부동산노트(1186) |
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2011-10-11 22:29
http://blog.drapt.com/ardour22/3474821318339744659 
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411318285249825
2011년 세제개편(안) 양도소득세 관련 규정(2011.09.07) ※ 농어촌주택 : 읍ㆍ면 소재 주택으로 주택취득당시 기준시가 2억원이하, 전용면적 116㎡이내
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[스크랩] 달라진 세금…매매 방법따라 수천만원 차이 |부동산노트
2011-10-08 14:26
http://blog.drapt.com/ardour22/3474821318051609318
출처 : 애니용의 맛있는-땅-가치투자-빅뱅
원문 : http://blog.drapt.com/k3635iy/1181317700848367
달라진 세금…매매 방법따라 수천만원 차이가벼워진 세금…다주택자 세테크 방법은
요즘 정부가 주택거래 활성화 대책으로 가장 적극적으로 추진하는 것이 주택을 여러 채 가진 다주택자들에게 세금 부담을 덜어주는 것이다. 쉽게 주택을 팔 수 있도록 여건을 조성해 시장에 임대 및 일반주택 공급을 늘리고 전세난을 완화하겠다는 목적이다.
다주택자들이 주택을 거래할 때 한가구를 가진 사람들에 비해 가장 부담이 큰 세금 규제는 두 가지다. 일반 양도소득세율(6~35%)이 아닌 50~60%의 중과세율을 적용하는 ‘양도소득세 중과’와 아무리 오래 가지고 있어도 혜택을 받지 못하는 ‘장기보유특별공제 배제’다. 참여정부 때 다주택자를 주택 투기로 인한 집값 상승의 주범으로 지목하면서 투기이익을 환수한다며 도입한 제도다. 그런데 이명박 정부 들어서 주택 시장이 침체되고 전세난이 심각해지자 다주택자에 대한 새로운 인식이 생겨났다. 임대주택 및 일반 주택 공급자로서의 역할이다. 그리고 지난해 8월 ‘주택거래 정상화 방안’을 통해 양도소득세 중과를 내년 말까지 한시적으로 풀었다. 그리고 이달 들어 정부는 내년부터 다주택자에도 연 3%씩 최대 30%까지 장기보유특별공제 혜택을 주겠다고 발표했다. 사실상 다주택자에게 부과하던 가장 큰 세금 부담 두 가지를 모두 풀어준 셈이다. 이에 따라 다주택자들의 주택 매도 전략은 어느 때보다 신중해 질 수밖에 없는 상황이다. 어느 시점에 파느냐에 따라 세금 부담이 수천만원씩 차이가 나기 때문이다.  내년 장기보유특별공제 부활로 세금 혜택 늘어 예컨대 서울 강남구 자가에 살면서 송파구에 두 채의 집을 더 가지고 있는 김모씨가 2004년 4억원에 산 송파구 잠실동 아파트(106㎡)를 처분하려고 한다고 하자. 현재 시세인 6억원에 판다고 가정할 때 올해 팔면 5960여만원을 세금을 내야 한다. 양도세 중과가 유예돼서 일반 과세가 적용된다. 내년에 같은 가격으로 판다면 양도세 중과 유예와 장기보유특별공제가 적용되면서 세금 부담은 4340여만원으로 1600여만원이나 줄어든다. 하지만 2013년 이후 팔았을 때 세금부담은 다시 1억260만원으로 크게 늘어난다. 양도세 중과세 유예가 내년 끝이 나고 2013년 부활하기 때문이다. 현재 양도세 중과를 내년까지 유예하는 게 아니라 완전히 폐지하는 방안을 국회에서 논의하고 있지만 아직 전망이 불투명하기 때문에 현재까지 확정된 계획만을 놓고 따지면 내년에 주택을 처분할 경우에 가장 유리하다는 결론이 나온다. 기억할 점이 또 있다. 양도세 중과 유예 대상은 내년까지 파는 주택뿐 아니라 구입하는 주택도 해당한다. 내년까지 주택을 구입해서 다주택자가 된다면 해당 주택은 언제 팔아도 다주택자에 부과하는 양도세 중과 부담 없이 기본 세율을 적용받아 처분할 수 있다는 사실이다. 또 다른 변수는 주택임대사업이다. 정부는 임대주택 공급을 늘리기 위해 다주택자가 한 채라도 전세를 놓고 임대사업 신고를 하면 거주하는 주택에 한해 1가구1주택자에게 적용하는 양도세 비과세 혜택을 주기로 했다. 이를 활용하는 방법도 있다. 