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[스크랩] 재개발 투자 가이드 |부동산노트

2006-05-12 10:43

http://blog.drapt.com/eikim/13371147398239126 주소복사

출처 : 세상에 공짜는 없다!

원문 : http://blog.drapt.com/y303602

강도 높은 주택시장 안정책이 연이어 나오고 있는 가운데 상대적으로 규제가 덜한 재개발투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

재개발은 재건축아파트에 비해 소액으로 지분매입이 가능하며 일반 분양분 보다 저렴한 분양가로 아파트를 공급받을 수 있다는 장점이 있다.

하지만 재개발사업은 사업진행 절차가 상당히 복잡한데다 같은 지분일지라도 시세, 추가부담금 등이 천차만별이기 때문에 사전지식 없이 무턱대고 투자하면 손해를 볼 수 있다.

◆사업 단계에 따라 가격 상승=재개발 사업은 크게 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 분양, 청산 단계로 나뉜다.

구역지정은 시·도지사가 결정하는데 절차가 까다로워 구역지정을 받는 기간이 길어질 수 있으므로 구역 지정 전에 재개발 지분을 구입하는데는 신중을 기해야 한다.

구역지정을 받게 되면 조합설립인가, 사업시행인가 순으로 사업이 진행된다.

조합설립인가를 받으면 조합은 시공사와 본 계약을 체결하므로 사업은 더욱 구체화된다.
특히 인기 있는 재개발구역이라면 조합설립인가를 받는 시점에서 지분을 매입하는 것이 좋다.

이후 사업시행인가를 받으면 재산평가가 시행되고 철거가 진행된다.

이때 이주비가 지급되기 때문에 일반적으로 초기투자비용이 적다.

또 조합원지분의 평가액 순위가 드러나게 돼 배정 받을 수 있는 평형을 알 수 있다.

마무리 단계인 관리처분인가를 받게 되면 분양가액과 추가부담금이 나온다.

이에 따라 조합원지분 시세에 대한 과대 포장은 불가능해 지며 총부담금을 쉽게 계산 할 수 있다.

하지만 이미 가격이 많이 올라 있는 경우가 많다.

◆추가부담금 잘 따져야= 조합원지분을 매입할 때는 일반분양보다 각별한 주의를 기울여야 한다.

신뢰 있는 중개업소를 통해 하자 없는 지분을 매입하는 것이 가장 중요하다.

특히 추가부담금을 잘 따져야 손해를 보지 않을 수 있다.

추가부담금은 예정평형을 분양 받기 위해 입주 때까지 납부해야 하는 일반분양의 중도금 같은 금액이다.

추가부담금은 관리처분인가 이후 확정되는데 계산법은 ‘조합원분양가―(토지 건물의 감정평가액)×비례율’로 계산된다.

여기서 비례율이란 총 사업이익(분양수입-사업비용)을 종전 자산(건물과 토지) 총액으로 나눈 수치다.

예를 들어 비례율 100%는 재개발 후 종전 자산가치와 맞먹는 사업이익이 생긴다는 뜻으로 비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커진다는 것을 의미한다.

재개발지역에서 지분시세를 보면 비슷한 조건의 물건인데도 불구하고 다른 경우가 많다.
이는 평가보상액의 기준이 되는 감정가가 다르기 때문이다.

감정가는 도로 여건이나 입지, 건물의 노후 정도 등 여러 가지 기준을 종합해 결정되며 이후 추가부담금의 기준이 된다.

새 아파트로 들어가기 위해서는 지분가격에다 추가부담금을 부담해야 한다.

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[스크랩] 2006년 재개발 시장 전망 |부동산노트

2006-05-12 10:42

http://blog.drapt.com/eikim/13371147398131302 주소복사

출처 : 세상에 공짜는 없다!

원문 : http://blog.drapt.com/y303602

새해 재개발 시장이 또 한 차례 달아오를 전망이다. 3차뉴타운 추가지정을 비롯해 강북권 광역개발, 최근 국회 본회를 통과한 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 시행까지 굵직한 호재들이 수요자의 관심을 받을 것으로 예상되기 때문이다.

