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‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 시행령 국무회의 통과’ |서울숲

2010-10-06 07:45

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

국토해양부는 역세권 개발구역의 지정절차, 개발구역 안에서의 행위제한, 사업시행자 지정요건, 재원마련 및 비용보조 등 ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률’(2010년 4월 15일 공포)에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 사항을 반영한 동법 시행령 제정안이 제42회 국무회의에서 의결되었다고(5일) 밝혔다.

제정안의 주요 내용은 다음과 같다.


첫째, 국토부장관이 역세권 개발구역을 지정할 수 있는 최소 규모로 철도역의 증축·개량되는 대지면적이 3만㎡이상인 경우 또는 개발구역의 면적이 30만㎡이상인 경우 국토해양부장관이 역세권 개발구역을 지정할 수 있도록 규정 했다.


둘째, 역세권 개발구역 지정절차에 관한 사항을 구체화 하기로 했다.


* (지정절차) 주민 의견청취 → 관계 중앙행정기관 협의 → 해당 지자체 의견 수렴 → 도시계획위원회 심의 → 지정등의 절차를 거치게 된다.


또한 개발구역 주민과 지방의회의 의견을 정취하기 위해 둘 이상의 일간신문과 해당 시·군·구의 인터넷에 공고하여 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하는 한편, 개발구역 면적의 100분의 10미만의 변경, 개발구역의 명칭 변경, 사업시행기간의 변경 등 도시계획위원회의 심의가 생략되는 개발구역의 경미한 변경사유를 구체화 했다.


셋째, 역세권 개발구역의 용적률·건폐율 기준 완화를 적용했다. 지정권자가 개발구역의 건폐율 및 용적률을 해당 용도지역에서 적용되는 건폐율 및 용적률의 1.5배까지 상향조정할 수 있도록 허용 하고 다만, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제77조 및 제78조에서 정하는 용도지역별 건폐율 및 용적률의 범위를 초과할 수 없음을 명시했다.


넷째, 개발구역 안에서 시·도지사 또는 시·군·구청장의 허가를 받아야 하는 기타 행위 유형을 구체화를 통해 허가 대상 행위로 건축물의 대수선 및 용도 변경, 토지의 굴착 및 공유수면 매립, 죽목의 벌채 및 식재를 규정 했으며 다만, 선로의 이설 또는 신설이 예정되어 있는 부지에서의 행위 허가는 지정권자의 의견을 듣도록 했다.


다섯째, 국가, 지자체, 한국철도시설공단, 한국철도공사, 지방공기업 이외의 사업시행자 유형을 구체화 함으로써 한국토지주택공사, 한국관광공사, 개발구역에서 철도사업을 운영 중에 있거나 운영한 경험이 있는 자, 철도건설사업 시행자로 지정되거나 지정된 경험이 있는 자 등을 규정했다.


여섯째, 역세권 개발사업의 재원마련 및 비용보조에 대한 구체화로 토지 등에 대한 매수대금의 일부를 사업시행으로 조성된 토지나 건축물로 상환하는 토지상환채권을 모집 또는 매각의 방법으로 발행하고, 이율은 발행당시의 금융기관 예금금리 등을 고려하여 발행자가 정하도록 하는 한편, 사업시행으로 조성된 토지·건축물 등을 공급 받거나 이용하고자 자로부터 미리 대금을 수령(선수금)할 수 있는 사업시행자의 자격요건과 역세권개발채권의 발행절차·방법·매입의무 등에 관한 사항을 구체화 적용하고 도로·철도·통신시설 등 기반시설의 설치비, 이주대책사업비 등 국가가 보조하거나 융자할 수 있는 비용의 유형을 구체화 했다.


동법 시행령 제정안은 2010년 10월 16일부터 시행될 예정이다.


