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[스크랩] 이럴 땐 주택, 이럴 때 무주택?? |부동산노트

2006-05-12 11:13

http://blog.drapt.com/eikim/13371147400013361 주소복사

출처 : 행복을 만드는 곳!!

원문 : http://blog.drapt.com/phoomj

집팔때
 
주택보유시점-등기 접수일이나 잔금일 중 이른 날

주택규모- 면적에 관계없이 모든 주택

재개발 재건축 올해부터 관리처분 받으면 주택

무허가주택-면적에 관계없이 모든 주택

오피스텔- 주거용으로 사용하면 주택

농어촌주택-읍면지역의 일정 규모 이라, 양도세 비과세 판단 때 주택 수 제외

상가주택- 주택면적이 상가면적보다 크면 전체가 주택(1가구1주택 양도세 비과세 판정 때)

노부모 부양- 합친 날로부터 2년 내 팔면 비과세
 
청약할 때
 
주택보유 시점- 건물 등기부등본상 등기 접수일, 건축물관리대장은 처리 일자 기준

주택규모-건물 연면적 20 이하는 주택, 아파트 제외
 
재개발 재건축- 재건축 사업승인, 재개발 관리처분 받으면 당첨으로 간주
 
무허가주택- 무주택
오피스텔- 무주택
농어촌주택- 지방 비도시 지역에 살다 이주하거나 상속받을 때 무주택 인정
 
상가주택- 건축물대장의 용도'주택' 아니면 무주택
 
노부모부양- 60세 이상 노부모 주택은 주택 간주 안 함

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[스크랩] 강남 집값 잡는 법 |부동산노트

2006-05-12 10:53

http://blog.drapt.com/eikim/13371147398817623 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

3.30대책으로 강남권 아파트값 상승율은 주춤하고 있지만 상승폭만 줄어들었을 뿐으로 온제든지 다시 급등할 조짐을 위험성이 있다.

현재 정부의 아파트값 잡기 초점은 강남권과 판교 분양을 앞두고 있는 용인 ,분당권에 집중되어 있다고 해도 과언이 아니다.

지난해와 올해, 수많은 부동산 대책에도 불구하고 오히려 이들 지역의 아파트 가격은 ‘백약이 무효’일 정도로 급상승하는 양상을 보이고 있다.

단지적이고 근시안적인 ‘강남 누르기 정책’을 마구 쏟아내기 보다 장기적인 ‘강남수요분산정책’을 검토할 때다.

종합부동산세를 2009년까지 단계적으로 올리더라도 십수년이 넘게 강남권에 사시는 분들에게 수 억원에 달하는 양도세를 부담하고 본인이 살고 있는 고가 아파트를 내놓고 더 적은 평형으로 이사하거나 강남권을 떠나라고 하는 것은 ‘어불성설’이다.

강남일대 아파트를 보유하신 분들과의 직접적인 상담을 통해 그분들의 생각을 읽어보면 종합부동산세가 아무리 높아도 당장 본인이 거주하고 있는 아파트를 매도했을 때 내야 하는 수억원의 양도세, 강남권에 살았을때의 주거편익은 향후 부과될 종합부동산세를 상쇄시키고도 남는다고 생각하는 부류가 대다수다.

일부 선진국의 예를 보더라도 보유세가 높으면 높을수록 오히려 부동산가격이 상승하는 양상을 보이고 있어 단순히 보유세만으로 강남아파트 가격을 잡는 것은 역효과를 가져올 수 있다.

‘자발적 매물 나오게 하는 탄력적 세금경감 대책 필요’

강남아파트가 떨어지게 만들기 위해서는 매물이 원활하게 나오게 큰 정책을 펴는 것도 필요하다.

주식도 거래량이 먼저 터진 후에 상승과 하락의 방향이 정해지게 마련이다.

가령,2003년 12월 31일 조합인가 분부터 사실상 전매길이 막혀있다. 조합인가 후부터 매입한 사람은 재건축아파트가 신축되어 건물보전등기를 경료 할 때까지 매도할 수가 없다. 따라서 투자자들 입장에서 보면 팔고 싶어도 법적으로 매도 할 수가 없어 오히려 매물 기근을 불어 일으켜 강남 재건축 아파트 값의 상승에 일조하는 기현상이 벌어지고 있다.

또한 강남권 아파트들은 대부분 6억원이 훨씬 넘기 때문에 3년 보유 2년 거주 요건을 채웠더라도 본인의 고가아파트 매도시 수억원에 달하는 양도세를 내야 한다.

당장 올해 부담 해야 할 종합부동산세보다 고가 아파트 매도 시 억대가 넘는 양도세가 시장에서의 매도실행을 막고 있다.

따라서 2년 보유하고 양도차익이 8천만원 이상일 때 차익에 따라 9~36% 로 내게 되어 있는 양도세를 일정 조건하에 한시적으로나 경감해 줄 필요가 있다.

