[스크랩] 작금의 급등세에 대하여.

2006-11-16 15:50

http://blog.drapt.com/doyh77/37481163659813780

*도심지 부동산 위주로 투자를 해야 한다.
모든 재화는 수요가 있어야 가격이 형성되고 수요가 많아야 가격이 오른다. 부동산시장에서 수요의 가장 큰 요인 중 하나는 인구이다. 인구의 증가는 곧 부동산시장의 잠재수요인 것이다. 그런데 우리나라는 지난 2004년도 출산율 증가가 1.16%에 그쳤으며 2005년도에는 1.08%로 세계 최하위국으로 나타났다. 이렇게 인구의 감소는 세대수 감소로 이어지고 이는 결국 유효수요 감소로 부동산가격 하락까지 이어질 수도 있다.

그러니 인구의 감소가 부동산 가격형성 요인에 직격탄으로 영향을 미치지 않을 수 없는 것이다. 이럴 경우 부동산투자를 어떻게 해야 하는가? 인구가 감소하더라도 경제활동은 계속될 것이며 국가경제가 발전하고 개인의 소득이 증가해도 문화 활동이나 경제활동은 지속될 것이다. 이러한 활동들은 도심지에서 이루워 질 수밖에 없으며 결국 도심지 부동산 위주로 투자를 해야 한다는 논리인 것이다.

주거용부동산이든 아니면 상업용부동산이든 도심지 부동산은 교외의 부동산시장이나 중, 소도시의 부동산시장보다 그 수익성이 높고 안정성이 높기 때문이다. 인구 뿐 만아니라 부동산시장이 침체의 늪으로 들어가 불황이 되어도 역시 도심지 위주의 부동산에 투자해야 한다는 것을 우리는 앞 절 일본부동산시장버블붕괴의 교훈으로 알고 있다. 지금 우리 부동산시장이 강도 높은 정부의 규제로(다주택 보유자에 대한 세제문제 등) 투자 여건이 매우 어려워 졌지만 이럴 때에도 역시 도심지 부동산위주로 투자를 해야 한다는것을 강조하고 싶다.

*양보다는 질을 택하는 효율적 부동산시장에 투자를 해야 한다.
규모가 큰 부동산 보다는 규모가 작더라도 위치가 좋은 부동산에 투자를 해야 할 때이다. 수적으로 많은 부동산을 보유하기 보다는 수적으로 적은 부동산을 보유하더라도 양질의 부동산만을 소유할 때인 것이다. 즉, 고수익을 보장 받을 수 있는 부동산, 향후 리모델링처럼 재생산이 가능한 부동산 그리고 지가가 올라갈 수 있는 지역의 부동산에 투자를 해야 할 것이다. 그러면 그런 부동산은 어디에 있는가? 부동산투자 시 어떤 점을 미리 체크하고 투자를 해야 하는가? 투지 키 포인트를 알아보자.

* 부동산 투자 전에 꼭 부동산 시장을 이해하고 투자를 해야 한다.
일반적으로 부동산에 투자를 하게 되면 중개사사무소를 찾아가서 투자 물건을 상담하거나 물건을 찾는다. 이는 다소 위험한 일이다. 그렇다고 공인중개사들을 불신하라는 뜻은 아니다. 중개사들도 역시 부동산전문가임에는 틀림이 없다. 그러나 중개사들은 부동산시장에서 준전문가에 속한다. 왜냐하면 중개사는 본인이 영업을 하는 그 지역의 부동산시장은 누구보다도 잘 알고 있으며 그 시장의 특성까지도 이해하고 있을 것이다. 하지만 부동산은 자연적인 특성 중 지리적 위치의 고정성이라는 특성과 부증성이라는 특성이 있다.

따라서 시장자체는 지역적 시장을 이루고 있으며 공급의 비탄력적 현상 때문에 불안전한시장을 형성한다. 한지역의 부동산시장만을 바라보고 투자를 하면 왜곡된 시장을 바라보고 투자할 수 있다는 뜻에서 하는 말이다. 다시 말하면 어느 택지개발지역이나 어는 재건축, 재개발사업이 진행되는 그 시장만을 바라보고 투자를 하면 부동산시장의 전반적인 그림 즉, 부동산시장의 라이프 싸이클을 이해하지 못하여 손해를 볼 수도 있다는 말이다.