2006년 최대 부동산투자 종목으로 꼽히고 있는 재개발 시장이 올해는 어떻게 전개될지 간단히 전망 해보고자 한다.

하반기부터는 지분시세 빠르게 오른다.

재개발 시장은 8.31 부동산대책과 9월 6일 소득세법 개정으로 현재까지 암흑기를 벗어나지 못하고 있다. 양도세 중과를 피하기 위해 2005년 내 처분하려는 급매물이 출연했지만 매수세가 끊겨 거래는 힘든 상황이 이어졌다.

그러나 최근 상황이 호전되고 있다. 방학이사철을 맞아 수요가 증가하면서 실거주와 투자를 겸하려는 매수자들이 움직이기 시작하면서 급매물이 소진되기 시작했다. 아직은 급매물이나 저가매물만 근근이 소화되고 있는 상황이지만 올 하반기부터는 가파른 시세 상승을 보일 것으로 예상된다.

그동안 재개발 시장이 침체될 수밖에 없었던 가장 큰 이유로 양도세 중과를 꼽을 수 있다. 이 세금 중과라는 약재를 시장이 모두 흡수하고 수요자들이 받아들여 이를 감안하도고 매수에 나서는 시기를 올 하반기쯤으로 추정하기 때문이다.

이때쯤이면 매도인들은 양도세 부담을 매도 호가에 반영 하고, 한번 회수한 매물을 높은 기격에 다시 내 놀 가능성이 높다. 그럼에도 수요자들은 점점 증가해 지분 시세상승은 불가피 할 것으로 보인다.

또한 올해도 재건축규제 예고로 재건축을 투자종목으로 삼았던 투자자들이 대거 재개발로 전환하면서 매수자가 크게 증가할 것으로 예상되는 것도 이유로 들 수 있다.

10평 이하 약세 15평~25평 강세

올해 재개발 시장에서는 10평 이하 지분은 약세를 면치 못할 것으로 예상된다. 위에서 말한 양도세 중과를 피하기 위해서는 매도자들이 굵직한 투자처 한 두 곳만 보유하고 나머지는 처분하려 하기 때문이다.

10평 이하 지분은 초기투자비용은 적지만 향후 대형평형 배정을 보장 받기 어렵다. 적어도 15평~25평은 되야 30평형대를 배정받을 수 있어 이 쪽으로 매수세가 몰릴 것으로 예상된다. 따라서 과거 10평이하 소규모 지분거래가 주를 이루는 것과는 달리 15~25평 거래가 시장을 주도해 나갈 것으로 전망된다.

25평이상 큰 지분은 초기투자비용이 과다하게 들어 매수세가 제한적인 수밖에 없어 보합세를 유지 할 것으로 예상된다.

재개발 진행은 더 빨라진다.

올해 재개발 사업은 속도는 더 빨라질 전망이다. 뉴타운 사업과 강북 개발에 강한 의지를 내 비치던 이명박 서울시장의 임기가 올해로 마지막이기 때문이다. 각 조합들은 차기 시장이 누가 될 것인지에 따라 재개발 사업도 영향을 미칠 것은 고려해 이시장 임기 내에 되도록 사업을 최대한 빨리 진행해 나가려고 노력 할 것으로 전망된다.

또한 소형 의무비율 감소, 용적률 추가 허용, 층수 제한 완화 등을 주 내용으로 하는 도시재정비촉진법이 7월에 시행되면서 사업여건이 한층 개선될 것으로 보인다. 이에 주민 동의율을 확보하기 수월해져 추진위원회 승인이나 조합설립인가를 받는 구역이 대폭 증가할 것으로 전망된다.

