 44평 아파트를 장만한 정영아 주부의 체험담을 소개한다.》
 
중소기업에 다니는 남편과 함께 친정어머니를 모시고 살며 두 아이를 키우는 주부 정영아씨(34)는 지난해 가을, 경매를 통해 일산에 있는 시세 4억1천만원짜리 44평형 아파트를 약 3억5천만원에 구입했다. 일반 매매에서는 들지 않는 경매 컨설팅 비용 등을 제하더라도 5천만원 정도 싸게 내집마련을 한 셈이다.
 
“4년 전, 친정아버지가 돌아가시면서 친정어머니를 모시기 위해 지금 살고 있는 파주 39평형 아파트에 9천만원을 주고 전세로 입주했어요. 그동안 열심히 저축했지만 3대가 함께 살 만한 평수의 아파트를 사기가 쉽지 않더라고요.”
 
2003년 봄, 아파트 가격이 가파르게 오르는 것을 보며 마음이 불안해진 정씨는 내집마련을 서둘러야겠다는 생각을 했다. 당시 가진 돈으로 중소형 평형은 살 수 있었지만 친정어머니와 아이들까지 다섯 식구가 살기엔 불편할 것 같았다. 그렇다고 중대형 평형을 사기엔 대출받아야 할 돈이 너무 많아 부담이 되었다. 그래서 생각한 것이 부동산 경매. 중대형 아파트를 싸게 낙찰받아 전세를 놓은 후 돈을 모아 입주하기로 했다.
 
“경매를 하겠다니까 남편이 말렸어요. 경매를 해서 잘못되면 집안이 풍비박산 난다고 하더라고요. 하지만 제 판단엔 권리분석 등 몇 가지 사항만 주의하고, 열심히 발품을 팔면 위험할 것이 없다고 생각됐어요.”
 
컨설팅 업체를 통하면 간단하게 경매에 도전할 수도 있다. 하지만 정씨는 직접 경매를 공부하기 시작했다. 아무것도 모른 채 모든 것을 남에게 맡기는 것은 위험하다는 생각이 들었기 때문이다.
 
“경매 컨설팅 회사를 통하더라도 하나부터 열까지 다 의존해서는 안 돼요. 모든 책임은 자신이 져야 하거든요. 잘못된 일이 발생했을 때 컨설턴트를 원망해도 아무 소용 없어요.”
 
경매 전문 인터넷 사이트에서 경매 강좌를 듣고, 경매 관련 서적을 10권 이상 탐독하는 등 경매에 대한 지식을 쌓은 그는 같은 해 여름, 본격적으로 경매에 참가하기로 마음먹었다. 경매 물건 검색부터 기본적인 권리분석까지 혼자 힘으로 검토한 후에 마지막으로 컨설턴트의 자문을 받아 미처 발견하지 못한 위험 요소가 있는지를 확인하기로 했다. 경매 정보는 인터넷으로 쉽게 얻을 수 있었다.
 
그가 즐겨 이용한 인터넷 사이트는 대법원 법원경매 사이트(www.courtauction.go.kr)로 다른 경매 사이트보다 정보가 많고 무료였다. 경매 물건은 지역별로 관할하는 법원이 다르다. 정씨가 관심을 가지고 있는 파주시와 일산시는 의정부지방법원 고양지원에서 관할하기 때문에 대법원 법원경매 사이트 경매 물건 코너에서 ‘고양지원’을 검색해 정보를 얻었다.
 
“하루에도 쏟아져 나오는 경매 물건이 엄청나기 때문에 전부 확인하는 것은 불가능해요. 자기가 원하는 지역과 물건 타입을 미리 분명하게 정해서 필요한 것만 봐야 해요. 저는 남편 직장 때문에 일산과 파주의 아파트 물건만 봤어요.”
 
대법원 법원경매 사이트에서는 간략한 물건 정보만을 알려줄 뿐 권리분석 사항은 나오지 않는다. 그래서 정씨는 이곳에서 관심이 가는 물건의 주소를 파악한 뒤 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 통해 권리사항을 확인했다.
 
