부동산 시장이 활기를 보이면서 건설사의 애물단지인 일부 미분양단지가 계약 소진 되고 있다

미분양 아파트는 양도세 면제,계약금 할인,옵션 무상 제공등 달콤한 매력이 있는 반면에

백설공주가 먹었던 독있는 사과처럼 잘못 먹으면 투자자금을 몇년간 잠재우게 하는

독성도 있다

아래의 사례에서는 공개된 인터넷 특성상 지역과 미분양 아파트 단지를 언급할수 없지만

독자들에게  미분양 아파트를 선택해야 하는 상황과

또한 이런 미분양 아파트는 계약하지 말아야 한다는 기준을 제공하고자 선별하여 정리를

해보았다.

참고하여 미분양 아파트 선택시 현명한 선택을 하기 바란다

상담 사례 1. 1가구 2주택자와 미분양

강남에 거주하는  50대 2주택자 K씨가 상담차 필자의 사무실을 방문하였다

부동산 시장이 좋아지고 있는데 가지고 있는 아파트를 팔아야 하는지,

아니면 더 가지고 가다가 이익이 있을때 매도를 해야 하는지 결정하기에 앞서

컨설팅을 받고자 방문하였다고 한다

보유한 2주택에서 이익이 크게 난것은 현재 거주하고 있는 강남의 30평대 아파트 이고

투자용으로 2005년에 구입했던 "가"지역의 아파트는 약간의 이익만 있는 상태였다

투자용으로 구입한 "가"지역의 아파트가 현재 시세가 지속적인 상승중에 있어도

양도차익이 8800만원 넘으면 양도세율이 35%가 되므로

양도차익이 적은 현 시점에서 매도하고

양도세가 추후 5년간 면제되는 "가"지역의 미분양 아파트를 구입하는것이

세테크상 맞는 투자방법이라고 컨설팅을 해주었다

상담 사례 2. 택지지구 입주 3년차 아파트 소유자의 갈아타기와 미분양

최근 시세가 빠르게 상승하고 있는 "나"택지지구 입주 3년차 30평대 아파트를 소유하고 있는

L씨는 같은 지역내에서 40평대 아파트로 갈아타기를 생각중이다

경기가 회복되면 시중에 풀린 유동성으로 인하여 중대형 아파트 선호현상이 나올것 같고

30평대와 40평대 가격차이가 더 벌어지기전에 갈아타기를 하려고 한것이었다

L씨는 현재 거주하고 있는 "나"택지지구 중심으로 매물을 찾던중

우연히 회사 동료로 부터 필자의 소개를 받고 찾아 왔다고 했다

L씨의 소유아파트가 "나"택지지구에 있는 것을 알고서 필자는 L씨에게 갈아타기 보다는

기존 아파트를 보유한 상태에서 "나"지역에 있는 미분양 아파트 계약을 권유하였다

미분양 아파트 계약을 권유하는  첫번째 이유는

L씨 소유의 아파트가 있는 "나" 택지지구는 지금  시세가 상승 초기에 있는데다가

양도세 비과세에 해당되기 때문에 언제든지 처분이 가능하다는 점과

두번째는 같은지역 내에서 1가구 1주택으로 갈아타기했을때는 초과수익금액이 많치 않기에

1가구 2주택형태인 분양권 보유로 부동산 시세 상승의 2배의 수익금을 취할수 있다는 점이

있고

세번째는 기존 아파트로 갈아탔을때는 신규대출때  가산 금리가 기존 1%대에서 3% 중반까지

올라가기 때문에 이자부담이 2배가까이 늘어난다는 점을 들어서

현재 L씨가 살고 있는 택지지구 인근의 미분양 아파트 선택이

현명한 선택이 될수 있음을 상담해주었다

또한 지금처럼 시세가 상승만 해준다면 미분양 아파트 입주시점에는 보유아파트를 매도한

자금만을 가지고  미분양 아파트의 중대형으로 입주할수 있는 가능성까지 있다는 점을 알려주었다

상담 사례 3.고분양가 미분양 아파트는 NO

수도권의 "다" 지역에서 미분양된 아파트에 가계약금을 걸고서

최종 계약전에 투자가치를 묻고자 P씨가 사무실로 찾아왔다

"다"지역의 미분양 아파트는 필자도 일전에 현장조사를 했던 단지로

주변시세 대비 1.3~1.5배까지 고분양가로 분양된 단지였다

