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유명 청약지에서 아파트 선택방법 |부동산노트

2008-08-13 19:10

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881218622245527 주소복사

아파트를 선택할 때 지역선택 및 단지선택은 초보 부동산 투자자에게는 매우 어려운 일이다
전문가들의 의견도 전부 틀리고, 주변 사람들의 의견도 틀리고, 찾아간 중개업소 마다 의견이 전부 틀리다
 
결정이 어려운 아파트의 지역 및 단지선택을 할때 쉬운 방법중 하나는
 
사람들에게 이미 알려져 있는 유망 청약처 주변에서 아파트를 선택하는것이
리스크가 없는 아파트 매수지역 선택이 된다고 본다
 
아파트 청약은 그 누가 무어라 해도 일반인들이 가장 손쉽게 내집마련하는 방법인데
이들 일반인들이 높은 경쟁률을 기록하며 청약을 한다는 것은, 또는 청약을 기다린다는것은
해당 지역이 미래가치가 있기 때문이다

생각하는 방향에 따라서는 청약보다는 인기있는 유명 청약지에 있는 기존 부동산 매입이
더 확실한 투자가 된다,청약은 경쟁을 통하여 로또확률로 당첨될때 이익이 생기지만,
기존 아파트 매입은 매입과 동시에 추후 이익을 보장받을수 있기 때문이다

보통 아파트 분양은 주변시세를 반영한 분양가로 분양되는데 이러한 분양에서 높은 경쟁률을
기록한 아파트는 입주시점에도 프리미엄이 반드시 형성된다
 
주변시세를 반영한 분양아파트가 입주시 프리미엄이 형성되었다면 시세에 기준이 되었던
주변에 있는 아파트도
신규 아파트 입주시점에 시세상승이 있을 수밖에 없다

이러한 투자요령에 관련된 과거의 대표적인 사례를 보면 용산 시티파크와 산호아파트를
생각할수 있다

2008년 지금은  누구나 용산을 좋게 생각하지만, 2004년 3월에 시티파크가 분양될때
사람들은 아파트 분양만 생각하였지 용산이라는 입지를 생각하지는 않았다
 
2004.3월에 분양된 용산 시티파크의 평균경쟁률은 350:1 이었고 당시 모인 청약증거금은
7조원에 달하였다

엄청난 경쟁률을 보인 시티파크 2004년 분양이후  시티파크 주변에 있던
용산의 부동산들은 2008년 지금까지 매우 높은 상승률을 보여 주고 있다,
 
이를 수치로 보면

2004.3월에 분양된 용산 시티파크의 전용면적 117.62평방미터가 분양가 7억8천8백만에서
2008.5월 KB시세 일반거래가 기준 15억6천만원으로 197% 상승할 때
 
용산구 원효로에 있던 산호아파트 전용면적 114.02평방미터는 2004.3월 KB시세
일반거래가 4억6천만에서 2008.4월 10억1천만원까지 상승하여
 219%의 상승률을 보여 주고있다

대부분의 사람들이 시티파크 분양될때 청약에만 관심을 가졌지만,
일반 대중과 틀린길로
이때 용산이라는 입지를 생각하여 시티파크가 있는 용산이라는 인기지역에 있는
산호아파트에 투자하였다면
 
로또확률의 당첨운이 없이도 누구나 쉽게 더 높은 수익률을 얻을수 있는것이다
유명 청약지의 입지에서 아파트 선택은 손쉬운 재테크 방법이 된다

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단기 투자는 첫 번째 매수의뢰에 매도하라 |부동산노트

2008-07-01 12:51

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91214884295826 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32267

단기 투자 첫 번째 매수의뢰 매도하라

 

 

부동산에서 단기 투자를 하다보면 계약진행 과정중 또는 잔금직후 의외로 생각지도 않는

매수의뢰가 들어올때가 있다

 

구입한지 얼마되지도 않았는데 매수자가 출현한 것이다

 

 

보통은 자신이 매수한 중개업소에서 매도를 하지 않겠느냐는 형식으로 매도의뢰가

 

들어오는데 이때는 매도가 원칙이라 생각한다

 

 

매수를 할때 당시 시장 분위기가 과열되는 분위기로 부동산 시장에 매매물건이 급감했을때

 

중개업소는 새로운 매물이 없으므로 기존 매매계약자에게 전화를 하는 경우가 있다

 

