부동산노트(64)

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가장 화려하면서도 마지막인 유동성 장세가 준비되고 있다 |부동산노트

2008-10-14 10:23

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91223947389465 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32804

***2000년 3월 IT 거품
 
2000년 3월 신경제로 대표되던 전세계 IT 거품은 세계 역사상 또 하나의 어처구니 없는
투기의 경험를 남기고 거품 답게 힘없이 사라져 버렸다
 
세계증시와 동조화 경향을 보이던 대한민국도 IT 거품에서 예외는 아니었으니
IT 거품의 대표격이었던 코스닥 벤처지수는 역사상 다시는 돌아올수 없을것 같은
2000년 3월 최고점 8208.90에서 하락이 멈추는2000년 12월 저점 889까지 벤처지수는 1/10 폭락하였다
 
 
***IT 거품과 저금리를 통한 유동성 공급
 
2000년도 IT 거품으로 인하여 2001년 ~2003년까지 세계 경제는 극도의 침체와 불경기를 겪게 되었고
9.11 테러까지 있었던 미국의 FRB는 2000년 5월부터 2003년 6월까지 연방금리를 12차례나 인하하여 금리가 6.5%에서 1%로 하락하였으며, 이로 인하여 미국에선  2001년 11월 이후 2% 이하의 저금리가 3년간이나 지속되었다. 
 
미국과 마찬가지로 대한민국도 IMF에서 회복기미를 보이던 1998년부터 금리를 인하하여
IT거품이 터진  2001년 이후에는 콜금리 목표를 8차례나 인하 하였고 미국이 2% 금리를 보이던
2003년도에는 4차례 금리를 인하하여 2004년말에는 사상최저금리인 3.25% 까지 금리를 인하하였다
 
***저금리를 통한 부동산 시장 활성화
 
IT 거품에 따른 경제침체를 벗어나고자 단행되었던 금리인하는 시장 참여자였던
가계 및 기업들에게 차입자금을 통하여 부동산 투자 및 주식,설비투자를 하게끔 하였다
 
이중 가계의 차입 및 부동산 구입증대는 2004년이후 IT 거품의 후유증에서 벗어나는
세계경제 활성화에 가장 큰 일조를 하였다
 
 
***고금리 정책전환과 가계 연체 증가
 
미국의 저금리 정책은 연방정부의 재정적자와 무역적자를 증대시키면서 자본유출이
심각해짐에 따라 미국은 2004년 6월이후 고금리 정책으로 금리정책을 전환하였다
 
그 이후 미국은 2004년 6월이후 0.25% 포인트씩 금리를 17차례 인상(1.0%-->5.25%)
하였고 1990년도 미국 클린턴 대통령 재임시절 완화되었던 저소득층에 대한 모기지 대출
규제 완화는 2004년 이후 금리가 급격히 인상되면서 서브프라임 위기를 낳았다
 
 
 
***서브프라임 위기의 발생
 
2006년부터 급증하던 미국의 서브프라임의 대출 연체는 2007년 들어 개인채무자를 떠나
금융기관까지 파산되는 상황에 이르렀다
2007년 모기지 업계 2위였던 뉴센추리사가 부도난것을를 비롯하여
2008년 최근에는 리먼브라더스를 포함하여 영국,일본,아이슬란드까지 그 영향은 파급되고 있다
 
***IT 거품때와 같은 방식의 유동성 공급의 시작
 
전세계 중앙정부는 G7.G20의 상호 협의 및 공조체계를 통하여 미국 서브프라임 위기에서
촉발된 전세계 금융불안을 진정시키고자 노력을 하고 있다
 
그런데 이러한 노력은 IT 거품때 유동성을 공급한것과 같은 형태로 정책이 진행되고 있다
지금까지 전세계 주요국에서 진행된 유동성 공급(사실상 화폐를 찍어내는 형태)은 아래와 같다
 
미국 FRB 1750 억불
유럽 ECB 1408 억불
영국 BOE  442 억불
일본 BOJ  1100 억불
러시아       640 억불
호주            88 억불                             (2008.9월 기준)
 
그리고, 미국은 10월에는 사상초유의 7천억불의 구제금융을 신청하기에 이르렀다
 
***전세계 중앙은행 금리 인하 공조 및 달러 무제한 공급 공조
 
세계공황이라는 극도의 불안감이 금융시장에 전염병처럼 퍼짐에 따라 전세계 중앙은행중
핵심인 미국,유럽등은 10.8일 금리인하 공조에 합의하고 전격적으로 금리를 인하하였다
 
그리고 10.13일에는 미국 연방준비제도이사회(FRB)와 유럽중앙은행(ECB), 일본은행(BOJ) 등 세계 주요 중앙은행들이 자금시장(머니마켓)의 긴장을 완화하기 위해 금융기관에 무제한으로 달러를 공급하기로 했다고 밝혔다.

