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[스크랩] 종자돈 5천만 원으로 부동산 투자하기 |부동산노트

2006-04-26 13:49

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출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio


2006.04.21

나에게 종자돈 5천만 원이 있다면 어디에 투자가 가능할까?
사실 부동산시장에서 5천만 원은 그리 큰 자금은 아니다.
서울에서 소형아파트를 한 채를 사려면 적어도 1억 이상의 자금이 필요하고, 웬만한 전세도 5천만 원은 훌쩍 넘어간다. 그렇기에 5천만 원이라는 종자돈이 있더라도 선뜻 무엇인가에 투자해야겠다는 마음을 먹기는 쉽지 않다. 하지만 조금만 돌아보면 종자돈 5천만 원을 활용해서 시작할 수 있는 부동산 상품들이 있다.

재개발 예정인 노후지역 소형지분
적은 자금으로 투자할 만한 곳으로는 재개발 소형지분을 들 수 있다. 신림뉴타운의 경우 현재 평당 800만 원 선에 지분 가격이 형성돼 있어 지분 8~9평 정도 되는 소형빌라(15평형)는 현재 1억 원 선에 살 수 있는데, 이 빌라에 현재 살고 있는 세입자의 전세금 4000만원을 제외하면 초기 투자비용은 6천만 원 정도로 가능하다. 추후 20평형대 아파트를 분양받을 수 있다.
구역지정이 되어 이미 재개발이 한창 진행 중인 재개발 구역의 지분은 값이 만만치가 않기 때문에 좀 더 저렴한 곳으로는 아직 사업 초반부에 있는 구역지정 이전의 재개발 지분을 노려보는 것이 낫다. 입지가 뛰어난 한강 강변권, 도심지역 등 인기 지역을 제외하고 보면 서울 다수 지역에서 구역지정 전 재개발 물건을 5000만원 안팎으로 저렴하게 매입할 수 있다.
조금 더 낮은 투자가 가능한 경우로는 지분쪼개기가 이뤄진 다세대 소형지분으로써 24평 이하 아파트를 분양 받을 수 있는 매물이다. 매입가 6700만원의 분할지분으로 보증금 1000만원에 30만원 월세가 들어가 있다. 세금까지 총 7000만원 안팎의 매입금액에서 보증금 1000만원 제하면 6000만원이 실투자금이 된다. 1000만원 대출을 받고 이자를 8%까지 낸다고 하더라도 1년에 80만원 이자비용, 월세수익 360에서 80만원을 차감하면 1년 월세수익으로 280만원이 남는다. 미래 분양권 취득에, 5000만원 투자금 대비 현재 5.6% 수익률을 얻을 수 있는 꽤 괜찮은 투자물건이다. 단 입주까지 향후 5년 이상은 바라봐야 한다.
하지만 이 같은 재개발 지분 투자의 경우, 실제로 분양자격이 주어지는 물건인지를 확실하게 파악하고 매입에 나서야 한다. 또한 재개발 구역 지분가격은 곧 그 구역의 미래가치를 반영하는 것으로, 가격이 유난히 낮다면 여러 면에서 미래가치가 떨어지는 것을 의미할 수도 있으므로 먼저 향후 발전가능성이 있는 지역을 선별한 후, 내 자금에 맞는 저렴한 매물을 고르는 것이 현명한 방법일 것이다.
개발지도 따라 소형토지 매입
서울, 수도권에 내로라하는 개발유망지역이나 지방 신흥개발지역은 땅값이 이미 크게 올라 있어, 웬만한 개미투자자가 손은 뻗치기는 어렵다. 하지만 조금만 눈을 돌려 덜 개발된 수도권 외곽지역이나 지방의 토지매물을 물색해 보면 5천만 원으로도 투자가 가능한 매물을 심심찮게 찾아볼 수 있다. 덜 개발된 지역이라 하더라도 교통계획, 주변입지 등을 살펴 미래가치를 꼼꼼히 따져보면 의외의 알짜매물을 구입할 수도 있다.
실례로 토지거래허가구역이 아니면서 북한강 조망, 잘 보존된 자연경관으로 전원주택부지로 인기가 높은 경기도 가평군의 경우, 입지가 뛰어난 전원주택부지는 보통 평당 40만~50만원까지 가지만 조금 안쪽에 있는 매물의 경우 평당 30만 원 선의 저렴한 물건도 발견할 수 있다. 물론 소형토지는 많지 않지만 잘만 찾으면 200~300평대 매물을 찾을 수 있다. 가평읍에도 현재 지목이 전이면서 전원주택부지로 용도변경이 가능한 200평짜리 급매물이 평당 25만원에 나와 있다.
 
