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"내년 1분기 집값 오른다" 45.8% |서울숲

2010-10-20 07:37

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

앞으로 집을 살 계획이 있는 잠재수요자 10명 중 5명 정도는 내년 1분기에 집값이 오를 것으로 전망했다.

또 올해 4분기에 실제 집을 살 계획이 있는 사람은 10명 중 3명꼴인 것으로 조사됐다.
부동산정보업체 닥터아파트가 지난 5~11일 인터넷 회원 463명을 대상으로 실시한 4분기 주택시장 태도 설문조사 결과 전체 조사대상 중 45.8%가 내년 1분기에 집값이 오를 것으로 응답했다.

내년 1분기 집값이 '그대로일 것' '떨어질 것'이라고 한 응답률은 각각 30.2%, 24%였다.

이 같은 조사 결과는 집값에 대한 전망이 점차 긍정적으로 변하고 있다는 신호로 분석된다.
3분기 조사 때만 하더라도 집값이 더 떨어질 것으로 전망하는 수요자가 다수였다.
지난 3분기 주택시장 태도 설문조사 당시 집값 전망을 묻는 질문에 '오를 것'이라고 응답한 비율은 27.3%에 그쳤다. '그대로일 것' '떨어질 것'에 대한 응답률은 각각 33.8%, 38.9%였다.

이번 설문조사에서 31.5%는 올해 4분기에 주택을 구매할 의사가 있다고 응답했다. 이것도 종전과는 달라진 모습이다. 3분기 조사 결과에서는 주택 구매 의사가 있다고 밝힌 수요자가 22%에 그쳤다.

4분기에 신규 아파트(미분양 포함)를 분양받을 계획을 묻는 질문에는 26.3%가 '있다'고 밝힌 가운데 희망 지역은 서울 강남(27.9%), 경기 남부(26.2%), 서울 강북(14.8%), 경기 북부(9%)로 조사됐다.

흥미로운 것은 김포 성남 수원 용인 등 경기 남부에 대한 선호도가 강남에 비해 큰 차이가 없었고 서울 강북보다 높았다는 점이다. 경기 남부는 강남권 접근성이 좋고 택지지구 개발이 집중돼 있기 때문에 잠재 청약자들 관심이 높은 것으로 분석됐다.

아울러 분양받고 싶은 아파트는 공급면적 30평대 초반이 49.2%로 압도적으로 높았다. 이어 △30평대 후반 18.9% △40평대 14.8% △20평대 13.9% 등 순이었다.

분양받을 목적에 대해선 56.6%가 '순수 실거주'라고 응답했다. '중장기적인 목적으로 입주 후 3년 정도 거주 후 차익 실현' 28.7%, '집값 폭등에 대한 염려' 5.7%, '임대(전ㆍ월세) 수익 기대' 4.9% 등으로 투자 등 실수요 외 목적도 다양한 분포를 보였다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "자금은 있지만 집 매매 시기를 망설이는 잠재 수요자가 많다"며 "집값 전망이 긍정적으로 바뀌면서 점진적으로 실수요 중심으로 거래가 되살아날 것"이라고 전망했다.

그는 "다만 거래가 보다 활성화하려면 실물경기 호전, 실제 집값 상승 등이 뒤따라야 한다"고 말했다.

[장용승 기자]

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서울 공공관리, 법원이 제동 |서울숲

2010-10-19 07:54

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

서부지법 “정비업체 선정기준, 안 지켜도 된다”
시, 한남5·정비업체에 승인취소 등 협박성 공문
 

서울시 공공관리가 무산될 상황에 놓였다. 공공관리를 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따라 서울시가 제정한 조례와 하위 규정에 대해 법원이 제동을 걸고 나섰기 때문이다.
 
 
특히 현행 〈도정법〉상 공공관리 조항으로는 서울시가 고시한 정비업체 선정기준을 지키지 않아도 된다는 게 법원의 판단이어서 공공관리의 법률근거 자체가 송두리째 흔들리고 있다.
 
지난 7월 28일 서울서부지방법원 제21민사부(재판장 이병로 판사)는 남궁모씨 등 5명이 한남5재정비촉진구역재개발추진위를 상대로 제기한 ‘주민총회 개최금지 가처분’에서 “도정법 제77조의4제2항제2호는 공공관리를 하는 시장·군수 등에게만 정비사업전문관리업자 선정 업무를 수행할 권한을 부여하는 규정이라고 볼 수는 없다”며 기각 결정을 내렸다.
 
지난 4월 15일 공포돼 3개월의 경과기간을 거쳐 7월 16일부터 시행 중인 공공관리는 현행 〈도정법〉 제77조의4에 규정돼 있는데 여기서 제2항은 “정비사업을 공공관리하는 시장·군수 및 공공관리를 위탁받은 자는 다음 각 호의 업무를 수행한다”이고, 제2호는 “정비사업전문관리업자의 선정(위탁관리자는 선정을 위한 지원에 한한다)”이다.
 