일정조건이란 정부에서 여론을 수렴해 결정하면 될 것이다.가령, 주택거래신고지역을 포함한 강남권 이외의 아파트를 재 구매시나 향후 5년 동안 아파트를 구매하지 않은 조건을 달면 될 것이다.

추가적으로 양도세 경감 금액은 이자율이 0%인 20년짜리 국공채를 강제 매입케 해 서민주택구입지원으로 쓰는 것도 고려해 볼만하다.

제 2.3의 강남권 만들어야

3.30 대책 이후 강남아파트를 보유하신 분들은 매도보다는 향후 추이를 지켜보는 쪽으로 가닥을 잡았고 ‘이때가 보다 싸게 강남아파트를 매수할 시점이다”라고 판단하신 분들의 상담이 오히려 민간 컨설팅 사에 쏟아지고 있다.

이런 점을 비쳐볼 때 정부에서 아무리 3.30 후속 대책을 쏟아내더라도 강남권에 ‘들어올려는 대기수요자’들과 ‘안주하려는 사람들’로 인해 가격급등양상을 잡지 못할 것이고 일부 지역은 이미 3.30 대책 이전 가격을 급속히 회복했다.

다행이 강북도 예전의 주먹구구식 소규모 개발에서 벗어나 체계적인 광역개발로 유턴하기로 했다.

강북 뉴타운 지역에는 40~60층 규모의 고층아파트를 짓고 특목고와 자립형 사립고를 유치 하기로 해 강남으로 들어오려는 수요를 일정부분 분산시킬 수 있을 있을 것이다.

‘강북의 대치동’이라 불리는 중계동 은행사거리만 보더라도 강남과 견줄 사교육수요로 인해 평당 1천5백만원을 육박하는 중대형아파트들이 즐비하다는 점이 이를 잘 반증한다.

강북의 테헤란로를 구축하도록 당근정책을 펴야

국민소득수준이 높아질수록 문화생활을 만끽하려는 는 욕구도 동반 상승하는 경향이 있다.

강남재건축아파트는 단순히 주택 그 자체로만 본다면 20년 이상 된 허름한 복도식인 아파트에다가 겹겹히 쌓인 좁은 주차공간의 환경이 공기 좋고 물 좋은 수도권 외곽의 새 아파트 보다 낳을게 전혀 없다.

하지만 강남 같은 경우는 대문만 나서면 쭉 뻗은 도로를 따라 예술의 전당과 코엑스등 즐길 수 있는 문화 시설이 즐비하다.

매일 출퇴근 해야 하는 직장인들 입장에서 보더라도 근거리에 사무실이 위치해 있기 때문에 강남에 안착 할려는 경향이 있다.

따라서 정부 여당 ,야당 서울시 할 것 없이 강남 수요 분산책으로 강북지역에 초고층 아파트와 자립형 사립고에 대한 기획력을 경쟁적으로 쏟아내고 있다
하지만 강북지역에 거주하신 분들이 강남을 굳이 찿지 않더라도 강남에 필적할 만한 문화생활을 누릴 수 있도록 초기단계부터 잘 구상해야 한다.

즉, ‘나 강북에 살아요’라고 당당하게 말할 수 있도록 현재 기업들은 잡아두고 강남에 위치해 있는 기업체들이 강북으로 다시 유턴(u-turn) 할 수 있도록 당근책을 제시해야 한다.

자발적으로 기업들이 강북으로 다시 몰려들어 강남에 필적할 만한 테헤란로와 명문사립고와 주거환경이 획기적으로 개선 되었을 때 강남집값은 비로서 안정기를 맞이할 것이다.

[출처-중앙일보 조인스랜드 박상언]

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[스크랩] [현장탐방] 아현뉴타운의 핵 아현3구역을 찾아서 |부동산노트

2006-05-12 10:45

http://blog.drapt.com/eikim/13371147398354155 주소복사

출처 : 세상에 공짜는 없다!

원문 : http://blog.drapt.com/y303602

지난해 12월 29일 서울시는 마포구 아현동 635번지 일대를 아현3구역으로 지정고시했다. 2003년 11월 2차 뉴타운으로 지정고시 된 이래 2004년 12월 뉴타운개발기본계획이 확정된 후 1년여 만에 이뤄진 사업성과다.




아현뉴타운에서 가장 넓은 면적을 차지하는 아현3구역이 구역지정을 받음에 따라 재개발은 물론 뉴타운 사업까지 본격적으로 추진 될 것으로 예상돼 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 그 현장을 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com) 가 찾았다.

>>> 아현3구역 소개

아현3구역이 속해 있는 아현뉴타운은 마포구 아현2,3동 공덕2동 염리동 대흥동 노고산동 일부를 포함 한다. 35만여평을 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업으로 나눠 개발이 진행된다.