분양당시 고분양가 논란이 일면서 순위내 마감도 전혀 못하고 있다가

최근 들어 건설사의 공격적인 마케팅으로 일부 분양이 되고 있는 단지였다

현장 시세를 잘 모르는 사람들은 공격적인 마케팅 내용만 보고서 계약을 하지만

개인적인 판단으로는 아무리 마케팅이 훌륭하다고 하더라도

고분양가 자체는 변한것이 없기에 투자가치는 없다는 판단을 하고 있는 아파트였다

필자는 계약금에 연연하는 P씨에게 과감하게 "다"지역의 미분양 아파트를 포기하라고 권유했다

정부가 미분양 아파트 혜택을 많이 해준다고 하더라도 고분양가의 아파트는 투자성이 떨어질수

밖에 없다

주변지역 아파트 시세와 비교하여서 분양가격이 주변시세 보다 최소 1.1~1.2배가 넘는 다면

세제및 각종 분양혜택이 있다고 하더라도 기존 아파트를 구입하는것이

미분양을 선택하는것보다 낫다

상담 사례 4.양도세 있는 분양권과 양도세 없는 미분양

"라"지역의 분양 아파트를 순위내에서 청약하여 계약했던 J씨가 소액투자처를 찾고자

사무실을 방문하였다

'라"지역의 분양 아파트에 입주하기전 가지고 있던 입주 잔금으로 요즘 뜨고 있다는

분양권을 구입하기 위해서 방문했다고 한다

J씨의 부동산 자산현황을 파악해보니 J씨의 개인사정상

서울에 절대로 팔수 없는 아파트가 1채 있었다

그리고 아파트를 분양받은 것은 "라"지역의 자연환경이 좋아서 분양받았다고 한다

필자는 "라"지역이 최근 들어 시세가 상승하고 있는 지역이라 알고 있었기에

현 시점에선 "라"지역의 미분양 아파트를 계약하라고 권유하였다

그리고 보유하고 있는 "라"지역의 지금의 분양권은 입주전에 매도하라고 하였다

보유하고 있는 분양권은 등기를 하면 1가구 2주택으로 양도세 부과대상이 되지만

"라"지역의 미분양된 아파트를 계약하면 등기후 양도세가 비과세 되기 때문이다

상담 사례 5. 매물이 없는 지역의 미분양 아파트

수도권 전체 지역을 살펴보면 특정 지역에선 매물이 거의 없는 지역이 가끔가다 나온다

설령,매물이 있다고 하더라도 매수자가 나타나면 매도자들이 매도 보류를 하거나 매물을 회수하여

현지 중개업소 조차도 시세 파악을 제대로 못하고 있는 지역이 종종 있다

최근에는 "마"지역이 아파트 매물이 없는 지역으로 파악하고 있었는데

필자의 부동산 수제자인 M군이 찾아와서 소액 투자처를 찾았을때 

상승초기인"마"지역이 떠올랐다

그래서 M군과 같이 인터넷 상으로 "마"지역의 미분양 아파트를 분석해보았다

먼저 국토해양부 실거래가 신고현황을 보니 미분양된 단지와 시세차이가 약간  있었다

시세차이때문에 "마"지역의 미분양 아파트를 포기하려고 하다가 혹시나 해서

필자가 잘알고 있는 현지 중개업소 사장에게 전화를 걸었다

국토해양부 실거래가 신고 현황은 이런데 실제 시세는 어떻게 되느냐고 물었더니

최근 한달동안 가격이 급등하면서 모든 매물이 자취를 감추었고,다시 매물이 나오려면

국토해양부 실거래가 신고보다 10~15%높게 시세를 생각해야 할것이라고 설명한다

그렇다면, 대박이다

지금 거래되고 있는 시세는 없고 새롭게 거래된다고 할때 10%이상 시세가 오른다고 하면

거꾸로 미분양된 아파트가 오히려 기존 아파트보다 저렴한 분양가격이 된다

M군은 전화내용을 듣자 마자 "마"지역으로 달려가 인기가 많은 30평대 미분양 아파트를 계약하였다

그리고 2주일후 새롭게 거래된 시세가 "마"지역에 알려지면서 "마"지역의 30평대 미분양 아파트는

계약이 완료되었고 프리미엄이 1천만원 가량 형성되기 시작하였다

상담 사례 6. 모델하우스 프리미엄은 가짜?