당시 남궁모씨 등은 “서울시 도·정 조례에 따라 한남5구역은 공공관리 대상사업에 해당하기 때문에 도정법 제77조의4제2항제2호에 따라 공공관리자인 용산구청장만이 정비업체의 선정업무를 수행할 권한을 갖는다”며 “한남5구역은 정비업체 선정업무를 수행할 권한을 갖지 못한다”고 주장했다. 이어 “서울시는 도·정 조례 제48조제4항에 따라 공공관리 정비업체 선정기준을 고시했는데 한남5구역은 이 기준을 따르지 않아 위법”이라며 소송을 제기했다.
 
하지만 법원은 “현행 도정법의 공공관리 조항의 문언이나 형식에 의하더라도 제77조의4제2항제2호가 시장·군수 등에게만 정비업체의 선정에 관한 업무를 수행할 수 있도록 규정하는 것이라고 보기는 어렵다”며 “추진위로 하여금 정비업체를 선정할 수 있도록 하는 도정법의 관련 규정에 대한 특별규정이라고 보기도 어렵다”고 판결했다. 이로써 서울시 공공관리 자체가 위협받는 상황에 놓이게 된 것이다.
 
사실 이번 법원의 결정에 앞서 서울시 내부에서도 정비업체 선정기준 등을 두고 법률적인 논란이 제기되기는 했다. 하지만 공공관리의 대의명분에 사로 잡혀 법률 전문가들의 조언은 무시하고, 브레이크가 고장 난 폭주 기관차처럼 ‘아전인수’ 식으로 공공관리의 하위규정을 내놓았고 결국 법원에 의해 제지까지 당하게 된 것이다.
 
게다가 공공관리의 법적 안정성에 대한 불안감이 커지면 커질수록 서울시의 공권력 횡포는 강도를 더해갔다. 한남5구역 추진위는 물론 선정행위에 참여한 정비업체에게 승인 취소는 물론 고발 등의 ‘협박성’ 공문까지 무차별 남발하기도 했다.
 
지난 9월 9일자 서울시 뉴타운사업1담당관-9033호 ‘한남5구역 위법적 업체선정에 따른 관련업체 참여중단 재촉구’ 공문에 따르면 한남5구역 추진위가 관련법령을 무시하고 불법적인 방법으로 업체를 선정할 경우 도정법에 따라 추진위 승인취소 및 추진위 임원 사법조치 등 강력 행정처분할 예정이라고 엄포를 놓기도 했다.

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‘설계사’ 공공관리시대 ‘신의 업역으로 부상하나’ |서울숲

2010-10-19 07:48

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

공공관리시대 변화의 흐름을 짚어라 <① 설계사 편>


<공공관리시대 속 업계의 변화…글 게제 순>
① 설계자 편
② 정비업체 편
③ 철거업체 편
④ 시공자 편
⑤ OS(아웃소싱)편


공공관리시대가 본격적으로 시작되면서 재개발·재건축 사업 분야의 협력업체들에게 변화의 바람이 불고 있다. 이러한 변화의 핵심은 미뤄진 시공자 선정 시기를 통한 공백기이다. 지금까지는 조합설립인가 이후 시공자가 선정되면서 재개발·재건축 대부분의 절차 진행에 시공자들은 강한 영향력과 역량을 발휘했다. 그러나 시공자선정시기가 사업시행인가 이후로 늦춰지면서 권력의 공백기에 시공자들이 가지고 있었던 사업지의 영향력과 일부 업무영역이 조합집행부와 정비업체, 설계사, 공공관리자 등이 나눠가질 것으로 예상되고 있다. 이에 뉴코리아리포스트는 공공관리시대에 각 협력사들에게 어떠한 변화가 올지를 짚어봤다. 이번 호는 그 첫 번째 시간으로 공공관리제도 후 가장 크게 영향력이 증대된 <설계사 편>이다.


◆ 설계사 어떻게 변화하는가?


공공관리제도가 전면적으로 시행되면서 설계사들은 변화의 중심에 서 있는 것으로 평가되고 있다. 업계 관계자들은 “시공자들과 함께 설계 도서를 만들었던 과거와 달리 설계사들만으로 사업시행인가를 받기 위한 설계도서를 만들기 때문에 그들의 역할과 영향력은 전과는 비교할 수 없이 커질 것이다”고 지적한다. 공공관리 설계자 선정기준 제15조(설계자의 업무범위)에 의하면 설계자의 업무는 국토해양부의 ‘주택의 설계도서 작성기준’을 준용한 설계도서를 작성, 설계도서 작성을 위한 기초조사(지반조사, 현황측량), 일조분석·경관분석 및 예정공사비(산출내역서 포함) 산정 등 과업내용서의 업무, 각종 영향평가 등의 업무협의이다. 이러한 설계자의 업무범위의 확대는 조합에서 시공자 선정 시 디테일한 내역으로 정확한 공사비를 제시하여 여러 가지 혼란을 방지하기 위해서다.