 결국,서브프람임 위기에서 출반된 세계시장 금융불안은
유동성 공급 및 금리인하로 정책이 결정되는 흐름을 보이고 있다
 
***한국은행의 금리 인하와 추가 인하 언급
 
10.9일 한국은행 금융통화위원회는 대부분의 전문가들에게 금리 동결 전망을 받는 상태에서
10.8일 전세계 중앙은행의 금리인하 공조가 나오자 10.7일까지의 금리 동결 예상과 다르게
세계 중앙은행의 금리인하에 동참하여 전격적으로 금리를 0.25% 인하하였다
 
그리고 한국은행 총재인 이성태총재는 추가금리인하를 시사하였다
대한민국도 유동성 공급 및 금리인하의 대열에 동참하고 있다.
 
&&&금리 인하와 유동성 공급은 계속된다
 
세계 금융시장이 안정을 찾을때까지, 또는 미국의 부동산 가격이 하락을 멈추고
보합권 내지 상승세로 들어설때까지 전세계 금리는 계속 인하될것이고 유동성 공급은
계속된다고 생각한다
 
&&&베이비 붐 세대의 자산시장 참여와 신규 공급된 유동성은
가장 화려한 유동성 장세를 예고하고 있다
 
2차 세계 대전이후 1950~1960년대 태어난 세계 인구에서 가장 많은 인구비율을
차지하는 베이비 붐 세대의 지금의 나이는 50~60세이다
 
사회인구 통계상 가장 많은 투자를 하고 가장 비싼 주택을 구매하는 계층이
지금의 베이비 붐세대의 나이인 50~60세다
이들이 활동하는 현 시대에 새롭게 나오는 저금리 정책 및 유례없는 막대한 유동성 공급는
미국의 서브프라임 위기가 진정된후
 
부동산 및 주식시장에 가장 화려하면서도 다시는 올수 없는 유동성 장세를 만든다고 본다
사람과 돈이 돈을 밀고가는 유동성 장세가 예고되고 있다
 
이미 전세계 돈 가치는 떨어지고 있기 때문이다
 
&&&유동성 장세에 참여할것인가?, 말것인가?
 
화폐가치가 떨어지고 난후
 
유동성 장세에 참여하여 이익을 얻은 자는 평균수명인 80세까지 편안한 노후를 만들것이고
유동성 장세에 참여하지 못하는 자는 평균수명인 80세에 근접하는 70세까지 일하지 않으면
안되는 상황에 도달할수 밖에 없다.
 
우리 생애 마지막이 될수 밖에 없는 유동성 장세를 준비하여야 한다
 
 
 

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아파트 급매물은 이렇게 팔아라 |부동산노트

2008-09-08 10:04

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91220835861887 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32639

매도자 급매 사례 1-1:

 

“가“ 아파트에 거주하는 김씨는 매일 밤 소주만 들이키고 있다

하던 사업이 잘 되지 않아 “가”아파트를 매도하려고 했는데 ,

아무리 급매로 내놓아도 매매가 되지 않기 때문이다

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처음 A중개업소에 찾아가서 매물을 내놓을 때는 시세 6억하던 매물을

급매로 5억5천에 내놓았는데 생각처럼 매매가 되지 않는 것이다

 

김씨는 자금이 긴급히 필요하기 때문에 A중개업소의 조언대로 5억2천까지

매물을 내놓았다

 

그런데도 아직까지 아파트 보러 오는 사람이 없다

김씨는 오늘 밤도 소주만 들이키고 있다

 

매수자 급매 사례 1-2:

 

빌라에 거주하던 이씨는 보유하던 빌라를 매도하고 아파트로 갈아타려고

한다, 침체기인 지금이 아파트 매입적기로 생각하기 때문이다

 

평소 관심있던 “가” 아파트를 구입하러 A중개업소에 갔을 때 시세 6억하던

아파트가 5억5천까지 급매로 나온 것을 알았다

 