그러니 규모가 크던 아니면 규모가 작던 투자에 앞서 전반적인 경기의 흐름이 어떻게 진행되고 있는지 지금 부동산시장이 어디에 와 있는지 전문가 혹은 여러 경로의 정보를 통하여 예측하고 판단하여 투자하는 것이 바람직하다는 말을 하고 싶다. 투자는 본인이 결정을 하는 것이며 그 책임 또한 본인이 져야 하기 때문더 더욱 강조하고 싶다.

* 투자지역의 장기발전계획을 확인하고 투자해야 한다.
투자에 앞서 그 물건이 소재하는 지역의 도시기본계획이나 관리계획은 행정관청에서 언제든지 열람이 가능하다. 따라서 본건이 속한 인근지역까지도중, 장기 발전계획을 확인하고 투자하는 것이 확실한 투자 방법이다. 잘못 투자를 하면 지구단위계획으로 묶여 단독개발이 곤란하거나 다른 개발계획 속에 포함되어 나중에 보상을 받고 마는 꼴이 될 수 있음을 알아야 한다.

* 환경 변화가 일어나는 쪽으로 투자를 해야 한다.
즉, 택지개발지역에 투자하는 것은 일정규모가 넘어가면 아주 안전한 투자 방법이 될 수 있다. 흔히들 부동산투자를 잘하는 사람들끼리 이런 말을 한다. “개발이 있는 곳에 이익이 있다.” 어쩌면 이 말은 부동산투자에서 교과서 같은 말일 수도 있다. 이익이 없다면 개발하지 않는다는 말로 들리기 때문이다. 그러나 그 개발의 규모가 어느 정도 일정 면적을 초과해야 할 것이며 도심지에서 가까울수록 그 투자 효과는 커질 것이다.

그러니 신도시나 택지개발지역에 투자하라는 말이 정답일 수도 있다. 또 한 가지는 단기적 효과 보다는 조금 앞을 내다보는 중, 장기적 안목을 가지고 투자를 해야 한다. 물론 택지개발지구도 조금은 앞을 내다보고 투자하는 것이 바람직하다. 여기서 한마디 더 한다면 택지개발지역 내에서도 조망권이나 환경권 그리고 편익시설의 유, 무와 교육, 문화 환경까지도 따져보고 투자를 한다면 금상첨화일 것이다.

* 공영택지보다는 민영택지개발지역, 아파트는 전국적 브랜드가 있는 건설회사를 고르라.
향후 정부에서는 택지개발로 공급하는 용지의 양을 공영택지개발로 전체 물량의 약 80%이상 공급하겠다고 발표한 적이 있다. 이렇게 되면 어떤 형상이 생길까? 민영택지개발로 용지를 공급한 것이 지금까지 약50%를 넘게 공급해 왔는데 이 물량이 줄어든다는 말을 곧 고급화, 기능화, 첨단화를 앞세우는 민영건설사들의 공급물량이 줄어든다는 말이 된다. 공영개발로 택지를 공급하고 그 위에 공영개발을 추진한 정부투자기관이나 기타 지방자치단체가 직접 택지나 아파트를 공급하게 되면 저가로 공급할 수는 있겠지만 그 시설은 지금보다 약10년은 뒤지는 시설이 될 확률이 높다.

그래야만 가격을 낮출 수 있고 대량 공급을 할 수 있기 때문이다. 예를 들면 용인시 신갈의 한국 민속촌 정문을 바라보고 오른쪽으로 용인보라택지개발지구가 있다. 이곳은 주택공사가 시행사가 되어 택지를 개발, 공급하고 시공은 민간건설회사가 지금 한창 아파트를 짓고 있는 곳이기도 하다.

그런데 미리 만들어 놓은 샘플하우스를 방문하여 그 시설들을 둘러보라. 다른 곳에서 분양하여 짓고 있는 민영아파트들과 비교하면 확연히 다른 점을 발견할 수 있을 것이다. 바로 이런 점을 두고 하는 말이다. 만약 이렇게 환경이 변한다면 앞으로는 민영개발로 민간건설회사가 공급하는 택지나 아파트들은 점점 더 공영개발로 공급하는 아파트 보다 차별화 할 것이며 그 차별화는 고급화, 기능화 첨단화로 달려갈 것이다. 그러니 차별화되는 민영택지개발지구나 고급화, 첨단화되는 전국적 브랜드의 아파트가 주거용 부동산시장에서는 각광을 받을 수밖에 없지 않은가?