업체 관계자들은 “시공자들의 입김 없이 조합집행부와 공공관리자와의 협의를 통해 작성되는 설계도면에서 설계자들은 전문가집단으로서의 역량과 영향력을 발휘할 것”이라고 입을 모았다. 시공자선정 전에 정비업체와 조합집행부와 함께 설계사들이 삼각편대를 형성하면서 사업지의 주요 업무에 참여할 것으로 보인다. 더군다나 이과정에서 설계사들은 공공관리제도 시행 후에 입찰가의 상한선으로 활용될 예정공사비(산출내역서를 포함)를 산정하는 업무를 맡다. 또한 이미 사업시행인가를 받은 설계도면에 과도한 변경을 하기 어려울 것으로 보여 시공자들의 입김이 들어가지 않은 설계자들의 역량과 능력은 재개발·재건축 사업지에서 더욱 중요해진 것으로 분석되고 있다.


반면, 설계업 관계자들은 이러한 시선이 부담스러운 듯하다. 대부분의 설계자들은 설계용역 자체가 조합관계자들과 공공관리자와의 협의 하에 이뤄지는 것이기 때문에 사업지에 영향력이 강화된다는 것은 어불성설이라고 일축했다. 또한 설계업자들은 “설계자들의 역량이 중요해지면서 도리어 업무영역이 커져 부담스러워졌고 선정과정 또한 까다로워졌다”면서 “설계 용역비를 받는 과정이 불투명해져 용역비 정산과정이 어려워졌다. 돈은 돈대로 못 받고 업무만 늘었다”고 불평했다. 시공자의 사업비 대여금으로 용역비를 받았던 기존 방식과는 달리 시공자 선정 때까지 용역비를 받지 못할 공산이 커졌기 때문이다. 때문에 대형설계사무소를 중심으로 업계가 개편될 것이라는 예상도 커지고 있다. 공공관리제도의 과도기적 상황에서 변화에 직면해 있는 설계자들. 이에 뉴코리아리포스트는 업계 관계자들을 만나 공공관리시대의 설계사의 변화를 짚어 봤다.


  <하우드엔지니어링종합건축사사무소 양동진 소장>


공공관리제도의 프로세스 견뎌낼 설계사무소 드물 것.


 시공자 선정을 사업시행인가 이후로 되면서 설계자들에겐 공공관리제도 시행 전보다 큰 업무 부담이 생기게 되었다.


기존에는 조합설립인가 후 시공자가 선정되어 시공자의 사업비 대여금으로 추진위원회 설계업무 용역비 수령 및 조합의 설계업무 용역비를 받아 협력업체들과 계약 체결하여 사업시행인가 업무를 진행하였으나 공공관리제도 적용 후 사업시행인가까지 설계용역비를 받지 못하고 설계업무를 해야 하는 경우가 발생되는 것이다. 사업시행인가를 위해서는 설계자는 건축설계 이외에 필요한 협력업체(토목, 기계, 전기, 소방, 조경 등)의 업무가 병행되어야 한다.


조합 또한 사업시행인가를 위해서는 설계자의 업무이외 협력업체(문화재지표조사, 사전재해영향성 검토, 교통영향 분석 및 개선대책, 기반시설실시계획인가, 인증분야 등)의 업무가 병행되어야 하므로 조합 또한 어려움이 발생된다. 결과적으로 추진위원회시 설계용역비 미수령 및 조합의 설계자는 사업시행인가까지 무대로 모든 업무를 수행하고 협력업체들에게는 계약금을 지급해야 하는 현상이 발생된다.


설계자 입찰진행을 보면 설계자의 부담은 더 한다. 사업시행인가 이후 시공자가 선정되면서 정비사업전문관리업체의 운영비 대여에 어려움이 발생하니 추진위원회 및 조합에선 설계자에게 입찰보증금을 내도록 하고 있다.


위 상황을 정리하면 공공관리자제도 시행 이후 설계자 역할의 부담은 추진위원회단계 무대로 정비계획수립 및 정비구역지정 업무진행(사업시행인가 이후 시공자 선정 후 용역비 수령), 설계자로 선정 시 입찰보증금 지불, 사업시행인가까지 무대로 업무진행, 사업시행인가까지 협력업체에게 용역비 지불로 요약할 수 있다.