박재필 기자 pjp@korearepost.com

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‘공공관리 시공자선정 매뉴얼’ 일부서 ‘오점’ |서울숲

2010-10-06 07:36

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

서울시가 심사숙고해 내놓은 공공관리제도 하에서의 시공자선정 매뉴얼이 일부에서 오점이 나타나 다소 논란이 될 것으로 보인다.

그 중 하나가 “등급제다, 아니다”를 놓고 루머가 나돌았던 ‘시공자 선정기준 운용매뉴얼’에 대한 사항이다. 정비업체 등을 선정할 때와 같이 점수로 환산해 조합원들에게 고시하는 방식은 아니지만 일부 항목에서 사실상 등급을 나눌법한 항목들이 포함됐기 때문이다. 아울러 도시정비사업의 백미인 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 변경됨에 따라 관련 업체들의 영향력에도 변화가 불가피해 또 다른 문제를 낳을 수 있다는 우려로 제기되고 있다. 이에 뉴코리아리포스트는 서울지역 주택정비사업에 초미의 관심이 집중되는 시공자선정매뉴얼에 대해 집중 분석했다.


◆예상 엇나간 시공자 선정매뉴얼… 중견건설사 배고픔 지속되나


당초 서울시는 매뉴얼 발표 전 2006년 국토해양부에서 내놓은 ‘정비사업의 시공자 선정기준’을 구체화하는 선에서 마무리 했다고 밝힌 바 있다. 하지만 시공자선정총회 전 조합원들에게 의무적으로 배포해야 하는 ‘입찰제안서 비교표’ 항목 중 회사 일반사항은 사실상 시공자의 등급을 나누는 것이라는 지적이 있다.


실례로 회사 일반사항을 구성하는 시공능력 평가순위와 신용등급 및 부채비율 그리고 정비사업 준공실적의 공개는 조합원들에게 ‘이 회사의 규모는 어떻고, 많은 사업을 해 왔으니 문제없다’라는 보증서의 역할을 담보할 것으로 전망된다는 것이 관계자들의 중론이다.


이와 관련해 A중견건설사 관계자는 “입찰제안서 비교표가 이렇게 정해져 지금까지 재개발·재건축 현장을 호령했던 일부 대형건설사들의 강세가 향후에 더욱 도드라질 것으로 예상된다”며 “대형건설사들의 틈바구니에서 명맥을 유지하던 다수의 중견건설사들이 제자리를 잡지 못하고 시장에서 밀릴 가능성이 높다”고 우려했다.


또한 입찰방식 역시 기존과 같이 일반·지명·제한경쟁입찰 방식을 선택할 수 있도록 했지만 결국 대의원회를 공략한 시공자가 후보로 올라갈 수 있고, 선정될 가능성 또한 높다는 것이 업계의 공통된 시각이다.


물론 서울시가 이런 문제를 방지하기 위해 시공자의 개별홍보를 금지하는 부분을 만들기는 했으나, 실상 홍보공영제를 실시하는 구역들 역시 홍보기간 내에는 시공자들이 구역 내에서 대의원 등 조합원들을 접촉하고, 홍보기간 외에는 구역 밖에서 접촉하는 만큼 실효성이 떨어질 수 있다는 지적도 있다.


이에 대해 서울시 공공관리팀 관계자 역시 “본래 취지는 두 번 이상의 설명회를 개최하지 말라는 것”이라며 “혹여 시공자들이 외부에서 조합원을 만나거나 내부에서 은밀히 접촉해도 솔직히 방지할 수 있는 장치는 없다”고 말했다.


◆정비업체는 위상 UP↑ 시공자·철거는 “울고 싶어라”


공공관리제도 시행으로 정비용역업체들의 권한이 시공권을 놓고 시공자와 줄다리기를 할 수 있을 만큼 확대될 것으로 보인다. 조합집행부를 비롯해 대의원회와 끈끈한 연결고리를 가진다는 전제 조건 하에 이런 현상이 예상된다.


이유인 즉, 정비업체들이 지금까지는 열악한 재정상태 때문에 시공자에게 운영비를 비롯해 갖가지 자금을 지원받아 사업을 집행해 왔으나 공공관리제 하에서는 그럴 필요가 없기 때문이다.