* 아파트는 개별요인이 우수한 아파트단지를 선택해야 한다.
도심지에서는 일자형(판상형) 아파트보다는 타워형 아파트가 인기를 누리고 있지만 교외지역에서는 타워형보다 일자형(판상형) 아파트가 더 인기를 끌고 있다. 또한 단지 내 조경이나 녹지공간이 많은 아파트단지 그리고 조망권이나, 써비스 면적이 많은 아파트가 인기를 끌고 있다. 물론 주변환경이 수려하거나 혹은 도심지에 근접하여 교통이 편리하거나 혹은 교육, 문화, 생활편익시설 등도 가격에 영향을 주고 있는 것이 사실이다. 따라서 주변환경과 개별요인을 충분히 고려하여 투자를 하는 것이 바람직하다.

* 세금을 따져보고 부동산에 투자해야 한다.
아무리 좋은 부동산을 많이 가지고 있다 하더라도 이제는 절세하거나 세금을 피하지 못하면 그만큼 소득이 줄어든다는 것을 알아야한다. 따라서 부동산을 투자하기 전 취득세와 보유세 그리고 개략적인 보유기간을 산정한 예상 매각가치를 추정한 양도세까지도 파악하는 것이 현명하다. 물론 지금 보유하고 있는 부동산과의 관계도 살펴보는 것은 당연한 일이고 그렇게 하므로 향후에 벌어질 일들을 예측할 수 있다. 이미 지난 해 8.31조치나 금년도 3.30 대책 뿐 아니라 내년부터 시행하는 법률들이 남아 있다. 이도 한번쯤은 숙지해 둘 필요가 있다.

* 오늘보다 내일이 기대되는 곳으로 부동산을 투자해야 한다.
지금의 부동산시장 환경은 매우 어려운 시기임에 틀림이 없다. 또한 앞을 내다보는 전망도 불투명하고 판단하기 참 어려운 시기이다. 내적으로는 정부의 강력한 부동산규제로 인한 심리위축, 금융권의 대출규제와 거래규제, 보유에 대한 세금강화는 물론 양도에 따른 세금폭탄, 재건축사업의 규제가 공급을 위축시키고(기반시설부담금제도와 개발이익환수제도), 후분양제도가 공급가격을 오리는 계기가 되었으며, 난개발을 막기 위한 대책으로 시작한 지구단위계획 시행이 건축허가의 어려움이나 공급의 어려움으로 이어져 결국 가격을 올리는 현상으로 그리고 대외적으로는 북핵문제로 인한 국가의 위험, 국가 경제침체의 가속화, 환율의 상승과 중국의 급신장 등이 국가 경제를 어렵게 하거나 부동산시장에 직간접으로 영향을 주고 있다. 이런 시점에서 부동산 투자를 어떻게 해야 하는가?

앞서 몇 가지를 언급하였지만 부동산 투자는 결국 많은 자금을 필로로 하기 때문에 안전하게 원금을 회수할 수 있는 곳에 투자를 해야 하고, 투자 한 시간만큼 그 대가를 지불받아야 하며, 투자기간에 다른 원금회수의 불확실성에 대한 대가 또한 지불받아야 한다. 그러므로 안전한 투자처를 찾아서 단기적 투자 보다는 중, 장기적인 투자를 하라고 권하는 것이다. 그러면 그런 곳은 어디에 있는가? 그곳은 미래가 보이는 곳, 앞이 보이는 곳, 지속적 발전가능성이 있는 곳을 말한다. 다시 말하면 택지개발지역이 되어든 아니면 재개발, 재건축사업지역이 되었든 그 지역 이외의 지역이 지속적으로 발전되거나 개발될 여지가 있는 곳을 말한다.

남양주의 평내, 호평택지개발지구를 예로 들어보자. 처음 택지를 개발할 때에는 각광을 받는다. 왜냐하면 자동차로 약30분 정도만 달리 오면 강남지역이 되고 게다가 앞, 뒤로 수려한 산이 있으며 조금만 더 앞으로 나아가면 늘 푸른 한강과 경춘가도가 기다리고 있어 얼마나 생활환경이 좋은가? 또한 개발이 완료되면 새로운 환경의 깨끗한 아파트단지가 형성되지 않는가? 따라서 개발이 진행되는 동안에는 지속적으로 지가는 오르고 투자의 관심대상이 된다. 하지만 개발이 끝나고 나면 이 지역은 동서남북으로 산이 막혀 있고 더 이상 발전할 곳이 없다. 그리고 고속도로나 전철의 개통이 앞으로 교통난을 어느 정도 해소는 하겠지만 아직도 주말이면 교통체증으로 몸살을 앓고 있다는 것을 부동산 투자자들은 기억하고 있다.