주택 세 채를 가진 사람이라면 두 채를 임대사업으로 신고하면 1채에 대해선 1가구1주택자와 마찬가지 세율로 양도세를 낸다는 이야기다. 임대사업하면 매매차 가장 큰 주택 팔아도 비과세 예를 들어 이모씨가 A아파트(13년 전 3억원에 사 현 시세 12억원), B아파트(7년 전 4억원에 사 현재 7억원), C아파트(5년 전 3억원에 사 현재 5억원)를 보유하고 있다고 하자. 이씨가 임대사업자로 등록하지 않고 이 아파트를 처분하는 기장 기본적인 방법은 양도차익이 가장 많이 나는 주택부터 파는 것이다. 양도차익이 적은 순으로 올해 C아파트, 내년 B아파트, 2013년 A아파트를 처분하면 세금 부담이 가장 적다. 1년에 두 채 이상을 팔 경우 누진률이 적용돼 세금이 높아지므로 한 채씩 파는 게 정석이다. 이렇게 적용하면 올해 C아파트를 팔 때 5960여만원, 내년 B아파트를 팔면서 7040여만원, 2013년 A아파트를 처분하면서 580여만원을 각각 내야 해 3채를 모두 파는 데 1억3580여만원의 세금을 부담하게 된다. 그런데 올해 주택임대사업용으로 B아파트와 C아파트를 신고한다고 하자. 이렇게 되면 가장 양도차익이 많아 세금부담이 컸던 A아파트를 올해 당장 처분해도 세금을 580여만원만 내면 된다. 1가구1주택자 기준으로 양도세 비과세 혜택이 주어지기 때문이다. 기억할 점은 이렇게 되면 임대주택으로 사용하는 B와 C아파트는 5년 이상 처분할 수 없다. 5년 이상 임대를 해야만 세제 혜택을 받을 수 있어서다. 이런 과정으로 2016년 B아파트를, 2017년 C아파트를 각각 처분한다고 하면 최종 내는 세금은 1억580여만원 수준으로 낮아진다. 같은 아파트 3채라도 주택임대사업으로 처분할 때가 3000만원 이상 세금을 줄일 수 있는 셈이다. 국민은행 원종훈세무사는 “정부가 다주택자를 대상으로 세금을 완화해주는 다양한 정책을 추진하면서 이를 제대로 활용하느냐 하지 않느냐에 따라 절세할 수 있는 폭이 크게 달라지게 됐다”며 “보유주택수, 양도차익, 주택보유기간, 양도세 중과세 폐지 논의 향방 등 다양한 변수가 많으므로 세무전문가의 도움을 받을 필요가 있다”고 말했다. |
[스크랩] 돈이 되는 토지와 토지투자 기준 |부동산노트
2011-09-25 19:20
http://blog.drapt.com/ardour22/3474821316946005911
출처 : 보는만큼..쏙~쏙... 지식 UP
원문 : http://blog.drapt.com/dragon59/2312211313930176332
돈이 생기면 땅에다 묻어두고 그 다음에는 사람에게 투자하라.!!!
투자는 근시안 적으로 하면 안되고 원시안 적으로 해야합니다. 자기가 좋다고 생각했다면 남들도 같은 생각을 갖고 재빨리 투자결정을 내리기 때문에 서두르지 않으면 좋은 땅을 잡기가 어렵지요...
시대적 상황으로 봤을때 2010년 내외가 되면 전국 농지,임야는 금싸라기 땅으로 변합니다... 개발지 도시용지가 현 전국토 면적의 5.8% 이지만 2020년까지 11%로 늘릴계획입니다... 돈 번사람중에 통계적으로 봤을때 주식투자 2% ,부동산 투자 90%, 사업8% 로 나옵니다..
땅은 희소성,유용성,유효수요 가 풍부한 땅을 사야합니다. 부동산은 5~10년 사이클을 그립니다. 10년주기설에 따라 2010년 전후에서 큰 폭의 부동산 상승을 나타낼것으로 예측하고 있죠.
지하철 도로 등이 새로 개선되는 곳은 부동산 가격이 보통 세 번 오르는데 계획-착공-완공 이며 그리고 완공시기에 큰폭의 상승을 나타나게 됩니다.
이렇게 3번에 걸쳐서 가격이 오르는데 특히 완공되는시점에서는 편리성이 인정되어 가장 큰폭의 가격상승폭을 나타납니다.
주변에 지하철, 전철역이 들어서면 출·퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 부동산 매매와 전세, 임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가격도 오르기 마련이죠. 때문에 지하철, 전철 개통은 ‘부동산 시장의 영원한 호재’로 불립니다.
역세권이 유망한 이유는
첫째, 가치 상승이 안정적으로 기대되는 곳으로 경기가 상승하면 가장 먼저 값이 오르고, 경기가 하락하더라도 가장 천천히 적은 폭으로 값이 떨어지기 때문.
