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2008년 부동산 최고의 상품은 ? |부동산노트

2008-01-02 17:40

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91199263231751 주소복사

2008년 부동산에서 최고의 부동산 상품은 토지가 될것으로 보인다
 
실용정부의 출범으로 부동산 모든 상품이 영향을 받겠지만 정부가 변하고 정책이 생기면
먼저 움직이는 토지시장의 특성상 토지가 가장 발 빠른 변화를 보일것으로 예측되기 때문이다
 
토지시장에 한정하여 2008년 호재를 점검하면
제일 먼저 떠오르는 화두는 한반도 대운하다. 그리고 한강르네상스 계획이 있다
 
둘다 물따라 형성되는 계획이니 2008년 토지투자는 물따라 해야 할것 같다
 
한반도 대운하에서 투자에 관심을 가져야 하는 지역은 필자의 생각으로는 수도권에 한정해서
지켜봐야 한다고 생각한다
 
물론,지방의 토지시장도 한반도 대운하 영향을 받겠지만 토지가 움직이려면 사람이 필요하고
자금이 필요하다는 점에서 대한민국 1/2 인구가 집중된 수도권의 파괴력만큼 강하다고 보지는 않는다
 
부분적으로는 지방의 토지시장이 영향을 받아서 수도권과 비교하여 큰폭의 상승을 하겠지만
대운하가 실제로 완성되고 난 다음 투자수요 다음에 오는 2차적인 실수요를 감안할때
지방토지 시장은 후속매수세가 약할수 밖에 없다는 단점이 나온다
 
부동산 투자의 가장 취약점인 환금성을 고려해야 하기때문에 토지투자자들은 가급적이면
수도권에 한정되어 토지투자처를 선택하는것이 좋다고 본다
 
한반도 대운하와 한강르네상스 양자의 계획에서 관심있는 지역을 선택하여 보면
 
1.강화도 북부지역 과 교동을 둘수 있겠다
 
이명박 당선인의 실용정부에서 남북한 교류의 협력지로 한강,예성강,임진강이 만나는 지점에
900만평 한국의 맨하튼으로 나들섬 계획을 발표했고 나들섬의 위치는 강화군 교동도 북동측 
한강 하구이기 때문에
 
나들섬은 그 위치의 특성상 한반도 대운하의 관문역할을 하게 되고
나들섬이 발전할수록 인근 지역인 강화도 교동과 강화도 북부지역은 수혜를 입게 된다
 
2.김포시 월곳면 일원
 
김포시 월곳면은 애기봉이 있는 곳으로 한반도 서해안의 산업 도시(인천,안산,시흥,화성,평택,당진등)에서 최단 거리로 개성 진입이 가능한 지역이다
 
나들섬 계획자체가 북한과의 교류를 생각한 계획이기 때문에 강화도를 우회하는 개성연결 도로보다
남측 서해안에서 직진하게 되는 김포시 월곳면은 남북교역의 요충지가 될수 있다
 
또한, 김포신도시,검단신도시,마송지구,양곡지구등의 개발압력이 북쪽으로 향하고 있어
한반도 대운하와 한강르네상스 계획없이도 자체개발이 가능한 지역이기때문에 안정적인 투자처가
될수있다
 
남북이 갈리기 이전부터 월곳면 조강리 일원은 북측에 있는 조강리와 같이 한강을 드나들었던 배들의 선착장으로서 발전했던곳이므로 옛 영화를 찾을수 있으리라 본다
 
3.파주를 비롯한 서울 인근지역은 이미 개발이 많이 진행되었고 토지투자처로 부담이 되기때문에
토지 보다는 인근지역 아파트들이 운하의 여객터미날 및 워터프론트 개념의 개발로 사람들의
관심을 받으리라 본다
(관심지역은  상암,양화,당인리,여의도,용산,서울숲,뚝섬,잠실등이다)
 
