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[경매초보! 딱지를 떼자] 법원허가 절차가 있는 이유 |경매-투자-재테크

2009-05-02 21:23

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[경매초보! 딱지를 떼자] 법원허가 절차가 있는 이유

[아시아경제] 2009년 05월 02일(토) 

권리분석과 아울러 초보자들이 어려워하는 대목이 바로 절차에 관한 내용이다. 일반 부동산 매매절차와 확연히 다른데다 처음 접하는 법률용어들이 많아 어려움을 느낄 수 밖에 없다.

하지만 차근차근 따져보면 왜 법원이 경매 부동산을 매각할때 그러한 절차들을 두고 있는지 이해할 수 있다. 우선 해당 부동산이 경매절차에 들어가는 첫 단계인 채권자의 경매신청부터 살펴보자.

채권자는 경매신청 시 경매를 진행하는데 필요한 집행비용을 미리 법원에 납부해야 하는데 언뜻 보면 돈을 받아야 할 채권자가 비용을 미리 지불해야 한다는 게 이해가 되지 않을 수 있다.

부동산을 경매로 매각하려면 감정평가, 집행관의 현황조사, 송달, 신문공고 등에 적잖은 비용이 소요되는데 채무자의 경우 원금은 고사하고 이자도 변제하지 못하는 상황이기 때문에 이들 비용을 납부한다는 것이 불가능하다.

그렇다고 법원이 예산으로 이 비용을 지불하지 않기 때문에 채권자에게 미리 받고 매각이 되면 배당에서 가장 먼저 채권자에게 이 비용을 돌려주게 된다.

결과적으로 경매에 소요되는 비용 역시 채무자가 부담하는 것이다. 이를 이해하면 왜 경매집행비용이 배당순위에서 가장 앞서는지와 배당금액을 계산할 때 경매집행비용도 고려해야 하는지 파악이 될 것이다.

또 하나 경매절차에서 따져봐야 할 것이 낙찰 후 1주일 동안 법원이 매각허부결정 기간을 두고 있다는 점이다. 여러 가지 매매 방식 중 경매(순수한 의미에서 법원경매는 입찰이 정확한 표현이다)는 가장 좋은 조건, 즉 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 낙찰을 시켜주는 것이 원칙이다.

이러한 경매의 정의에 충실히 따른다면 입찰일에 가장 높은 가격을 쓴 사람이 해당 부동산의 낙찰자가 되는 것이 맞다. 그러나 법원경매는 입찰일로부터 1주일이 지난 후 법원의 허가가 있어야만 '낙찰자'라는 지위를 부여한다.

다시 말해 법원의 허가가 있기 전까지는 낙찰자가 아니란 뜻으로 이 기간 동안은 '최고가매수신고인'이라고 칭한다. 말 그대로 여러 매수신고인(입찰자) 중 최고가를 쓴 사람에 불과하다는 것이다.

이는 법원의 의사결정과 실제 경매진행과정을 보면 이해가 가능하다. 입찰일에 경매법정에 가보면 법복을 입고 있는 판사를 볼 수 없다. 대신 법원 직원들이 입찰표를 접수하고 집행관이 낙찰여부 및 낙찰자를 발표하는데 이때 낙찰자를 발표하는 집행관은 우리가 흔히 생각하는 것과는 달리 법원공무원이 아니다.

변호사, 약사와 마찬가지로 집행관의 요건, 업무내용 등을 규율하는 '집행관법'이 별도로 존재하는 점을 보더라도 집행관은 법원에 소속이 돼 있을 뿐 공무원의 신분은 아닌 것이다.

때문에 집행관은 입찰일에 단순히 최고가를 쓴 매수인을 선정해 발표만 할 수 있을 뿐 그 사람이 해당 부동산을 낙찰받아도 되는 사람인지를 판단할 수 있는 권한은 가지고 있지 않다.

물론 집행관 역시 낙찰자로서 흠이 있는지를 가려낼 수 있는 능력은 가지고 있지만 최고가매수신고인에게 낙찰자 지위를 부여해도 법적으로 문제가 없다라는 법원의 공식적인 결정은 판사만이 내릴 수 있다. 낙찰 후 1주일의 매각허부결정기간이 있는 건 이렇듯 판사의 법적 판단에 따른 시간이 필요하기 때문이다.