그러니 사람들은 이곳보다 좀 더 나은, 다른 곳으로 눈을 돌리게 된다. 어찌보면 입주한 지금이 한계인 것이다. 부동산투자는 지속적으로 개발이 가능하거나 도심지에서 가까운 곳에 투자를 해야만 미래가 보인다. 다시 말하면 오늘보다는 내일이 기대되는 곳, 앞으로 지속적 발전 가능성이 있 곳, 그러면서도 계속 뻗어 나아갈 수 있는 지역, 그곳이 부동산투자의 적격지역이다. 게다가 돈 많은 사람들 즉, 강남사람들이 선호하거나 투자 가능성이 있는 지역으로 투자를 하면 금상첨화에 현명한 부동산 투자방법이라 하겠다

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고액권 발행 이번에는 성공할까 |부동산노트

2006-11-15 14:23

http://blog.drapt.com/doyh77/37481163568210231

한은“年4천억 수표 발행비용 절약”찬성

5만원권, 10만원권 등 고액권 화폐 발행 문제가 수면으로 떠올랐다. 이달중 고액권 화폐 발행을 명문화하는 한국은행법 개정안의 국회 제출을 앞두고 관련 부처인 재정경제부와 한국은행은 벌써부터 상반된 의견을 고수하고 있다.

고액권 발행 문제는 2004년 당시 박승 한은 총재가 화폐 선진화 방안의 일환으로 공론화시켰으나 청와대와 재경부의 반대로 무산된 바 있다. 화폐 발행을 책임지고 있는 한은은 고액권 발행에 대해 적극 찬성하고 있다.

한은은 내심 화폐 액면가치를 낮추는 리디노미네이션을 희망해 왔지만 이번 정권 내 논의가 힘들게 되자 차선책으로 고액권 발행의 필요성을 적극 강조해왔다.
김두경 한은 발권국장은 "수표 발행비용 절약과 경제 위상에 걸맞은 화폐 보유 등의 측면에서 10만원권 발행이 필요한 상황"이라고 설명했다.

한은은 10만원권 발행시 가장 큰 단기적인 이득으로 연간 4000억원에 달하는 10만원권 자기앞수표 발행 비용 절약을 꼽고 있다.

한은측은 10만원권 발행시 10만원권 자기앞수표 전체는 물론 1만원권 유통물량의 40%를 대체할 수 있을 것으로 보고 있다. 그만큼 경제활동에 긴요하게 사용된다는 설명이다. 여기에 세계 10위 경제대국 위상에 비해 화폐 액면가치가 너무 낮다는 게 한은측 주장이다.

정남석 한은 발권정책팀장은 "1만원권이 처음 발행된73년 이후 물가는 10배 올랐고 경제규모는 100배 커졌다"며 "경제규모와 씀씀이에 비해 1만원이라는 최고 액면가치는 너무 낮다"고 설명했다. 권종 다양화 측면에서도 고액권 발행은 시급한 문제다.

현재 유통되고 있는 한국 지폐 권종은 1만원권, 5000원권, 1000원권 단 3개다. 이는 미국 유럽 등 선진국에서 유통되는 권종이 7개인 것과 비교해 턱없이 부족한 숫자다. 미국에서는 1달러권, 2달러권, 5달러권, 10달러권, 20달러권, 50달러권, 100달러권이 사용되고 있다.

유럽지역 공통 화폐인 유로화는 5유로권, 10유로권, 20유로권, 50유로권, 100유로권, 200유로권, 500유로권이 유통되고 있다. 일본에서는 1000엔권, 2000엔권, 5000엔권, 1만엔권 등 총 4개 권종이 사용되고 있다. 그러나 한은 의견과 달리 재경부는 고액권 발행이 필요하지 않다는 기존 방침을 고수하고 있다.

전자화폐의 발달로 고액권에 대한 수요가 갈수록 줄고 있는 데다 무엇보다도 고액권 발행으로 인한 물가상승 우려가 높다는 것이다. 여기에 뇌물 등 현금을 이용한 부정거래가 급증할 가능성도 배제하지 못한다는 게 재경부측 설명이다.