4.남양주 삼패동
한반도 대운하의 여객터미날과 화물터미날이 두개 같이 들어오는 지역으로 대부분이 그린벨트에
묶여 있는 지역이다
 
외곽순환고속도로,중부고속도로등의 교통 편의성과 그린벨트로서 시세가 저렴하다는 점에
사람들의 관심을 끌만한 지역으로 본다
 
5.경기도 광주 및 양평
 
광주와 양평은 팔당 취수원때문에 대규모 개발을 할수 없던 지역이나 한반도 대운하의 물길을
피해서 취수원이 다양화 된다면 상수원 보호구역의 부분적 해제가 예상되기 때문에
 
개발의 깃발을 올릴수 있으리라 본다
특히,경기도 동북부 개발축의 핵심이라 보이는 양평은 김문수 경기도 지사의 명품전원주거단지의 가능성 있어 더블호재 지역으로 볼수 있다
 
반면에 취수원이 다원화 될때 남한강변은 호재가 되지만 새롭게 취수원으로 지정될 북한강변 청평,가평등은 제2영동고속도로 건설의 호재에도 불구하고 토지시장 약세를 보일수 있다고 본다
 
6.경기도 이천
 
한강 취수원으로 인하여 하이닉스 증설공장이 무산되어 지역개발의 꿈이 좌절되었던 이천은
상수도 취수원의 다양화와 관광지개발이 큰 호재가 되리라 본다
 
이천지역의 토지가 평지라는 점을 생각하여 볼때 팔당 상수원 취수원이 변화가 된다면
강변을 떠나 이천시 전역이 개발의 열기에 휩쓸릴수도 있다고 본다
 
글을 마치며
 
수도권 외 지역으로는 지방 여러 지역이 관심이 있으나 섣부른 토지투자로 인하여
자금이 묶일때 회복될수 없는 상황이 나올수 있어 쉽게 언급하기 어려워 생략한다
수도권외 지역은 독자들 스스로 환금성을 감안하여 판단하길 바란다
 
그리고 위의 투자 예상지역은 한반도 대운하 계획이 확정되면 바로 토지거래허가제 및 각종 규제가
예상되므로 단기간 투자 목적으로 접근하는 것은 자금이 장기간 묶일수 있으므로 주의해야 한다
 
특히 한강을 비롯한 강가 주변의 임야들은 강변의 특성상 경사도가 높아 개발이 어려운곳이 대부분이므로 토지투자의 초보자들은 가급적 한반도 대운하 관련 투자는 피하기를 권유한다
 
 
 
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부동산 투자에 관하여 연구하는 카페입니다
관심있는 사람의 참여를 환영합니다
 
태양과 부동산 투자
http://cafe.naver.com/01031587277.cafe
 

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2008년 부동산 상승할까?--- 시장참여자의 심리측면에서 |부동산노트

2007-12-30 11:18

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91198981087486 주소복사

시장에서 상품의 가격은 수요와 공급이 만나는 곳에서 결정된다고 합니다
 
그렇치만, 사람들의 욕망이 표면화 되어있는 투자 시장에선
가격은 수요와 공급의 논리보다는
자금 심리=가격으로 보는것이 보는 방향에 따라서 가장 정확한 가격의 설명이론이라고 봅니다
 
자금이 시중에 넘칠때 수익을 쫓는 돈의 성격상 투자자산은 그 어떤 것이 됐든
자산의 가격은 상승하게 되어 있습니다
 
반대로 자금이 시중에서 부족할때 모든 사람이 투자자산을 구입할수 없으므로
자산의 가격은 하락할수 밖에 없습니다
 
이처럼 자금은 투자자산의 가격을 결정짓는 중요요소이지만, 이를 반영하여 최종적인 가격을
결정짓는 것은  특정화 되어 있지 않는  군중심리가 가격을 결정합니다
 
이번 만은 과거와 틀리다는 환상속에
사람들은 폭등하는 자산시장에 뛰어들어 마지막 불꽃을 태우기도 하고,
내재가치 이하로 떨어질만큼 떨어진 자산을 더 이상 팔 사람도 없는 곳에서 손절매를 합니다
 