* 도움말 : 지지옥션(www.ggi.co.kr) 장근석 매니저

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법원 경매기록 열람하기(3) - 감정평가서 |경매-투자-재테크

2009-04-25 11:58

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감정평가서란 감정평가사가 자신의 감정평가 결과를 의뢰인에게 알리기 위해 대상물건의 내용, 감정평가 목적 및 조건, 가격시점, 감정평가가액, 감정평가가격의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 등을 표시하여 작성하는 문건을 말한다.


부동산경매에서 감정평가서는 법원의 의뢰를 받은 감정평가사가 경매대상 물건에 대해 적정가격을 평가한 것으로 매각물건명세서, 현황조사서와 함께 입찰예정자가 응찰에 앞서 열람해 볼 수 있는 법원의 경매기록물 중 하나이다. 인터넷‘대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)’를 통해서도 열람해 볼 수 있다.


감정평가서에는 기본적으로 토지평가액과 건물평가액의 합계금액이 기록된다. 다만 여기에 건물등기부등본상에 나타나있지 않은 제시외 물건(건물)이 포함되어 있는 경우에는 제시외 물건(건물)을 평가한 금액도 합계하여 최종적인 감정평가액으로 산정 기록된다.       


◆ (그림) 감정평가서 - 감정평가표                - 매각기일 : 2009년 4월 6일 10시-

                                - 자료 : 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) -

 
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<용어해설>


제시외물건
 

인터넷 경매사이트나 경매정보지를 통해 매각물건을 찾다보면‘제시외 창고 10㎡(3평)’또는‘제시외 옥탑 20㎡(6평)라고 표기된 경우가 종종 있음. 이런‘제시외 건물’은 공부상 소재하지 않음에도 불구하고 현황상 존재하고 있는 건물임. 즉 경매신청채권자의 경매신청목적물에는 해당물건이 없는 데도 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관이 실제로 감정을 한 결과 현장에서 발견된 건물임. 한마디로 등기부상에 나타나지 않는 기존건물의 증․개축 부분이나 미등기된 부속물 등을 말함. 


통상적으로 제시외물건은 경매목적물에 부합된 물건(부합물)이거나 종물임. 하지만 제시외물건(건물)이 경매목적물과 별개의 독립된 물건으로 인정돼 감정평가서에서 제외된 경우에는 낙찰 후 법정지상권이 성립될 여지가 충분하니 세심한 주의가 요구됨.


이번 편은 감정평가서(하편)입니다. 상편의 '(그림)감정평가서 - 감정평가표'를 예제로 하여 초보자가 감정평가서를 접했을 때 어떠한 부분을 중심으로 어떻게 파악하고 어떻게 해석해야 하는지를 알기 쉽게 설명하겠습니다.   

감정평가서는 과연 어떻게 구성되어 있을까? 각 구성항목들과 이들이 다루는 정보를 살펴보면 다음과 같다.


1. 표지 : 감정평가서의 겉표지를 말하며 의뢰인, 사건명, 평가서번호 및 감정평가기관명이 기재되어 있다.


2. 괄호 감정평가표 : 감정평가서의 핵심 요약편이라고 볼 수 있을 정도로 가장 중요한 항목이다. 상단에‘(    )감정평가표’라고 표기되어 있는데, 괄호 안에는 토지, 아파트,  업무시설, 판매 및 영업시설, 주거용부동산 등 경매대상 부동산에 적합한 명칭이 기재된다. 

괄호 감정평가표를 좀 더 구체적으로 살펴보면, 감정평가액(->금액), 평가의뢰인(->서울동부지방법원 사법보좌관 김○○), 평가목적(->경매), 소유자(->박○○, 2008타경5566), 물건목록표시근거(->귀제시목록, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등), 가격시점(-> 2008.09.27), 조사일자(->2008.09.27), 작성일자(->2008.09.28), 평가내용(공부상의 종별과 면적, 사정상의 종별과 면적, 감정가액_단가와 금액 및 합계금액), 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견(->별지참조), 감정평가사 성명 및 날인 등으로 구성되어 있다.


