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[스크랩] 부동산 투자 성공법 '지도를 껴안고 살라' |부동산노트

2006-06-02 14:41

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출처 : 파주운정신도시 뉴월드공인 이석배 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sukbae

편집자주:일단 돈을 벌려면, 직장에 다닐 때부터 재테크 대상에 대한 구체적인 방법과 정보를 알고 해석하는 노하우가 필요하다. 지도보는 법이 그중 필수조건이라는 걸 조씨의 사례는 잘 보여준다.
'문제는 실천!'

직장인 이모(38)씨는 최근 책 한권을 읽다 후회스런 생각에 가슴이 답답했다. '부동산으로 10억 만들기'(원앤원북스, 전영수 지음)였다. 책 중간 쯤에 '땅부자는 지도를 끼고 산다'는 대목이 있었다. '지도' 이야기에 갑자기 과거 일이 생각났다.

그중 한가지 추억.

5년 전 쯤 지방 J시에 소재한 도청이 이전한다는 이야길 전해주며, 후보지에 투자할 의향이 없느냐는 친구의 권유가 있었다. 소문이 몇 가지로 무성한데, 지도를 보니 서쪽이 유력하다는 것. 결국 현재 그곳엔 도청이 들어섰고, 땅값이 크게 올랐다.

파주 역시 마찬가지였다. 운정역 근처에 땅을 산 이씨의 또다른 친구는 현재 땅값이 크게 올라 표정관리를 하고 있다. 역시 파주가 지도상으로 볼 때 서울- 수도권 팽창의 한 축을 이룰 수 밖에 없는 요건을 지니고 있다는 사실이 들어맞은 것이다.

책 '부동산으로 10억 만들기'엔 60억원 규모의 자산을 가진 부동산 부자 조씨 이야기가 나온다. 퇴직금을 투자해 7년만에 수 십배의 차익을 실현했다는 것이다. 그런데 바로 그 조씨의 성공포인트가 '지도 사랑'이었다.

책에 다르면 조씨는 지도만 100여장 갖고 있다. 옛날 것까지 합치면 500여장 쯤 된다. 또한 새 지도가 나오는 족족 산다고 한다. 이 쯤되면 지도 광인 셈이다. 지도는 폼으로 갖고 있는 게 아니다. 조씨가 지도를 보며 '물건'을 고르는 방법은 직장인들이 배워두면 좋을 듯 하다.

핵심은 뻗어나갈 수 있는 여력과 평지여부다. 예컨대 분당의 경우 서현동이 그렇다. 지도를 보니 분당이 서현동 남쪽으로 뻗어나갈 가능성이 더 컸다는 것. 김포 역시 투자 성공사례중 하나다.

김포가 몇 년전부터 유력 신도시임은 누구나 아는 사실. 하지만 일반인들이 반신반의 하는 동안 조씨는 지도를 갖고 발로 뛰었다. 책 속의 한 대목.

"서울을 중심으로 북쪽은 휴전선이 버티고 있고, 동쪽은 산이 팽창을 가로막고 있다. 그렇다면 서쪽과 남쪽뿐인데, 남쪽은 분당 판교 용인이 이미 개발중이었다. 따라서 서쪽은 김포밖에 없었다."

결국 조씨는 분당과 김포에 부동산을 매입, 큰 수익을 올렸다. 사실 살면서 주변 사람들로부터 '어디어디 개발예정지가 어떻다느니..' 하는 이야길 듣지 않은 경우는 없을 것이다. 그러나 막상 지도를 한번 쳐다보거나 답사를 하는 경우는 거의 없다. 그 행위들은 모두 '투기꾼'들이나 하는 일로 치부된다.

부동산 부자들은 하나같이 결코 투기라고 보지 않는다. 주식을 분석해서 투자하는 것과 똑같은 투자로 본다. 일단 돈을 벌려면, 직장에 다닐 때부터 재테크 대상에 대한 구체적인 방법과 정보를 알고 해석하는 노하우가 필요하다. 지도보는 법이 그중 필수조건이라는 걸 조씨의 사례는 잘 보여준다.
 