재경부 관계자는 "신용카드와 인터넷뱅킹이 활성화되고 있는 가운데 10만원권 자기앞수표 사용도 갈수록 줄어들고 있다"며 "고액권을 발행하면 물가상승 우려를 가중시킬 수 있다는 기존 방침에서 전혀 변한 게 없다"고 밝혔다.

이 관계자는 "현재 경제상황을 고려해볼 때 고액권을 반드시 발행해야 할 이유가 없다"며 "고액권을 발행하게 되면 화폐 착시 현상이 발생해 경제 현상에 왜곡을 초래할 수도 있다"고 덧붙였다.

청와대는 고액권 발행에 대한 한국은행과 재경부간 입장을 지켜보고 있는 수준이다. 아직 청와대가 양측간 협의과정에서 구체적인 의견을 낼 단계가 아니라고 판단하고 있다.

대신 한은과 재경부간 본격적인 협의 후에도 이견이 좁혀지지 않으면 국무조정실을 통한 의견 조율로 조정이 이뤄져야 한다는 견해다.

고액권 발행은 정부 승인과 금융통화위원회 의결을 통해 새 화폐의 도안과 규격을 확정짓는 절차를 거쳐야 한다. 이후 한국조폐공사에서 인쇄판을 제작, 최종적으로 시중에 유통하기까지 1년6개월에서2년 정도가 소요된다.

(2006. 08. 15 매일경제)

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[스크랩] 작금의 급등세에 대하여. |부동산노트

2006-11-14 16:19

http://blog.drapt.com/doyh77/37481163488752457

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29431

수도권 집값 상승이 들불처럼 번지고 있습니다. 그 동안 소외되었던 서울 북부 및 경기북부 동부 등지의 소위 비인기지역과, 20평형대의 급상승이 그동안의 설움(?)을 만회하는 듯 합니다.

각 게시판에는 저평가 받았던 당해 지역이 이제야 제 가치를 발휘한다, 이제 시작일 뿐이다, 우리 지역의 호재는 메가톤급이다. 등 상승장에서 소외되었던 한을 한꺼번에 푸는 희망찬가로 이어지고 있습니다.

뿐만 아니라, 전 국민이 부동산 사이트를 그리고 손에 부동산 관련서적을 탐독하고 있습니다. 그동안 공급과잉으로 천덕꾸러기 취급을 받던 오피스텔이 다세대주택(빌라)가 상승을 하고 있습니다.

눈치 빠르신 분들은 아시겠지만, 과연 이것이 무엇을 의미하겠습니까?

변곡점이 가까이 왔다는 것을 의미합니다. 상승의 변곡점이면 좋겠으나, 하락의 변곡점이라는 이야기이지요. 물론 급락은 국가적 재앙이므로 급락은 아니지만, 하향안정세가 다가온다는 이야기입니다.

2000년대 초반의 코스닥 광풍에는 너도 나도 코스닥 주식을 했습니다. 당시 학생이던 저도 누가 대학원을 다니면서 얼마를 벌어서 차를 샀네하는 소문에 부러움과 상실감을 가졌던 적이 있습니다. 그러나, 돈없는 학생들까지 빚을 내서 주식을 할 정도면 과열 중에 과열이며, 붕괴가 얼마남지 않았다는 것을 그 때 저는 알지 못하였습니다. 돈이 없어서 주식을 못 했던 것을 지금은 다행으로 생각하고 있습니다만.

제가 바로 보는 향후 부동산 전망은 다음과 같습니다.

1. 금리

금리는 국가경제에 미치는 영향으로 급상승시켜 일본과 같은 거품붕괴를 유발하는 정책은 없을 것이나, 영국과 호주처럼 단계적 점진적 상승을 유도하여 연 5%상승의 안정세를 유도하기가 쉬울 것으로 판단됩니다. 오늘 콜금리를 동결하였으나, 오늘의 조치로 부동산의 더욱 상승할 것이며, 계속적으로 금리를 동결시키는 못할 것으로 판단됩니다.

2. 집값

현재의 급등세는 무주택자의 불안한 심리에 기인한 이상급등장세라고 봅니다. 그동안 비인기지역이 소형평형이 올랐다는 것이 이를 증명하고 있습니다.

