부동산노트(27)

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[스크랩] 서울 재개발 투자 유망지역 |부동산노트

2006-04-05 09:27

http://blog.drapt.com/eikim/13371144196823125 주소복사

출처 : 한강변 재개발 지역을 찾아서~!

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

-재개발 투자 수익 극대화 '어느구역을선택하느냐'에 달렸다
지난4월말 기준으로 서울시내에서 주택재개발사업이 추진되는 구역 수는 총 348개다. 이중에서는
구역지정만 된 미시행 구역이 22개, 사업시행인가를 득한 구역은 57개다. 또한, 부동산114의 4월말
재개발추진 지역 현황조사에 따르면 구역지정을 준비중인 지역도 서울에서만 100여곳을 훌쩍 넘고
있다. 이처럼 많은 수의 재개발 구역이 있지만 재개발 사업속도는 더딘 편이다. 구역별로 수익성도
천차만별. 따라서 사업속도가 빠른곳, 주변에 개발 호재가 있는 곳, 준공 후 주거환경이 크게 개선
되는 곳을 잘 골라서 투자해야 수익률을 극대화시킬수있다.
또한가지, 투자지역 선정시 주의할 점은 재개발구역들이 구역지정 시점과 시공사 선정, 사업계획
승인 시점등 몇몇시점에 가격 수준에 크게 달라진다는 것이다. 각 시점마다 해당 구역 내 지분
가격이 크게 수배까지 오르게 되므로 구역별 사업진행 단계도 꼼꼼히 체크해야 한다.
차후 주거수준 개선 정도가 높고, 노후 주택 시설이 탈바꿈하면 가격 상승 가능성이 큰 지역을
중심으로 구역지정 전 초기단계 재개발 추진 지역을 중심으로 유망한 지역을 골라보자.
-강서권 마포, 서대문 일대 유망 - 대흥, 상수, 아현, 가좌 등
강서권에서는 마포구와 서대문구 일대에 재건축 구역이 많다. 이들 지역은 도심권 접근성이 좋고
강변도로 등 주변도로 환경도 나쁘지 않다. 강남이나 여의도권 접근성도 좋은 편이다. 게다가
최근 뉴타운, 상암지구 개발등을 통해 지역 입지 자체의 이미지가 크게 개선되어 수요자들의
선호도가 높아진 것도 장점이다. 재개발을 통해 노후주택환경이 개선되면 구 전반적인 가격
상승 가능성도 큰 지역 중 하나다.
신공덕 5구역, 홍은 8-10구역, 충정로냉천구역 등이 구역지정이 됐거나 사업승인을 받고
시행중이고 대흥구역, 상수구역, 아현구역, 가좌구역 등이 구역지정 전으로 준비가 한창이다.
이중아현과 홍은구역 일부는 이미 사공업체도 정해진 상태다. 대림, 동부 등은 아현, 홍은구역
쪽으로 삼성은 마포쪽에 비중이 더 높다.
부동산 114 김혜현부장은 '마포구는 최근 상암동 등 주거지역 개발이 활발하고 부도심급으로
성장하고있어 향후 가격 상승 기대감이 높은편이다'라고 전했다.
한편 1단계 은평뉴타운 사업이 한창인 은평구 일대도 불광구역과 수색구역을 중심으로
구역지정이 된 상태다. 불관구역 일부는 이미 사업시행중이다. 구역 준비중인 곳도 많다.
녹번구역, 불관4-6구역, 수색3구역, 응암구역 등으로 현대건설을 중심으로 주요 메이저급
건설사들이 시공사로 잡혀있는 상태다. 마포, 서대문 재개발 구역과의 연계성도 좋은 편이다.
-성동구 주도 강동권과 신중한 투자 필요한 강북권
성동구에서는 금호, 마장, 옥수, 왕십리, 행당 등 많은 지역이 구역 지정 준비가 한창이다.
이중 왕십리 뉴타운과 연계된 지역은 1차 뉴타운 개발에 따라 속도감 있게 진행될 것으로 기대된다.
또한 주변 청계천 복우너 등에 따른 수혜도 가능하다. 대림, GS, 삼성 등 마찬가지로 메이저급
건설사들이 이미 대부분 시공사 계약을 하고 있는 상태다. 한편 구역 지정만 된 상태인 금호, 행당
구역도 일부 남아있다. 성동구 재개발 구역은 한강조망, 역세권, 청계천, 왕십리뉴타운을 소재로
한강이북지역에서 관심이 높은 곳중 하나다. 이미 재개발을 통해 공급된 아파트들도 한강 조망
