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성수전략정비구역 투자, "지구를 묻지 마세요" |민권식칼럼

2019-11-04 09:20

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[다시쓰는 민권식칼럼2018 #15] 성수전략정비구역 투자, "지구를 묻지 마세요"


안녕하세요! 성수지구 투자연구소 소장 민권식입니다.


상담을 하다보면 특정지구만을 바라보고 성수전략정비구역을 접근하시는 분들을 많이 접하게 됩니다.


실거주만을 바라본다면 그에 맞춤형 매물을 찾아드리는 것이 가장 올바른 상담이 되겠지만


투자의 비중이 커진다면 얘기가 달라집니다.


투자는 오로지 투자수익률이 높게 계산되는 매물을 선택하는 것이 가장 현명한 방법이겠죠?


하지만 투자를 주관적인 성향을 가득담아 특정지구의 특정매물만으로 접근하는 분들이 의외로 많습니다.


오늘 이시간에는 이러한 분들을 위한 투자의 조언을 해드리는 시간을 갖도록 해보겠습니다.



◈ "나는 투자를 목적으로 성수전략정비구역을 접근한다" 


실거주에 큰 비중을 두어 성수전략정비구역을 접근하는 분들에게는 당연히 사업속도를 가장 우선시 하셔야합니다.


그러므로 주관적인 취향을 배제한 객관적 추천지구는


4지구 > 1지구 > 3지구 > 2지구


이러한 순서가 됩니다.


하지만!


투자의 비중을 크다면 다음의 서식을 잘 보셔야합니다.


현 시세 : 1지구 > 4지구 > 3지구 > 2지구

입주후 아파트가격 : 1지구 = 2지구 = 3 지구 = 4지구

투자수익성 : 2지구 > 3지구 > 4지구 > 1지구 


투자수익성의 비중을 크게해서 접근한다면 왜 2,3지구가 추천1순위 지역이 되는지를 간단하게 알 수 있는 서식입니다.



서울숲과 트리마제에 가장 가깝다는 이유만으로 성수1지구만 바라본다면 오히려 투자수익률은 다른 지구에 비해


떨어질 수 있습니다.



단순 '거리의 가까움'으로 접근해서 성수1지구만 바라본다면, 


서울숲과 트리마제와의 거리보다는 현대차 GBC와 GTX라는 무시무시한 파급력을 지닌


영동대로/삼성동과 더 가까운 거리에 있는 성수4지구를 선택하는 것이 더 옳은 선택이라 하겠습니다.




◈ "성수*지구 매물은 없나요?" 


성수전략정비구역의 기본 입지는 큰 차이가 없습니다.


지구별 조합원수와 일반분양비율 또한 차이가 없죠.



입주후 아파트가격으로 대변되는 미래가치는,


각 지구마다 큰 차이가 없다는 점을 기본 전제로 해서 출발해야 합니다.



성수전략정비구역은 초고층 테마파크로 조성되어 각 지구가 단절된 커뮤니티가 아닌,


동일한 커뮤니티 안에서 연결되는 스카이라인으로 건립됩니다.


그렇기 때문에 성수전략정비구역을 지구별로 크게 나누어 투자를 한다는 것 자체가 모순이 되는 것입니다.


 


100% 실거주 목적이라면 개인의 취향을 가장 많이 반영하여 최대한 주관적으로 '내집'을 바라봐야합니다.


그래서 이러한 분들에겐 주관적인 성향에 따라 지구별 추천지역이 달라질 수 밖에 없죠.


하지만 1%라도 투자의 목적이 들어가있다면 개인의 취향을 최소화하여 최대한 객관적으로 '투자처'를 바라봐야합니다.


내 취향을 과감히 버리고 '다수의 시선'에서 가장 투자수익이 높게 계산되는 지역을 선택해야한다는 말입니다.




"성수*지구 매물은 없나요?"


이 말 자체가 가장 기피해야할 성수전략정비구역 투자의 원칙인 점 꼭 명심하시기 바랍니다.


"투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물은 어떤 매물이 있죠?"


꼭 이러한 방향성으로 성수전략정비구역을 접근하시기 바라며,


객관적 투자의 방향성 설정, 투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물 선택법 등이 궁금하시다면,


언제든 '소장 민권식'앞으로 연락주시면 작은 부분이라도 도움을 드리도록 하겠습니다.


감사합니다.



저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱

 









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지금이 최고의 매수적기인 이유 |민권식칼럼

2019-11-03 09:41

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[2018 민권식칼럼 #33] 지금이 최고의 매수적기인 이유
 


안녕하세요! 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식입니다.