하지만 토지투자에 있어서는 항상 신중을 기해야 한다. 막상 용도변경이 불가능한 곳도 있기 때문에 향후 실제 전원주택을 짓거나 개발을 할 때에 용도변경이 가능한가를 반드시 살펴야 한다. 전원주택부지로 사두었다가 용도변경이 안될 경우 매도하기도 어려워져, 마땅한 활용가치 없이 보유를 지속해야 할 수도 있기 때문이다.
아파트 등 다른 부동산상품에 비해 환금성이 떨어지는 토지의 특성상 타인 자금을 빌려 투자를 하는 경우 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 항상 토지투자는 본인의 여유 자금 한도 내에서 투자에 나서는 것이 현명하다.

1억 원 안팎의 역세권 오피스텔, 소형아파트
역세권에 위치한 소형아파트, 오피스텔 매입이 가능하다. 역세권이 아니라면, 수요가 집중되어 있는 대학가 근처 등 임대수요 등이 꾸준한 지역에 위치한 물건도 괜찮다. 서울의 경우 5천만 원으로 구입하기는 자금이 다소 부족하지만 일정부분 융자를 받거나 전세를 끼면 가능하다. 대체로 이런 상품은 투자용이 많기 때문에 이미 융자가 끼어 있는 경우도 적지 않다. 융자를 감안해도 금액이 조금 부족하다면 세입자가 내는 보증금으로 보충할 수 있다.
실제 입주한 지 1년이 채 안 되는 구로동 A오피스텔의 경우 19평형 매매가가 1억 원  여기에 5천만 원 융자를 잡고, 보증금 1천만 원에 월세 40만원이라고 할 때, 실제 들어가는 매입비용은 대략적인 세금을 감안한다고 해도 5천만 원 안쪽이다.
융자에 대한 이자비용을 연 6%로 적용, 월 25만원이며 월세 40만원에서 25만원을 차감하면 다달이 15만원의 수익이 생긴다. 이를 연 단위로 환산하면 총 180만원으로 자기자본수익률은 약 4% 정도 된다. 5천만 원을 통장에 넣어두고 3%대의 이자소득을 얻는 것보다 실질적인 수익은 더 높은 것. 만약 매매 가격이 올라준다면 더 높은 수익률을 낼 수도 있다.
하지만 오피스텔, 소형아파트 투자의 경우, 아무리 역세권, 대학가 부근이더라도 이미 오피스텔이 과다 공급된 상태라면 세입자를 구하지 못해 앉아서 손해를 보게 될 수 있으므로 이미 공급이 포화 상태인지 반드시 사전조사를 해야 하고, 가능하면 수요가 아직 충분한 지역으로 계약기간이 오래 남은 세입자를 끼고 있는 물건을 매입하는 것이 유리하다.

2006-04-26 13:47

http://blog.drapt.com/eikim/13371146026854130 주소복사

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

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최근 성남 구시가지는 재개발로 인한 주거환경 개선과 판교 및 서울공항 이전에 따른 개발 기대감이 높아지면서 투자자와 실수요자의 관심이 증폭되었다. 성남 구시가지는 초보운전자들이 운전을 겁낼 만큼 이면도로의 경사가 심하고 좁은 상황이며, 주차공간 부족, 낮은 녹지률 등 거주환경이 좋지 않아 분당구를 제외한 구시가지지역은 그다지 관심을 끌지 못했었다.

그러나 그만큼 개발여력이 무궁한 성남시 전체가 재개발과 재건축 대상이라 해도 과언이 아니다. 특히 지리적 위치도 분당과 판교 그리고 서울의 송파 잠실권과 연결된다는 점에서 매력적인 투자처가 아닐 수 없다. 이런 상황에서 성남시 도시 주거환경정비 기본계획이 작년말에 공고가 나온 만큼 어느 한곳이라도 개발이 가시화되고 사업에 진척을 보일 경우 성남 전체 부동산시장에 미칠 파장이 일어날 것으로 보인다.