3. 감정평가명세표 : 평가대상 부동산의 명세가 기재되어 있다. 일련번호, 소재지, 지번, 지목용도, 용도지역 및 구조, 면적(공부, 사정), 평가가액(단가, 금액), 비고 등이 기재되어 있다.


4. 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 : 감정목적, 평가개요, 평가방법 등이 기재된다.


5. 감정평가요항표 : 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 냉난방 설비, 토지이용계획관계 및 제한상태, 제시목록이외의 물건, 공부와의 차이, 임대관계 및 기타 등으로 구성되어 있다.


6. 위치도 : 평가대상 부동산의 지도가 표기되어 있다.


7. 지적 및 건물의 개황도 : 평가대상 부동산의 방향, 위치, 도면(건물 내부구조도) 등이 표기되어 있다.


8. 사진용지 : 평가대상 부동산의 현황사진을 볼 수 있다.   

        


그런데 여기서 한 가지 고민해볼 사항이 있다. 그것은 다름 아닌‘감정평가된 가격은 늘 정확할까?’라는 의구심에 관한 해답을 찾아야 한다는 점이다. 즉 감정평가액이 과연 입찰 매각될 부동산의 시세를 항상 정확하게 반영하고 있는지에 관한 해답이 궁금한 것이다. 결론부터 말하면‘그렇지 못하다.’라고 말하고 싶다.


우선 가장 큰 이유는‘시간(시점)의 차이’에 기인한다. 즉 통상적으로 법원의 매각기일(입찰기일)과 감정평가 가격시점 간에는 최소 3개월에서 최대 1년 이상의 차이가 나기 때문이다. 그럼, 한번 생각해보자. 일반적으로 시세는 3개월에서 1년 이상이라는 기간동안에 분명코 변할 수밖에 없다. 그것이 상승세이던 하락세이던, 변동폭이 크건 작건 간에 평가대상이 부동산이고 그 부동산이 재화인 이상 시간이 흘러감에 따라 변하기 때문이다.


그리고 또 다른 이유가 하나 더 있다. 그것은‘감정평가의 본래의 목적에 충실하기 위해서’라는 것이다. 감정평가의 목적은 경매이고 바로 그 경매는 법원이 채권자의 채권확보를 위해 의뢰한 것인바, 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관들이 상대적으로 일반물건보다 다소 후하게 평가하는 경향이 있다. 만일 감정평가액이 시세보다 너무 낮게 산정되면 채권자의 입장에서는 채권확보가 어렵게 되고, 채무자의 입장에서는 재산가치가 헐값으로 평가된다는 인상을 받을 수 있기 때문이다.

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법원 경매기록 열람하기(2) - 현황조사서 |경매-투자-재테크

2009-04-25 11:57

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현황조사서는 매각물건명세서와 함께 입찰예정자가 응찰에 앞서 반드시 열람해 봐야 할 법원의 또 다른 경매기록 중 하나이다. 법원소속 집행관이 직접 현장을 방문해 조사한 내용을 기재하고 있는 현황조사서에는 임대차관계, 점유관계, 부동산현황 등 3가지 내용이 표기되어 있다.

첫째, 임대차관계를 조사한 내용이 표기된다. 여기에는 임차목적물의 용도, 임대차계약의 내용, 거주자의 임대차관련 진술사항 등이 담겨진다.

둘째, 점유관계를 조사한 내용이 표기된다. 경매대상 부동산을 누가 점유하고 있는지, 즉 점유자와 소유자(채무자)가 동일한 사람인지 아니면 다른 사람인지 여부와 만일 서로 다르다면 점유자, 점유권원, 점유기간 등은 어떠한지를 조사한 후 그 내용을 함께 표기한다.

셋째, 부동산현황을 조사한 다양한 내용이 표기된다. 여기에는 경매대상 부동산의 소재지, 용도, 구조, 면적 등은 물론 건물의 실사용 용도, 멸실과 신축, 신․구건물의 동일성 상실여부 등에 관한 집행관의 의견 등이 함께 표기된다.

◆ (그림) 현황조사서                                 - 매각기일 : 2009년 3월 30일 10시-


                                         - 자료 : 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) -

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