 

즉,시장에서 매매물건이 없어지고 가격이 급등하여 단기적인 시장 상투가 가까울때 나오는 현상이다

 

 

중,장기를 겨냥하고 투자한 부동산이 아니고 단기간 1년~2년을 보고 투자한 물건에서

 

매수의뢰가 들어오면 단기 과열에서는 바로 매도하는 것이 좋다

 

 

단기 과열이 끝나면 그 다음은 가격이 상승하여도 매매가 성사 되지도 않거니와

 

다시 가격이 하락할수 있기 때문이다

 

 

 

 

 

이 사례를 그림으로 그려보면 위와 같은 그림으로 표시할수 있는데

 

 

a 지점에서 보면 시장이 침체되었다가 어떤 호재와 시장의 변화로 인하여 단기적인 상승을 하게 된다

 

이때는 매물과 매수자가 많기 때문에 매매쌍방은 쉽게 계약을 할수 있다

 

b 지점에서 보면 시장이 단기 침체에 들어간것이다 매도와 매수 쌍방이 단기 조정을 지켜보는 것으로

 

생각하면 된다

 

c 지점에서 보면 시장은 a때 처럼 급등하지는 않지만 완만한 상승을 하면서 모든 매물을 소화시킨다

 

즉 더 이상 거래할 물건이 없어지게 되면서 사람들은 계속 상승할것은 같은 착각에 빠지는 경우다

 

 

매수자들이 어떤 상황에서 a지점에서 매수를 하였다고 생각할수 있겠지만 a 지점은 항상 매물이

 

있는 지역이므로 매수와 동시에 매도하라고 중개업소에서 연락은 오지 않는다

 

 

중개업소가 매수자에게 단기매매하라고 충동할때는 시장에 매물이 없어지는 c 지점이 대부분이다

 

따라서,c 지점에서 매도를 하지 않으면

 

 

장기간 침체인 d를 지나서 장기보유의 길로 들어설 수밖에 없다

 

 

단기간을 목표로 하는 투자는 투자금액 대비 수익률을 계산하지 말고 연수익률을 기준으로 매도를 하면된다

 

 

예를 들면 3억에 매수하였던 재개발 다세대주택이 1달의 기간을 지나 잔금을 치루자 마자 3천올랐다고 매도하라는 연락이 왔을때

 

 

수익금액은 제 경비(등록세,취득세,중개수수료등)을 제외하고 2천이 남는다

 

여기서 양도세를 차감하면 (양도차익 3천-필요경비 1천-기초공제 250=과세표준액 1750 *50%=875만원)

 

실 투자수익금은 전체 매매금액대비 비용을 제외하면 많지 않은 1125만원이 남게 된다

 

 

 

이때 1125만원이라는 금액은 총매매금액대비 적은 금액이지만 수익률로 계산하여 보면

월 3.75%의 고수익 투자가 된다

 

이를 연 단위로 환산하면

1125만원/30000만원=3.75% *12개월 =연수익률은 45%가 된다

 

단기 투자물건과 장기투자 물건은 투자 물건과 자금 성격이 틀리기 때문에

단기 투자를 할때에는 적은 수익에 매도하는것도 방법이다

본의 아니게 장기보유하는 위험 보다는 단기 투자가 환금성 및 투자수익 복리계산에서

유리하기 때문이다

 

하지만, 어쩔수없는 경우가 아니라면 투자기간은 단기보다는 장기가 좋다

투자를 계획할 때부터 단기 보다는 장기를 염두에 두고 투자하는 것이

가장 안정적인 투자다

 

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당신에게 아파트의 꿈을 드립니다
APT TO YOU
 

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아파트 가격 판단 방법 |부동산노트

2008-06-19 17:06

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881213862807486 주소복사

투자의 세계에 내려오는 격언중 시세를 떠나 가치에 투자하라는 말이 있다
 
어떠한 투자자산이 현재 상승중이든,매수세가 몰리든 가격에 연연하지 말고, 그 투자자산의 기본가치에 따라 투자하라는 뜻이다
 
보통 주식의 세계에서 가치라고 한다면 주가수익률 (per).주가자산비율(pbr)등이 쓰이지만
부동산의 세계에서 가치의 기준을 찾기는 다소 어렵다
 
상가,오피스등 수익형 부동산은 수익률이 기준이 되겠지만, 아파트를 비롯한 주거형 부동산에서
수익률 보다는 주거가치가 가장 큰 요인이 되기 때문에 정형화 할수 있는 가치의 기준은 없다고
보는 것이 맞다
 
