민권식칼럼(131)

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성수전략정비구역 투자, "지구를 묻지 마세요" |민권식칼럼

2018-04-21 08:24

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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[다시쓰는 민권식칼럼2018 #15] 성수전략정비구역 투자, "지구를 묻지 마세요"


안녕하세요! 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.


상담을 하다보면 특정지구만을 바라보고 성수전략정비구역을 접근하시는 분들을 많이 접하게 됩니다.


실거주만을 바라본다면 그에 맞춤형 매물을 찾아드리는 것이 가장 올바른 상담이 되겠지만


투자의 비중이 커진다면 얘기가 달라집니다.


투자는 오로지 투자수익률이 높게 계산되는 매물을 선택하는 것이 가장 현명한 방법이겠죠?


하지만 투자를 주관적인 성향을 가득담아 특정지구의 특정매물만으로 접근하는 분들이 의외로 많습니다.


오늘 이시간에는 이러한 분들을 위한 투자의 조언을 해드리는 시간을 갖도록 해보겠습니다.



◈ "나는 투자를 목적으로 성수전략정비구역을 접근한다" 


실거주에 큰 비중을 두어 성수전략정비구역을 접근하는 분들에게는 당연히 사업속도를 가장 우선시 하셔야합니다.


그러므로 주관적인 취향을 배제한 객관적 추천지구는


4지구 > 1지구 > 3지구 > 2지구


이러한 순서가 됩니다.


하지만!


투자의 비중을 크다면 다음의 서식을 잘 보셔야합니다.


현 시세 : 1지구 > 4지구 > 3지구 > 2지구

입주후 아파트가격 : 1지구 = 2지구 = 3 지구 = 4지구

투자수익성 : 2지구 > 3지구 > 4지구 > 1지구 


투자수익성의 비중을 크게해서 접근한다면 왜 2,3지구가 추천1순위 지역이 되는지를 간단하게 알 수 있는 서식입니다.



서울숲과 트리마제에 가장 가깝다는 이유만으로 성수1지구만 바라본다면 오히려 투자수익률은 다른 지구에 비해


떨어질 수 있습니다.



단순 '거리의 가까움'으로 접근해서 성수1지구만 바라본다면, 


서울숲과 트리마제와의 거리보다는 현대차 GBC와 GTX라는 무시무시한 파급력을 지닌


영동대로/삼성동과 더 가까운 거리에 있는 성수4지구를 선택하는 것이 더 옳은 선택이라 하겠습니다.




◈ "성수*지구 매물은 없나요?" 


성수전략정비구역의 기본 입지는 큰 차이가 없습니다.


지구별 조합원수와 일반분양비율 또한 차이가 없죠.



입주후 아파트가격으로 대변되는 미래가치는,


각 지구마다 큰 차이가 없다는 점을 기본 전제로 해서 출발해야 합니다.



성수전략정비구역은 초고층 테마파크로 조성되어 각 지구가 단절된 커뮤니티가 아닌,


동일한 커뮤니티 안에서 연결되는 스카이라인으로 건립됩니다.


그렇기 때문에 성수전략정비구역을 지구별로 크게 나누어 투자를 한다는 것 자체가 모순이 되는 것입니다.


 


100% 실거주 목적이라면 개인의 취향을 가장 많이 반영하여 최대한 주관적으로 '내집'을 바라봐야합니다.


그래서 이러한 분들에겐 주관적인 성향에 따라 지구별 추천지역이 달라질 수 밖에 없죠.


하지만 1%라도 투자의 목적이 들어가있다면 개인의 취향을 최소화하여 최대한 객관적으로 '투자처'를 바라봐야합니다.


내 취향을 과감히 버리고 '다수의 시선'에서 가장 투자수익이 높게 계산되는 지역을 선택해야한다는 말입니다.




"성수*지구 매물은 없나요?"


이 말 자체가 가장 기피해야할 성수전략정비구역 투자의 원칙인 점 꼭 명심하시기 바랍니다.


"투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물은 어떤 매물이 있죠?"


꼭 이러한 방향성으로 성수전략정비구역을 접근하시기 바라며,


객관적 투자의 방향성 설정, 투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물 선택법 등이 궁금하시다면,


언제든 '소장 민권식'앞으로 연락주시면 작은 부분이라도 도움을 드리도록 하겠습니다.


감사합니다.



저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱



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성수전략정비구역 현장소식 및 성수동 구시가지 투자에 대한 개관 |민권식칼럼

2018-04-17 14:51

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[다시쓰는 민권식칼럼 #17] 성수전략정비구역 현장소식 및 성수동 구시가지 투자에 대한 개관



안녕하십니까? 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.


오늘 이시간에는 성수전략정비구역 현장소식을 알아보고


성수 준공업지역에 대한 대략적인 구도에 대하여 짚어볼까 합니다.


먼저 성수전략정비구역 성수3지구 현장소식부터 살펴볼까요?




성수3지구 조합설립인가 임박






성수전략정비구역 성수3지구는 조합설립인가 동의서를 지난해 말 70%를 돌파하였고,


2017년 말에서 2018년 초까지 매매된 건수가 많아 추진위원회 측에서는


조합설립인가 동의율 75%에 가까워졌다고 판단하고


이와 관련하여 다가오는 7월에 총회를 예정하고 있습니다.


또한 추진위에서는 매매된 부동산은 아직 미동의자가 절대 다수라 하여


75%이상의 동의율은 확정적이라고 보고 있네요.


성수1.2.3.4지구 함께 갑시다.





성수동 구시가지 투자에 대한 개관



'재개발 대장주' 성수전략정비구역 만큼이나 성수 준공업지역에 대한 관심 또한 커지고 있는 요즘인데요,


성수동 지식산업센터 안에 있는 일반주택가가 준상권으로 예상보다 빠르게 변모되고 있습니다.