이씨가 “가”아파트를 계약할까 망설이고 있을 때 A중개업소에서 연락이 왔다

5억5천에 나왔던 급매가 다시 5억2천까지 떨어졌으니 빨리 계약하라는 전화가

온 것이다

 

이씨는 언론에서 아파트 가격이 하락하고 있다는 기사가 생각났다

아파트 가격이 계속 하락하고 있으니 좀 더 기다려 보는 것이 낫다는 생각을 하였다

 

매도자 급매 사례 2-1:

 

어젯 밤에 마신 술이 안깬 상태로 김씨는 그 지역에서 중개 및 컨설팅을 잘 한다는

B중개업소를 찾아갔다

아무리 급매로 내놓아도 팔리지 않는 “가”아파트의 처리문제를 상담하기 위해서였다

 

B중개업소의 공인중개사는 김씨의 이야기를 듣더니 A중개업소에 내놓았던 매물을 거두어

들이고 다시 매매가를 5억6천으로 올리라고 조언을 했다

 

지금 시장은 매수자 시장이고 매수자가 관망중이므로 매수자의 입맛대로 가격을

낮추면 거래는 안되고 호가만 계속 내려갈뿐 이라고 조언을 한 것이다

 

매수자 급매사례 2-2:

 

 

빌라에 살고있던 이씨는 정부가 8.21일 부동산 대책과 9.1일 정책발표를 보고

전에 방문하였던 A 중개업소를 전화로 문의하였다

 

정부의 발표가 있으니 “가”아파트의 매물 시세가 어떻게 변동이 있는지 궁금하였기

때문에 전화 문의를 한 것이다

 

전화를 받은 A중개업소는 부동산 정보망을 살펴보더니 최저가 매물이 5억6천에 있다고

말을 하였다, 얼마전 까지 있던 5억2천 매물은 팔렸고, 새로운 매물은 5억6천이라고

말을 하는 것이다

 

이씨는 당황하였다, 5억2천에서 더 떨어질것으로 생각했던 아파트 시세가 오히려

급매가 소진하자 5억6천까지 4천만원이 상승한 것이다

이씨는 다급한 마음으로 그날 저녁 A중개업소를 방문하여 B중개업소에 있는

5억6천하는 “가”아파트를 계약하였다

 

매도자 급매 사례 3-1:

 

"나“아파트 소유자 박씨는 자금사정상 15층을 현재의 급매물 매도호가인

5층 매물 4억5천보다 싸게 4억4천으로 내놓았다

 

"나"아파트의 또다른 급매물 소유자 정씨는 보유하고 있는 아파트가 팔리지 않자

중개업소를 방문하였는데 자기의 5층 매물보다 싼 15층 4억4천 매물이 있는 것을 확인하고 돈이 급한 자신의 사정상 어쩔수 없이  매물을 4억3천에 내놓았다

 

박씨는 매물을 싸게 내놓은지 1달이 넘도록 매도가 되지 않자, 부동산 시장상황을 파악하러 중개업소를 방문하였는데 5층 매물이 4억3천까지 나온것을 보고 15층를 4억2천에

다시 내놓았다

 

박씨와 정씨의 매물을 모두 갖고 있던 B중개업소는 박씨와 정씨에게 전화하여

정말로 매도하고 싶다면 가격을 계속 낮추기 보다는 인근 단지와 비교하여 적정시세로 생각되는 4억2천에서 가격 하락을 끝내자고 하였다

 

매수자 급매 사례 3-2:

 

매수자 최씨는 "나"아파트를 사려고 하는데 한달전에 5층이 4억5천하였는데 이제는

5층보다 선호받는 15층이 4억2천까지 나온것을 보고 

아파트 가격이 계속 떨어지고 있구나 생각을 하고 당분간 매수를 보류하기로 하였다

 

그러다 한달뒤 전화했더니 "나"아파트의 급매물 시세들이 4억2천에 고정되는

것을 보았다,

 

이제는 바닥이라는 생각에 "나"아파트를 매수하기로 하였다

 

 

급매는 급매를 부르고 시세는 시세를 부르는 것이 부동산 중개업계의

통상적인 진실이다

 

지금처럼 침체된 시장에선

매수자는 정부와 시장의 눈치만 보면서 어떠한 급매가 나오든 매수를 하려 하지 않는다 단지,시세만 파악하고 시세의 움직임만 지켜보고 있는 것이다

 

이럴 때 급매로 아파트를 처리하여야 하는 매도자는 중개업소의  조언대로가격을 낮추어서 매물을 계속 내놓는것이 일반적인 행태다

 

하지만, 시세를 파악하고 있는 매수자 입장에선 가격이 계속 하락하고 있다는 느낌이 들면 절대로 매수하지 않는다

 

급매는 급매를 부르고 시세는 또 다른 시세를 부르는 것이다

 

따라서, 다급하게 아파트를 매도하여야 하는 매도자들은 매물을 내놓을 때 좀더 신중하게 매물을 내놓아야 한다.