등을 소재로 가격이 크게 오른 상태다.
강동구에서는 천호뉴타운 지역을 중심으로 재개발에 시동을 걸릴 전망이다. 아직은 특별히 진행된
것으로 없으나 지역 개선 필요성이 높은 곳이어서 비교적 빠른 사업 추진을 기대하는곳 중 하나다.
2차뉴타운 지역 옆으로 3차 뉴타운 지역으로도 후보지 실사 요청이 들어가 있는 상태다.
궁북권에서는 성북구와 동대문구 등 대표적인 재개발 구역이 많이 있고, 재개발 속도도 빠른
편이지만, 기본입지 선호도가 낮고 최근 입주한 대단지들의 경우, 입주 추 교통환경이 속도감있게
개선되지 않아 출퇴근 등에 어려움을 겪는 경우가 많은 편이다. 강북미아, 동대문 이문, 전농,
답십리, 성북 길음, 석관 등 현재도 많은 지역이 구역지정 준비중이고 이들 중 일부는 뉴타운
지역과 연계해 빠른 사업 진행이 기대되지만 향후 투자 및 주거만족도는 상대적으로 높지
않을 전망이다.
-도심권 및 서울 중심지역, 개발 호재 집중된 용산 재개발 관심 높아
개발호재가 많은 곳으로는 용산구를 들수 있다. 용산 민자역사 개발과 함께 현재 역사주변특별지구
,국제센터특별지구 등 특별 개발지구들이 지정되어 있고 미군 이전과 함께 민족공원 등 일대
녹지사업도 주거환경개선에 좋은 영향을 줄 전망이다. 또한 최근 고급 주상복합 공급으로 지역
이미지가 크게 개선돼 이촌지구 일대 아파트들의 가격이 크게 오르는 등 구 전반으로 개발호재가
많고 그래 따른 수혜폭도 크다. 노후 단독주택지 일대가 대대적으로 개발되면 구 전체적으로
신부촌으로 급부상할 가능성도 있다.
용산구에서는 또 한가지, 한강 조망을 기대할 수 있는 재개발 구역을 중심으로 가격이 비산 편이
지만 투자성도 높다. 또한 한남뉴타운 주변으로 추가 뉴타운 지정도 기대하고 있기도 하다.
신계, 용문, 효창 등이 구역지정이 되어 있는 상태고 한남뉴타운을 비롯 효장, 청파 등 주택
재개발구역들이 지정준비중이다.
한강조망이라고 하면 동작구도 일부 기대할 수가 있다. 현재 노량진 뉴타운을 비롯해 상도,
흑석구역 일부가 지정 준비중이고 구역지정만 마친 구역들도 있어서 투자 대상폭이 넓다.
도심권에서는 숭인구역 중심으로 재개발 서웁이 진행중인 종로구와 황학구역이 분얄을 앞두고
있는 중구 등이 있다. 이들지역도 교남 뉴타운, 사직구역, 신당구역 등 구역 준비 중인
곳들을 중심으로 살펴볼만 하다.
-서울시재 주요 구역지정 전 재개발 추진 기역 현황-
주)부동산 114 4월 조사 기준 / 주요 시공사 선정 지역 대상 및 유망지역 선별
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구시군      읍면동       구역명          시공사명
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         ㅣ 노량진동   노량진뉴타운
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동작     ㅣ  상도동     상도제7구역     신동아건설(주)
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         ㅣ  흑석동     흑석제4구역     (주)대우건설
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         ㅣ  대흥동    대흥제2구역
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 마포    ㅣ  상수동      상수구역
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         ㅣ  아현동     아현뉴타운
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         ㅣ  아현동    아현제3구역      삼성물산(주)
