2008-07-30 08:13

http://blog.drapt.com/comet136/1544971217373236816

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2008-07-30 02:44

http://blog.drapt.com/comet136/1544971217353446724

서울 강북지역 집값의 급상승 현상은 과거와는 그 형태가 다르다는 측면 외에도 몇 가지 문제점을 내포하고 있다.

첫째, 과거의 아파트 중심에서 다세대 주택이 포함된 연립주택 위주의 상승으로 바뀌었다는 점이다. 한마디로 연립주택이 오르기 때문에 문제가 되는 것이 아니라 수요의 내용이 문제라는 것이다. 연립주택에 들어가서 살려는 실수요보다는 뉴타운이나 재개발 사업을 통해 언젠가는 아파트로 바뀔 것으로 예상하고 미리 사두는 가수요가 많이 늘었다는 이야기다.

둘째, 가수요가 늘어난 것 자체도 문제지만 더욱 심각한 것은 지분 쪼개기다. 단독주택을 허물고 그곳에 여러 채의 다세대 주택을 짓는 것이 일종의 ‘지분 쪼개기’다. 단독주택 한 채로는 아파트 한 채 밖에 분양을 받을 수 없지만 등기가 별도로 된 독립 가구인 다세대 주택으로 여러 채 분양하면 나중에 그만큼의 아파트가 필요하다. 문제는 늘어나는 가구 수 만큼 아파트를 더 지을 수 없다는 것이다. 용적률이 정해져 있기 때문이다.

그러므로 일정 면적을 가진 지역에 가구 수가 늘어난다는 것은 재개발 사업의 수익성을 떨어뜨린다는 의미가 된다. 이뿐만 아니라 향후 그 지역이 재개발되더라도 소형 평형 위주의 아파트로 건설돼야 한다는 것을 의미한다. 만약 조합원 수가 두 배로 늘어났다면 과거 132㎡형(40평형)대 분양 자격을 받을 수 있던 곳이 66㎡형(20평형)대 밖에 받을 수 없다는 이야기다.

늦은 감이 있지만 다행히 서울시는 오는 7월부터 면적 60㎡ 이하의 신축 주택에 대해서는 재개발 사업 시 현금 정산하겠다고 발표했다. 그러나 6월 이전에 지어진 소형 평형 주택의 기득권을 모두 인정했다는 점에서 이들의 몸값을 더 높여주는 부작용도 나올 수 있다.

셋째, 저가 주택이 오르고 있는 것이 문제다. 저가 주택의 상승은 고가 주택의 상승 이상으로 부작용이 심각하다. 일부 고가 주택이 오르는 문제는 상대적 박탈감의 문제다. 그러나 저가 주택이 오른다는 것은 서민들의 내 집 마련이 점점 멀어진다는 것을 의미한다. 캐비어 값이 오르는 것과 쌀값이 오르는 것을 동일 선상에다 놓고 볼 수는 없는 것이다.

시장의 일은 시장 기능에 맡겨라

그렇다고 무주택자들에게 내 집 마련의 기회를 주기 위해 저가 주택의 집값을 강제적으로 억누르는 것은 더욱 바람직하지 않다. 그러면 어떻게 해야 할까. 시장의 일은 시장의 기능에 맡겨야 한다. 정부가 섣불리 시장에 개입하면 이번과 같이 수요가 한쪽으로 몰리게 돼 무주택자의 내 집 마련이 더 힘들어지는 모순이 벌어지는 것이다. 구체적으로 말하면 총부채상환비율(DTI) 규정 강화와 양도세 중과 예외 규정만 두지 않았더라면 오늘날과 같은 저가 주택의 무차별적인 상승 현상은 벌어지지 않았을 것이다.

시장을 움직이는 것은 몇 십 채를 매집한다는 소수의 투기꾼이 아니다. 그저 여윳돈 몇 천만 원을 가지고 전세를 끼고 한 채 사두려는 다수의 사람들이 시장을 움직이는 것이다. 그 여윳돈이라는 것도 한 채 가진 집을 전세로 주고 본인은 더 작은 곳에서 살거나 월세로 살면서 조성한 투자 자금이다. 한마디로 ‘서민형 가수요’라고 할 수 있다. 이런 수요가 모여서 흐름을 형성하는 것이다.