“흔히 권리분석이 어렵다고 하는데 등기부등본만 봐도 1차적인 권리분석을 할 수 있어요. 저 같은 경우엔 예고등기란 단어가 기재되어 있거나 말소기준권리(최초 설정된 근저당권, 압류, 가압류)보다 먼저 설정된 가등기, 전세권, 가처분 등이 있으면 아예 포기했어요. 이런 물건은 낙찰자가 그 돈을 갚아야 하거든요. ‘고위험 고수익’이라고 이런 위험한 권리가 있는 물건을 낙찰받아 큰 이익을 챙기는 ‘경매 선수’들도 있지만 제가 경매를 하려는 목적은 안전하고 싸게 내집마련을 하는 것이었기에 큰 욕심을 버린 거죠.”
 
첫 도전한 경매 실패가 오히려 득이 돼
2003년 6월 말, 정씨의 눈에 띄는 물건이 나타났다. 파주에 있는 45평 아파트로 감정평가액이 3억원인데 한 번 유찰되어 최저 매각 가격이 2억4천만원이었다. 인터넷으로 등기부등본을 확인한 결과 말소기준권리인 근저당권 이전에 설정된 권리가 없었다. 인터넷으로 아파트 시세를 살펴보니 2억8천만원 정도.
 
“많은 사람들이 경매 물건의 감정평가액을 시세라고 생각하는데 오산이에요. 한 번 유찰되어 최저 매각 가격이 감정가의 80%인데도 시세보다 비싼 물건도 많아요. 따라서 정확한 시세 확인이 중요해요.”
 
권리분석과 시세 확인을 한 정씨는 마지막으로 인터넷 유료 경매 전문 사이트에서 최종적으로 권리분석 내용을 확인해보았다. 보통 5천원 내외인 일일사용권을 구입하면 전문가가 정리한 권리분석 내용과 임차 현황을 확인할 수 있다. 특히 임차 현황은 등기부등본에 나오지 않아 현장에 가보기 전까지는 확인이 힘든 중요한 사항으로 임차인이 말소기준권리보다 먼저 입주했다면 낙찰자가 전세금을 갚아야 하므로 꼭 확인해보아야 한다. 유료 사이트에 나온 권리분석 내용 역시 정씨가 분석한 내용과 별다른 점이 없었다. 정씨가 관심을 가진 파주의 아파트는 소유자가 거주하는 집이었다.
 
그는 파주의 45평 아파트 경매에 참가하기로 결심하고 경매 컨설턴트를 고용하기로 했다. 하지만 처음 해보는 것이라 어떻게 컨설턴트를 고용해야 할지 막막했다. 무턱대고 고양지원 앞에 있는 법무사 사무실을 찾았더니 경매 컨설팅 업체를 연결시켜주었다.
 
컨설팅 수수료는 업체마다 천차만별인데 그가 소개받은 컨설팅 사무실에서는 의뢰비 30만원, 낙찰 수수료 1.2%, 인도(명도)까지 처리해줄 경우 1.8%를 받는다고 했다. 또한 거주자를 내보내기 위한 이사비용이 필요한 경우 별도로 부담해야 한다고 했다. 이런 내용으로 경매 컨설팅 용역 계약서를 작성했다. 수수료를 문서화하지 않으면 낙찰받은 후 문제가 생길 수 있기 때문이다.
 
“경매일 전날, 담당 컨설턴트에게 연락이 왔는데 낙찰가액을 2억7천만원 선으로 쓰자는 거예요. 경매 경쟁률이 높아 웬만큼 써내지 않으면 낙찰받기 힘들다는 이유였어요.”
 
그러나 그가 생각하기에 감정가액은 3억원이지만 실제 시세는 2억8천만원 정도이므로 2억7천만원에 낙찰을 받으면 컨설팅 수수료, 세금 등을 지불하고 나면 오히려 손해였다. 승강이 끝에 2억6천만원으로 결정하고 써냈는데, 2억6천5백만원을 쓴 사람이 낙찰을 받았다.
 
“처음엔 아쉬운 마음도 있었지만 지금 보면 천만다행이란 생각이 들어요. 시세가 2억6천만원으로 떨어졌거든요. 비양심적인 경매 컨설턴트들은 낙찰이 되어야 수수료를 받기 때문에 무조건 고가로 쓰라고 권유한다는 걸 나중에야 알았어요. 제가 정확한 아파트 시세를 몰랐다면 컨설턴트 의견대로 써서 낙찰은 받았겠지만 손해를 보았겠죠. 그때 제 의견을 고집한 것이 다행이었다고 생각해요.”
 