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         ㅣ  남가좌동   가좌뉴타운
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서대문   ㅣ  북가좌동   북가좌제3구역                                     
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         ㅣ  북아현동   북아현제3구역 대림산업(주),   ㅣ
         ㅣ                            동부건설(주)   ㅣ
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         ㅣ  금호동     금호제13구역  GS건설(주)
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성동     ㅣ 상왕십리동  왕십리뉴타운2구역  대림산업(주)
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         ㅣ  옥수동     옥수제12구역     삼성물산(주)
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         ㅣ 하왕십리동  왕십리뉴타운1구역  삼성물산(주)
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         ㅣ 한남동     한남뉴타운
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용산     ㅣ 한남동    한남제2구역
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         ㅣ 효창동    효창제7구역       롯데건설(주)
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         ㅣ 불광동   불광제5구역 현대건설(주),GS건설(주)
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은평     ㅣ 불광동   불광제6구역      삼성물산(주)
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         ㅣ 수색동   수색제3구역
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         ㅣ 응암동   응암제2구역       현대건설(주)
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-대단지 규모, 조합원 많지 않고, 사업추진 원활한 곳 골라야
재개발 사업은 기본적으로 구역 규모가 적당히 커야 한다. 1천세대 이상 대단지 물량이 공급되는
구역을 골라야 향후 주거 만족도가 높다. 또한 조합원 규모가 적당하고 추진위, 조합 등 사업
수뇌부의 사업 추진이 원활한 곳이 사업속도가 빨라 높은 수익률을 기대할 수 있으며 초기 추진
구역을 중심으로 로얄층 배정이 가능한 곳에 투자해야 투자성이 높다.
다만, 초기 사업단계인 곳은 변수에 따라 사업기간이 길어질 수 있기 때문에 투자 자금이
장기간 묶이는 등의 리스크는 감안해야 한다. 특히 구역지정전인 곳은 상당한 기간이 소요되거나
아예 계획 자체가 소멸될 수도 있는 등 최악의 변수나 사능성을 모두 점검한 후 투자를 결정해야
한다. 고수익 보다는 낮은 리스크를 원한다면, 초기 투자비용은 좀 더 들겠지만, 초기 단계
구역보다는 사업이 확정된 구역에 투자를 하는것이 좋다.
재개발의 투자 장점 중 하나가 초기 부담이 적다는 것이다. 구역지정 전 지역에 투자를 결정했을
경우에는 무리한 투자 욕심은 금물이다. 소형 단독주택을 중심으로 소규모 지분투자를 하는 것이
리스크가 적다.