◈ 현 부동산시장은 밀당 중



9.13 대책 이후 현 주택시장을 한마디로 얘기하자면, 


'매도세력과 매수세력이 밀당 중'이라고 할 수 있겠습니다.



시세보다 저렴하게라도 팔아야하나? 


시세보다 저렴하게 나온 매물을 지금 사야하나?


이 사이에서 서로 눈치를 보고 있는 것이죠.



현 상황은 물론 매수세력에 다소 유리한 면이 있습니다.


과거의 사례에도 그러하듯 정부의 강력한 대책이후엔 


매도세력에 상당한 압박감을 가질 수 밖에 없는 구조라는 것이 그 이유입니다.



그 압박감에 못이겨 매물을 내놓게 되고 그 매물이 시세보다 저렴하거나 


투자수익성이 보장되는 매물이라면 바로 계약이 되는 형태입니다.



이러한 매물을 캐치할 수 있는 시점이 바로 지금입니다.


대표적인 매도자우위시장인 성수전략정비구역 매물의 경우는 


더욱 최적의 타이밍이라 할 수 있겠죠.


시세보다 저렴한 것을 둘째치고 성수전략정비구역 내의 매물은 모두 


투자수익성이 보장되는 매물이기 때문입니다.



굵직굵직한 인허가절차(조합설립인가, 건축심의 등) 바로 직전이고, 


그 인허가절차에 따른 지분 자체의 상승여력 만으로도 충분히 매력적인 카드인 것이죠.



재개발 지분의 매수적기 중 하나가 바로 지금처럼 눈치보기 조정장에서 매수하는 것입니다.


같은 구역 내 두 개의 지분을 소유한 조합원의 매물,


다주택자에 따른 핸디캡을 떨쳐내려는 저가매물이 출현할 수 있는 지금입니다.





◈ 2018년 연말, 지금이 최고의 매수적기다



똘똘한 한채를 소유하는 것이 어느 시점부터 부동산투자의 핵심키워드가 되버렸습니다.


이 추세는 계속 심화되어 서울권으로 압축되는 


노른자 입지 매물의 가치는 더욱 상승하게 되어있습니다.



가격은 현재의 개념이고 가치는 미래의 개념입니다.


가격은 결국 가치를 따라가는 종된 권리인 것이죠.


이러한 논리가 성수전략정비구역 내 매물이 


왜 투자수익성이 보장되는 지를 설명해 준다하겠습니다.   




지금 시점은 여유롭게 매물을 선택할 수 있는 매수인의 이점을 


최대한 이용하여야 합니다.


시간이 갈수록 압박감과 불안감만 증폭될 수 밖에 없는 구조에 놓인 


매도인(특히 다주택자)의 상황 또한 최대한 이용하여야 합니다.



성수전략정비구역의 경우 과거 지속적인 매도자우위시장이었고


앞으로도 입주시점까지 계속 대표적 매도자우위시장이 될 것입니다.


하지만 그 사이사이에 잠깐잠깐의 매수자우위시장인 시점이 있습니다.



지금이 바로 그 시점이란 것이고


이 말은 즉,


지금이 최고의 매수적기인 이유가 되겠습니다.




감사합니다.




저작권자 ⓒ 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식





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"무조건 매입하라!" - '錦上添花' 성수전략정비구역 |민권식칼럼

2019-11-01 07:33

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안녕하십니까? 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.


지난 3주간에 걸친 강남 능가하는 '신흥부촌' 성수전략정비구역 입체분석에 대한 고견 감사합니다.


이번주에는 이 3편을 하나의 칼럼으로 재구성하여


 더 이해하기 쉽도록 추가, 보완, 수정하는 작업을 진행해 보았습니다.


더욱 풍부해지고,


더욱 완성도 높은 글임을 자명합니다.



앞으로도 성수동 지역칼럼은 물론,


소액투자자들을 위한 추천 소액투자처,


전반적인 매물의 흐름,


재개발 기초이론,


재개발 실전투자


등의 알찬 소스로 계속 찾아뵐 것임을 약속드리며


앞으로도 많은 성원바랍니다.



성수지구 투자연구소 & 한강변재개발 투자연구소 회원여러분,


민족 최대의 명절인 설연휴 뜻깊게 잘 보내시고,


새해복 많이 받으세요! 