부동산 경매 정보를 얻을 수 있는 인터넷 사이트

대법원 경매 정보 www.courtauction.go.kr
대법원에서 운영하는 경매 사이트. 경매 물건 정보가 가장 많고 무료로 열람할 수 있는 게 장점. 경매 절차, 경매 용어, 서식 안내 등과 같은 기본적인 경매 정보도 제공한다.

온비드 www.onbid.co.kr
한국자산관리공사에서 운영하는 공매 정보 사이트. 공매 정보뿐 아니라 인터넷을 통해 직접 공매에 입찰할 수도 있다.

대법원 인터넷 등기소 www.iros.go.kr
등기소, 구청에 가지 않아도 인터넷으로 등기부등본을 열람할 수 있다. 평일에는 오전 7시에서 오후 11시까지, 토·일요일과 공휴일에는 오전 9시부터 오후 9시까지 서비스를 제공한다.

GGi 옥션 www.ggi.co.kr
경매 전문 인터넷 사이트로 경매와 공매 물건에 대한 정보를 제공하고 자세한 권리분석 서비스를 제공한다. 또한 경매 강좌도 개설하고 있다.

동아닷컴 경매 정보 neins.donga.com
동아닷컴에서 운영하는 사이트로 다양한 부동산 경매 정보를 서비스하고 있다. 월 1만8천원이면 경매 물건에 대해 쉽고 편하게 권리분석을 볼 수 있는 온라인 경매북을 열람할 수 있다.

부동산 태인 www.taein.co.kr
부동산 경매 정보, 권리분석 서비스, 경매 강좌 서비스 등을 제공하고 있다. 지사를 운영하고 있어 오프라인상으로 컨설턴트 알선도 해주고 있다.

정영아 주부는 신문과 인터넷을 통해 경매 정보를 얻고 권리분석을 했다고 한다.
몇 차례 더 경매에 참가했지만 그가 예상한 가격보다 훨씬 높은 가격에 낙찰이 되었다. 아파트는 낙찰가가 시세에 가깝다는 말을 실감할 수 있었다. 그러던 중 가을부터 아파트 가격이 떨어지기 시작했다. 정씨는 가격이 좀더 내려갈 것이란 생각에 일단 경매 참가를 중단하고 시장 상황을 주시했다. 그러다 지난해 가을 다시 경매에 눈을 돌렸다.
 
“전체적으로 아파트 시장은 침체되었지만 제가 원하는 중대형 평형 아파트는 가격이 크게 내려가지 않았어요. 더 이상 떨어지지 않겠다는 판단이 들어 다시 경매에 도전했어요.”
 
대법원 사이트를 살피다가 눈에 띄는 아파트 물건을 발견했다. 일산에 있는 44평형 아파트였는데 친구가 살고 있어 전부터 잘 알고 있던 단지였다. 주변 환경도 쾌적하고, 교통도 괜찮아서 평소 좋게 생각했던 곳이었다. 감정평가액은 4억3천만원인데 한번 유찰되어 최저 매각 가격이 3억4천4백만원이었다. 등기부등본을 확인해보니 낙찰자가 인수받아야 할 권리가 없었다. 인터넷 유료 경매 사이트에서 권리분석한 내용을 보니, 임차인이 있었지만 말소기준권리보다 뒤에 입주했기 때문에 문제되지 않았다. 현재 시세는 4억1천만원 정도.
 
직접 발로 뛰어 현장 확인해
정씨는 일단 경매에 입찰하기로 결심은 했지만 혼자 모든 걸 결정하기엔 겁이 났고, 그렇다고 컨설팅 업체에 의뢰하자니 지난번처럼 고가 낙찰을 부추기지 않을까 우려되었다. 그래서 수수료가 조금 비싸더라도 유명 경매 업체에 맡기기로 했다. 정씨가 자주 이용하던 경매 전문 사이트를 운영하는 컨설팅 업체에 문의하자 의뢰비 30만원에 낙찰 시 인도까지 마무리하는 조건으로 감정가 2%의 수수료를 제시했다.
 