 
작성자: 아이엠리치

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[스크랩] 눈길 가는 재개발 투자 |부동산노트

2006-05-29 12:13

http://blog.drapt.com/eikim/13371148872388969 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

부동산시장의 불확실성을 짙게 하는 환경변화에 맞춰 투자전략도 다시 세워야 한다. 그동안 부동산시장의 주종목이었던 인기지역 주택.재건축 등의 투자성이 불안하다. 때문에 틈새시장으로 고개를 돌려야 한다.
주택으론 재개발 대상이 유망종목으로 떠오른다. 특별법 등으로 정부의 지원을 받아 사업전망이 밝기 때문이다. 다만 재개발도 입지여건 등에 따라 차별화가 나타날 수 있기 때문에 한강변 등 입지여건이 뛰어나고 사업이 빠른 곳이 유리하다.
서울 동대문구 드림공인 권순형 사장은 "20여개가 넘는 뉴타운과 수많은 재개발구역 중에서도 꾸준히 인기를 얻는 곳만 계속 상승세를 타는 법이다"고 말했다.
아직 개발계획이 여물지 않았는데도 뛰어난 입지여건을 업고 최근 일부 투기적인 움직임이 보이는 곳은 주의해야한다. 개발이 제대로 추진되지 않거나 사업이 질질 끌리면 낭패를 볼 수 있다.
규제가 덜한 주택에도 관심을 가질만하다. 60세 이상을 대상으로 하는 실버주택은 분양권 전매제한을 받지 않는다. 고령인구 증가로 수요는 늘어나는 반면 공급은 많지 않은 편이다. 청약통장에 상관없이 분양돼 신규 분양을 받기도 어렵지 않다. 강서구 등촌동에서 SK건설이 21~49평형 182가구를 분양 중이다. 도시미학이 종로구 평창동에서 28~54평형 203가구의 분양을 준비하고 있다.
주택수에서 제외돼 다주택자 양도세 중과 등을 걱정하지 않아도 되는 주택도 있다. 수도권과 지방 광역시를 제외한 읍.면지역의 대지 200평, 건평 45평, 기준시가 7000만원 이하의 농어촌주택은 정부의 농어촌 경제 활성화 방침에 따라 기존 주택을 갖고 있는 도시민이 구입해도 주택으로 간주되지 않는다. 최근엔 이같은 농어촌주택 수요를 겨냥한 상품도 나와 강원도 횡성에서 대지 187평에 건축면적 15~20평인 미니멀하우스가 분양되고 있다.
펜션이 규제로 시들해지면서 주택이 아닌 콘도에 대한 관심도 높아진다. 회원권 웃돈 시세차익 뿐 아니라 요즘은 고정적인 수익도 기대할 수 있다. 대림산업이 짓는 강원도 정선 선데일리조트(21~72평형 595실)는 2년간 연 8%의 확정이익과 그 이후 8면간 영업이익의 50% 배당을 내세우고 있다.
개발호재지역의 미분양도 괜찮다. 택지지구 단지의 분양권 전매제한기간이 최고 10년으로 길어지는 추세여서 현대 미분양 물량은 대부분 전매제한이 강화되기 전에 분양돼 입주 후 전매가능할 수 있다. 특히 현재 추진 중인 개발이 입주 무렵 가시화하는 단지는 개발이 구체화하면서 많이 오를 것으로 예상된다.
재력이 뒷받침되는 '큰 손'들의 경우 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있는 상가빌딩에 관심이 많다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 "규제가 적다고 그만큼 수익성이 좋아지는 것은 아니다"며 "틈새시장은 위험부담도 크기때문에 단기차익을 노리기보다 장기적으로 투자해야 한다"고 말했다.
답답한 국내 부동산시장과 달리 규제가 대폭 완화된 해외부동산도 눈여겨볼만하다. 100만달러 이하의 범위에서 시세차익을 노린 해외 주택이나 땅 매입이 가능해졌다. 해외부동산투자컨설팅업체인 루티즈코리아 임채광 팀장은 "100만달러 제한은 해외송금액 기준이어서 현지 모기지론을 이용하면 훨씬 많은 금액의 투자를 할 수 있다"며 "일부 국가는 누진세나 취득세.양도소득세 등이 없어 절세차원에서도 관심을 가질만하다"고 말했다. 다만 해외에서도 부동산 버블논란이 일고 있기 때문에 주의해야 한다.

