부동산노트(64)

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성복동 분양 시점에서 본 용인의 미래시세는? |부동산노트

2008-04-07 09:35

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91207528534898 주소복사

1.3개 신도시의 후광효과 용인 수지구
 
용인 수지구를 중심으로 대한민국의 대표적인 신도시 3개가 연접하여 자리하고 있다
북동측으로는  500만평 분당신도시
북서측으로는  281만평 판교신도시
남서측으로는  340만평 광교신도시
 
3대 신도시 입성을 꿈꾸는 사람들은 3대 신도시의 길목인 용인 수지구를 주목할 필요가
있고 용인의 대표적인 인기주거지는 신봉,성복,죽전,보정,동천,상현,동백동이다.
 
신도시의 매매가격이 부담되거나, 전매제한으로 접근이 어려울땐 용인 수지구 만한
대체 투자처는 없다고 본다
 
그 이유는
판교신도시가 상승하면 분당신도시가 상승하고
분당신도시가 상승하면 광교신도시가 상승한다 . 그리고 3대신도시가 상승하면
용인 수지구에 있는 신봉,성복,죽전,보정,동천동이 상승하기 때문이다
 
2.용서 고속도로와 용인 수지구
 
용인 수지구가 갖는 미래의 호재중 빼놓을수 없는 호재는 용서고속도로 개통이다
용서 고속도로 개요를 보면 개통예정시기는 2009년 7월이고 ,
총거리는 용인 수지구 상현동에서 서울 강남구 세곡동까지 22.3km 이다
 
설계속도 100km로 주행할때 용인 수지구 상현동에서 서울 강남까지 22분이면 도착이 가능하다
용서고속도로 개통이후 강남 직장인들이 용인 수지구로 전입할 가능성이 높다고 본다
 
또한 용서고속도로는 황금 주거라인의 고속도로가 될 가능성이 높다
용서고속도로 IC는 총6개로 IC 모두 인기주거지역에 위치하여 황금 주거축을 형성한다
 
흥덕 IC는 흥덕지구, 상현IC는 광교신도시,성복IC는 성복동,서판교IC는 판교신도시
고등IC는 분당,헌릉IC는 강남,서초와 연결되어 핵심 인기 주거지 모두가 용서고속도로에 있다
 
 
3.신분당선과 용인 수지구
 
신분당선은 분당신도시를 범강남권으로 편입시키는 막강한 파워를 갖는 지하철 노선이다
강남역 부터 분당 정자역까지 18.5km를 연결하는 신분당선은 2010년 상반기 개통예정으로
총 6개의 역사만을 갖는데 역사는 강남역,양재역,포이역,청계역,판교역,정자역이다
 
분당 정자역에서 서울 강남역까지 16분이면 주파 가능한 신분당선은  분당신도시를
강남에 연접한 서초와 송파 수준으로 분당의 지정학적  입지를 격상시키고 
신도시 특유의 커뮤니티와 친환경으로로  분당의 부동산 위상을 높이리라 본다
 
2010년 분당의 지정학적 입지 강화와 위상의 상승에 따른 파급효과는 당연히 용인 수지구에
퍼질것이고 이후 2014년 신분당선 연장선 개통은 용인 수지구에 직접적인 호재가 된다
 
그 이유는 신분당선 연장선에서 용인 수지구는 분당 정자역 이후 3개의 역을 갖게 되는데
  (예정 역사: 동천동 물류센터,풍덕천동 로얄스포츠센타,성복동 두산기술연구원 앞)
신분당선이 개통되면 서울 강남역까지 용인 수지구에서 30분이내 지하철 출퇴근이 가능해진다
 
2010년 신분당선 정자역까지의 개통과 2014년 신분당선 연장선의 개통은 용인 수지구
동천동,풍덕천동,성복동,상현동에는 대형 호재임이 틀림없다
 
4.테크노밸리와 직주 근접의 경부라인 도시들(분당,용인 수지.기흥구,영통,동탄)
 
베드타운이라는 오명을 지녔던 경부라인의 도시들이 직주근접의 자족형 도시로
새롭게 태어난다
 
판교신도시내의 테크노밸리는 20만평규모로 대한민국의 대표적인 IT,BT기업인
SK케미칼,삼성테크윈,엔씨소프트,안철수연구소,넥슨,엠텍비젼,차병원,레인콤,NHN,
네오위즈,YNK코리아,파스퇴르 연구소등 유명한 대기업들이 입주를 하게 된다
 