이는 도시정비사업 설계업무 수행 시 최소 약 3~4년간 설계의 모든 업무를 무대로 수행하고 조합에서 필요한 사업비 지불하고 당 현장에 시공자가 선정되어 시공자가 사업비를 대여하여야 설계자는 용역비를 수령한다는 결론이다.


국내 설계자 중 위 프로세스를 정상적으로 버텨 낼 수 있는 설계자가 얼마 되지 않을 것으로 보인다. 공공관리제도가 적용되면서 설계자가 용역비를 받을 수 있다고 해서 기대를 많이 했으나 추진위원회 및 조합에서 사업비(설계자 용역비포함)를 공공에서 대여 받으려면 추진위원장(조합장) 및 임원들의 연대보증이 필요하다고 하며 사업비 대여금의 이자도 시중 은행권의 이자와 큰 차이가 없어서 재개발, 재건축 현장의 추진위원회 및 조합의 공공에서 사업비를 차입하는 것에 대해서는 대부분 비관적인 입장이다.


기존 재개발, 재건축의 사업비 대여의 역할을 담당한 시공자를 사업시행인가 이후에 선정토록 하고 공공의 현실에 맞지 않은 사업비 대여 정책으로 최근 국내 설계자들은 엄청난 부담을 안고 있다.


 


 <(주) 아이티엠코퍼레이션 김영창 전무>


“과도한 설계변경 피하려면 인가시 공사용 도면을 사용해야”


도시정비사업에 대한 이해도가 높으면서 공공관리제도를 실제로 경험해 현실을 말해줄 수 있는 사람이 있을까? (주)아이티엠코퍼레이션의 김영창 전무는 이러한 고민을 해결해 줄 수 있었다. 설계사이며 동시에 (주)아이티엠코퍼레이션의 정비업을 총괄해 공공관리시범지구인 금호23구역과 방화재정비촉진지구에서 연속 수주에 성공했기 때문. 그와의 만남은 논현동 (주)아이티엠코퍼레이션 본사에서 이뤄졌다.


 ●…공공관리제도가 시행되면서 설계자들의 영향력이 커졌다는 말이 나돈다/


오해다. 겉으로 보기에는 그렇게 보일 수 있다. 하지만 실제로는 조합집행부와 공공과 협의해서 설계도면을 만들기 때문에 설계자들 마음대로 할 수 있는 것은 없다고 본다.


●…공공관리제도 시행이 도리어 설계자들에게 해가 됐다고 보는가/


공공관리제도의 취지에 공감한다. 그러나 업무영역이 확대가 되면서 설계자들의 업무량이 커진 것은 사실이다. 시공자 선정 이후, 시공자들이 설계변경을 과도하게 요구할 것으로 보인다. 이러한 설계변경을 최소화하기 위해서는 공사용 도면으로 사업시행인가를 받아야 될 것으로 보인다.


●…공사용 도면이라면?


사업승인용 도면은 승인을 위한 도면이다. 그러나 실제로 공사에 적용할 도면인 공사용 도면으로 사업승인을 받게 되면 시공자들이 임의로 변경할 수 있는 부분이 줄어들게 되면서 조합과 공공에 의해 협의된 원안이 현장에 반영될 가능성이 높게 된다.


●…시공자들이 제외된 상황에서 설계 퀼리티가 떨어질 거라는 소리도 들린다.


시공자들이 자사의 브랜드를 위해 기획된 설계가 존재하는 것은 사실이다. 그러나 일반 설계사무소에서 만든 도면이 건설사에서 만든 도면과 퀼리티 차이가 있다고 보지 않는다. 설계자로서 그러한 부분은 자신이 있다.


●…그러나 실제로 공동주택 트렌드를 선도해 온 것은 건설사들 아닌가/


현상설계공모나 경기를 통해 선정된 설계(안)은 전부 일반 설계사무소에 의해 기획되어 제작된 것이다. 트렌드를 반영하고 기획하는 것은 건설사들과 비교해서 떨어진다고 볼 수 없다.


●…대형업체 위주로 재개발·재건축 시장이 재편될 것이라는 예상도 있다.


자본력과 정비사업분야의 노하우가 있어야 이 분야에서 살아남을 것이란 예상은 어느 정도 공감이 간다. 그러나 대형업체만이 시공자들과 협력 없이 전문적인 역량을 펼칠 것이란 말은 아니다.


●…설계자들이 시공자 선정에 물량산출내역서 등 예상 공사비를 산정할 수 있어 수주 전에 영향을 미칠 것이라고 하는데/


물량내역서도 조합에서 요구 시에 제작하는 것이라고 알고 있다. 조합이 그러한 객관적인 지표를 원한다면 설계사들에게 따로 용역을 발주하게 될 것이다. 그러나 그것이 수주 전에 영향을 미칠 것이라고 생각하지 않는다.


편도욱 기자 pdw@korearepost.com

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