2005-10-11 21:24

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91130187013148

동백지구에서 중개업소를 운영하는 입장에서 보면 동백지구 아파트를 매수하고자 하는 분들의 상담내용은 열이면 열 ,백이면 백 거의 똑같다


언론에서 부동산 가격 많이 떨어졌다는데 지금 시세는 어떠한가요?
그렇게나 비싸요?
아직 안 떨어졌네요!
기다리면 더 떨어지겠죠?
입주할때 더 떨어질수 있다하는데 지금 사는게 나은가요? 아니면
지금이라도 싼 물건 있으면 사는게 나은가요?
지금 가장 싼 물건은 얼마인가요?
기다리면 그 가격보다 싼 물건이 나오겠죠?

언론에서 계속 떨어진다 하는데 기다려 보겠어요!
급매물 나오면 연락주세요!

((그럼 급매물이 나와서 연락줬을 때 상기 내용으로 상담하신분이 매수에 나설까?
단언컨대, 동백태양이 보는 입장에서는 절대로 아니다. 왜냐하면 급매물을 알려줘도
그 가격이 싼지,비싼지 본인의 판단 기준이 없기 때문이다))

상담내용은 거의 대부분 위와 같은 수순으로 이루어진다.
매수자들의 부동산 매매 판단의 근거가 거의 언론에만 매달려있다

가까운 용인 사는 분이나 서울 사는 분이나
전화 주기 전 보았던 언론 보도내용을 근거로 하여 모든 것을 전화로만 판단 하려 한다

남들이 사면 사고 남들이 팔면 팔고,자기 스스로의 판단 기준이 없다

금액이 1,2천도 아니고 1,2억도 아니고 3억이상 되는 주택을 거의 자신의 모든 재산을 차지하는 주택에서 단지 언론만 믿을 수 있을 것인가?

가끔씩은 현장에 나와서 부동산 중개업소에 들려 현재 나와있는 매물 현황도 보고
가장 싼 물건이 무엇인지도 보고,딴 사람들이 선호하는 아파트 단지는 어떤 것이며 지금 계약하는 매수자들은 어떤 가격대에 어떤 물건을 계약하는지도 알아봐야 하는데 그런 것이 없다.

생각하여 보자.

매매 판단의 기초가 가격이라면
가장 중요한 것이 가격이지만 가격을 결정짓는 것은 매물량이라는 것을 간과 하고 있는 것이다

매물량이 많고 저가로 팔고자 하는 사람이 많을 때 가격이 떨어지고 원하는 가격에 살수 있는것이지, 매물도 없고 저가로 팔고자 하는 사람도 없는데 가격이 떨어지기를 기다리고 있다면

기다리는 사람은 영원히 기다릴수 밖에 없다

일단은 나와서 현장에서 원하는 가격대에 있는 물건이 몇개나 있는지
그 위에 가격대에는 몇개의 물건이 있고 , 대부분의 매도자가 생각하고 있는 가격대는 얼마이고 그가격대의 물건은 몇개나 있는 지 알아 봐야 하는데

언론보도를 보고 중개업소에 전화 상담만 하게 되면 일부 나온 던지는 형태의 저가 급매물을 시세로 판단할수 밖에 없게 되는 것이다

저가 급매물이 3개라면 고가 대기 매물은 30개 300개도 될수있다
이러한 이유로 3개의 급매물을 가지고 30개 300개가 넘는 고가의 대기 매물을 살수 있다고 생각하면 오산이다

결국, 가격이 하락한다고 하여 본전 욕구가 강한 대한민국의 보통시민들이 자신들의 전재산인 아파트를 가지고 자신이 이전에 알았던 가격보다 싼 가격으로 팔려고 하지는 않기 때문에 --매도자의 입장에서 보면 손절매가 된다-- 가격이 하락하게 되면 하락한 시세로 매물은 많치 않는 것이다