  

[다시쓰는 민권식칼럼2018 #9] "돈만 있으면 무조건 산다" - '錦上添花' 성수전략정비구역


'재건축초과이익환수제'를 필두로 '재건축연한', '안전진단기준강화' 등의 강도높은 규제로


재건축사업의 투자성이 점점 힘을 잃어가는 현 상황에서

 

교적 규제가 덜한 재개발사업으로 투자트렌드가 바뀌고 있습니다.



용산 한남뉴타운과 함께 '재개발 대장주 투톱'으로 집중조명을 받고 있는

 

성수전략정비구역은 총면적 530,399㎡(약 16만평)으로 총 4개의 지구로 나뉘어 있습니다.




'錦上添花 (금상첨화) : 좋은데다가 좋은것을 더 보탠다'


성수동 재개발의 현재 상황을 가장 잘 나타내는 말은 바로 '금상첨화'입니다.


'좋은데(현재가치 : 시세에 반영된 가치)다가


 좋은것(미래가치 : 시세에 반영될 가치)을 더 보탠다.'




이 사자성어를 왜 처음부터 언급했을까요?


칼럼을 다 읽고 나시면 왜 그랬는지를 캐치하실 수 있으실 겁니다.









성수전략정비구역 종합 입지환경 분석



1. 한강을 남향으로 바라보는 조망권


이점이 바로 북향조망권인 강남을 능가하는 입지조건이라 할 수 있겠습니다.


북향과 남향의 한강조망권은 살아보신분들은 생각보다 차이가 크다는 걸 직접 느낄 수 있는 부분입니다.


한남뉴타운과 성수전략정비구역이 주목받는 첫번째 이유입니다.



2. 분당선 서울숲역-2호선 뚝섬역-성수역-7호선 뚝섬유원지역 쿼드러플 역세권


모두 강남을 관통하고 있는 이 4개의 역세권 메리트는 남향 한강조망권과 더불어 기본 입지의 큰 역할을 합니다. 



3. 강변북로 지하화에 따른 프리미엄


이 사업의 가시화에 따른 가장 큰 장점은 바로 '무형적 가치'라는 점입니다.


이 프리미엄이 '유형적 가치'로 변화는 순간 성수전략정비구역은 또한번의 크나큰 '요동침 현상'을 보일 것입니다.



4. 서쪽과 뒤쪽에 흐르는 중랑천


한강을 남향으로 바라보고 서쪽과 뒤쪽에는 중랑천이 흐르는 '트리플 강조망권'이 가능한 서울의 유일한 지역입니다.


5. 서울숲 조망권 및 이용권


서울의 랜드마크로 자리잡은 초대형 테마파크 서울숲을 조망할 수 있고,


도보로 이용할 수 있다는 점은,


자연환경친화적 아파트의 가치가 더 빛나고 있는 최근 트렌드까지 모두 커버할 수 있습니다.


6. 성수대교, 영동대교를 통한 강남접근성


강남을 관통하고 있는 역세권 프리미엄 만큼이나 압구정, 청담과 마주보고 있어


다리만 넘어가면 강남인 입지적 프리미엄 또한 꼭 빼놓을 수 없는 요소겠죠. 

 

또한 삼성동 현대사옥 입주시기, 압구정동 현대아파트 이주시기에 포커스를 둔


성수전략정비구역의 분양시기는 최적의 타이밍적 요소로


사업리스크가 전혀 없음을 시사해주기도 합니다.



7. 사업지 전체가 바둑판 모양의 평지


이 메리트를 가장 크게 생각하시는 분들이 예상보다 많더군요.


정비구역 전체가 바둑판 모양의 평지인 성수전략정비구역은


안락한 주거공간 확충 및 테마파크, 공공기반시설 환경조성이라는 측면에서 아주 큰 장점이 있습니다.


이 장점은 인허가절차가 진행될때마다 더욱 크게 다가올 태풍이라고도 할 수 있겠습니다.



8. 수요공급의 시장논리적 '완벽함'


성수준공업지역은 현재 최첨단 IT센터로 조금씩 변모하고 있습니다.


기업 본사가 하나둘 이전 중에 있으며 2019년까지 7개 기업이 성수동에 둥지를 틀 예정입니다.


일자리 창출에 따른 수요층 흡수는 성수전략정비구역의 완성된 후에도


'가치성이 지속적으로 성장한다'라는 엄청난 메리트입니다.


남쪽으론 강남, 북쪽으론 성수지식산업센터라는 '일자리프리미엄'은,


수요공급의 시장논리적으로 접근할때 어쩌면 가장 큰 메리트라 할수도 있겠습니다.