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[스크랩] 뚝섬, 한남 뉴 타운 들석 |부동산노트

2006-04-05 09:26

http://blog.drapt.com/eikim/13371144196802232 주소복사

출처 : 한강변 재개발 지역을 찾아서~!

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건설교통부가 서울시 등의 도심 광역재개발을 위한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법' 세부 시행령과 시행규칙을 3일 발표하자 재개발 지역의 기대감이 커지고 있다.

특히 정부가 '3·30 대책'에서 올해 시범적으로 서울 강북권을 포함,낙후 도심지 3∼4곳을 광역 개발하겠다고 밝힌 데 따라 벌써 강북의 일부 재개발 추진 지역은 후보지로 꼽히며 주택 및 토지 지분을 사겠다는 매수세가 강하게 형성돼 매물부족 현상까지 나타나고 있다.

최소 면적을 15만평 이상으로 정한 도심 재정비 촉진지구로 지정되면 용적률과 층수 등에서 인센티브를 받게 돼 강남 타워팰리스와 같은 초고층 건립이 가능해진다는 점이 매수세를 부추기고 있다.

업계 관계자는 "재건축이 3·30 대책의 개발부담금 신설 등으로 직격탄을 맞게 되자 재개발이 상대적으로 부각되면서 정부가 적극 지원할 촉진지구 후보 지역에 대한 관심이 높아지고 있다"고 전했다.


◆성수동 등은 기대감 '솔솔'

실제로 3차 뉴타운에서 탈락했던 성수동 일대(16만9400평 규모)는 최근 들어 재개발지분 가격이 강세다.

지난 2월 뚝섬 일대를 강남 대체형 주거지로 개발하겠다는 'U턴 프로젝트'가 발표된 데 이어 이날 광역 재개발 지원 강화 소식으로 촉진지구로 지정될 가능성이 높다는 관측이 강하게 제기되면서 매물을 찾기가 어려워졌다.

특히 한강변에 접한 성수대교와 영동대교 사이 구역은 올초 평당 2500만∼3000만원이던 10평 미만 지분의 시세가 평당 3300만원까지 '껑충' 뛰었다.

A중개업소 관계자는 "매물이 사라지면서 한강변에서 다소 떨어진 뚝섬길 외곽지역을 찾는 수요까지 생기고 있다"며 "10평 미만도 평당 2500만원까지 올랐지만 매수 문의가 많다"고 설명했다.

한남뉴타운(33만평)도 촉진지구로 지정될 것이란 기대가 크다.

믿음공인 이강복 부장은 "한남뉴타운은 한남·보광·동빙고 구역 등이 서로 접해 있어 광역으로 묶기가 쉽다"며 "한강변이라는 점도 촉진지구를 선정할 때 플러스 요인이 될 것"이라고 전망했다.

현재 한남뉴타운에서 10평 미만 재개발 지분은 평당 2500만∼3000만원 선을 형성하고 있다.

북아현뉴타운(24만8300평 규모) 역시 기대를 거는 모습이다.

911공인 김현수 사장은 "아직 어느 곳으로 결정될지는 알 수 없지만 재개발 지역이 전체적으로 주목받으면서 북아현도 후보 지역으로 거론되고 있다"고 밝혔다.


◆재개발지분 투자 유의할 점 많아

그러나 재개발지분 투자에는 고려해야 할 점이 많다.

우선 올해부터 재개발 지분도 관리 처분을 받아 입주권으로 성격이 바뀌면 양도세를 계산할 때 주택수에 포함되기 때문에 이미 주택 한 채를 보유한 상태에서 재개발 입주권을 갖게 되면 2주택이 돼 내년부터 50%의 양도세를 내야 한다.

또 촉진지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 함께 지정돼 6평(20㎡) 이상의 땅을 사고 팔 때 시·군·구청의 허가를 받아야 한다는 것도 유념해야 한다.

당초 유력했던 9평(30㎡) 이상에서 범위가 확대된 것은 투기를 근절하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 때문으로 보인다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 "사업 기간이 오래 걸리는 재개발의 특성을 감안할 때 거래 허가로 환금성이 떨어지면 투자 메리트가 크게 감소한다"며 "특히 촉진지구 지정 전에 분위기에 휩쓸려 투자하는 것은 곤란하다"고 지적했다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com

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[스크랩] 한남 뉴타운에 대한 개관 |부동산노트

2006-04-05 09:26

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출처 : 한강변 재개발 지역을 찾아서~!

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가. 한남동, 보광동, 동빙고동, 이태원동에 대한 개관

강남의 노른자위 아파트 가격이 평당 3천만원을 돌파하고 있다.
강남 아파트 가격에 대해 전문가들의 의견이 엇갈리고 있지만 연일 치솟는 아파트 가격을 진정시키기란 힘들어 보인다. 우리는 강남의 대안 또는 강남을 능가할 수 있는 유망지에 대한 연구를 계속해야 한다. 강남의 불패는 현재 진행형이지만 영원할 수 없기 때문이다.