따라서, 대부분의 아파트 투자자들은 남들이 좋다고 하는데, 또는 이미 가격이 상승한 지역 위주로
아파트 투자처를 결정한다
언론에서 언급되는 지역, 또는 기자들이 기사화 한 지역 위주로 투자처를 결정한다
 
본인의 기준 보다는 매스컴의 기사가 기준이 되는 것이다
그런데 여기서 생각해볼 문제가 있다
 
언론의 기사는 독자를 위하여 기자들이 과거에 있었던 사실을 토대로 작성을 하는것이다
즉,투자는 미래를 위하여 하는것인데, 기사는 이미 과거의 내용이 되는것이다
과거의 사실인 언론의 기사를 보고 투자를 하게 되면 이미 때 늦은 투자로 소위 막차타는 투자를
하게 된다
 
부동산에서 막차타는 투자는 환금성이 떨어지는 부동산의 특성상 대규모 자금이 묶이고
금융비용이 발생되는 손해가 나온다
부동산 투자는 그래서 막차타는 투자를 하면 안된다, 미리가서 기다리는 투자를 하여야 한다
하지만 정형화 되어 있지 않는 주거형 부동산인 아파트에서 미리 가서 기다리는 투자처를 정하기에는
뚜렷한 가치 기준이 없기 때문에 일반인들은 결정이 어렵다
 
이럴때 생각해볼수 있는 선택의 기준은 심리적 비교가치가 있다
콘크리이트 덩어리인  아파트가 콘크리트의 가격을 떠나서 평당 수천만원씩 호가되고
거래되는데에는 심리에 기초한 타지역 대비 비교가치가 있기 때문이다
 
따라서, 아파트를 결정할때는 심리에 기초한 비교 가치에 따라 아파트를 선택하면 된다
지금 뜨고 있는 강북의 A 아파트와  침묵하고 있는 강남의 B 아파트가 있다고 가정할때
A와 B의 가격이 같다면 매수자는 과연 어디에서 살건인가?
 
대부분의 사람은 교통,문화,직장이 있는 강남을 구입할것이다
 
그럼, 다시 생각해볼때 강북의 A 아파트보다 강남의 B 아파트가 20% 비싸다면
심리적으로 직장 가까이 있는 강남 아파트를 모두들 선택할것이다
 
그럼 또 다시 생각해볼때 강북의 A 아파트 보다 강남의 B 아파트가 30% 비싸다고 하여도
직장 가깝고, 문화시설 다 있고, 주변에 재개발 지역 일체 없는 강남의  B아파트가 선호될것이다
 
강남과, 강북의 차이가 너무 커서 추가적인 가격 비교가 어렵다면
강북과 강남의 중간인 광진구에 있는 아파트를 비교대상으로 생각해보면 그 다음 기준이 나온다
 
한강 가깝고, 강남 직장 가깝고, 서울 도심 진입 쉬운 광진구의 C아파트가 최근 뜨고 있는 강북의 아파트보다 30% 비싸다면 강
북의 A아파트와 광진구의 C아파트중 어느 아파트를 구입할것인가를 눈을 감고 생각해보면 된다
 
강북 A아파트 보다 광진구 C아파트가 30% 비싸도 광진구의 C아파트를 구입하겠다는 결정이 나오면
그 다음에는 광진구의 C 아파트와 강남에 있는 B아파트를 비교하여 심리적 가치를 생각해보면 된다
 
강남 B아파트가 광진구의 C아파트 보다 30% 비싸도 구입하겠다고 결정이 나오면 강남의 아파트는
강북의 A 아파트 보다 60% 비싸도 구입할 가치가 있는 것이다
 
이러한 식으로 심리에 기초하여 각 지역 아파트를 비교 평가하여 구입하면
언론의 기사에 휘들리지 않고,심리에 기초한 비교가치에 따라 아파트를 구입할수 있다
 
지금 당신이 선택하려는 아파트의 반경 10KM 이내의 모든 아파트와 심리에 따른 가치에 따라 평가
하여 보면 해당 아파트의 심리적 비교가치가 나온다
 
눈을 감고 독자들은 생각해보라,,당신 아파트의 심리적 비교 가치를,,,,

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