강남 테헤란로 버금가는 기업군이 판교테크노밸리에 생기는 것이다
경기개발연구원 발표 자료에 따르면 판교테크노밸의 고용유발효과는 16만4천명이다
분당신도시 인구가 40만명이고 가구수가 13만가구라는 점을 볼때 16만4천명의 고용효과는
경부라인의 주거지가 갖던 베드타운의 오명을 말소하리라 본다
 
또한,경부라인의 핵심신도시중 하나인 광교신도시는 5만평 행정타운(경기도청,경기도 의회,
수원지방법원,검찰청등)외에 19만평 광교테크노밸리(경기바이오센터, 차세대융합기술연구원, R&D 비즈니스빌딩, 나노소자특화팹센터가)가 있는데
 
광교신도시의 행정타운과 광교테크노밸리는 연접 지역인 용인 수지구와 기흥구,
수원 영통,수원팔달구등에 호재가 된다
 
그리고, 아직 계획단계이지만 동탄2신도시의 100만평 첨단 비지니스용지는 동탄신도시와
용인 기흥구,수지구,영통,흥덕,광교,분당,판교등 경부라인의 핵심주거지에 직주근접의
최상의 주거지를 제공하리라 본다
 
5.부촌의 커뮤니티와 용인 수지구 신봉동,성복동
 
현재의 강남이 대한민국 부의 1번지가 된것은 직주근접과 학군의 영향도 있었지만
대한민국 사람들에게 부촌이라는 인식이 각인되면서 강남의 이미지가 확대 재생산
된것에도 그 원인이 있다
 
이러한 사실에 기초할때,용인 수지구와 신봉동은 대한민국 그 어디에도 없는 중대형 평형
밀집지역으로서 사람들에게 부촌이라는 이미지를 주고 있는 지역이다
 
일반택지지구와 신도시의 중대형 평형 (34평 초과) 비율이 40%일때
용인 수지구에 있는 신봉동은 행정구역 전체 7906세대의 APT 평균 평형이 40.24평이고
34평 초과는 3911세대로 중대형 평형 비율은 49%이다
 
이러한 중대형 평형 비율은 용인 수지구 성복동에 더 높이 나오는데
성복동 행정구역 전체 7417세대의 APT 평균 평형은 56.82평이고
34평 초과 APT는 6829 세대로 중대형 평형 비율은 92%이다
 
신봉동과 성복동의 이처럼 높은 중대형 평형 비율은 서울의 강남이 부촌이라는 이미지를 갖고
현재의 강남이 되었듯이 용인 수지구 신봉동.성복동도 부촌이라는 이미지를 갖고
자신의 위치를 시간이 흘러가면서 격상시키리라 본다
 
6.신봉동,성복동 분양 가치
 
가.입지환경
A.山 : 582M 정상 광교산이 분양단지 남,북,서쪽에 위치
B.水 : 광교산 발원 신봉천,성복천이 단지 앞,뒤에 있고,테마형 하천으로 한강까지 연결
C.人 : 전문직 및 자영업자 ,기업의 중간 관리자 이상 거주
나.분양가
A.비교시세 : 배산임수형 입주2년차 성복동 수지자이 아파트 기준할때 분양가는 현재 시세임
B.평균시세 : 신봉동,성복동 행정구역 전체의 평균시세를 분양가와 비교하는 것은 모순이라 봄
다.학군
A.신봉동    : 신일초,신리초,홍천초,홍천중 -- 교육열이 높은 학교들
B.성복동    : 효자초,성복초,성복중 -- 해외 조기유학 경험자,조기유학자 많음
C.비평준화 : 용인외고 국제반 전원 해외 명문대 합격,수지고 용인 제일의 비평준화 고교
라.생활편의시설
A.백화점 : 죽전 신세계 백화점
B.할인점 : 신봉 E마트
C.신도시 이용 : 판교신도시 차량10분,광교신도시 차량 5분거리
마.교통
A.용서고속도로   : 성복IC차량 5분거리에 위치(판교 10분,광교5분,강남 30분도달가능)
B.신분당선         : 성복역 차량 2분~10분 (분당 10분,광교 5분,강남 30분 도달 가능)
C.영동고속도로   : 동수원IC 차량15분 - 경남 아너스빌 옆 버들치 고개  또는 성복IC 이용
바.2011년 입주시점 호재
A.용서고속도로  : 2009년 7월 용서고속도로 개통으로 서울 강남까지 30분내 진입가능
B.신분당선       :  2010년 상반기 신분당선 정자역까지 개통으로 신분당선 이용가능
C.판교신도시    :  2010년 판교신도시 입주와 판교테크노밸리 기업 입주 예상
사.2014년 비과세 매도시점 호재
A.신분당선 연장선 : 2014년 신분당선 연장선 개통으로 지하철로 서울 강남 30분이내 진입
B.광교신도시        : 2013년 광교신도시 입주와 광교테크노밸리,행정타운 완성
C.동탄2신도시      : 2012년 동탄2신도시 입주 및 100만평 첨단 비지니스 용지에 기업 입주시작
D.공급량 감소       : 동탄2신도시 입주후 경부라인 신규공급 급감하여 경부라인 수급개선
 