“처음엔 이사비용도 제가 지불해야 하는 것으로 알고 있었어요. 그런데 컨설턴트 말이 이곳의 경우 임차인이 일부 배당을 받기 때문에 이사비를 따로 줄 필요가 없다고 하더군요. 배당을 받는 임차인은 낙찰자가 명도확인서에 도장을 찍어주지 않으면 배당을 받을 수 없어 순순히 나간다는 거였어요.”
정씨는 이번에도 모든 것을 컨설턴트에게 의존하지 않고 직접 현장 확인을 하기로 했다. 먼저 동사무소에서 전입세대를 확인해보았다. 동사무소에 가서 경매 물건임을 증명하는 자료를 보여주면 전입세대를 확인해준다. 임차인이 전입한 것은 2000년 3월. 최선순위 근저당 2억원이 99년에 설정되었으므로, 임차권은 2순위가 되어 일부 보증금을 배당받을 수 있었다.
 
다음으로 직접 집을 찾아가 보았다. 주스 한 병을 들고 갔더니 의외로 임차인이 문을 선선히 열어주어 집 내부를 확인할 수 있었다. 또한 임차인으로부터 경매 입찰 때문에 집을 방문한 사람이 정씨 말고도 한 명 더 있다는 정보도 얻을 수 있었다. 보통 경매로 넘어가는 집들은 빈 집들이 많아 내부 확인이 힘들다. 게다가 돈 한푼 못 받고 집을 비워주어야 하는 임차인의 경우 경매 입찰 때문에 왔다고 하면 문도 안 열어준다. 이럴 경우 집 내부를 보는 것은 포기해야 한다.
 
집을 나온 정씨는 관리사무소를 방문했다. 경매에 부쳐진 집들은 관리비 등이 1년 이상 체납되어 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 많기 때문이다.
 
“정말 운이 좋았어요. 경매 물건도 직접 볼 수 있었고, 게다가 체납된 관리비도 없었거든요. 직접 발로 뛰어서 확인해보니까 꼭 내 집으로 해야겠다는 욕심이 들더라고요.”
 
마지막으로 인근 중개업소를 들렀다. 인터넷으로 시세를 확인했지만 현장 부동산 중개업소의 시세가 가장 정확하기 때문이다. 아파트를 구매하러 온 것처럼 가장해서 문의를 하자 시세는 4억1천만원 선이지만 4억원에 나온 급매물도 있다고 했다.
 
“현장 확인을 해보니 더 애착이 갔어요. 그래서 꼭 낙찰을 받아야겠다는 욕심에 입찰가를 높게 쓰고 싶더라고요. 하지만 싸게 사는 게 목적이니까 소신을 잃지 않았어요. 경매 물건은 앞으로도 계속 쏟아져 나오니까요.”
 
‘끝전’까지 신경 쓰며 신중을 기한 끝에 내집마련 성공
 
경매 당일, 정씨는 도장과 신분증, 입찰보증금(입찰최저액의 10%)을 가지고 오전 10시경 의정부지방법원 고양지원에 도착했다. 요즘은 경매보증보험 제도가 있어 입찰보증금의 0.5%인 보증보험료만 있으면 경매에 참여할 수 있다. 예를 들어 최저 매각 가격이 1억원이어서 입찰보증금이 1천만원이면 보증보험료는 5만원만 내면 된다.
 
경매장 안엔 벌써 1백 명이 넘는 사람들로 꽉 들어차 있었다. 경매에 나온 물건들은 1백30여 건이었는데 일부가 취하, 변경되어 1백여 건 정도만 경매에 부쳐졌다. 경매는 갑자기 취하나 변경되는 경우가 많다. 따라서 참가 전 자신의 물건이 경매에 나오는지 여부를 확인하는 것은 필수다.
 
집행관의 경매 개시 선언과 함께 약 10분 동안 이날의 경매 물건 개요와 입찰표 작성 등에 관한 주의사항이 이어진 뒤 경매가 시작되었다.
 
“컨설턴트의 말이 입찰가를 정할 때는 세금은 물론 체납관리비나 수리비, 이사비용 등 부수적인 비용까지 고려해야 한다고 하더군요. 특히 ‘끝전’을 신경 써야 한대요. 몇억짜리 물건이든 상관없이 1백원이라도 더 써낸 사람이 낙찰을 받으니까요. 그래서 상의 끝에 입찰가를 3억5천만원으로 정하고 끝전으로 1백만1백원 더했어요.”
 
정씨는 또한 입찰표를 작성할 때 금액 단위를 정확히 확인하고 기재해야 한다고 했다. 초보자들이 자칫 금액의 단위를 잘못 기재해 엉뚱하게 10배 이상 높은 가격을 써낸 경우를 종종 보았다는 것. 이런 경우 어쩔 수 없이 낙찰자는 입찰보증금을 포기할 수밖에 없다고 한다.
 