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[스크랩] 부동산 버블론은 심리적 독극물(?) |부동산노트

2006-05-29 12:11

http://blog.drapt.com/eikim/13371148872295287 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

부동산 버블론은 심리적 독극물(?)
 
경제가 존재하는 한 버블논쟁은 지속적으로 있어왔다. 
경제학에서 버블 유형은 크게 세가지로 나눈다. 자산 버블, 구조적 불안정 버블과 기술 버블이다. 자산 버블은 1980년대 일본의 부동산 버블과 1630년대 유명한 튤립 버블을 들 수 있다.
 
일반적으로 버블에서 창출된 가격은 버블 이후 가격폭락을 맞게 된다.
이때 막차를 탄 투기꾼들은 물론이고 가격폭락은 경제 전반에 악영향을 주게 된다.
 
부동산 시장이 유동적인 금융시장과 밀접하게 관련되어 있는 대부분의 선진국처럼 우리의 경우도 부동산 가격의 폭등은 부의 현금화를 부추기고 있다.
사회 전반적으로 집값 앙등으로 인한 부의 증대는 금융환상일 뿐이다.
부동산 환상에 이어 금융환상이 지속되면 경기는 침체로 갈 수 밖에 없다.
 
사정이 이렇다면 정부가 부동산 안정을 위해 모든 수단과 방법을 동원해야 하는 것은 당연하다.
 
그러나 정보보다는 규제와 억제를,
신뢰보다는 심리를,
시장논리보다는 정치논리로 부동산 정책을 펼친 무현 정부는 한계를 인식한 듯 빈대 잡으려면 초가삼간도 태울 수 있다는 객기를 부리고 있는 것 같다.
 
국민들과 심리전을 펼치는 정부의 부동산 정책은 정책수단에 있어서 바닥을 드러내고 있다.
지금 와서 정부가 내놓았던 부동산 대책들의 문제점을 보면 정책수단 자체보다는 불완전한 시장 정보,
불신, 강남부자등과 같은 정치적 논리로 정리된다.
 
정부의 부동산 약발이 먹히지 않는 곳이 있는데 서울 강남,
서초, 송파구
, 목동, 분당, 평촌, 용인 7개 지역에서 집값은 안정되지 않고 있다. 양천구의 경우 올해 집값이 20% 이상 급등해서 이상조짐을 보이기도 하였다.
 
그래서 최근에 청와대
는 홈페이지를 이용해 국정홍보에 나섰다. <부동산, 이제 생각을 바꿉시다> 홍보 시리즈는 집값이 많이 오른 서울 강남 등 7곳을 지정하여 ‘버블 세븐’으로 이름 짓고 이들 지역의 집값이 하반기 이후 떨어질 것이라고 대대적인 대국민 심리전에 들어갔다.
 
청와대의 바통을 이어받아 추병직 건설교통부 장관도
강남을 중심으로 주거여건이 좋은 곳은 아직 집값이 등락을 거듭하고 있지만 하반기부터 하락세로 돌아 2~3
년 내 2003년 10.29 대책 이전 수준으로 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.
 
일사 분란하게 부동산 버블론에 재경부도 가세하였다.
재경부 김석동 차관보는 한 라디오 방송에서
부동산시장이 버블에 근접해 있다는데 많은 사람들이 인식을 같이하고 있다. 8.31과 3.30 대책에서 마련된 여러 장치가 하반기부터 가동되기 때문에 정부의 부동산대책을 가볍게 평가해서는 안 된다”고 역설하였다.
 
정부의 말대로 집값이 점차 안정을 찾고 있다면 굳이 버블론으로 잠재적 부동산 수요자들에게 겁을 줄 필요는 없을 것이다.
정부의 부동산 대책을 가볍게 여기고 말고는 수요자들이 느낄 문제이지 정부가 협박할 것은 아니다.
 
부동산 수요자가 정부의 정책망에 걸려 더 이상 투기를 할 수 없다고 판단하면 부동산은 자연스럽게 안정될 것이다.
 
정부가 서둘러 버블론을 주장하는 이유는 정권의 임기가 얼마 남지 않았다는 점과 정책수단이 더 이상 없다는 것 때문이다.
설사 고강도의 부동산 정책을 내놓을 수는 있지만 그 정책이 경제전반에 악영향을 줄 수 있기 때문에 현실적으로 사용 불가능한 수단임을 스스로 인식하고 있기 때문이다.
 