그중 아현3구역은 전체 면적 207,508㎡(62770.88평)로 아현뉴타운의 20%를 차지하고 있으며, 뉴타운 내에서 진행 중인 염리구역과 공덕5구역 등 재개발구역 3곳 중 사업진행이 가장 빠르다. 조합원수는 약 3천여명에 이른다.

현재는 차량 두 대가 지나가기 어려운 좁다란 골목길이 대부분이며 빌라와 연립 단독주택들이 난립해 있어 재개발이 시급해 보였다. 또한 평균경사도 8.4% 구역 안쪽은 15.4%나 돼 걸어 올라가가 힘들게 느껴질 정도였다.

재개발 계획은 건폐율 50%이하, 용적률 240%이하(평균 235% 이하)를 적용해 25층 이하(평균 15층 이하)로 3천3백29가구가 지어질 예정이다. 시공사는 삼성물산이 우선협상대상자로 선정 된 상태다.



추진위원회 관계자는 “현재 조합설립인가를 위한 서류 및 필요한 사항들은 모두 준비가 된
상태다. 적어도 올해 안으로 사업시행인가를 받아 2007년에는 이주를 시작할 계획”이라고 밝혔다.



교통은 서울지하철 2호선 아현역과 5호선 애오개역을 걸어서 5분이면 이용 할 수 있으며 신천로와 마포로를 통해 광화문, 용산, 여의도로의 진입이 수월하다.

편의시설로는 아현시장이 있으며 학군은 아현초등, 한서초등, 동도중, 아현중, 숭문중, 숭문고 등으로 풍부한 편이다.

>>> 아현뉴타운내 아현3구역이 제일로 손꼽히는 이유

아현3구역은 현재 아현뉴타운에서 재개발 진행 중인 구역 중 가장 넓은 면적과 빠른 사업 속도를 자랑한다. 또한 3천3백가구가 넘는 단지규모와 삼성물산이라는 브랜드 파워를 내세워 뉴타운내에서 가장 높은 선호도를 보이고 있다.

또한 한서초등학교와 상록아파트 인근에 하늘공원(약 7천5백평)을 조성할 계획으로 대부분의 가구에서 조망권이 확보될 것으로 보여 그 인기가 점점 상승하고 있다.



>>> 지분시세 얼마나 올랐나?

현재 아현3구역의 지분시세는 10평대가 평당 1천8백만~2천5백만원, 20평대 1천5백만원 30평대가 1천만~1천3백만원이다.

이는 지난 9월 ‘재개발입주권 가구 수 산정이라는 소득세법 개정안’ 발표 당시 10평대가 평당 1천4백30만~1천7백50만원, 20평대 1천2백30만~1천4백70만원에서 크게 오른 시세다.

부동산플러스 공인 이재주 사장은 “최근 30평대를 안전하게 배정받을 수 있는 감정가액이 높은 10평대와 20평대 지분 중심으로 매수문의가 이어지고 있다. 이런 매물도 거의 소진됐으며 시세도 가파르게 상승하고 있다“ 고 말했다.



또 이사장은 “10평 미만의 지분은 2004년 말부터 선호도가 하락하기 시작해 최근 양도소득세 중과 등 세 부담이 증가하면서 시세가 하락하고 있으며 출현한 매물들은 거래 없이 적체 되고 있다”고 전했다. (문의:부동산 플러스 공인 02-392-3300)

>>> 향후전망

아현3구역은 당분간 지분 거래가 활발하지는 않을 것으로 보인다. 6평 이하 지분의 경우 청산대상이 될 가능성이 높은 만큼 수요는 물론 거래가 완전히 끊길 것으로 예상되기 때문이다.

다만 실수요자를 중심으로 30평형대 배정이 가능한 지분은 강보합세를 보일 전망되고 조합설립인가나 사업시행인가와 같은 가시적인 사업진행이 이뤄질 때 마다 급격한 상승세를 보일 가능성이 높다.

30평대를 기준으로 높은 조합원 분양가(예상분양가 평당 1천만원)와 추가부담금(1억9천만원)을 감안해도 인근 삼성래미안(5억3천만~5억5천만원)에 비해 5천만원 가량의 차익이 예상된다.

2011년 입주가 완료되는 시점에는 물가상승률 및 인근지역 단지 중 경쟁력 우위 등을 고려해 약 7억원 선까지 기대할 것으로 예상된다. 또한 이시기에는 아현3구역은 주거, 교통, 교육의 요지로써 우리나가 최고의 주거지로 태어날 것으로 전망된다.

이명박 시장의 자립형 사립고 설립 발표로 인해 단점으로 꼽혔던 학군 문제는 어렵지 않게 해결 할 수 있을 것으로 예상되며, 인근 공덕래미안 단지와 함께 삼성타운이 형성됨으로써 각광받는 주거지로 거듭날 것으로 보인다.

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