7.용인 수지구 성복동의 미래시세 예측
 
위와 같은 호재가 현실화되고 부촌 커뮤니티가 활성화 될때 용인 수지구 성복동의 시세는
판교신도시와 광교신도시 중간 가격으로 형성되거나  또는,광교신도시에  근접한 시세 형성을
예측한다
 
즉, 파크뷰 현재 시세 34평 기준 9억~10억일때 평당가는 2800만
따라서 판교시세는 3000만선을 예측할수 있고 판교에서 용서고속도로 바로 밑에 위치한
광교는 분당신도시 다음 시세인 평당 2200만~2300만시세를 예측해본다
 
판교가 평당 3000만 시세를 형성하고 광교가 2200만시세가 나온다고 할때
 
중대형이 많은 용인 수지구 성복동은 중대형 평형 프리미엄과 비 신도시의 약점을 생각하여
평당 2200만에서 2500만 시세까지 예측한다
 
용인 수지구 성복동이 평당 2200만에서 2500만까지 나올때
성복동 이웃인 신봉동,동천동,상현동은 이에 맞추어 시세 형성이 되며
택지개발지구인 죽전과 동백은 택지개발의 이점을 살려 자신의 시세를 만들어 나갈것이다
 
더불어서 추가로 언급할수 있는 부분은 이러한 성복동 시세예측을 토대로 볼때
이번에 나오는 신봉동,성복동 평당 1500~1700만 분양은
청약 당첨자들에게 입주시점 평당 500만 이상의 차익을 보장하는 청약 성공신화를 만드리라 본다
 
현 시점 저평가되어 있는 용인의 아파트에 대하여 시장은 미래의 호재를 감안하여
재평가할 필요가 있다

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부동산 시세의 움직임을 예측해봅니다 |부동산노트

2008-03-28 16:46

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91206690405190 주소복사

강북에서 출발한 소형평형 상승은
분명히 중대형으로 확대되리라 봅니다
 
물이 흘러갈때 높은곳에서 낮은곳으로 흘러가고
흐른 물은 모여 모여 바다로 갑니다
 
현재 소형 평형 시세 상승은
강북 재정비 촉진지구 및 뉴타운 과 재개발에서
이주수요로 인한 전세가 상승에서 시작되었습니다
 
전세가격이 상승하면서 전세를 구하지 못한
많은 전세 임차인들이 매매로 돌아선것이 주 원인이고
 
추가적인 이유를 생각해 보면
지난 2년동안 재개발에 투자하던 투자자들이 재개발
지분가격 급등으로 인하여
 
신규 투자를 멈추고 소형평형으로 발길을 돌렸던게
현재 소형평형 상승의 원인이라고 봅니다
 
그렇다면 소형평형이 계속 상승할수 있을까 하는
생각을 해볼 필요가 있습니다
 
좁은 집에서 좀 더 넓은 집으로
열악한 환경에서 좀 더 좋은 환경으로 살고 싶다는 것은
 
모든 사람의 주거에 대한 꿈입니다
 
따라서, 소형평형 매도자는 좀 더 넓은 집과
보다 좋은 환경을 찾아 이주를 하고 있다고 볼수 있습니다
 
이것은 지난 2년간 다세대 주택 매도자가
소형평형을 매수하면서 물량 소화 과정을 거쳤기 때문에
지금 시점에서 소형평형이 급격한 상승을 보일수 있듯이
 