투자에서 성공하는 사람들은 가격의 구조를 잘 이해하는 사람들입니다
돈이 있는가를 생각하는 사람이고
심리가 어떤가를 연구하는 사람입니다
 
철새처럼 움직이는 단기 투자자들의 자금이 어디에 몰려있는가를 생각해서
그 반대로 움직인다면 분명히 투자의 성공의 길은 가까이 있습니다
 
사람들의 심리가 냉각된 곳에 투자의 수익이 있고
사람들의 심리가 과열된 곳에 투자의 손실이 있습니다
 
<위글은 필자 박찬식의 저서 “부동산재테크 실전투자의 지침서” 원고로 저작권 대상입니다>
_______________________________________________________________________
2007년 부동산 시장이 대출규제에서 시작되어 자금(돈)이 부족한 침체시장이었다면
2008년 부동산 시장은 참여정부의 끝과 실용정부의 출범으로 심리적으로 안정된 시장이라고
봅니다
 
따라서, 2008년 부동산 시장은 심리적인 측면에서 가격상승한다고 봅니다

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흥부전과 청약가점제의 재테크 -- 2탄 |부동산노트

2007-10-22 21:19

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91193055541283 주소복사

[2007-10-08] 조회 : 0 추천 : 0 의견 : 0 평점 : 없음  
무주택 20년이 넘는 흥부는 26명이라는 엄청난 부양가족의 이점을 살려서
송파신도시에 당첨되었다
 
당첨되자 마자 시세차익 3억이 생긴것은 좋은데
앞으로 넘어가야 할 산이 많았다,가진것은 자식들 뿐이고 돈은 한푼도 없으니
분양대금 처리가 문제였다
 
그러나 포기하지 않았던 흥부는 길을 찾아 냈으니,,,,
흥부의 궤적을 추적하여 본다
 
1.계약금 처리
 
흥부가 단지배치와 실내인테리어를 보러 모델하우스에 갔더니
상호저축은행에서 금리 11%로 계약금을 대출해준다는 사실을 알게됐다
 
금리11% 대출을 받아서 계약금을 처리한 흥부는 송파신도시 34평 계약자가 되었다
 
2.중도금 처리
 
시행사 약관에는 중도금 2회차 연체시 해지한다는 조항이 있었는데
특별한 소득이 없던 흥부는 대출이 안되었다
 
결국 흥부는 배째라는 식으로 중도금 처리를 하게 된다
 
계약서에 있던 건설회사 계좌로 매달 입금을 하는 방법을 선택한 것이다
 
월급 탈때 마다, 보너스 탈때마다 50만원씩,100만원씩 계속 납입을 하였다
시행사 직원이 전화가 와서 돈 없으면 계약 포기하라고 종용해도
돈 있는데 왜 해약을 하냐고 우기면서 계속 납입을 하였다
 
담당 직원은 회계장부 처리가 문제가 될 정도로 흥부의 입금횟수는 너무 많았고
입금 금액은 항상 적었다
 
기분 내키면 술 한잔 안 먹고 들어와서 단돈 10만원도 입금시켰으니,,,
담당자의 고통은 심각할 지경이었고 건설회사 경리팀에서도 흥부는 화제가 되었다
 
시행사 직원은 법인계좌를 막아 넣을수도 없고,그렇다고 매달 입금하는
흥부를 계약해지 할 수도 없었다
중도금이 연체되어도 매달 입금하는 계약자하고 법적 소송이 붙으면 승소할 자신이 없는것도
문제였다
 
법적으로 볼때는 중도금이 입금되면 계약이 실행되는 것으로 간주하여 계약을 해지하기 힘들다
특히, 매수자가 중도금을 무조건 연체시키는 것이 아니라 납입을 하고 있기 때문에
해지의사가 없는 상태에서 해지를 하는것은
 
분양계약서 특약에 해지 조항이 있다고 해도 법률 논리의 문제가 발생될수 있기 때문에
강제로 해지를 했다가는 추후 발생할수 있는 손해배상의 문제가 더 크기 때문이다
 
3.잔금 납부
 
흥부는 간신히 3년을 버티어 송파 신도시 당첨권리를 유지하였으나
최종적으로 문제가 걸린 부분은 잔금이었다
 
잔금 납부가 안되면 건설회사는 등기를 안해주기 때문이다
건설회사 담당자도 흥부를 벼르고 있었고......
 