 

아무리 자금이 급할지라도

아파트 단지내 부동산에 전화하여 최저가 매물이 얼마에 있는지 확인하고 최저가 매물과 같은 가격으로 매물을 내놓아야 한다

 

매수자가 관망하고 있는 시장에선 최저가 급매물 보다 더 싸게 매물을 내놓아서는

급매라고 하더라도 매매를 할수는 없기 때문이다

 

이미 매수자들은 국토해양부 부동산 실거래가와 전화문의,현장 답사등을 통하여

시세를 알고 있는데 알고 있던 시세보다 더 싸게 매물이 나오면 가격이 하락하고

있다는 느낌만 받는다

 

시세가 하락하고 있을 때 전문 투자자들은 무릎에 산다는 기분으로 매수하겠지만

보통 매수자들은 최저점을 찾아서 매수한다는 생각으로 절대로 매수하지 않으려 한다

 

위의 3가지 사례에서 보듯이 침체된 부동산 시장에서 관망중인 매수자의 마음을

시장에 참여시키려면 가격이 떨어지고 있다는 생각보다는 오르고 있다는 생각이

또는 더이상의 하락은 없다는 생각이 들게끔 해야 한다

 

이미 급매로 매물을 내놓은 사람이라고 하더라도 중개업소에 문의하여 자신의 매물이

타 매물 대비 터무니없는 가격으로 급매로 나와있다면  매물을 걷어들여 다른 매물과 동등한 가격으로 다시 내놓아야 한다

 

필자가 볼때 급매물은 매물의 가격이 중요한것이 아니라 매수자의 마음이 중요하다 

 

매수자의 마음을 열고 매도하려고 하면 가격이 중요한것이 아님을

급매물 매도자들은 반드시 알아야 한다 

 

 

  

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내가 선택하는 미분양 아파트 #1 |부동산노트

2008-08-20 16:31

http://blog.drapt.com/bewhoyou/91219217494328 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32447

미분양 아파트 투자 보류 의견에도 불구하고 많은 분들이 미분양에 관심이 있는것 같아
미분양 아파트 계약 보류의견을 피력하기 보다는
 
현명하게 미분양 아파트를 선택할수 있는 방법을 공유하는것이 일반 부동산 초보 투자자들에게
도움이 될것 같아 나름대로 체계적으로 접근할수 있는 가치 있는 미분양 아파트 선별방법에 대하여
연재물을 기획해본다
 
정부 미분양 아파트 2차 대책 준비중
 
마침,정부에서도 미분양 아파트 관련 2차 대책이 준비되고 있어, 수도권의 미분양 아파트도
이제는 계약을 준비할때가 되었기 때문이다
 
분석적으로 볼때 대부분의 미분양 아파트는 미분양 되어 있는 현실에서 보듯이 투자가치가 없는 것이 사실이다.  하지만, 특정 시장 상황이나 과도한 부동산  규제 그리고 비 이성적인 시장 분위기로 인하여 투자가치 있는 아파트들이 가끔은 미분양 아파트로 남는다
 
그러나, IMF 때보다도 더 많은 13만가구나 넘는 미분양 아파트중  투자가치 있는
미분양된 아파트를 찾기는  생각만큼 쉽지는 않다
 
건설현장 분석도 해야 하고, 주변 시세도 파악해야 하고, 해당 지역 지역호재 분석은 물론이거니와
경제상황 변화와 정책적 변수까지 감안을 해야 하기 때문이다
 
미분양 아파트 계약 시기
 
정책적 변수와 경제상황 변수는 가장 중요한 판단 근거 기준이지만
필자의 능력 밖 변수라 언급은 곤란하나 , 대략적으로 이야기 할수 있는 부분은
 
정부가 부동산을 규제 하다가 완화하는 시점이 미분양 아파트 매입시점이 되고
경제가 좋아 지는 시점이나 내수를 진작하기 위하여 건설업을 활성화 시키는 시점이
미분양 아파트 매입시점이 된다
 
2차 미분양 대책이 준비되는 지금의 시점이 정책변수 측면에서는
미분양 아파트 계약 준비시점이라고 본다
 
미분양 아파트 첫번째 선택기준 - 순위내 마감된 평형이 있는 단지
 
이러한 시기적 인식하에서 미분양 아파트를 계약하려 할때 핵심은 개별 미분양 단지 선택이다
어떤 단지를 선택할것이고 어떤 기준으로 접근할것인가??
 