9. 초고층 스카이라인


트리마제, 아크로서울포레스트, 부영호텔, 갤러리아포레와 이어지는 50층 스카이라인이


성수전략정비구역의 초고층 아파트로 이어지게 됩니다.


현재가치가 평당 5천이 넘은 이 스카이라인은 


이미 '대한민국 최고 시세를 자랑하는 아파트'로 자리매김하였고


성수전략정비구역이 완성되고 성수지식산업센터 마저 업그레이드 된다면


주변 환경 업그레이드효과로 인해 이 아파트들의 미래가치는 더욱 상승할 것입니다.


이러한 유형적 가치의 집합체들이 바로


성수전략정비구역의 무형적 가치이고,


미래이며,


표본이라 할 수 있겠습니다.



10. 교육 인프라 개선에 따른 지역적 가치 상승


과거 일반계 고등학교가 부족해 자녀를 위해 이사하는 비율이 꽤 높았습니다.


하지만 현재는 자녀 교육 때문에 강남학군으로 이주하는 비율이 대폭 감소하고 있습니다.


또한 2015년 11월 성동구는 교육특구로 지정되어 최근 일반계 고등학교 2개가 들어섰고


온마을 체험학습장, 글로벌 영어하우스, 4차산업혁명체험센터, 청소년진로체험센터,


임시진학상담센터 운영 등으로 학군 인프라 또한 크게 개선되고 있습니다.


입지환경에 있어서 강남급, 혹은 그 이상이라 평가받는 성수동의 가장 큰 핸디캡은 바로 학군입니다.


하지만 점점 개선 중에 있는 성수동의 교육 인프라는 더이상 핸디캡이 아닌,


'아직은 반영이 안된, 향후 반영될' 매머드급 프리미엄입니다.



11. '붉은 벽돌 마을' 명소가 될 성수동


서울숲 북측 일대가 붉은벽돌마을로 재탄생합니다.


북촌 한옥마을처럼 '성수붉은벽돌마을'로 서울의 명소가 되는 것이죠.


이 사업은 '단순 명소 지정'으로 바라보면 1차원적인 접근입니다.


서울시가 성수동 입지를 어떻게 바라보고 있는지를 객관적으로 나타내는 중요한 자료로 해석해야,


3차원적인, 심화된 접근이라 하겠습니다.


'서울의 랜드마크' 이 한마디면 바로 정리가 될 듯 합니다.


그 중심에 성수전략정비구역이 있습니다.



12. GBC와 영동대로 지하화


현대차GBC와 영동대로 지하화 사업이 올해 착공됩니다.


이 가시화의 시작은 곧 시세의 변동이자 미래가치가 현재가치가 되는 분기점이기도 합니다.


주변환경 개선에 따른 프리미엄이 올해부터 반영되기 시작한다는 말로 해석하시면 되겠습니다.




13. 삼표레미콘공장 이전부지의 세계적 문화명소화


2022년 6월까지 서울숲 인근 삼표레미콘 공장은 성수동에서 사라지고


서울의 또다른 랜드마크 명소로 재탄생합니다. 


얼마전 'Seoul Air Factory'라는 테마가 아이디어 공모전에서 대상을 수상했죠.


서울시 도시재생본부장은 제출된 아이디어를 참조하여


서울숲 일대 세계적 문화명소 조성 기본계획을 수립하여


2월말에 발표하겠다고 말했습니다.


랜드마크 서울숲의 가치상승은 곧 성수동의 가치상승과 직결됩니다.


그 성수동 가치상승의 대표 주거터전은 바로 성수전략정비구역입니다.






* 현재가치(시세에 반영된 가치) - 1,2,4,5,6


* 미래가치(시세에 반영될 가치) - 3,7,8,9,10,11,12,13


이 두가지 단순비교에서 우리는 투자포인트를 발견할 수 있습니다.


이미 시세에 반영된 현재가치보다 아직 반영이 안되었지만 앞으로 반영될 미래가치가 더 많다는 것입니다.


이것이 바로 성수전략정비구역을 필두로 한 성수동 투자가치의 핵심이라 할 수 있겠습니다.








성수전략정비구역 구역별 입지환경분석


그럼 각 구역별로 입지적 차이점을 들여다보도록 할까요?


'성수전략정비구역 1,2,3,4지구의 미래가치적 입지조건은 큰 차이점이 없이 모두 훌륭하다'


라는 기본 전제를 먼저 제시한 후 출발해보도록 합시다.