어떤 현상의 원인을 정확히 알지 못하면 대책은 시장에서 작동되지 않는다. 현재의 상승세를 단순히 이명박 정부의 도심 개발에 따른 기대감이라고 진단한다면 도심 개발을 포기하고 더 노후화되게 놓아두는 방법밖에 없을 것이다.

그러나 전편에서 지적한 대로 현재의 상승세는 첫째, 인기 지역과 비인기 지역, 아파트와 비 아파트, 중대형 주택과 소형 주택 사이에 존재했던 ‘갭 메우기’ 성격이 강하다. 둘째, 여기에 과도한 대출 규제로 인해 수요를 저가 주택으로만 몰리게 했던 것과 셋째, 양도세 중과 예외 규정이 이를 오히려 더 부추겼기 때문이다.

여기서 첫 번째 원인은 시장의 기능에 의한 상승이므로 정부에서 개입할 여지가 없으며 개입해서도 안 된다. 그러나 두 번째와 세 번째 원인은 정부의 정책에서 기인된 부작용이므로 정부가 언제든 바로잡을 수 있는 것이다.

우선 DTI의 과도한 규제를 일부 완화하면 저가 주택에만 몰렸던 수요가 중가 주택 이상으로도 분산될 수 있어 서민용 주택의 상승세를 완화할 수 있을 것이다. 소형 주택의 상승 원인은 수요자들이 갑자기 좁은 집을 선호하기 때문이 아니다. 사실 “가구 구성원 수가 감소해 소형 주택이 강세”라는 분석을 보고 실소를 금할 수 없었다. 이렇게 분석 결과가 나오면 소형 평형의 주택을 더 지어야 한다는 논리가 되는 것이다. 그러나 수요자가 원하는 것은 ‘작은 주택’이 아니라 ‘싼 주택’이다.

신혼부부를 대상으로 어느 정도 규모의 주택에서 신접살림을 하고 싶은가를 묻는 설문 조사에서 ‘30평형대’라고 대답한 수요자가 가장 많았듯이 수요자는 점점 넓은 주택을 원한다. 하지만 중대형 주택 가격이 너무 비싸니 소형 주택이라는 현실적 대안을 선택한 것뿐이다.

현재의 시장을 안정시키기 위해서는 세 가지 대안이 있을 수 있다. 첫째는 시장에서 저가 주택의 매물이 많이 나오게 만드는 것이다. 기준 시가 1억 원 이하의 저가 주택의 경우 1가구 2주택자가 매입해도 양도세를 중과세하지 않았던 예외 규정을 경과 기간을 둔 후 삭제한다면 중과세를 피하기 위한 저가 매물이 나올 것이다. 예를 들어 올 12월 31일 처분분까지만 예외 조항을 적용한다고 하자. 올해 매도분은 양도 차익에 따라 9~36%의 세금만 내면 되지만 내년도 이후 매도분은 50%의 중과세가 적용되기 때문에 올 해 안에 저가 매물이 상당수 나올 것으로 예상할 수 있다. 양도세 중과 예외 조항은 저가 주택의 폭락을 막기 위해 만든 고육책이었지만 2007년 초부터 저가 주택의 상승률이 중고가 주택의 상승률을 크게 웃돌았으므로 2007년에 이 조항은 삭제됐어야 마땅했다.

둘째, 단기적으로는 저가 주택에 몰려 있는 상승 압력을 다른 쪽으로 분산하는 방법이 있다. 한마디로 상대적으로 지불 능력이 있는 사람들을 저가 주택 시장에서 빠져 나오게 하는 것이다. DTI 한도를 현재보다 완화하고 60%로 규제돼 있는 주택담보대출비율(LTV)을 70% 정도로 완화만 해도 한쪽으로 몰려 있는 압력을 상당 부분 줄일 수 있다. 저가 주택 시장은 저가 주택 밖에 살 수 없는 서민에게 돌려주고 중고가 주택을 살 수 있는 사람은 중고가 주택 시장으로 유도한다는 것이다.