현 시점 소형 평형 매도자들이 매수하고 있는 
중대형 저가 매물이 물량 소화되는 기간이 지나
 
일정시점 되면 중대형아파트가 상승할수 밖에 없다고
생각합니다
 
중대형 아파트가 상승이 시작되면 단기 수익을 노리는
핫머니들이 소형 아파트에서 중대형을 방향 전환을
하기 때문에 중대형이 상승하는 시점이
 
소형 아파트 가격 조정기 및 보합기에 들어가는
시점으로 생각합니다
 
혹자는 , 현재의 소형 평형 상승세를 실수요로 시장이
재편되면서 중대형은 거래가 침체되고
앞으로는소형만  상승한다고 말합니다
 
하지만, 필자의 의견은 틀립니다
물이 흘러 흘러 바다로 모인다는 자연의 법칙처럼
 
시장이 아무리 실수요(?)로 재편된다고 하더라도
 
10평대 다세대 주택에서 20평대 아파트로 이주하고 싶은 마음과
20평대 아파트에서 30평대 아파트로 이주하고 싶은 마음
30평대에서 40평대~50평대로 이주하고 싶은 마음은
 
자연의 법칙을 따르는 물과 같아 물처럼 마음이 움직인다고
봅니다
 
실수요라는 개념도 문제가 있다고 봅니다
20평대 아파트 매수자만 실수요자라는 것은
말이 안됩니다
 
 
10평대 다세대 주택에서 20평대 아파트로 이주하고자 하는
사람만 실수요이고
20평대에서 30평대로, 그리고 다시 30평대에서 40평대 ,
 50평대로 이주하는 사람을 실수요가 아닌 투자(투기)수요로
 본다는 논리는 모순이라고 봅니다
 
투자의 논리에선 모순이 있어선 안됩니다
 
부동산 투자가 주식처럼 데이트레이딩이 될수 없는
현실에서 단기적인 시세의 흐름을 투자의 판단 기준으로
보거나, 대세로 생각하는 것은 상당히 위험한 생각입니다
 
부동산 투자시  장기 추세는 처음부터 끝까지
좀 더 넓은 집과 좀 더 좋은 환경을 위한 선택이라고
생각합니다
 
눈앞에 시세에 연연할 필요는 없다고 봅니다
부동산 투자는 단기투자가 아니기 때문입니다
 
부동산 투자를  중장기 투자로 볼때
 
투자자 입장에서는
비유하자면
 
물의 출발지(발원지)에 연연하기 보다는
물들이 모이는 곳에 미리가 기다릴 필요가 있다고 봅니다
 
투자에서 한발 빠른 선점의 투자만큼 중요한 것은 없습니다
 
독자들에게 현 시점에선
중대형 평형 매수를  권유합니다
 
판단에 도움 되시길,,
 
 
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
당신에게 아파트의 꿈을 드립니다
apt to you
 
아파트 꿈을 이루기 위한 도우미 네이버 카페
태양과 부동산 투자

http://cafe.naver.com/01031587277  

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아파트 투자는 무한대 수익률 주식 투자는 유한대 수익률 |부동산노트

2008-03-12 15:02

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91205301729579 주소복사

주식과 부동산의 수익비교에서 상승률을 단순 수치로 분석하는 경향이 있다




예를 들면 모 증권사 분석자료에 따르면 1990년부터 2000년까지 거래소 5개 핵심우량 종목인

POSCO,SK텔레콤,한국전력,현대자동차,한국전력등에 투자했을때 평균수익률이 417%일때

강남 지역 아파트 가격 상승률은 167%이므로 주식이 수익이 더 높다고 한다




하지만, 이러한 단순 수치비교에는 모순이 있다




예를 들어 1990년도에 1억을 5개 종목에 투자했을때 2000년도 까지 주식 투자자의 자금회수는

전혀 없이 단순하게 증권예탁원에 보관되어 있는 종이만 1억에서 4억1천7백만원이 된것이다

(증권회사 상승률 수치계산때는 배당금도 재투자로 계산한다)







즉, 투자자는 투자를 했지만 보유기간 내내 1억이라는 자금은 증권시장에 묶여 있는 셈이다




그러나,주식대신에 강남 아파트에 1990년도에 1억을 투자했을때 매입과 동시에 전세를 5천에 놓았다고

한다면 실 투자금액은 5천만원이 되는 것이고 매매가 기준으로 강남지역 아파트가 167% 상승되었기 때문에 실제 수익률은 334%가 되는 것이다




더욱이 전세가격은 2년차마다 임대차 계약이 새롭게 체결되면서 아파트 가격 상승에 맞추어 상승했기에

투자자금 회수는 시간이 갈수록 늘어나서 수익은 무한대로 커져가는 것이 부동산이다




이를 수치로 계산해보면

2년마다 전세보증금이 매매가 따라 상승했고 매매가 대비 전세비율이 50%라고 본다면




강남아파트의 10년간 매매가(연 평균16.7%상승)와 전세가 비율(매매가 대비50%가정)을 살펴보면

매우 흥미로운 결과가 나온다

(1990년도 강남아파트 가격은 10000만원 ,2000년도 강남 아파트가격은 26700만원이라고 할때)