* 성수1지구


서울숲 바로 오른쪽에 인접하여 분당선 서울숲역, 2호선 뚝섬역과 가장 가까운 거리에 있는 성수1지구는


모든 것을 떠나 이것만으로도 가장 인기있는 지역이 왜 성수1지구인지를 단적으로 보여줍니다.


또한 현 성수동의 랜드마크인 트리마제가 바로 옆에 있어 성수1지구의 표본역할까지 해줄 정도로


미래가치가 뚜렷하고 선명합니다.


또다른 랜드마크급인 2019년 뚝섬부영, 2021년 아크로포레스트의 완성은


곧 성수1지구의 입지적 위력을 더욱 높여줄 것입니다.



* 성수2지구


성수2지구의 입지적 가장 큰 장점은 바로 '강변북로 지하화의 최대수혜자'라는 것입니다.


더욱이 이 메리트는 시세에 반영이 되지 않은 '청정프리미엄'이라는 것이 또한 큰 장점이라고 할수 있겠습니다.


강변북로 지하화의 완성은 곧 성수2지구 시세에 가장 큰 프리미엄이 될 것입니다.


바로 앞이 공원화되어 이를 가장 가깝게 이용할 수 있는 2지구의 강점은 바로


성수전략정비구역 중앙에 위치하여 뚝도시장 커뮤니티 변화에 가장 민감할 수 있다는 것입니다.


이른바 '상권발전 프리미엄'입니다.


또한 성수지식산업센터 조성에 따른 시세 반영도 면에서도 가장 뛰어난 지구가 바로 성수2지구라 할 수 있겠습니다.



*성수3지구


2지구에서 언급한 뚝도시장 상권 프리미엄-성수지식산업센터 조성 프리미엄을 고스란히 가지고 있는 성수3지구입니다.


다만 강변북로 지하화 프리미엄은 현재는 제외되어 있기 때문에 2지구만큼의 수혜를 볼 수 없다는 것이 핸디캡입니다.


하지만 3지구까지의 연장가능성이 내포되어 있는 만큼,


이것이 현실화 된다면 3지구 시세변화에 가장 큰 역할을 할것입니다.


또한 2지구보다 상권 프리미엄은 더욱 앞서고 있기 때문에


성수전략정비구역의 완성시 공공기반시설 프리미엄이 가장 큰지역이


바로 성수3지구라 할 수 있겠습니다.



*성수4지구


4지구의 입지 상 가장 큰 장점은 4개의 지구 중 한강조망권 확보가 가장 유리하다는 점을 들 수 있겠습니다. 


면적이 가장 작지만 동쪽으로 확 트인 조망권이 바로 그 이유입니다.


영동대교를 이용하고 선호하는 수요층에게는 가장 큰 장점을 가진 지역이 4지구라 할 수 있겠죠.


7호선 뚝섬유원지역에 가장 가까운 것도 그것에 속하며,


의료원 일대 현대차사옥과 영동대로의 지하화 사업이 올해 착공될 예정으로


이에 따른 영향력이 가장 큰 지역은 단연 성수4지구라 할 수 있겠습니다.




  

 





성수전략정비구역 구역별 사업속도


재개발에서의 사업속도분석은


투자자의 입장에선 매도시점을 파악하는데 있어서




 투자수익과 직결되는 아주 중요한 요소입니다.


실수요자 또한 실입주시기를 결정짓는 가장 큰 잣대로서


 재개발 접근시 가장 중요하게 인지해야할 사항이기도 합니다.


그럼 성수전략정비구역의 사업속도를 각 지구별로 살펴보도록 하죠.  






* 성수1지구


사업속도면에서 4지구 다음으로 빠른 1지구입니다.


2017년 7월 조합설립인가를 받았으며 2018년 현재 건축심의 준비중 단계에 있습니다.

 

서울숲 바로 우측에 위치하고 있어 현재가치면에서는 가장 큰 인기구역이기도 하죠.


트리마제 시세가 곧 1지구의 미래가치라는 분석이 지배적으로,


매물가격 또한 가장 높게 형성되어 있고,


매물 자체도 가장 구하기 힘든 구역이 바로 성수1지구입니다.



* 성수2지구


총 4지구 중 가장 늦은 사업속도가 단점이지만,


그만큼 타지구에 비해 시세가 저렴하다는 장점이 있는 2구역은,


'미래가치-현재가치=투자수익'의 공식으로 접근할때


가장 큰 투자수익이 예상되는 지역이라 할수 있겠습니다.