또한 정비용역업체들이 사업을 집행함에 있어 동원되는 OS(아웃소싱)들 역시 제도의 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 물론 서울시는 공공관리제도 하에서는 OS를 쓰지 못하도록 하고 있다. 하지만 현실적으로 정비용역업체들이 각종 동의서를 직접 징구하는데 무리수가 따르고, 사업을 빨리 집행해야 협상에 유리한 고지를 점령할 수 있어서다.


한편, 권한이 확대될 것으로 전망되는 설계자와 축소될 것으로 보이는 철거업체 그리고 시공자 역시 서로 물고 물리는 고민에 빠진 상태다.


설계자의 경우 시공자 선정과정에 있어 가장 중요한 잣대가 될 입찰예가를 산정할 수 있는 권한을 가지게 됐지만 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 늦춰짐에 따라 조합의 열악한 재정상태 때문에 설계비 정산에 문제가 발생할 수 있다는 우려가 나오고 있다.


반면, 철거업체의 경우 앞으로 시공자가 철거업무까지 담당함에 따라 앞으로 활동에 많은 제약을 받음에 따라 시공자를 상대로 어떻게 영업을 해야 파트너십을 맺을 수 있을지에 대해 골몰하고 있는 것으로 알려졌다.


이와 관련해 A철거업체 상무는 “대다수의 철거업체들이 대기업을 상대로 한 영업력이 바닥인데 분리발주 되던 철거공사를 통합발주로 바꾼 것은 서울시가 의도하지는 않았겠지만 영세한 철거업체를 더욱 열악하게 만들 것”이라며 “이는 앞으로 철거 및 이주가 큰 사회적 문제로 떠오를 수 있음을 의미한다”고 우려를 표했다.


철거부분을 담당해야 하는 시공자 역시 철거에서 떠안게 되는 고민은 같다. 재개발·재건축 사업의 7할 이상의 문제가 철거에서 일어나는데 이미지로 먹고 사는 시공자가 과연 이러한 철거를 할 수 있을지 고민하게 된다는 것.


◆시공권 판도, 내역서 및 시방서 작성 따라 희비 갈릴 듯.


입찰제안서 비교표 공사도급 조건에 ‘물가상승에 따른 설계변경 여부’란 항목을 시공자 간 담합해 엇비슷하게 상정할 경우 사업지연이 되도 큰 손해는 없지만, 그렇다고 대중없이 사업을 지연하는 것 역시 문제가 될 수 있어 고민하는 부분이다.


또한 설계자가 시공을 위한 물량내역서를 어떻게 산출하고 시방서를 어떻게 작성하느냐 따라 영업 및 수주경쟁의 판도가 달라질 수 있고, 시공자 마다 단지특화전략이 다르기 때문에 만약 설계변경을 원할 경우 총회에 상정해 조합원들의 의결을 받아야 한다.


간단치 않은 문제다. 때문에 B대형건설사 부장은 “설계자가 투명하고 공정한 입찰예정가를 산정할 수 있도록 관련 장치를 마련하지 않을 경우 설계자에게 로비하는 폐단이 벌어지는 것은 자명한 일”이라며 “공공관리제가 본격 시행되면 당장 수주할 수 있는 물량도 없어지는데 이런저런 상황까지 고려해야 하니 골머리를 하고 있다”고 말했다.


이호정 기자 lhj@korearepost.com

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공공관리 속 정비업체 줄 대기 “구청이냐 추진위이냐” |서울숲

2010-10-05 08:58

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

- 심화된 경쟁 속에 공공관리제도의 까다로운 심사조건 맞춰야 생존 가능
- 경쟁 심화될 경우 공공 선정 프리미엄 없이 무한 경쟁으로 돌입할 수도


#1. “공공관리제도에 적합한 정비업체만이 살아남을 것이다. 서울시의 정비업체 선정 기준에 의해 사업 초기 구청에 의해 선정된 정비업체가 승계를 하든지 주민총회를 통해 계약유지가 가능할 것이다. 사실상 정비업체 선정에 관해서는 공공이 조합 대신 직접 발주자의 역할을 담당할 것이다.”