입찰표를 작성한 후 입찰보증금을 흰색 봉투에 넣고, 이 흰색 봉투와 입찰표를 노란색 큰 봉투에 넣고 제출한 뒤에 수취증을 받는 것으로 입찰은 끝났다. 오전 11시에 입찰이 마감되고 곧바로 개찰이 시작되었다. 정씨가 입찰한 아파트는 모두 3명이 입찰에 참여했는데 3억5천1백만1백원을 쓴 정씨가 낙찰되었다. 실거래가 4억1천만원인 일산 44평 아파트를 3억5천여만원에 낙찰받은 것이다. 컨설팅 수수료 8백60만원 등 부대비용을 빼더라도 5천만원 정도의 시세차익을 남긴 셈이다.
 
“겨우 5천만원 정도 싸게 사려고 그렇게 힘들게 경매를 하냐고 하는 사람이 있는데, 일반 직장인이 그 정도 돈을 모으려면 몇 년이 걸려요. 사실 그 이상의 이익을 바란다면 욕심이 지나친 것 아닌가요?”
 
정씨는 낙찰은 받았지만 아직 그 집에 입주할 형편이 안 돼 5천만원을 대출받고 1억6천만원에 전세를 놓았다. 하지만 앞으로 부지런히 돈을 모아 2년 후엔 그 집에 들어가 살 계획이다.
 
“실제 경매를 해보니까 그리 어렵지 않았어요. 다음에 또 경매를 할 기회가 생기면 그때는 컨설턴트 도움 없이 혼자서 다 할 거예요.”
그의 말엔 자신감이 넘쳤다.
기본적인 경매 용어

낙찰 경매 부동산의 소유권을 취득하는 것으로 해당 물건에 대해 최고 입찰액을 써낸 사람에게 낙찰된다.

공매 한국자산관리공사가 국유 재산, 금융기관으로부터 사들인 물건, 세금 체납 등으로 압류된 재산 등의 동산·부동산을 입찰에 부치는 것.

권리분석 낙찰자가 인수해야 하는 부동산상의 권리가 무엇이고 금액이 어느 정도인지를 파악하는 것.

말소기준권리 해당 부동산에 가장 먼저 설정되어 있는 근저당권, 전세권, 가등기를 말한다.

예고등기 등기의 말소나 말소 회복에 대한 소송이 제기되었음을 알려주는 것으로 소송인이 승소할 경우 말소기준권리에 상관없이 낙찰자는 해당 부동산 소유권을 상실하게 된다.

유치권 건물 신축·개축과 관련된 미지급 공사 대금이나 임차인이 건물의 보존이나 개량을 위해 지출한 비용을 청구하는 것으로 낙찰자에게 인수된다.
이것만은 꼭 알아두세요

경매는 생각만큼 복잡하지도 어렵지도 않지만 그래도 자칫 잘못하면 큰돈을 날릴 수 있으므로 처음 도전하는 사람들은 철저한 준비를 해야 한다. 초보자들이 꼭 알아야 할 점들을 정리했다.

。경매 재테크의 기본은 부동산을 보는 안목이다
좋은 부동산을 고르는 안목이 없으면 경매에서도 성공할 수 없다. 전문가들이 가장 선호하는 경매 물건은 재건축·재개발 호재가 있는 오래된 연립이나 단독주택이다. 물론 오래되었다고 다 재건축되는 것은 아니다. 주변에 낡은 연립들이 밀집되어 있는지, 대지 지분은 많은 지 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 아파트라면 단지 규모와 주변 환경을 고려해야 한다.

。아파트보다는 연립이나 단독주택을 고른다
아파트는 경쟁이 치열해 보통 감정가의 80%대에서 낙찰된다. 그런데 부동산 시장 침체로 감정가보다 시세가 더 떨어진 경우가 많아 낙찰가가 시세의 90%를 넘기 일쑤다. 따라서 오히려 급매물이 더 싼 경우도 많다. 반면 연립이나 다세대·단독주택은 보통 감정가의 60% 정도에서 낙찰될 정도로 경쟁이 없는데다 시세가 감정가보다 높은 물건도 있어 잘만 고르면 시세의 절반 값에 매입할 수도 있다. 하지만 아파트에 비해 권리분석이 복잡하고, 정보도 부족해 발품을 많이 팔아야 한다.