강남의 큰 취약점은 '환경 프리미엄‘의 부재다. 선진국의 예로 볼 때 최고급 주거지는 친환경적인 조건을 갖춘 곳에 있음을 볼 수 있다. 학군하나로 울겨 먹었던 강남은 환경과는 거리가 멀다. 심하게 말하면 강남은 현재 상당히 많은 버블이 쌓인 상태다.

환경의 측면에서 볼 때 단연 돋보이는 지역은 한남동, 보광동, 이태원등 소위 한강조망권과 공원조망권을 가진 반포대교 북쪽의 지역이다. 이들 지역의 장점은 다음과 같다.

1. 한강조망권
동지역은 한강을 남쪽으로 보고 있다는 장점이 있다. 강남이 떴다지만 아직도 이태원 지역은 한국 최고의 부촌이라 할 수 있데 이는 배산임수의 풍수지리에서 유래한다. 한남동 보광동 지역에 장차 초현대식 아파트가 들어서면 앞에는 한강 뒤에는 남산 멀리는 관악산을 바라보는 기막힌 조망권을 가진 거주 시설이 될 것이다.

2. 공원조망권
2008년 용산의 미군기지가 떠나면 지금의 미군기지는 뉴욕의 센트럴 파크 같은 도심속의 아늑한 공원으로 변모하게 된다. 연일 관람객이 모이는 용산 국립박물관과 기존의 남산 공원의 녹지축을 잇는 용산 민족 공원이 생기면 한남 보광 이태원 지역은 환경(그린)과 문화가 어우러진 서울 최고의 주거지로 거듭날 것이다.

3. 교통의 요지
강남의 접근성 뿐만아니라 고속도로, 강변도로, 강변북로 및 지하철1호선 및 분당과 연결되는 신분당선(분당-반포-한남 뉴타운-동빙고-신용산-국회-영종도, 2015년 개통예정)등 동지역은 사통팔달의 교통 요지에 위치한다.

4. 특목고 및 외국인학교 설립
서울시의 뉴타운 내 특목고 유치 정책에 따라 특목고 및 외국인학교가 들어 올 예정이다. 현재는 오산 중고등학교가 있음. 한남 뉴타운 정중앙에 초중고 학교가 신축되는 스쿨타운이 조성될 것이다.

5. 용산과 이웃
서울시가 중점적으로 추진하고 있는 강북개발의 1등 수혜지역이 동지역이다. 동지역의 옆 용산은 KTX시발점, 세계일보 터의 초고층 주상복합 아파트 건설등으로 변모의 일로에 있다. 변화하는 용산과 더불어 동지역은 앞으로 강남을 대체할 서울의 대표 주거 지역이 될 것이다.



나. 투자

동지역은 한강조망이 가능한 동빙고동, 보광2구역, 보광3구역(일부조망권), 가족공원과 민족공원등 숲 조망권과 역세권 지역으로 분류되는 보광1구역과 이태원구역이 있다. 이들 지역은 이미 가격이 상승해 30평 아파트 입주가 가능한 주택의 시세는 평당 3~4천(원빌라), 20평대 입주가 가능한 주택(전환다세대)은 2천3백만원선, 40평대에 입주 가능한 주택은 평당2천만선을 호가하고 있다.
현재 동지역의 지가가 7~8백만원선인데 조망권 입지조건을 고려했을 때 현재의 시세는 높다고 볼 수 없다. 현재 동지역의 탁월한 입지조건 때문에 물건 확보가 어려운 상태이며 시세 또한 상승세를 그리고 있다.

동지역의 투자 메리트는 뉴타운식 개발에 1만5천세대의 대규모 타워형 아파트가 남향으로 들어선다는 것이다. 서울시가 이미 동지역을 뉴타운 개발 지역으로 선정했으며 건립 되는 아파트는 최첨단의 40~50층의 초고층 타워형 아파트가 건립 되는 것. 용산에 건립되고 있는 타워형 아파트들은 시세 면에 있어서 판상형 아파트 보다 50~100% 높게 형성돼 이미 판상형과 타워형 아파트의 차별화가 시작된 것으로 보인다. 또 앞으로 서울시 주요 뉴타운 지역과 재개발 지역에는 타워형 아파트가 대세를 이룰 것으로 예측된다.