셋째, 집값 오름세는 공급이 부족하다는 인식에서 기인하는 만큼 장기적으로는 집값 안정을 위해 지속적인 공급이 중요하다. 집값을 안정시키는 데는 참여정부의 정책처럼 세금 위주의 수요 억제책만으로는 한계가 있다. 수요 억제책은 물이 차오르는 댐을 더 높게 쌓는 것에 불과하다. 한쪽으로 댐의 물을 빼야 한다. 공급 정책이 뒤따르지 않는 수요 억제책은 시간 벌기에 지나지 않기 때문이다.

‘싼 주택’ 공급부터 늘려야

수요가 몰리는 지역의 용적률을 두 배로 늘린다고 가정하자. 그러면 기존 주택 규모의 주택 수가 두 배 늘거나, 기존 주택 규모의 두 배 크기의 새로운 주택들이 생기게 되는 것이다. 서울이나 수도권의 경우 집값에서 건축비가 차지하는 비중보다 땅값이 차지하는 비중이 훨씬 큰 곳이 많다. 이런 곳의 용적률을 두 배로 늘린다는 것은 그만큼 집값을 내릴 여지가 늘어나는 것이다. 물론 여기서 생기는 개발 이익이 모두 기존 소유주에게 돌아가지 않도록 개발 이익은 일부 환수돼야 할 것이다.

이런 측면에서 지난 4월 11일 정부가 강북 지역 집값을 안정시키기 위한 조치로 ‘주택 거래 신고 지역 지정’을 내놓은 것이 시장에서 약효를 발휘할지 의문이다. 6억 원 초과 주택의 경우에만 자금 조달 및 입주 계획을 신고해야 하기 때문에 저가 주택이 상승세를 주도하고 있는 현 상황에 맞는 올바른 처방이라고 볼 수 없다.

새 정부의 주택 정책 방향은 참여정부 때처럼 단순히 집값을 잡는 데에만 초점을 맞출 것이 아니라 국민이 저렴한 주거 비용으로도 높은 주거의 질을 누릴 수 있도록 정책 방향을 올바르게 잡는 것부터가 그 시작이다.

아기곰은 …]
미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직 중이며 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 어느 쪽에도 치우침 없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 노무현 정부의 부동산 기조를 정확히 예측한 바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다. 최근 신간 ‘부동산 비타민’을 내놓았다.

아기곰 a-cute-bear@hanmail.net

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2008-07-30 02:39

http://blog.drapt.com/comet136/1544971217353171629

들어 강북 지역 부동산이 상승하고 있는 원인을 두고 의견이 분분하다. 서울 강북 지역은 2006년 말 대비 2008년 3월 말까지 15개월 동안 주택 값이 13.2% 올랐다. 이는 같은 기간 서울 한강 이남 지역의 4.1%, 전국 평균 4.5%보다 크게 오른 수치다. 이를 두고 어떤 이는 강북 U턴 프로젝트가 본격적인 위력을 발휘한 때문이라고도 하고, 이명박 정부의 도심 개발 프로젝트에 대한 기대감 때문이라고도 한다. 물론 그 원인도 일부 있을 수 있다.

그렇다면 같은 기간 24.3% 오른 의정부, 22.7% 오른 시흥, 15.8% 오른 안산, 15.1% 오른 인천이나 14.9% 오른 남양주 등은 어떤 원인 때문이라고 설명할 수 있을까. 이들 지역은 강북 U턴 프로젝트와는 전혀 상관이 없다. 그러면 이들 지역이 다른 지역보다 더 오른 진짜 이유는 무엇일까.

오름세 본질은 ‘갭 메우기’

지난 몇 년간 일부 인기 지역과 중대형 평형 아파트에 대한 수요가 몰렸으며, 이에 따라 이들 수요가 몰린 집값의 상승률은 평균 집값 상승률을 크게 웃돌면서 자산 양극화의 원인이 됐다. 2003년 1월 초부터 2006년 12월까지 만 4년 동안 강남권이라고 불리는 강남구(79.0%), 서초구(77.5%), 송파구(81.8%)의 평균 아파트 값 상승률은 79.4%에 이른 반면 같은 기간 서울 강북 지역 아파트 값 평균 상승률은 그 3분의 1 정도인 26.4%에 그쳤다.