"바"지역의 특정 모델하우스를 방문하고 사무실로 찾아온 P씨는 흥분하였다

얼마전 계약한 특정 단지 미분양이 벌써 프리미엄이 붙었다고 들었다면서

기분이 좋다고 어깨를 으쓱 거린다

P씨가 찾아와 미분양 상담할때 필자가 계약하지말라고 했던 단지였는데

필자의 의견과 다르게 프리미엄이 붙었다면서,필자보다 자신의 의견이 맞았다는것을

자랑하는 눈치이다

웃으면서 축하한다고 하고 P씨를 보냈다

기분 좋아하는 사람 기분 나쁘게 설명할 필요는 없을것 같아서,,,,,,

하지만, 필자는 알고 있다. "바"지역의 특정 모델하우스 분양권 매물은 중개업소에서

아직도 마이너스 프리미엄으로 거래되고 있고

모델하우스에서 말하는 프리미엄은 분양대행사가 미분양 계약 독려 차원에서

텔레마케팅 팀을 통하여 해당 지역에 퍼뜨리고 있는 거짓말이라는 것을.....

대규모 기업화 되고 있는 분양대행사의 미분양 마케팅 전략은 점점 상상을 초월하고 있다

시장이 급변할때 투자자에겐 기회가 많이 온다,

2008년 10월 암울했던 부동산 시장이 지금 움직이고 있다

강남 재건축을 필두로 하여 수도권의 많은 인기지역에서 침체되었던 거래가 늘면서

가격이 상승하고 있다

기존 아파트의 가격이 상승하자

한때는 고분양가로 인정되었던 미분양 단지들이 투자가치가 인정되면서

일부지역에선 미분양이 급격히 소진되고 있다

이러한 시장 상황에 따라 미분양을 계약하는 사람이 늘고 있지만

미분양은 미분양된 이유가 분명히 있고,

그 이유의 대부분은 고분양가로 인하여 미분양된것이다

고분양가 미분양의 적정 시장가치를 파악하지 못하면 미분양 아파트는 독이 들어있는

백설공주의 사과가 될수 있다

독이 없는 미분양을 구입하면 투자 수익이 높게 나오지만

독이 있는 미분양을 구입하면

잠자는 백설공주처럼 투자자금을 몇년간 고히  잠들게 할수 있다,

미분양 아파트 선택은 신중히 결정해야 한다

1.부동산 투자 심리에 관하여

최근 5개월동안  부동산 시장과 금융시장을 돌아보면서,

투자에 관하여  생각해보면 투자는 과학이 아니다는 생각이 든다

자연과학은 원인이 있을때 똑같은 결과가 나오지만

투자는 현재 상황에 대한 불확실한 사실 인식과 미래에 대한 무지 때문에

비슷한 원인에도 불구하고 결과는 항상 틀릴수 밖에 없다

그런데도 사람들은 투자를 할때 투자 결과를 자연과학처럼 생각하여

비슷한 원인이 있을때 똑 같은 결과가 나온다고 착각을 한다 

2.시장은 다수가 같은 방향을 볼때 추세전환을 한다

투자가 자연과학처럼 항상 똑 같은 결과가 나오지 않는 대표적인 이유중 하나는

시장 참여자의 현재의 상황인식에 따른 행동으로 인하여

예측되었던 미래가 정 반대 방향의 결과를 가져올수도 있다는 예측불허에 있다

즉, 투자자들은 미래를 예측하고 현재의 행동을 하지만

많은 사람들이 같은 생각을 갖고 움직였기에

예측되었던 결과는 오히려 예측과 반대의 결과가 나오는 경우가 있다

고속도로 혼잡을 피하려 국도로 나왔을때 국도가 고속도로 보다 더 교통체증이 심한것처럼

투자자 모두가 같은 생각을 가졌을때는 다수의 예상과 정반대의 결과가  나온다

즉, 모든 사람이 호황을 예상할때가 상투일수 밖에 없고

모든 사람이 불황을 예상할때가 바닥인 경우가 대부분이다

따라서, 시장 참여자 대부분이 하락을 예측했던 지난 겨울에

부동산 시세은 바닥을 확인하였다

3.상승 어디까지 할것인가

자산 시장이 움직일때 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 논리보다는

코스톨라니의 심리 돈= 가격 이 더 현실적으로 맞는 분석 방법이라고 본다

그 이유는 ,시장이 상승추세로 가면

없던 수요도 생기고.있던 공급도 축소되기 때문이다

가격이 오른다는데 매수하지 않을 사람 없고,

가격이 오른다는데 매도할 사람 없는것은 당연하다

가격이 상승추세로 전환하였을때,심리에 의하여 수요는 늘고,공급은 축소되는 상황에서

시중에 유동성 자금마져 많아진다면 가격 상승폭은 사람들의 예상보다 커질수 밖에 없다

2006년 부동산 시장이 고점을 보일때 시중에 있던 유동자금은 400조였다

그리고,바닥을 확인하고 강력한 상승의 시그널이 보이는

지금의 시중 유동자금은 800조다(금융감독원 3.22일 발표 1년미만 단기자금 784조)