최근 추진위원장 선출 무효 판결을 받아 사업속도면에서 크게 쳐질 것으로 예상되었지만,

 

추진위측과 조합원의 사업의지가 워낙 강하고 동의율도 1부능선인 50%를 상회하고 있어


타 구역에 비해 크게 늦어지진 않을 것이라는 예상이 지배적입니다.



* 성수3지구


사업속도의 No.3 성수3지구입니다.


2지구와 마찬가지로 조합설립 준비단계로 동의서 확보를 위해 총력을 기울이고 있는 현재 상태입니다.


상가의 분포도가 2지구보다는 적다는 부분과


구역의 원활한 이해관계 등을 종합 고려할때


2지구보다는 3지구의 사업속도가 빠를 것으로 예측하는 시선들이 많습니다.


현시점에서의 동의율 또한 목표수치인 75%이상에 거의 도달해가고 있어 


4지구, 1지구 다음으로 조합설립인가를 받을 것이 확정적인 성수3지구입니다.





* 성수4지구


현재 가장 빠른 사업속도를 자랑하는 지역은 단연 성수4지구입니다.


2016년 7월에 조합설립인가를 받았으며


2017년 11월 50층 개발에 관한 건축심의를 신청해 놓은 단계입니다.


지금 성수전략정비구역의 모든 시선은 성수4지구의 건축심의 결과 발표에 있습니다.


1,2,3지구 또한 4지구의 '그것'과 큰 차이가 없을 것이기 때문입니다.


입지 대장 압구정과 서로 맞보고 있는


한강변 유일 50층개발이 가능한 성수전략정비구역의

 

'전체사업성'을 구체화하는 가시화의 선두주자인


성수4지구의 앞으로의 행보를 우리는 주목하여야 할 것입니다.














 사업속도에 따른 투자성 분석


"4지구가 제일 빠르니까 4지구로 결정해. 재개발은 사업속도가 생명이야."


"최고입지에 조합설립인가까지 진도나간 1지구지. 입지와 사업속도 모두 좋다구."


위 두 멘트 모두 틀린 말은 아닙니다.


하지만 우리는 더 깊숙히 들여다봅시다.


그래야만 '유형적가치'의 반영도와 '무형적가치'의 잠재력을 판단할 수 있으니까요.


결론부터 말씀드리면,


1,2,3,4지구의 사업속도는 '성수전략정비구역 완성'이라는 전제적 테마로 볼때 큰 차이가 없습니다.


한 구역이 지나치게 사업속도가 늦어질 경우 다른 구역에도 영향을 끼칠 뿐만아니라


 공공기반시설의 건립 등에도 문제가 되기 때문에


'하나라는 전략지구'의 개념으로 접근했을때


사업속도의 큰 '시간차'는 없을 거라는 것이 조합원간의 통합 중론이며 바람입니다.


또 그렇게 진행되는것이 1,2,3,4지구 모두가 가치의 극대화를 실현시킬 수 있는 길입니다.


'재개발은 인허가절차가 진행될수록 시세가 상승한다'


사업속도에 따른 투자가치가 아직 반영이 덜된 지역은 바로 성수2,3지구입니다.


다시 말해 성수전략정비구역이 가시화 될수록


가장 큰 빛을 볼 수 있는 지역이 바로 성수2,3지구라는 것입니다.


성수2지구의 경우 시장이 많아 사업속도에 지장이 있을 것이다라는 말이 있습니다.


2지구의 조합원수는 약1100명 정도인데 여기서 시장은 80명이라는 수치에 불과합니다.


흔히들 상식적으로 생각하는 '이해관계가 복합한 시장재개발'지역이 아니라는 것이죠.


이 수치는 사업속도 진행에 있어서 큰 영향력이 없는 데이터라 할 수 있겠습니다.



오래전 성수동 커뮤니티의 원조는 2,3지구가 위치한 뚝도시장과 뚝섬유원지 인근입니다.


현재 그 위치에는 생활편의시설과 상권형성의 대표주자, 이마트 본사가 있습니다.


서울숲 개장과 분당선, 뚝섬 상업용지 개발이 가시화되면서 서울숲-뚝섬역-상업용지에 가장 인접한


성수1구역이 현재는 성수전략정비구역 중 가장 핫한 입지로 각광받고 있습니다만


투자자나 실수요자 모두 '현재가치'가 아닌 '미래가치'를 우선시 하여야 합니다. 