그러나 2007년 1월 초부터 2008년 3월 말까지 15개월 동안 강남권 아파트의 평균 상승률은 마이너스 0.8%로 오히려 하락한 반면 서울 강북 지역 아파트 값은 13.2% 올라 극명한 대비를 보였다. 또한 지난 1년여간의 갭 메우기에도 불구하고 2003년 1월부터 현재까지 5년 3개월간의 누적 상승률을 살펴보면 강북 지역은 43.0%에 불과해 강남권 77.9%의 절반 수준밖에 되지 않는다.

또한 주택의 규모 면에서도 2003년 12월 말부터 2006년 12월 말까지 3년 동안 전용면적 96㎡(29평) 이상인 대형 주택의 상승률이 16.2%, 전용면적 63㎡(19평) 이상 96㎡ 미만인 중형 주택의 상승률이 13.6%에 이르렀던 것에 비해 전용면적 63㎡ 미만인 소형 주택의 경우 상승률이 11.8%에 그쳐 양극화가 심화됐다. 그러던 것이 2006년 12월 말부터 2008년 3월 말까지 15개월 동안은 대형 주택은 1.8%, 중형 주택은 3.0% 오른 것에 그친 반면 소형 주택은 7.2%나 올랐던 것이다.

주택 종류별로 살펴보면 2003년 1월 초부터 2006년 12월 말까지 4년 동안 아파트의 상승률이 31.2%에 이르렀던 것에 비해 연립주택의 상승률은 11.2%, 단독주택의 상승률은 3.3%에 그쳐 상대적 박탈감이 심화됐다. 그러나 2006년 12월 말부터 2008년 3월 말까지 15개월 동안 아파트는 3.2%에 그친 반면 연립주택은 11.7%, 단독주택은 3.8%가 올라 지난 4년간의 상승률을 웃돈 것이다.

이상으로 살펴보면 현재 강북 지역의 집값 상승은 지역적 호재보다는 갭 메우기 성격이 크다고 할 수 있다. 그동안 투자자의 관심에서 소외됐던 비인기 지역, 소형 주택, 비아파트 등 ‘상대적으로 싼 주택’으로 매수세가 몰린 것이다.

이들 지역 집값이 오른 두 번째 이유는 한마디로 집값이 저가이기 때문이다. 여기서 ‘저가’라는 것은 지역 간의 상대 비교가 아니고 대출 기준과의 비교를 말한다. 은행에서 대출을 해줄 때 담보 가치에 비례해 대출액을 정한다. 그런데 담보 가치가 6억 원 이하인 경우에도 은행에서 돈을 빌리는 사람의 상환 능력에 따라 대출 금액이 달라진다. 이것이 바로 2007년 초부터 강화된 총부채상환비율(DTI) 규제다. 이에 따라 기존의 담보 가치 기준(LTV)에 의한 대출 규정에다 소득수준에 의한 대출 규정(DTI)까지 강화되면서 저가 주택으로 매수세가 몰리게 된 것이다. 그러면 왜 DTI 규정과 주택 가격과의 연관성이 높은 것일까.

예로 6억 원짜리 아파트를 산다고 가정해 보자. 과거에는 LTV를 60%까지 적용해 주니까 3억6000만 원까지 담보대출이 가능했다. 그러나 DTI 규정을 적용한다면 3억6000만 원을 대출 받기 위해서는 가계 수입이 연간 9000만 원이 넘어야 한다. 연간 소득이 6000만 원인 사람은 대출을 2억4000만 원밖에 받을 수 없으므로 자기자본이 충분하지 못하다면 4억 원 정도의 아파트 밖에 살 수 없는 것이다. 이 의미는 개인에게 초점을 맞춰 보면 저소득자일수록 선택의 폭이 좁아진다는 의미가 되고, 고소득자일수록 선택의 폭이 넓어진다는 것을 의미한다. 그러나 개인이 아닌 시장에 초점을 맞춰 보면 6억 원짜리 집에 대한 매수 경쟁은 점점 약해지고 4억 원짜리 집에 대한 매수 경쟁은 점점 치열해진다는 것을 의미한다.