고민하던 흥부에게 제2,3금융권은 DTI규정과 상관없이 LTV을 적용하여 송파신도시의 분양가 만큼
대출을 해주었다
 
34평 시세를 주변시세 2000만원으로 평가하여 평가금액은 6억8천만원
6억8천만원에 대출 60% 4억8백만원를 대출 받았다
 
분양가 3억4천보다 6천8백만원을 더 대출 해준것이다
6800만원으로 흥부는 계약금 대출금을 상환하고 그동안 연체시켰던 이자 약 7000만원중
일부를 납입하였다
 
그래도 모자라는 것은 월세 보증금 3000만원을 받아 처리했더니 분양관련 모든 대출이자는
상환이 되었고 대출금 4억8백만에 대하여 매달 나오는 이자 200만원은 월세 150만원과
매월 수입금 50만원으로 충당하였다
 
드디어 송파신도시에 흥부는 안착을 한것이다
 
4.매매
 
없는 살림에 50만원씩 대출이자를 갚으려니 흥부는 생활이 곤란할 정도로 힘이 들었다
매매를 하고 싶은데 10년 전매제한이라는 규제가 매도를 불가능하게 하고 있기 때문이다
 
등기 1년차에서 흥부는 심각한 고민을 하게된다
시세는 입주당시 평당 2000였던 것이 평당 3000으로 올라 34평 *3000=102000까지
상승하였으나 돈 한푼 없는 흥부는 자식들 결혼 준비금등 자금이 많이 필요 했기 때문이다
 
결국 흥부는 또 한번 법적제도를 이용했으니
그것은 경매였다
 
자본주의 시장의 특성상 경매제는 자본주의 최후의 수단이자 최선의 수단이 될수 밖에 없기 때문에
경매제도 자체를 정부가 법률로 금지할수 없었던 것을 이용한 것이다
 
우선, 놀부에게 가서 송파신도시 아파트를 담보로 삼천만원을 차용하고 아파트에 근저당설정을
해준것이다
 
차용한 돈으로 세입자를 내보내고 흥부는 2년 거주요건을 채우려 송파신도시로 이사를 하였다
 
그리고 놀부에게 꾼 돈의 이자는 전혀 안주고 놀부 와이프를 약을 올린 것이다
평생가도 꾼돈을 안 갚을테니 알아서 하라고 배째라 전법과 밥주걱을 선물한 것이다
 
놀부 와이프는 화가 나서 흥부집을 경매 붙였고,송파 신도시 아파트에 입주를 원하던 2천만 수도권
시민은 흥부의 집을 낙찰받으러 법정으로,법정으로 모여들었다
 
수백대 1의 입찰을 통해서 낙찰된 흥부의 아파트는 그 희소성때문에 주변시세보다도 높은
12억에 낙찰되었다
 
5.흥부의 수익
 
흥부는 경매낙찰기일을 조정하여 등기3년차에 아파트가 낙찰되게 하여서 양도세를
최소한으로 만들었다
 
분양가 3억4천 낙찰가 12억,,시세차익 8억6천
고가주택 양도세 계산
양도차익=총양도차익*(양도가액-6억원)/양도가액
 
양도차익=8억6천*(12-6)/12억=4억3천
장기보유 특별공제(3년이상 5년이하 보유 10%)=4억3천*0.9=3억8천7백만원
등기비용 공제(등록세,취득세등)1000만
 
3억7천7백만원 *36%=1억3천5백7십2만원
누진세액공제 1170만원===>양도세는 1억2천4백만원
 
낙찰가액 12억에서 대출 4억8백만원과 양도세 1억2천4백만원 그리고 분양권 상태에서
중도금연체이자 7천만원,입주후 3년간 이자 150만*24=3천6백만원
 
흥부의 순수익은 5억6천2백만원
 
다리 부러진 제비가 가져다 준 행운의 총금액은 5억6천2백만원이고
처음부터 흥부가 투자한 금액이 없는것으로 계산 되기 때문에 수익률은 무한대로 나온다
 
이 땅의 흥부들이여
로또 청약을 절대로 포기 하지 말것을 권유한다
 
다리부러진 제비는 26명의 부양가족을 가진 무주택자 흥부를 사랑한다고 한다......

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