1990년도에  1억투자시 강남아파트 매매가는 10000만원이고  전세보증금 5000만원으로 

             실투자금액은 5000만원만 남는다




1992년도에는  매매가격이 13340만원이 되고  전세보증금이 6670만원으로 상승했기에

투자금액중 1670만원이 회수되어 실투자금액은 3330만원이 남게 되고




1990년도부터 1992년도까지 투자수익률은 시세이익3340만/초기투자금 5000만 =66.8%수익

연평균 33.4%수익

  

1994년도에는  매매가격이 16680만원이 되고  전세보증금은 8340만원으로 상승했기에

투자금액에서 1670만원이 회수되어 실투자금액은 1660만원(3330만-1670만=1660만)이 되고




1992년부터 1994년까지 투자수익률은 시세이익 3340만/투자금액 3330만=100% 수익이고

연평균 50%수익을 기록한다




1996년도에는 매매가격이 20020만원이 되고 전세보증금은 10010만원으로 상승했기에

투자금액에서 또 다시 1670만원이 회수되어 실투자금액은 -10만원으로 투자자금이 전액 회수된다




그리고 1994년부터 1996년까지 투자수익률은 시세이익 3340만원/투자금액 1660만원 =200%수익

연평균 100%수익을 기록한다




1998년도에는 매매가격이 23360만원이 되고 전세보증금은 11680만원으로 상승했기에

투자금액에서 또 다시 1670만원이 회수되어 실투자금액은 -1680만원이 된다




1996년부터 1998년까지 투자수익률을 계산하여 보면 이미 1996년도에 투자자금 전액을 회수했기 때문에

시세이익은 3340만원/투자금액은 제로(0)가 되어 무한대 수익률이 나오게 된다




2000년도는 계산할 필요도 없는 무한대 수익이 나오고 이러한 수익률은 투자금액이 모두 회수된

상태이므로 그 다음부터는 아파트가격이 보합 또는 하락한다고 하더라도 투자금액 없는 투자자산이

되어 아파트 투자자에게 지속적으로 무한대 수익률을 보장해주는 것이다,




주식의 경우는 증권예탁원에 보관되어 있는 종이(주식)를 위하여 1억원을 투자한다고 했을때 해당기업의 주가가 10년동안 10배가 오르던,20배가 오르던,50배가 오르던 투자금액 1억원은 항상 묶여 있게 되지만

(주식도 배당금을 재투자하지 않고 회수하여 수익률을 무한대로 만들 수 있지만 시가배당률은 터무니없이 낮아서 인플레이션에 의한 화폐가치 하락분조차도 보상받지 못한다)




부동산의 경우는 투자해서 전세보증금등으로 자금회수하는 기간이 짧기 때문에 항상 주식대비 수익률이

높게 나올 수밖에 없는 것이다




필자가 알고있는 사례를 보면  P씨의 투자가 무한대 수익으로 가고 있는 케이스다




P씨는 2002년도에 불광동에 있는 H아파트 40평대를 2억7천에 분양받았고 2005년 아파트 입주시점에

전세를 1억6천에 임대를 하였다 그리고 2007년도에 전세를 재계약할 때 새로운 임차인을 만나

전세보증금을 당시 시세로 2억5천에 계약을 하면서 9천만원의 투자자금을 회수하였다




그런데,P씨가 소유한 불광동 아파트의 현재 전세가격은 3억5천이다 따라서, P씨는 2009년이되면 전세보증금으로 투자금액 전액을 회수하고 오히려 8천만원이라는 투자 배당금이 생기게 되는것이다




P씨는 불광동 H 아파트의 현 시세 7억5천에 대한 시세차익은 계산하지도 않고 전세가격 추이만

지켜보고 있다, 은평뉴타운과 불광동 재개발로 인하여 해당지역에서는 전세가 품귀현상이 나오면서

전세가격이 계속 상승하고 있기 때문이다




부동산 장기 투자에서 아파트가 갖는 매력은 시세차익외에 임대차 보증금이 있다는것을

기억하는것이 좋다




보는 관점에 따라서는 시세차익 보다는 임대차 가격 상승이 투자 수익률을 더 높이는 요인이 된다

["부동산 재테크 실전투자 지침서"의 원고로서 저작권 대상임을 밝혀둡니다]

 

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