어느 사회나 명품 지역은 있습니다. 동경의 세따가야, LA의 비버리힐즈, 한국의 강남 등등

이런 지역의 서민지역과 차별화되어 상승하는 것이 정상이며, 또 서민주거지역과는 격리된 별도의 세상으로 상승을 해도 아무런 영향이 없습니다.

그러나, 지금처럼 무차별 무분별 상승장세는 조정을 예고하는 시그널입니다. 그 조정이 언제이냐를 모를 뿐입니다.

정상적인 상승패턴은 인기지역 및 중대형 평수가 상승하는 것이 정상이나, 현재는 그렇지 못합니다. 이제야 제 평가를 받고 있다고 상승소외지역주민들은 감격해하고 있으나, 일시에 그것도 거의 모든 지역에서 동시 상승하는 것은 제 평가가 아니며, 이상요인에 의한 급등일 뿐임을 명심하시기를 바랍니다.

아울러

중대형->소형아파트->오피스텔->다세대, 단독 주택 순으로 상승하는 경기과열에서 현재 오피스텔의 상승까지 왔으니, 조정이 얼마 남지 않았다는 시그널입니다.

그러나 조정은 폭락을 의미하는 것은 아니며, 이상 급등에 따라 비정상적으로 올랐던 비인기지역, 소형아파트, 오피스텔 등이 제자리 근처로 다시 찾아가는 것입니다. 그러나, 오르기 전보다는 상승한 가격이 되겠지요.

3. 정부정책 및 분양가

정부에서는 공급확대 및 세제 압박 등의 카드로 안정을 꾀하고 있으나, 쉽지 않습니다.

검단, 파주, 양주, 포천 등지가 강남을 절대로 대체할 수 없으며, 강남을 대체할 수 없는 한 강남발 부동산 상승을 절대로 잡을 수 없습니다.

신도시의 분양가를 시세의 80%로 기획하고 있으나, 3년 후의 시세의 80%이므로, 지금의 시세선이라고 판단됩니다. 검단의 경우 평당 800만원을 목표로 하나, 이것은 정부의 목표이지 분양시는 지금의 시세인 1000만원-1300만원 선이 되지 않을까 판단됩니다.

다시 말하면 분양가는 물가인상, 인건비 상승 등으로 인상되면 되었지, 하락하지는 않으리라 봅니다. 즉, 인상의 폭이 문제이지 하락하지는 않는다는 이야기입니다.

아울러 신도시 분양가가 하락을 하더라도 신도시 분양자들의 시세차익으로 돌아가지, 신도시 인근주변 부동산의 가격하락을 불러일으키지는 않습니다.

가격하락을 일으키려면 1980년대말 처럼 동시에 대량의 물량폭격이 이루어져야 가능합니다. 1기 신도시처럼..

아울러 정부에서 공급확대정책으로 년 30만호를 건설한다면, 머지 않아 2010년 이후에 가면 지금의 지방시장처럼 공급과잉으로 몸살을 앓으리라고 봅니다만, 아직은 기간이 남았다는 판단이 듭니다.

향후 투자전략

제 개인적으로 생각하는 투자전략은 다음과 같습니다.

1. 적정한 주택매수시기

전문가들도 예측하기 어려운 혼조세가 지금이라고 판단됩니다.

금리, 정책, 분양가, 신도시, 매수자들의 심리 등 워낙 복잡한 요인들이 많기 때문이지요.

저 개인적인 생각으로는 매수는 잠시 숨을 고른 다음에, 분양은 빠르면 빠를수록 좋다고 생각합니다.

분양은 대부분 시세의 110-150% 정도에서 결정을 하지만, 시세보다 얼마 높지 않다면, 3년 후의 투자가치는 분명히 있습니다.

그러나, 매수는 워낙 급등세의 영향으로 매도자들의 호가가 높기 때문에 조금 숨고르기를 한 다음에 판단하는 것이 어떨까 싶습니다.

2. 선택과 집중

어느 게시판에서 어떤 투자자가 계약금만으로 여러 곳으로 미분양을 매집하는 것을 보았습니다. 물론 잔금 치를 능력 없이. 이 것은 매우 위험한 투자법이며, 투자보다는 도박이라고 말씀드리고 싶습니다.

모든 사람들이 주식을, 부동산을 구매할 때는 오른다는 생각만으로 구매를 하지, 실패하는 경우는 그다지 생각하지도 방비책을 만들지도 않습니다.

가장 유망한 물량을 하나만 자금범위 내에서 선택하여 지속적으로 청약하는 전략이 필요합니다.