둘째, 우리가 늘상 생활하고 있는 곳으로 다른 지역에 비해 투자자가 잘 판단할 수 있기 때문에 투자의 위험성이 높지 않다는거죠
그리고 아래는 어떤 땅이 중요한 땅이고 왜 땅을 사야하는지 그리고 사야할 땅과 팔아야 할 땅에 대한 기준을 이야기 하고자 하니 참조하시기 바랍니다...
땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다.
땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 본다.
따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년이상의 기간을 두고 투자해야 할 것이다. 둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본이다. 우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있다.
여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 여러가지다.
일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다.
그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다.
그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다.
또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다. 특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다.
특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다.
셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적이다. 땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 한다.
땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다.
예를 들어 쓰레기매립장, 유슈지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 적극 추천하고 싶다는 것이다. 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문이다.
따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것이다.
넷째, 땅의 생명은 도로다. 땅의 가치는 도로가 결정한다.
이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다.
몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다. 우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다.
그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다.
또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다.
천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다.
이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다. 다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다. 땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다.
현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다.
따라서 안개속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까?
다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규점검이다.
우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.
모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다.
해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' ‘수도권정비계획법’ ‘개발제한구역지정 및 관리에 관한법’ ‘산림법’ ‘하천법’ ‘공원법’‘환경기본법’ ‘장사 등에 관한 법률’ ‘건축법’ 등은 알고 있어야 한다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다.
초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 ‘토지이용계획 확인원’을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다.
토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다.
또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다. 예를 들어보자. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다. 여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다. 땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다.
개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다. 다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다.
땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다. 땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해제예정지등이 개발 호재의 요소들이다.
예를 들면 성남 여주간 복선철착공으로 최고의 투자처로 떠오른 이천,여주....고속철도가 지나는 천안 아산역 지역,남공주역세권이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은 가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며, 그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있다.
그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다.
일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다 . 개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다.
일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다.
만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다.
또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다.
이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다. 최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는 토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있기 때문이다.
예를 들어보자.
판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 800-900만원을 웃돌고 있다. 또한 동백지구의 경우택지개발지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 600-700만원에 이르고 있다.
따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서 투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있다.
여덟째, 농지를 주목하자 . 농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다. 농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관리지역이 좋다.
특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매기간이 훨씬 짧다.
또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다.
농지매입도 지역에따라 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋다. 땅투자에 있어서 몇가지 세부 규칙이 있다. 하나, 여유자금으로 투자해야 한다. 땅의 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다. 대출을 받아 투자는 금물이다. 일반 아파트의 경우 보통 30%범위내서 대출을 받아도 되지만 임야나 일반 땅은 개발호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아니다.
둘, 공장,산업단지 주변의 땅은 투자해도 좋다. 공장지대는 현재는 주택등이 들어서기가 힘든 지역이지만 세월이 지나 도로가 개통되어 공장이전 단계에 다달을 경우 상당한 투자이익을 가져다 주는 지역이다.
특히 공장,산업단지주변지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문이다.
셋, 맹지나 혐오시설, 기피시설등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋다. 현재 가치는 인정되지 않지만 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오시설, 기피시설, 쓸모없다 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법이다.
넷, 임야의 투자시 도로와 연결된 밑자락이 좋다. 임야의 경우 대규모 개발이 이루어 질 수 있는 종목이다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입규모는 클 뿐아니라 개발시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하기에 이른다.
이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실이다.
따라서 임야 투자시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편편한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다 줄 것이다.
다섯, 공유투자는 지분이 적을수록 좋다. 공유지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말한다.
따라서 1%의 공유지분을 가지고 있다하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발시 1%공유자 동의를 얻어야 한다. 여섯, 가공된 땅은 되도록 사지 말자. 이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주목적이외의 특별한 목적이외는 매입하지 않는 것이 좋다.
택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문이다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진자에 의해 땅이 이미 가공 되었기 때문에 추가상승에 한계가 있기 때문이다.
일곱, 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배정도는 부르는 게 좋다. 부동산 중개인이 간여를 할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많다.
땅을 필요로 한다는 것이다.
이럴 경우 무조건 땅 값의 10배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 한다.
이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있기 때문에
땅주인이 요구하는 방향으로 성사될 가능성을 매우 높다.
여덟, 땅 판 돈으로 땅을 재구입하여야 한다. 우리가 땅을 매입할 경우 어떤 점을 고려 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것이다. 그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것이다. 동일한 땅을 없다는 말이다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다르다.
그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라
땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것이다.
같은 땅이라는 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다르다. 전국토가 토지거래허가구역으로 묶여 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지 토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 2005년 10월 13일부터 시행이 됐다. 그러나 아무리 규제가 강화 된다고 하더라도 자신이 투자목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만의 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 한다. 땅투자는 막연한 망상보다는 보다 현실적으로 자기 자신에 맞는 땅을 고르는 지혜가 절실히 필요하기 때문이다
다음지식인 블랙홀님 글 펌 |
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