   

성수동1가,2가의 모든 지역은 그 무엇과도 바꿀 수 없는 입지적 희소성을 가지고 있습니다.


한강변 성수지구가 가장 큰 이슈화되고 있지만,


성수지식산업센터를 필두로한 성수 준공업지역에 대한 관심 또한 성수지구에 못지 않습니다.






성수동 준공업지역은 용적률 400%의 이점을 살려,


지식산업센터 개당 1천명 * 100여개가 입점하면서 인구유입이 만들어 놓은 산물인데,


구시가지 일반주택가가 최신 트렌드를 반영한 준상권으로 바뀌는 과정이 빠르게 진행되고 있습니다.



추후 성수전략정비구역의 가시화가 시작될 즈음에는


인근 준공업지역의 물건들 또한 동반 상승하는 시너지효과를 나타나게 될 것인데


이 두 지역의 성장은 서로에게 정의 외부효과가 되어 각각의 투자성을 높여주게 될 것입니다.




뚝섬지구 1300세대, 서울숲 상업용지와 트리마제 1000세, 성수지구 8200여세대 등이 조성되면


그 다음 스포트라이트를 받게될 지역은 바로  성수동 준공업지역 즉, 성수 지식산업센터가 될 것입니다.


성수전략정비구역 만큼이나 투자수익성이 높게 계산되는 성수 준공업지역 투자의 자세한 문의는


언제나 환영입니다.


감사합니다.



저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱

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서울시 정비사업 방향성에 관한 따끔한 충고 |민권식칼럼

2018-03-29 08:31

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

[다시쓰는 민권식칼럼 2018 #16] 서울시 정비사업 방향성에 관한 따끔한 충고


안녕하세요! 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.



최근 서울시의 재건축/재개발에 대한 규제가 상식의 한계선을 크게 넘어서고 있습니다.


이것은 당장의 집값 잡기에만 급급한 근시안적인 태도로서 도시 성장을 저해시키는 큰 요소로 분석되기에


참으로 안타까울 뿐입니다.  


말만 10년후를 내다보는 2030 플랜이지 숲을 보지 못하고 애꿎은 새싹들만 잘라내는 형국이죠.


오늘 이시간에는 이부분에 대한 안타까움을 표현해보고자 합니다.




2030 서울플랜의 궁극적인 목적은 슬럼화된 도시를 살리는 것입니다.


하지만 살아나기는 커녕 순탄하게 진행되던 지역조차 부동산경기과열 진정의 이유로 태클을 걸어 


도시의 성장을 막고 있죠.


이러한 태도는 당장의 급한 불만 끄고 보자는 안일함의 극치로서


10년. 20년 후의 도시에 대한 큰그림을 보지 못하는 행위입니다.



이러한 서울시의 행보에 반발하는 집단적인 움직임이 여러곳에서 감지되고 있습니다. 


강북재개발, 강남재건축의 대장격인 성수전략정비구역, 한남뉴타운, 압구정 재건축 단지를 중심으로


현 시장의 낙선운동과 민원폭탄이 곳곳의 커뮤니티에서 동시다발적으로 일어나고 있습니다.


또한 재건축 초과이익환수제 위헌 소송이 서울 수도권 여러곳에서 시작되고 있죠.


비상식의 극치인 안전진단기준강화에 따른 주민 집단 반발 사건, 이미 지정고시된 기본계획 조차 싹 뜯어고치고 있는


현 서울시의 방침은 여기가 대한민국인지 북한 인민주의 공화국인지 헷갈릴 정도 입니다.




언론사와 결합된 기획보도를 통한 부동산시장 눈치보기는 물론,


시민들의 혈세을 주인없는 돈으로 아는 정치꾼들은 당장 없어져야 하기에 청문회를 개최하여 주민들 앞에 소환시켜야 합니다.



서울시는 겉으론 도시재생을 외치며 속으론 도시환경정비사업을 지우고 있습니다.


서울시가 정비구역을 지정, 기본계획을 수립했다가 서울시가 주민의 소리에 반하여 사업을 중지시키고


심지어 사업자체를 해지하고 있다는 얘기입니다.


그 사이에 지출된 천문학적인 비용은 우리 동네 주민들의 혈세입니다.



벽에 금이가고 상하수도는 녹으로 반은 막혀 있는데 시민들이 거주하는 주거환경에 대한 최소한의 안전은 뒷전이고


발등에 떨어진 불똥만 제거하면 된다는 식의 집값잡자는 말만 되풀이 하고 있습니다.


주먹구구식 보여주기만을 위한 정비사업에 대한 정책 또한 '담장과 전봇대에 그림 그리고 문화시설 건립'이라 합니다.


실소만 나오는 일이죠.. 



이명박재단처럼 현 서울시 재단도 수사에 착수해야합니다.


작금의 형국이 조금만 더 크게 점화된다면 또한번 국민의 염원을 담은 진심어린 촛불이 켜지는 사태가 벌어질수도 있습니다.



다가오는 6월 선거에서 우리의 뜻을 확실히 보여주어야 합니다.


정말 우리가 원하는것이 무엇인지.. 


주거환경으로 대변되는 우리 삶의 터전이 어떻게 성장해 나가길 원하는지..


많은 것을 바라는 것이 아닙니다..


그냥 물흐르듯이 가게만 하게 해주세요..


흐름 자체를 막아버려 역류하게끔하고 표류를 유도하는 현 정비사업에 대한 방향성을 깊숙히 심사숙고하여


진정성 있고 미래지향적인 숲을 건립할 수 있는 참된 2030, 2040 플랜을 기대해 보겠습니다.


감사합니다.  



저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱





성수지구 투자연구소 http://cafe.naver.com/aptmal


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