올 들어 집값 상승세가 두드러진 일부 지역에 대해 내년도 아파트값 공시가격을 시세의 100%
에 맞추는 방안을 검토할 것이라 정부가 발표하였다.
그러나 이러한 정책이 현실화된다면 실물경제에 미칠 영향은 불을 보듯 뻔하다.
 
심리가 시장을 선도하는 경제에서 정부가 심리전에 본격적으로 돌입했다.
정부가 앞장서 집값 버블 붕괴 논란에 불을 붙이고 있다. 3.30
대책 등 각종 규제에도 불구하고 인기 지역 집값이 떨어지지 않는 데 대한 특단의 심리전을 펴고 있다.
 
버블론을 두고도 입장이 갈린다.
버블을 수긍하는 쪽도 있는 반면에 그렇지 않다는 입장도 존재한다.
그렇다면 결국 부동산 시장에 나도는 정보가 불완전하다는 것이다.
 
과연 정부가 말하는 부동산 버블이 정확한 정보에 의한
예견
인지 아니면 정책 목표달성을 위해 설정한 ‘전제’인지는 구분되어야 한다. 단순하게 생각하면 부동산 버블이 정확한 예견이 되려면 구조적 원인을 알아야 할 것이고 가계 부채(부채 대 소득 비율)를 살펴보아야 할 것이다.
 
최근 통계청이 밝힌 ‘1
분기 인구이동통계 결과
에 따르면 서울 강남구는 전출한 사람보다 전입한 사람이 1만694명이 많아 강남 수요가 여전함을 보여주고 있다. 이 점에 주목하는 전문가들은 하나같이 정부의 부동산 정책이 규제 일변도에서 공급 확대로 바뀌어야 한다고 주장한다.
 
다음으로,
미국에서도 주택 버블을 경고하고 폭락을 예상했던 전문가들은 수요자들이 낮은 모기지 이율로 과도하게 차입해 주택 자금을 상환할 능력이 없다는데 근거한다.
 
문제는 소비자 부채와 모기지 대출이 경제보다 느리게 증가하느냐 빠르게 증가하느냐에 달려있다.
부동산 버블이 현실이 되려면 향후 경기전망이 어두워야 하며,
소비자 부채가 관리될 수 없을 지경에 이르러야 한다.
 
최근 한국은행의 발표에 따르면 가계부문의 채무부담능력이 좀처럼 개선되지 못한 것으로 나타나고 있다.
주택구입 등을 위한 빚(
금융자산대비 금융부채 비율은 50.4%)은 계속 증가하고 있는 반면 소득(지난해 가계의 가처분소득은 3.6% 증가, 부채증가율 11.2%증가)은 별로 늘고 있지 않고 있다.
 
하지만 전체적인 저금리 기조 영향으로 소득대비 이자지급 부담이 아직까지는 낮기 때문에 정부의 부동산 버블론은 성급한 감이 없지 않다.
향후 시장금리가 어떻게 변하느냐에 따라서 가계의 이자 부담이 결정되기 때문에 두고 볼 일이다.
 
전체적으로 봐서 정부의 부동산 버블론은 절반은 맞고 절반은 틀리다.
 
버블이 있는 곳의 버블만 터트린다고 말하지만 생살의 고름을 짜듯 도미노처럼 한국 경제가 붕괴할 우려도 있다.
사람의 심리에 한 번 불이 붙으면 일파만파로 확산되기 쉽고 그 불을 끄기에는 상당한 시간과 노력이 필요하다.
 
부동산 버블론
이란 독극물을 극약처방이라며 부동산 시장에 투여하는 것은 경제 전반에 치명적이 될 수 있다.
주가는 나쁘다는 사람이 많아질수록 바닥을 치고 올라가지만,
경제는 나쁘다는 사람이 많아지면 정말 나빠진다.
인간은 이성을 집단적으로 잃지만은,
한 사람 한 사람씩 천천히 이성을 되찾는 법이다.
 
정부가 앞장서서 부동산 버블론과 같은 심리전을 펼치기 보다는 부동산 투기가 금융환상임을 일깨우는 신뢰 있는 정책,
시장 원리,
완전한 정보를 국민들에게 제공할 때이다. [데일리안]

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