。권리분석에 자신이 없으면 경매에 임하지 않는다
초보자들이 제일 어려워하는 부분이 권리분석이다. 권리분석을 잘못해 낙찰 후 인수해야 할 권리가 생기면 시세보다 훨씬 비싸게 사는 게 된다. 권리분석에 자신이 없으면 믿을 만한 경매 컨설팅 전문업체에 의뢰하는 것이 좋다.

。믿을 수 있는 경매 컨설팅 업체를 선택한다
경매장에 가면 친절하게 상담해주겠다는 브로커들이 있는데 이들 중에는 초보 경매자를 노리는 사기꾼들도 있다. 또한 경매 컨설팅 업체라고 다 전문적인 경매 노하우를 가지고 있는 것도 아니다. 가장 좋은 방법은 시간이 걸리고 힘이 들더라도 스스로의 힘으로 해보는 것이다. 이것이 여의치 않으면 수수료가 비싸더라도 유명한 컨설팅 업체를 선택하는 것이 좋다.

。낙찰 후 인수해야 할 권리가 있다면 과감하게 포기한다
등기부등본을 떼어보았을 때 선순위 가등기, 선순위 가처분, 예고등기, 선순위 임차권, 선순위 지상권 등이 있다면 과감히 포기한다. 이런 권리들은 낙찰자가 갚아야 한다. 일명 ‘경매 전문갗라면 이런 위험한 물건에 도전하여 큰 수익을 보기도 하지만 초보자라면 안전한 물건에 도전하는 것이 좋다.

。발품을 많이 팔아야 한다
유치권, 법정지상권, 임차권 등은 등기부등본상에는 드러나지 않지만 낙찰 후 인수자가 떠안아야 할 권리이므로 발품을 팔아 사전에 확인해야 한다. 또한 관리비와 공공요금의 연체 여부도 확인해야 한다.

。현 시세와 입찰 예정가를 비교하여 수익분석을 한다
경매의 장점은 시세보다 낮은 가격에 사는 것이다. 시세보다 비싸다면 굳이 경매를 통해 부동산 물건을 낙찰받을 이유가 없다. 법원 경매 감정가는 시세보다 높게 책정되는 경우가 대부분이다. 따라서 최저 낙찰가가 감정가의 몇 퍼센트인지에 현혹되지 말고 실제 시세와 비교해 얼마나 싼지를 봐야 한다. 또한 입찰 예정가에 추가비용(체납된 공공요금, 관리비, 명도이전 비용 등)까지 더해 일반 매매로 샀을 때에 비해 얼마나 시세 차익을 챙길 수 있는지를 파악해야 한다.

。충분한 연습을 한 후 실전에 임한다
초보자가 무턱대고 경매에 참가하는 것은 위험하다. 경매에 뜻이 있다면 먼저 인터넷 경매 정보 사이트를 둘러보며 마음에 드는 물건을 발견하면 권리분석도 하고 현장 답사도 하며 예상 입찰가를 산정해본다. 그리고 경매 현장을 찾아가 자신이 생각한 입찰 가격과 낙찰가를 비교해 그 차이를 분석한다. 이런 식으로 몇 차례 모의 경매 입찰을 하며 자신감을 가진 뒤 경매에 임한다.

。분위기에 휩쓸리지 말고 소신을 가지고 입찰가를 쓴다
고심 끝에 입찰가를 정했다가도 막상 법원 경매장에서 분위기에 휩쓸려 높은 금액을 써내는 경우가 많다. 당초 책정한 가격을 고수하겠다는 자세를 가져야 한다. 이번에 안 되더라도 좋은 경매 물건은 앞으로도 나온다는 느긋한 마음으로 경매에 임하는 게 중요하다.

。입주 시기는 넉넉하게 잡는다
낙찰을 받은 후 인도(명도)에 문제가 생겨 입주가 지연이 되는 경우가 많다. 기존 거주자와 합의가 안 될 경우 인도명령신청까지 가야 하는데 이럴 경우 6개월까지 걸릴 수도 있다. 따라서 낙찰을 받았다고 살던 집을 곧장 처분했다가는 오도가도 못하는 경우가 생길 수 있다.