본인은 동지역의 아파트 시세가 평당 5~7천만원선에 이를 것이라고 조심스럽게 예측해 본다. 몇 가지 이유에 근거한바 현재 동부이촌동의 일부 아파트 시세가 평당 4천만원을 돌파했고, 용산지역에 건립되는 타워형 아파트 들도 평당 4천만원에 육박하고 있으며 목동 지역의 일부 아파트들로 평당 3천만원을 돌파하는등 동지역에 비해 입지조건이 우수하다고 말할 수 없는 곳임을 감안하면 미래의 서울의 대표적인 주거지역이 될 동지역의 시세가 앞서 언급한 것처럼 되는 것은 시간문제로 보인다.

동지역의 투자는 만만치 않은 일이 될 것 이다. 이유는 두 가지. 첫째는 미래 수익에 대한 불확실성과 실무적 경험이 풍부한 부동산 중개업자를 만나기가 만만치 않기 때문. 수익적인 측면은 필자의 예측이 맞는 걸로 확신하는 바이며 이럴 경우 5년후 예상 수익률은 수백퍼센트가 된다. 두 번째 조건은 더 어려운 일이 될 것이다. 부동산 중개업소의 난립으로 동 지역의 진정한 전문가를 만나기가 힘들 뿐 아니라 설사 동지역에 있는 부동산 중개업소라 할지라도 그 질이 천차만별이기 때문이다.

필자는 십수년간 재개발 전문 부동산 중개업자로서 위치를 확고히 했다. 정비업체의 경험뿐 아니라 관리처분에 이르기까지 재개발의 A~Z를 속속들이 꽤 뚫고 있다. 본인이 수집한 정보와 인적 네트워크는 투자자 여러분께 신뢰와 만족을 줄 것이라 확신한다.


마. 투자처 선택하기 
-.한남 뉴-타운 7개 구역중 한강 조망지역인 한남2구역(동빙고동),한남4구역(보광2구역)과한남7구역(보광3구역)일부 조망권 비조망지역 한남1구역(이태원구역)한남6구역(한남2구역)한남3구역(보광1구역)으로 분류되며 한강조망지역과 비조망지역의 지분의 값의 편차는 유사하나 입주시점의 조망지역의 아파트의 값과 비조망권의 값의 차이는 상당히 크다는 점을 감안하여 입지선택에 신중하여야 한다

바. 바로지금 선취매 시점
-.전국지가 승률이18.7%이며 서울평균지가 상승률은40.8%로 발표 되었고 이벤트가 있는 지역에 상승률이 집중되는 점을 감안하면 개발지역으로 상승률이 클 것으로 보이며 일반 부동산 가격이 공시지가의 두배가 시세로 만들어지는 점을 감안하시고, 판교1차 청약이후 무주택자의 요건의 해결된 투자자 분들이 한남 뉴-타운 지역의 수요층이 두터워질 것이다

사. 한남 뉴-타운 지분시세
-. 24평지분 :1억5천만원에서 2억5천만원
-. 34평지분 :3억원에서 4억원
-. 44평지분 :5억원에서 6억원
-. 54평지분 :6억원에서 7억원
-. 70평지분 :7억원에서 8억원
-. 103평지분 :8억원에서 10억원
*.올해 1월1일부터 재개발 지역에 평형규제가 폐지되어 초대형 아파트 건축이 가능하게 되어, 향후 용산구가 최고의 부촌으로 자리할수 있는 초석이 마련되었다

일주일후에 일간지에 나도는 한남 뉴-타운의 의혹들을 답해 드리도록 하겠습니다
회원 여러분 가정에 행운이 가득 하시길 바라며....

안녕히 계세요

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