논자에 따라서 단지 선택기준도 틀리겠지만 필자가 가장 중요시 하는 미분양 아파트 단지
선택 첫번째 기준은 분양 당시 청약경쟁률이다
 
분양 당시 순위내에서 일부 평형이 마감되었다면 남은 미분양된 평형은 시장흐름이 문제일뿐
입지와 가격면에서는 일반 다수에게 어느정도 선호받는 단지로 생각할수 있다
 
현재 미분양된 아파트 단지에서 순위내 마감된 평형이 있을때 다른 평형의 미분양은
입지와 가격면에서는 어느 정도 투자가치 있다고 보면된다
 
평형별로 순위내 마감과 미분양 평형이 섞여 있는 경우는 가격과 입지의 문제가 아닌
정부의 대출규제와 시장의 유행에 의하여 미분양 된것이기 때문이다
 
순위내 마감된 평형이 있는 상태에서 미분양 되었던 대표적인 아파트는 최근까지 입주하고 있는
동탄신도시와 용인 동백지구가 있다
 
두 지역의 미분양 아파트단지는 일부 평형에서 3순위 마감이 있었으나 중대형 평형에서는
미분양이 많았다 하지만, 입주전까지 모든 미분양은 소화되었고
입주시 시세는 동백과  동탄이 분양가 대비 평균 100% 상승하였다
 
동탄신도시와 용인 동백지구의 미분양이 순위내 일부 평형이 일부 마감되었어도
신도시와 택지지구였기 때문에 입주시 시세가 높게 나왔다고 볼수도 있다
 
이럴때 또 다른 사례로 들수 있는것은 개별  분양했던 수도권 S지구의 L 아파트이다
 
2003년 10월 29일 정부는 10.29대책을 발표하였고 부동산 시장이 급격한 침체에 빠져들때
L 아파트는 11월 17일에 분양을 하였다
 
당신는10.29대책  직후였기 때문에 극도로 침체된 부동산 시장 상황으로 인하여
전문가와 언론들은 30평대의 실수요 목적의 청약만 권장하였고
 
이제는 아파트 분양을 통한 부동산 투자는 끝났다 심하게는하락만 남았다 하는 조언들을
하였던 상황이었다
 
따라서, 극도로 침체된 부동산 시장분위기에서 분양되었던 L 단지는
분양전 청약대기자들의 많은 관심에도 불구하고 막상 분양결과가 나왔을때
 
중소형 평형은 청약경쟁순위 내에서 마감하였으나 가장 넓은 평형이었던 중대형 평형은
침체된 시장 분위기상 대부분의 세대가 미계약으로 인하여 미분양 되었다
 
그래서 한동안 미분양 상태로 있던 수도권 S지구의 L 아파트 중대형은 이후 시장 분위기가 바뀌면서
입주전에 모든 미분양이 해소되었고 입주시에는 평당 분양가 770만원이 평당 1500만원대로
시세가 형성되어 분양가 대비 90% 이상 상승하였었다
 
화성 동탄신도시 미분양 사례,용인 동백 미분양 사례,그리고 수도권 S지구 아파트의 미분양 사례와
입주시 시세상승을 볼때 미분양 아파트 첫번째 선택조건은 분양당시 청약경쟁률이라고 생각할수
있다
 
그래서, 필자의 미분양 아파트 선택은 미분양 아파트중 해당 단지에 순위내 마감된 평형이 있는가를
제일 먼저 기준으로 삼는다
 
청약경쟁순위 (3순위 포함)마감된 평형이 없는 미분양 단지와 순위내 마감된 평형이 있는
미분양 아파트 단지는 일반 다수의 선호도에서 많은 차이가 있기 때문이다
 
결론을 다시 한번 내려보면,
미분양 아파트를 선택할땐 분양당시 청약경쟁순위에서  마감 평형이 있는 단지를 선택하면
다른 미분양 단지에 비하여 입주시 높은 수익률을 기록할수 있다고 본다
 
 
*** 미분양 아파트 선택기준은 계속 연재 됩니다. 

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