■ 지역별로 3단계 순차개발 진행

성남구시가지는 성남시내 수정·중원구로 인구 53만4,600여 명으로 웬만한 시·군보다 많다. 인구밀도는 ha당 455명으로 전국 평균(220명)의 2배로 전국 최고 수준이다. 그러나 주차장 확보율은 수정구가 40%대, 중원구는 30%대다. 구릉지에 오밀조밀 모여 있는 건물 사이의 이면도로는 승용차 1대가 지나가기조차 힘들 정도로 좁다. 1968년 서울 청계천 일대 철거민 12만여 명이 이주하는 등 자연발생적으로 생겨난 도시여서 계획적 개발과는 거리가 멀게 도시가 형성되다보니 환경개선 및 재개발에 대한 민원요구가 지속돼 왔다.

2001년 12월 20일 건교부 승인된 성남시도시재개발기본계획에서는 안정적 재개발 사업을 추진하기 위해 세입자 거주용과 가옥주 임시거주용 임대주택이 반드시 필요하므로 순환정비방식으로 공영개발을 제시되었으나, 이 지역에서 자체적으로 재개발추진위 설립을 통한 개발방식을 고집하고 있는 시민들은 재산가치를 높이기 위해 민영개발을 추진해야 한다고 강력반발하며 소송까지 제기하고 나섰다. 단대구역이 대한주택공사를 사업시행사로 지정하면서 관련 논란은 줄어들고 지방선거 및 영세입자가 많고 권리관계가 복잡한 경우가 많은 점등 때문에 작년 11월 ‘성남시 도시․주거환경정비기본계획(안)’을 발표했다.



[성남 구시가지 재개발지역]


계획안에 따르면 성남시의 사업단계는 △1단계(2002~2010년) △2단계(2006~2010년) △3단계(2010년 이후) 등 총 3단계로 나눠진다. 이 가운데 단대·중3·은행2구역은 정비계획을 수립 중이어서 1단계로, 나머지 구역은 △주민 사업추진 의지 △주거생활 질의 개선효과 △사업성 △관련계획 내용 △계획적 의지 등의 인자를 포함한 표준화 점수에 의해 2단계와 3단계지역을 설정했다.


■ 1, 2단계 지역 관심집중

이에 따라 1단계지역중 일부 구역의 사업이 본격화했다. 단대동 100-1 일대의 단대구역이 처음으로 이달 초 구역지정을 받았다. 조합측은 15∼43평형 1,000여가구(15평형 임대 186가구 포함)를 지어 300가구 정도를 일반분양할 계획이다. 중동 1600 일대의 중동3구역도 조만간 구역 지정된다.

이곳에는 임대 70가구를 포함한 15∼43평형 651가구가 들어설 예정이다. 1단계로 오는 2010년 사업이 완료되는 단대구역과 중동 3구역. 현재 단대구역은 평당 1,300~1,400만원, 중동3 구역의 경우 평당 1,250만원선이다. 이들 지역 이주민중 2,225가구는 성남 도촌지구, 판교신도시의 아파트 입주권을 받는다. 기본계획안에는 재건축예정구역 대상지 3개 단지도 들어 있다. 신흥동 신흥주공, 태평동 건우, 단대동 미도 등이다. 신흥주공은 이미 안전진단을 통과했고, 500가구의 건우는 조합설립인가까지 받았다.

[성남 구시가지 단계별 개발 계획]
구분 1단계 2단계 3단계
진행시기 2002년~2010년 2006년~2010년 2010년 이후 진행
수정구 단대동 태평2, 태평4, 신흥2, 수진2, 주공, 건우, 미도아파트 태평, 신흥1, 신흥2, 태평2, 수진1
중원구 은행2, 중동3 중동1, 금광1, 상대원1 중동4, 금광2, 상대원2

■ 도촌지구도 내년 분양

성남재개발과 동시에 판교를 이을 택지지구로 관심을 가지고 있는 성남 도촌지구는 분당 야탑동 옆에 위치하며, 분당이나 판교의 기반시설을 이용할 수 있는 장점이 있다. 또한 서울 도심과의 거리도 약 20km에 불과해 접근성이 우수하다. 총 5,242가구가 건설되며 이중 공동주택 일반분양 물량은 2,120가구, 임대주택은 2,920가구, 단독주택 202가구로 구성된다. 내년 상반기부터 분양예정 되어있다.