제가 판단하는 올해 유망 물량은 아래와 같습니다.

- 블루칩

* 용인흥덕지구-당첨즉시 분양가의 50%에 상당하는 시세차익을 줄 것입니다. 판교에 버금가는 로또지요.

* 동탄 메타폴리스-부연할 필요가 없는 경기남부권 최고의 가치를 자랑합니다.

* 송도 포스코 더샾 센트럴파크 - 메타가 경기 남부라하면, 송도권의 최고의 가치

* 성수 힐스테이트-고분양가만큼이나 투자가치를 자랑합니다.

* 의왕청계지구 - 판교후광 등으로 투자가치 높음

* 서울 뉴타운지역 - 강남이 비싼 것이 더 비싸지는 반면, 뉴타운은 싼 것이 비싸지는 것으로 금액대비 투자가치가 강남보다 더 높을 수도 있습니다.

* 강남권 - 대한민국이 존재하는 한 강남은 영원합니다.

* 용인동천지구 - 2600세대의 삼성타운으로서 판교후광효과를 톡톡히 볼 것입니다.

* 용인성복지구 - 역시 동천지구와 함께 용인 유망지역(죽전, 동백, 성복, 신봉, 동천 등) 하나로서 제값을 톡톡히 할 것이며, 현재 불편한 교통도 입주시에 개선될 것입니다.

- 옐로우 칩

* 구성지구 - 동백지구의 영동고속도로 건너편으로 동백지구의 80-90% 정도의 향후 시세형성 예상

* 한화에코메트로 - 송도의 후광효과 및 상대적으로 낮은 분양가로 투자가치가 있으나, 송도만큼의 시세를 향후 주지는 못합니다.

- 사지 말아야 할 상품들

* 과열기를 틈탄 소규모 낮은 브랜드의 고분양가 아파트

* 현재 일시적인 상승세를 보이고 있는 오피스텔 및 다세대 주택

* 현재 일시적인 상승세를 보이고 있는 20평형대 아파트

* 현재 일시적인 상승세를 보이고 있는 비인기지역(서울을 중심으로 경기북부, 동부, 서부 지역, 재정비촉진지역 제외) : 더 자세히 적고 싶으나, 해당 지역 주민들의 반발 우려로 적지 않습니다.

상기 상품들은 조정기가 도래하면, 급속히 가격이 하락됩니다. 그러나, 블루칩 및 옐로우 칩지역은 적게 조정을 당하며 상승시 더 크게 상승합니다.

3. 다가올 조정에 대비하여

* 자금 범위를 벗어나는 무리한 투자를 하지 않는다.

- 조정이 오면 당신은 신용불량자로 전락할 수도 있습니다.

투자 실패가 실입주를 할 수 있는 자금 범위에서 분양을 받습니다.

* 저평가지역은 없습니다. 다 그만한 이유가 있기 때문입니다.

- 저평가 지역은 없습니다. 현재처럼 인터넷이 발달된 정보화 홍수시대에 저평가란 드물며, 다 그만한 이유가 있기 때문입니다. 지역민들이 주장하는 저평가 지역은 매수하지 않으며, 다소 대출을 더 받더라도 전통적인 유망지역과 뉴타운 지역을 매수하시기를 바랍니다.

* 미분양은 가급적 투자하지 않습니다.

- 미분양에는 반드시 이유가 있습니다. 낮은 입지, 낮은 브랜드 혹은 고분양가 등... 고분양가는 시세상승에 따라 차후 해결될 수 있는 부분이나, 낮은 입지, 낮은 브랜드에 있어 개선은 힘듭니다.

미분양분은 직원 및 기계약자들 긍정적 말에 충동적으로 구매하지 않도록 합니다.

인천검단의 삼라마이더스빌처럼 미운오리가 백조가 되는 경우는 그다지 많지 않음을 알아두셔야 합니다.(재정비촉진지구, 신도시개발예정지 등의 혁신적인 호재를 제외하고는...)

결론.

- 현재의 급등장세는 이상급등이며, 머지 않아 제자리를 찾아갑니다.

- 종래의 인기지역, 개발예정지역 등으로 선택과 집중 투자를 해야합니다.

- 자금계획을 세우고 범위 내에서 투자를 해야 합니다.

- 일시적 상승을 보이는 오피스텔, 비인기지역, 소형평형을 가급적 투자하지 않습니다.

길고 두서없이 쓴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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