。구체적인 자금 계획을 세운다
경매는 입찰 당일 보증금으로 최저 매각 대금의 10%를 내고, 낙찰 허가 결정 후 30일 안에 잔금을 납입해야 한다. 이때 구체적인 자금 계획 없이 응찰해 낙찰을 받았다가 잔금을 마련하지 못해 포기하는 경우도 있는데, 이럴 경우 입찰보증금은 돌려받을 수 없다. 경매 잔금을 전문으로 대출해주는 기관들도 많으므로 미리 알아보는 것이 좋다.

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[스크랩] 전원카페 잘 하면 전원생활과 돈 다 건진다...머니 |부동산노트

2007-01-31 18:50

http://blog.drapt.com/epiys/2522551170237034622 주소복사

출처 : 행복을 위한 보물지도*^^*

원문 : http://blog.drapt.com/wlqwhgdk

전원카페 잘 하면 전원생활과 돈 다 건진다
[머니투데이 최희환 칼럼니스트(부동산마트대표)]전원생활에 관심있는 이들은 봄이 되면 더욱 설레이게 된다. 주 5일 근무시대가 활짝 열리면서 ’전원카페’가 인기가 끌 것으로 생각이 되며 매출을 올려 생계형으로 운영을 하기보다는 전원겸 레저형으로 카페를 운영을 하면 좋을 것이다.
 
전통 한방 찻집은 직접 한약재료를 시장에서 사서 가공하고 연구하며 한방 찻잔을 기울이는 여유로움은 그리 어렵지 않게 접근을 할수 있을 것이다. 음식을 생각한다면 전문 메뉴로 웰빙트렌드를 생각해 쌈밥 전문집이나 웰빙칼국수등 메뉴를 단순하게 하는 것이 좋다. 욕심을 내서 생계형으로 혼을 다해 가족이 매달리는 다양한 메뉴의 음식점은 피해야 한다.
 
전원생활과 작은 나만의 카페 부부가 운영하는 작은카페를 한다는 생각을 하면 즐거울 것이다. 단순히 전원생활을 즐기는 데서 벗어나 수익을 올릴 수 있는 소일거리를 찾으려는 실속파가 늘어나면서 근린생활시설이 있는 카페를 겸업하는 전원주택들에 관심을 둘 만하다.
 
서울 접근성이 좋고 강이나 바다 조망권을 갖춘 지역이라면 가격이 비싼 것이 흠이다. 강조망이 없다해서 인기가 없는 것은 아니며 산속의 작은 카페나 나물밥집을 생각해도 좋을 것이다.
물론 인구 유동이 많은 길목이라면 좋겠지만 단골손님을 만든다 생각하고 접근하는 것도 필요하다.
 
◆서울 인근 외곽으로 서울 접근성이 1시간30분 거리 이내가 좋다
토지거래 허가 구역이 아니며 투기 과열지구도 아닌 지역들이 인기를 끌고 있는 가평, 양평 일대의 경우 북한강 조망이 가능한 땅이 많지 않지만 평당 100만~150만원대에 거래되고 있다. 숲이 어우러진 수입리와 수릉리, 정배리 등은 평당 80만원 정도이다. 이왕이면 근생허가를 득한 건물도 동시에 구입하는 것이 좋을 것이다.
 
◆근생시설 가능한지 하가를 따져봐야
전원카페 부지를 매입할 경우 우선 근린생활시설 건축이 가능한지 여부를 반드시 확인해야 한다. 북한강 일대와 남한강 일대는 상수원 보호 구역으로 환경부에서 집중적으로 근린시설을 매입하고 있기에 더욱더 신경을 써야 하며, 대부분 수변구역이나 하수처리 여유용량이 별로 없어 건축허가를 받기 어렵다.
 
단 예외적으로 준도시 취락지역 가운데 하수종말 처리시설이 운영되는 곳에서만 근린 생활시설이 허용된다. 현재 전원카페 건축비는 평당 300만~350만원선이며, 조경비 지하수개발비, 정화조 기초기반시설 비용으로 약 2천만원의 예산이 소요된다. 50평짜리 전원카페를 짓는다면 약 2억원정도 비용이 소요될 것으로 본다. 농가주택이나 근린생활시설로 용도 변경이 가능한 건물이 있다면 리모델링을 생각하여 생각해 보는 것도 좋은 방법이다.
 
최희환칼럼니스트(부동산마트대표)

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