성남 구시가지는 서울 강남, 서초, 하남 등과 경계인데다 경부고속도로, 서울외곽순환도로가 인접, 교통여건은 양호한 곳이다. 분당~장지고속도로, 성남대로 등을 이용하면 서울 송파 중심지까지 차로 15분이면 진입할 수 있다. 성남 시가지를 지나는 지하철5호선과 분당선 이용도 쉽다. 이런 장점에도 불구하고 성남 재개발은 단기적인 사업성과를 기대하기 어려운 상황이며, 단기 투자를 목적으로 조급한 투자자세로 지분을 매입하는 것은 위험하며, 장기적 안목에서 사업추진에 따른 단계별 가치상승에 무게를 두어야 할 것이다.

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2006-04-26 13:38

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강남 하면 가장 땅값이 비싼 곳, 살기 좋은 곳, 부자들만 사는 곳으로 통한다. 10년 후에도 과연 그럴까. 부동산 전문가가 추천하는 ‘강남 신화’를 깨뜨릴 대체 주거지를 소개한다.


‘집값’, 그중에서도 ‘아파트값’은 가진 사람과 못 가진 사람 간의 입장이 극명하게 대비된다. 내 집을 장만하는 게 꿈이던 시절에는 집값이 오르지 않기만을 간절히 기원하다가, 고생 고생해서 집장만을 하고 나면 집값이 얼마나 올랐나에 관심이 집중된다. 이 때문에 집을 사기 전 많은 사람들은 형편에 맞는 집보다 집값이 오를 수 있을지 여부에 더 초점을 맞추고 있다.
집값 상승 가능성을 점치기 위해서는 집값을 결정하는 요인이 무엇인지 이해하는 과정이 선행돼야 한다. 집값을 결정하는 여러 요인 중에 가장 기본이 되는 세 가지 요소는 업무중심지구와의 근접성, 교통 여건, 그리고 환경 요건을 꼽을 수 있다.



환경 요인은 시대 상황에 따라 세부적인 요소가 변화해가고 있다. 휴대폰이나 전자제품을 살 때 기본 기능에 충실한 상품만으로 만족하지 않고 좀 더 다양하고 편리한 기능이 있는 제품을 기대하는 것처럼 주택을 선택하는 눈높이가 점점 높아지고 있는 것. 주택의 기본 기능뿐만 아니라 편의시설이 잘 갖춰진 곳에서 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있는 곳으로 기준이 상향 조정되고 있다.
최근 들어서는 자연친화적 요소에 대한 가치가 크게 부각되고 있다. 한강을 조망할 수 있다거나, 대규모 공원과 인접한 곳에 대한 선호도가 높아지고, 실내에서 이 같은 자연환경을 조망할 수 있는지 여부에 따라 동일한 단지 내에서도 가격 격차가 있다.
한강 조망권, 대규모 공원 조성 예정인 용산
용산은 지금도 선호도가 높은 곳이지만 앞으로 더 높아질 것으로 예상된다. 한강변이라는 최대의 장점과 강북 도심과의 접근성, 강남은 물론 여의도까지, 경부고속철을 이용하면 지방으로까지 그야말로 사통팔달할 수 있는 교통 요충지라는 점은 강남권보다 우위에 있다. 또 용산 미군기지 이전이 본격화되면 그 자리에 80만 평 규모의 초대형 공원이 조성되면서 최고의 주거지역으로 부상할 가능성이 높다.
전통적으로 부유층의 선호도가 높은 것을 반영하듯 용산권 아파트는 강남권에 비해 중대형 규모의 아파트 비중이 높다는 점도 시장에서 강자가 될 가능성을 더 높여주는 요인이 될 것으로 보인다.