뉴타운 중에서도 3차뉴타운 인기

뉴타운 중에서도 3차 뉴타운 인기가 급상승할 것으로 예상된다. 그 이유 첫 번째는 뉴타운으로 지정됨에 따라 미래에 대한 불확실성이 제거 됐으며 둘째 다른 뉴타운 지역에 비해 아직 초기단계인 만큼 저렴한 시세를 형성하고 있다는 것이다. 발품만 조금 판다면 기존 뉴타운 10평대 매수 가능한 금액으로 3차 뉴타운 지역에서는 20평대를 매입할 수 있는 곳도 있다.

마지막으로는 시세상승여력이 많다는 것이다. 뉴타운 사업이 진행 될 때마다 수직적으로 시세가 상승하다 보합세를 유지하는 계단식 상승을 보일 가능성이 많다. 뉴타운 사업이 초기인 만큼 잠재력을 무한이 내포하고 있다고 할 수 있다.

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[스크랩] 재건축/재개발 양도세 줄이기 |부동산노트

2006-04-26 19:07

http://blog.drapt.com/eikim/13371146046065975 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

수요자들이 가장 헷갈려 하는 재개발·재건축아파트와 오피스텔 관련 세금 절세 방법을 소개한다.
◇ 재건축·재개발 = 파는 시점을 잘 선택해야 한다. 재건축·재개발의 경우 기존 주택이 헐렸다가 다시 짓는 것인 만큼 각 시기에 따라 양도세 산정 기준이 다르다.
양도세 산정기준의 경우 ▶ 헐리기 전에는 기준시가와 실거래가 중 선택하며 ▶ 집이 헐린 상태(재건축은 사업계획승인일~완공일, 재개발은 관리처분계획인가일~완공일)에선 실거래가 ▶ 완공된 이후에는 기준시가와 실거래가 중에서 선택하면 된다.
때문에 매도가격과 매도 때 발생하는 양도소득세·수수료 등 비용을 비교한 후 이익이 가장 많은 시점에 파는 게 좋다.
첫째, 헐기 전에 팔 때는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인해야 한다. 만약 비과세에 해당하지 않으면 기준시가와 실거래가 가운데 세금이 낮은 방법을 택하면 된다.
여기서 집이 헐리지 않더라도 사업계획승인 일(재개발)을 받았다면 분양권 상태라는 것을 유의해야 한다.
둘째, 헐린 상태, 즉 분양권 상태에서는 실거래가 기준으로 세금을 매기기 때문에 주택일 때보다 세금이 2~3배 많다.
따라서 이 때는 입주권 비과세 요건을 따져 봐야 한다. 재건축 사업계획승인일(재개발은 관리처분계획인가일)과 실제 주택 멸실일 가운데 빠른 날을 기준으로 1가구 1주택 3년 이상 보유조건을 갖추면서 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없어야만 비과세 요건에 해당한다.
때문에 집이 헐리는 시점에서는 가급적 다른 주택을 구입하지 말고 전세를 사는 게 매도에 따른 세금을 줄일 수 있는 한 방법이기도 하다.
셋째, 집이 완공된 이후에는 절세방법이 조금 복잡하다. 특히 재건축·재개발을 하기 위해 집이 헐리기 전에 혹은 진행 중일 때 다른 주택을 사 1가구 2주택이 됐다면 파는 순서를 조절해야만 절세할 수 있다.
이 경우 새로 재건축·재개발된 아파트를 먼저 팔면 무조건 양도세를 내야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.
다만 이주목적으로 새로 산 주택을 팔 때는 매입·매도시기에 따라 비과세조건이 다르다는 점을 유의해야 한다.
우선 재건축·재개발 대상 주택이 헐리기 전에 다른 집을 산 경우라면 새 아파트 완공 2년 이내에 팔되 3년 이상 보유 조건을 충족해야만 비과세된다.
공사 진행 중에 취득했다면 전 가구원이 거주하고 새 아파트에 입주하기 위해 판 경우에만 3년 미만 보유했더라도 비과세대상에 포함된다.
 
[출처 - 비즈앤텍스]

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