DTI 규제·양도세 중과 영향 만만찮아

세 번째 원인은 양도소득세 중과 규정의 예외 규정 때문이다. 참여 정부에서는 집값이 오르는 원인을 다주택자의 탓으로 보았기 때문에 1가구 2주택 보유자에 대한 중과세 규정을 2007년 1월 1일부터 시행했다. 중과세를 피하기 위해 경과 기간 동안 다주택자들이 상대적으로 가치가 적은 저가 주택을 매물로 내놓을 것으로 정부는 예상했기 때문에 지방의 경우 기준 시가 3억 원 이하짜리 주택과 수도권은 기준 시가 1억 원 이하짜리 주택은 양도세 중과 규정 계산 시 주택 수에 포함하지 않는다는 예외 규정을 만들었다. 그런데 저가 주택의 하락을 막고자 만든 예외 조항이 반대로 저가 주택 폭등 사태를 만든 것이다.

예를 들어 보자. 서울에 기준 시가 2억 원짜리 집이 두 채가 있는 사람이 한 채를 파는 경우 양도 차익의 50%를 세금으로 내야 한다. 그러나 서울에 5억 원짜리 한 채와 기준 시가 1억 원 이하짜리 한 채를 가진 사람은 기준 시가 1억 원짜리 주택을 먼저 팔게 되면 일반 세율을 적용받는다. 그러므로 전자는 자산이 4억 원에 불과하고 주택 수도 2채에 불과하지만 양도세 중과 규정에 해당되고 후자는 자산이 6억 원에 이르지만 저가 주택을 먼저 파는 경우 양도세 일반 세율을 적용받는다. 양도세 중과 예외 규정이 수익률의 차이로 나타난 것이다.

다만 수도권과 광역시권 소재 주택으로서 기준시가 1억 원 이하인 주택이라고 모두 양도세 중과 규정에서 제외되는 것은 아니다. 도정법에 의한 정비 구역으로 지정된 구역은 제외된다. 즉, 재개발이나 재건축 사업지로 지정된 곳은 해당되지 않는다는 의미다.

그러나 정비 구역이 예외 규정에 해당하지 않는다고 투자의 걸림돌이 되지는 않는다. 예로 적당히 낡은 동네의 싼 집을 여러 채 사 두었다고 가정하자. 이곳이 재개발 지역이나 뉴타운으로 구역이 지정되면 그날로 집값은 날개를 단듯 오를 것이다. 그러므로 위에 언급한 양도세 중과세 예외 규정에 해당하지 않더라도 시세 차익이 많으므로 투자자로서는 별 불만이 없을 것이다. 만약 재개발 등 구역 지정이 되지 않더라도 묻어두기 투자를 하려는 소액 투자자들이 많으므로 대박은 아니더라도 시세는 어느 정도 상승할 것이다. 이 경우에는 양도세를 일반 과세 기준으로 적용하기 때문에 구역 지정이 되든, 되지 않든 어떤 경우에도 수익을 올릴 수 있는 구조였던 것이다.

용산 등 일부 지역에서는 1~2년 전부터 단독주택을 사서 그것을 헐고 다세대 주택으로 다시 짓는 것이 유행이라고 한다. 다세대 주택은 분할 등기가 가능하기 때문에 여러 주택이 새로 생기는 것이다. 이런 소형 저가 주택의 수요자 중에는 적은 자본 때문에 할 수 없이 이런 다세대 주택이라도 사야 하는 실수요자도 있겠지만, 앞서 예로 든 것처럼 양도세 절감을 통한 수익률 제고를 위해 소형 저가 주택을 사는 사람도 있는 것이다.

최근 정부에서는 강북 지역 주택 가격 상승에 따른 대책안을 내놓았으나 정부가 시장을 주시하고 있다는 메시지 외에는 주목할 만한 내용은 없었다. 상승의 정확한 원인부터 알고 대책 마련에 나서야 할 것이다.

※ 다음호에서는 ‘아기곰이 제시하는 강북 집값 해법’을 싣습니다.

아기곰은 …]
미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직 중이며 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 어느 쪽에도 치우침 없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 노무현 정부의 부동산 기조를 정확히 예측한 바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다. 최근 신간 ‘부동산 비타민’을 내놓았다.

아기곰 a-cute-bear@hanmail.net

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