교통 여건은 지도상 거리보다 실소요 시간에서 느끼는 거리를 좌우하는 요소이다. 특히 대중교통 수단 중에서는 지하철 이용이 편리한 역세권의 중요성이 부상했고, 도보로 지하철역을 이용할 수 있는 곳과 그렇지 못한 단지 간에 가격 격차가 벌어지는 현상도 생겼다. 지하철 노선에 따라서도 가격 편차가 있는데, 업무중심지구를 경유하는 노선, 특히 강남권과 연계성이 높은 지하철 노선의 역세권이 상대적으로 강세를 보이고 있다.
10년 후 교통 환경 고려, 송도 신도시·파주·구리
중국과의 경제 교류의 전초기지 육성을 목표로 한 영종도~청라지구~송도 신도시로 이어지는 경제특구는 지금까지 수도권에서 상대적으로 열세를 면치 못하던 인천권에 새로운 바람을 일으킬 것이다. 이 지역은 개발 면적이 강남의 2배에 육박하는 규모로 국제공항, 고속철도, 항만이란 3대 인프라 시설을 갖추고 있다.
북쪽에서는 파주-일산-고양 삼송택지개발지구-은평 뉴타운으로 새로운 벨트가 형성되면서 시장에서의 영향력이 커질 것으로 예상된다. 남북 관계가 진전되면서 교통 여건이 끊임없이 개선될 전망이다. 동쪽에서는 교통 환경 취약으로 그동안 약세를 보이던 남양주-구리-하남권 벨트가 경춘선 복선화 등 교통 환경이 개선되면서 자연친화적 환경 요건의 우수성이 부상할 가능성이 높다.



업무중심지구와의 근접성이라 함은 직장이 밀집되어 있는 도심 지역과의 거리라고 할 수 있다. 서울 지역을 예로 들면 4대문 안과 강남 테헤란밸리를 업무중심지구라 할 수 있다. 이곳에는 중앙 행정기관과 대기업 본사 등 수많은 기업들이 모여 있고, 연관된 회사와 그곳에 근무하는 사람들을 대상으로 한 상업 시설들이 발달하면서 서비스업 종사자 또한 많다. 따라서 출퇴근 거리가 짧은 곳이 상대적으로 선호도가 높고, 이 때문에 다른 곳에 비해 주택 가격이 비싸게 평가될 수 있는 것.
90년대까지 서울의 업무중심지구는 종로·중구를 중심으로 한 4대문 안 한 곳에 불과했다. 그러다 90년 후반부터 강남권에 대기업 본사가 이주하고 벤처 붐을 타고 테헤란밸리를 중심으로 IT 기업들이 모여들면서 강남에 또 하나의 업무중심지구가 형성되었다. 이 때문에 강남구, 송파구, 서초구 등은 업무중심지구에 근접성이 좋은 주택지로 부상하게 됐다.
잠재력 낮지만 여전히 관심의 초점, 강남
현재 최고의 인기를 얻고 있는 강남은 10년 후에도 지금처럼 살고 싶은 곳 1위가 될 수 있을까? 강남의 미래는 재건축과 밀접한 연관이 있다. 강남은 지난 70년대 이후 개발이 시작돼 벌써 개발 연령이 30년을 넘었다. 사람으로 치면 청년기를 지나 장년기에 접어든 셈이다. 따라서 발전 가능성만 보자면 다른 지역보다 오히려 낮을 수도 있다.
특히 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트들이 점점 늘어나고 있다. 집값은 비싸지만 주거의 질이 반드시 높다고 할 수 없다. 이런 이유로 강남 지역은 현재 재건축이 활발하게 추진되고 있지만 안팎의 여건이 재건축 추진에 상당한 걸림돌이 되고 있는 게 사실이다.
정부는 집값 상승을 우려해 초고층 재건축 등에 제동을 걸고 있고, 소형의무비율, 개발이익환수제 등도 발목을 잡고 있다. 하지만 강남은 10년 후에도 선두 자리를 지킬 가능성이 높다. 재건축은 시간이 지나면 자연히 해결될 수밖에 없고 그렇게 되면 주택의 질이 높아지고 더 많은 인구를 수용할 수 있어 지금보다 집값이 비싸질 확률이 높기 때문이다.

   기획: 안용호 기자   사진: 이승수 기자   도움말: 김희선(부동산114 전무)   자료출처: 여성중앙

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