 

성수전략정비구역이 완성될 즈음의 '미래가치'를 말입니다.


다시한번 외쳐볼까요?


'미래가치(매도시점) - 현재가치(매수시점) = 투자수익'




현재가치를 반영한 입지는 성수1지구가 단연 돋보입니다만


미래가치까지 반영한 입지는 1,2,3,4지구 모두 똑같습니다.


다시 말하자면,


 1지구의 관심도에 비해 지금 현재 상대적으로 저평가되어 있는 구역이 바로 2,3,4지구라는 것인데,


이중에서 성수4지구는 '가장 빠른 사업속도'라는 유형적가치가 반영되어 있어,


무형적가치측면에서 계산할때 가장 투자수익이 높게 계산되는 지역은 단연 2,3지구라는 것입니다.


이 점이 또하나의 투자포인트가 되는 이유... 조금은 이해가 가시는지요?










이제까지 성수전략정비구역의 입지환경과 사업속도를 자세히 들여다보았습니다.


그럼 이것을 기본 근거로 한 투자사업성을 언급해보도록 하죠. 


왜!? 꼭!? 무리를 해서라도!? 성수전략정비구역에 투자해야하나!?


이 질문의 해답을 하나하나 제시해보도록 하겠습니다.



성수전략정비구역 vs 한남뉴타운





기사에서도 많이 언급되는 부분입니다.


2018년도 현재 가장 유망한 투자처로 자타공인 인정받고 있는 두 곳의 비교는


꼭 짚고 넘어가야하는 부분이라 하겠습니다.


위 이미지에서 보듯 한남3구역과 성수4지구는


해당 재개발사업지 중 가장 빠른 사업속도를 자랑하는 곳입니다.


그래서 콕짚어 3구역과 4지구를 언급한 것이겠죠.


사업속도가 빠르다는 것은 그만큼 '투자리스크'가 적다라는 장점이 있습니다.


그래서 특히 실수요의 비중이 크다면 가장 추천해드리고 싶은 지역은 사업속도가 가장 빠른 구역입니다.


하지만 리스크와 투자수익은 반비례한다는 공식에 대입해보면,


투자의 비중을 크게하여 접근하는 분들에게는


반대로 사업속도가 가장 늦은 구역을 추천하는 바입니다.


(투자수익만 보면 재개발기본계획 조차 수립되지 않은 지역이 가장 크기는 합니다.)


자, 그럼 본격적으로 한남뉴타운과 성수전략정비구역의 투자사업성을 비교해볼까요?




1. 공통분모


기본 입지면에서는 공통분모의 성격이 많습니다.


반포대교와 한남대교를 사이에 두고 반포,신사동과 마주보고 있는 강남접근성을 자랑하는 한남뉴타운과,


성수대교와 영동대교를 사이에 두고 압구청,청담동과 마주보고 있는 성수전략정비구역은


 한강을 남향으로 바라보고 있다는 점을 필두로


주택재개발사업이라는 점은 물론, 다양한 형태의 주변 개발호재 등 닮은 점이 많습니다.


이러한 뿌리격인 기본입지가 바로 '클래스가 다른 재개발사업의 대장주 투탑'으로 알려지게 된 이유가 되겠습니다.  






2. 한남뉴타운 우위


동네 브랜드 이미지는 전통적인 부촌의 대명사인 한남동이 우위에 있는 것은 사실입니다.


'용산구','한남동'의 자체 네이밍 가치만으로,


왜 한남뉴타운이 그토록 많은 관심과 투자자가 모이는지를 알 수 있습니다.


서울숲이 개장하고 지식산업센터로 탈바꿈하고 있기는 하지만


성수동의 네이밍 자체 가치는 아직 한남동의 그것과는 차이가 있습니다.


하지만 젊은 스타 연예인의 수요층 유입 확산에서도 알 수 있듯,


젊은 신흥부촌으로 자리잡고 있는 성수동의 네이밍 가치는,


아직 무형적 가치라는 것에 투자포인트를 잡으셔야 합니다.


중장년층의 네임벨류는 한남동이 우위에 있습니다만


20,30,40대로 이루어진 젊은 부자들 사이에서는 


성수동을 오히려 더 선호하고 있다는 것이죠.


서울의 중심 신도시 개념으로 탈바꿈하는


뚝섬역 인근 상업용지(트리마제, 부영, 아크로포레스트, 갤러리아포레)와

 

성수전략정비구역의 주거터전, 성수지식산업센터로 이루어진 '영 네이밍'은 시간이 지날수록


 그 가치성장의 움직임을 두 눈으로 선명하게 확인할 수 있을 겁니다.