바닥을 확인한 심리 2006년의 2배가 넘는 시중의 유동자금을 단서로 생각해볼때

이번 부동산 상승은 2006년 고점을 2010년까지는 쉽게 돌파할것으로 보인다

그리고, 그 이후 상승폭은 지금 이 글을 읽고 있는

모든 독자들의 상상을 뛰어 넘는 폭까지 상승할것으로 예상되어 진다

상상을 뛰어넘는 상승......상상할수 있겠는가?

4.어느 지역에 투자해야 하는가?

상승이 추세화로 굳혀지더라도 이번 상승은 지역별로 상품별로 차별화가 심해질것으로 보인다

2006년대비 2배가 넘는 시중의 유동자금은 매물을 쉽게 확보하면서

일반 대중들이 선호하는 지역 및 상품에 집중 투자되어 질것으로 보인다

가격이 비싸면서도 부동산 매물이 많은 지역이 투자의 중점 관심대상이 될것이다

이러한 지역을 찾아보면 지역위치가 수도권에서 알파벳 T 자 모양을 보이면서 나타난다

한강을 중심으로 용산,성수,여의도,상암,목동,강동이 T자 상단에 위치한다면

강남,서초,송파,분당,용인,동탄,과천이 T 자 하단이다

이들 지역은 타 지역대비 고가 매물을 쉽게 확보할수 있으면서

가격도 지난 2년간 하락했기에 풍부한 시중유동자금이 몰릴것으로 보인다

따라서,지금 부동산을 구입한다면 T자 지역의 부동산을 구입해야한다

T자 지역의 부동산은  보물(a treasure)의 T자가 될것이다

5.어느 상품에 투자할것인가?

유동성 장세에서 선택하는 부동산 투자 상품은 최근 2년간 상승하지 않았던 상품을 선택해야 한다

지난 2년간은 대출규제와 경기 불황으로 시중에 자금이 없었지만

지금은 시중에 유동자금이 800조나 되기 때문에

풍부한 시중 유동자금에 맞는 투자대상을 선택해야 한다

수익형 부동산(상가,오피스,오피스텔) 보다는 시세차익형 부동산 (아파트,토지)을 선택해야 하고

시세차익형 부동산에서는 토지보다는 아파트를 선택해야 하고

아파트에서는 레버리지 효과가 큰 분양권을 선택해야 하고

분양권이 없으면 재건축 아파트를 선택해야 하고

재건축 아파트가  없을땐 기존 아파트를 선택하는데,

소형 아파트 보다는 중형 아파트를 선택해야 하고

중형 아파트 보다는 대형 아파트를 선택해야 하고

대형 아파트 보다는 초대형 아파트를 선택해야 한다

아파트 단지 비교에서는

소규모 단지보다는 중규모 단지를 선택해야 하고

중규모 단지보다는 대규모 단지를 선택해야 하며

지난 2년동안 제대로 인정받지 못하던 조망권이 새롭게 부각되기 때문에

산조망권,강조망권,앞뒤 전망이 나오는 동호수를 선택해야 한다

글을 마치며

2008년 10월 부터 필자는 유동성 장세와 인플레이션,제로금리,양적완화 ,경기저점을 예측하였고

필자의 대부분 예측은 몇개월의 시간이 흐른 지금까지 거의 정확하게 맞았다

필자가 신이 아니기에 미래는 정확히 알수 없지만

예상하였던 미래처럼 움직이는 현재의 부동산 시장 움직임에 필자 또한 솔직히 당황스럽다

당황스러우면서도 필자는 시장에 빠르게 적응하려고 노력하고 있다

투자는 예측의 영역이 아니고 적응의 영역이기 때문이다

또한 시장에 순응하지 못한 역행의 움직임에는 고통이 따른다는 것을 알고 있기에,,,

이글을 읽는 독자들이 부동산 시장의 새로운 흐름에 적응하길 바라면서 글을 마친다.