#2. “아니다. 구청에 의해 선정된 정비업체는 저가 입찰 등 경쟁이 심해 수익이 남지 않고 사업지에 공을 들여온 정비업체가 있다면 공공에 의해 선정됐다고 해도 이를 무시하기 힘들다. 또한 주민들의 재산을 기반으로 하는 정비사업이기에 주민들이 업체선정권한을 가져야 한다.”


 


10월부터 본격적으로 공공관리시대에 접어들면서 정비시장의 관계자들은 변화에 대처하기 위해 고심 중이다. 정비시장의 협력업체들은 앞으로 전개될 공공관리시대에 살아남기 위해선 변화에 민감하게 대처해야 하기 때문이다. 특히 한동안 진행될 공공관리 과도기의 시대에 살아남는 업체가 향후 공공관리제도의 안정기 때 시장을 점유할 것으로 보인다.


그 중 가장 큰 변화의 중심에 서 있는 정비업체들의 고민은 깊다. 실적 등 입찰자격과 심사기준이 까다롭게 매뉴얼 화된 공공관리시대에서 공공의 간택을 받을 정비업체는 극히 적을 것이란 관측이다.


생존을 위해 각 정비업체의 사업지 공략법은 구청과의 연관관계를 높이는 방법과 기존 방식대로 주민들과의 연관관계를 높이는 두 가지 방법으로 나눌 수 있다. 공공관리제도에서는 정비업체를 선정할 수 있는 기회가 두 번이 있다. 구역지정 전에 구청에서 의해서 선정되는 첫 번째 정비업체 선정과 이후 승인된 추진위원회에서 승계계약을 거부할 경우 주민총회에 의해 선정되게 된다. 보다 효과적인 수주를 위해 이 두 가지 방법을 놓고 정비업체의 시름은 깊다. 정비업체의 공공관리제도 테스트베드 역할을 하고 있는 성수지구와 한남지구에서 각각 다른 양상을 보였기 때문이다.


성수지구의 경우 구청에 의해 선정된 정비업체가 주민총회를 통해 다시 선정되는데 성공했으나, 한남지구의 한남5구역은 공공관리시범지구임에도 불구하고 기존 방식으로 업체를 선정했다. 이로 인해 향후 대부분의 지역에서 구청에서 선정한 정비업체가 바뀔 수도 있게 됐다.


한남의 한 구역 정비업체 관계자는 “구청에 의해 선정됐지만 저가 입찰을 할 수 밖에 없어 수지타산이 맞지 않다”면서 “구청에 의해 선정된다고 해도 기존에 이 지역 내에서 활동하고 있는 정비업체가 있는 경우 주민총회에서 뒤바뀔 가능성이 높다”고 말했다. 그는 향후 영업 전략에 대해 “공공관리에 의해 선정되는 방향이 아닌 주민총회에 의해 선정되는 방법으로 선회를 검토하고 있다”고 말했다.


반면, 한남과 성수에서 수주에 성공한 모 정비업체 대표는 “구청에 의해 선정된 정비업체가 사업지의 주도권을 쥐고 갈 수 있다고 본다”면서 “향후 까다로운 심사기준에 맞추지 못한 정비업체는 업계에서 퇴출될 것”이라고 말했다.


이에 대해 업계 관계자들은 “서울지역 대부분의 사업지에서 정비업체가 들어가서 활동하고 있는 과도기적 상황이기 때문에 공공이 선정한 정비업체와 주민들과 유대 관계를 맺었던 정비업체 사이에 수주전쟁은 불가피 할 것”이라고 내다봤다.


편도욱 기자 pdw@korearepost.com

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