일반 실수요자가 조금이라도 싸게 부동산을 사려하면 급매물을 잡아야 하는데 급매물의 판단기준은 가격이 아니고 매물벽(각 가격대로 팔고자 하는 매물량)이라는 것을 알아야 한다

모든 사람이 A라는 가격대에 팔고자하는 물건이 100개라면 그 물건은 급매물이 될수 없다
하지만 A보다 낮은 B라는 가격대에 팔고자 하는 물건이 1개 밖에 없다하면 그것이 급매물이 되는 것이다,

가격만을 보고 판단 하다 보면 정확한 판단을 할수는 없게 된다
따라서, 어떤 요인으로 저가 급매물이 소화되고 나면 바로 가격은 원상복귀하여 상승세로 돌아서든가 강보합세로 매물이 품귀현상을 빗게 되는 것이다

이 때 쯤이면 언론에서는 동백지구 분양권 또는 아파트 가격이 상승한다고 이야기를 한다
그 때 허둥지둥 현장에 나와 중개업소에서 상담을 해봐야 좋은 가격대로 좋은 물건을 살수는 없게된다 왜냐하면 저가 급매물로 나왔던 매물 갯수는 많치 않기에 언론에 기사의 빌미를 제공하게 될 때쯤이면 이미 때는 늦어 고가로 매물을 사야한다


주식에서도 마찬가지이지만 부동산에서도 중요한 것은 가격이 아니라 매물량이라는 것을 알았으면 한다,이런 이유로 언론에만 의존하여 매매 타이밍을 찾는 것은 항상 때 늦은 결정을 하게 된다

최근에도 위와 같은 경우가 발생했다.

2004년 부동산 불경기로 매물이 쌓이고 거래가 안되다가 판교 분양가 평당 2000만원 기사가 나와 판교 바람을 타고 분당,죽전이 상승할때 저가의 급매물들이 사라지는데는 1주일도 안걸렸고

언론보도가 분당 죽전 상승 기사가 나오면서 본격적인 상승세로 돌아섰을때는 심한 경우는 1시간에 1000만원씩 매도자의 호가가 올라가고 그 호가에도 매수자는 울며겨자 먹기식으로 계약 할 수 밖에 없었던 사례가 있었다

중개업소을 운영하는 중개사 입장에서 보면 전문투자자와 일반 실수요자의 행동은 하늘과 땅 차이로 틀린다,성심성의 껏 상담을 해줘도 항상 뒷북만 치는 일반 실수요자들이 안타깝기 그지없다

전문 투자자들은 어차피 여유돈인데도 투자수익을 목적으로 하다 보니 언론 보다는 자신의 감각과 중개업소에 나와 이것 저것 꼬치 꼬치 물어보고 판단을 하여 , 이정도 가격이면 매수를 하겠다고 결정을 하여 수익을 창출한다, 다른 말로 하면 언론을 믿지는 않는다.

그런데, 가장 주택을 필요로 하고 입주를 해야 할 실수요자는 자신들의 가격 기준은 없고 언론에서 상승한다고 하면 허겁지겁 계약을 한다. 가격대비 매물 형태로 보면 일반 실수요자가 언론만 보고서 찾아 올때는 이들 전문 투자자들의 밥이 되는 꼴이다

전문 투자자들처럼 일반 실수요자도 자신이 원하는 동백지구에 입주를 원하면 현장에 나와 보고 중개업소에 들려 상담도 받아 보고 각 가격대에 쌓인 매물벽도 알아봐야 한다

막연히 떨어질때만 기다리다가는 원하는 가격대에 원하는 물건을 살수는 없다

자신이 생각하는 금액의 물건이 나오면 사야 하고 자신이 생각하는 금액대가 매물벽에 쌓인 매물 갯수를 생각하여 볼때 현실성이 없다 하면 과감히 목표가격을 수정 해야 한다

실수요자들은 언론에서 나오는 기사를 보고 움직이면 항상 늦다는 것을 명심해야 한다

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