'전통적 부촌' 한남뉴타운은 Beverly Hills,


'젊은 신흥부촌' 성수전략정비구역은 Manhattan으로 표현할 수 있겠군요.







3. 성수전략정비구역 우위


경사진 구릉지인 한남뉴타운, 바둑판모양의 평지인 성수전략정비구역.


사업성의 척도인 건립세대-조합원수.


이 두가지 부분에서 압도적인 우세를 보이는 성수전략정비구역입니다.


가장 사업속도가 빠른 한남3구역과 성수4지구의 데이터를 비교해봅시다.


* 한남3구역

건립세대 5660

조합원수 4213 

지하4층-지상22층







* 성수4지구

건립세대 1579

조합원수 753

지하4층-지상48층







성수전략정비구역의 건립세대8200-조합원수4200 비율은


사업주체인 조합원의 시각으로 보면,


'이보다 더 좋을 수 없는 수치'로서


얼마나 사업성이 뛰어난가를 단적으로 보여주는 바로미터입니다.

 

이에 비해 한남뉴타운은 구릉지라는 기반시설 건립에 대한 핸디캡은 물론


건립세대의 대부분이 조합원수라는 사업성에 대한 치명적 단점을 가지고 있습니다.


또한 '지분쪼개기 붐'이 활발했던 지역으로서


매물에 대한 권리분석이 아주 중요한 재개발지역입니다. 


이 단점은 조합원 평형배정, 추가분담금, 현금청산 등과


직결되어 있는 부분이기 때문에


 한남뉴타운의 실수요층과 투자층 모두


더욱 객관적인 데이터분석을 통해 조심스럽게 접근하셔야 합니다.


또한 랜드마크개념과 직결되는 '50층 스카이라인'으로 구성되어질 


성수동만이 가지고 있는 특별함에서의 차이점 또한 간과해서는 안되는 부분이라 하겠습니다. 

    

 

4. 한뉴와 성수, 종합 투자가치 총평


입지의 희소성을 뿌리로 하여 계백과 김유신처럼,


서울의 랜드마크로 주목받고 정비되고 있는 이 두 대장은,


미래가치 또한 서울의 투탑으로 자리잡을 것임은 그 누구도 반박할수 없는 사실입니다. 


하지만 자세히 들여다보면


투자수익과 직결되는 사업성 면에서 아주 커다란 차이를 발견할 수 있었습니다.


정비업체-추진위-조합 등 재개발 현장의 일선에서 쌓은 경험만 20년인 제가


성수전략정비구역을 투자포커스로 잡고 있는 것도


'데이터를 기반으로 한 사업성'에서 너무 큰 차이가 나기 때문입니다. 

 

물론 직주근접, 학군 등 개인적인 사유가 있는 실수요자라면


 두 지역 동등한 조건으로 추천하겠습니다만


투자의 개념으로 미래가치의 비중을 크게 잡고 있다면


사업성이 월등히 우수한 한곳만을 강력히 추천하는 바입니다.    



 단기적 호재와 리스크 분석


성수전략정비구역의 단기적 호재로는


성수4,1지구의 건축심의 통과 및 현대차GBC사업과 영동대로 지하화 사업 착공 등이


올해에 예정되어 있다는 것입니다. 


또한 뚝섬부영 주상복합 분양이 2019년에 시작합니다.


이것은 재개발 인허가 절차 호재와 주변호재 중에서도 굵직굵직한 가시화에 따른 호재로서,

 

해당 지구 뿐만아니라 성수전략정비구역 모든 지구에 영향을 끼치는 파장이 큰 호재입니다.


이들 중 가장 큰 관심사는 바로 '성수4지구의 48층 건축심의 통과'입니다.


이 심의 통과는 단순 성수4지구만이 아닌 성수전략정비구역 모든 지역에 어마어마한 파장을 행사할 것입니다.


4지구의 사업형태를 그대로 따라가는 것이 나머지 1,3,2지구이기 때문입니다.


이것은 곧 무형적가치가 유형적가치로 변하며 발생하는 시세의 요동침 현상에 대한 시발점이 될것입니다.



그렇다면 이와 관련된 리스크를 분석해보겠습니다.


만약 심의가 통과되지 않는다면?


시세가 내려갈까요?


대답은 No.


얼마전 성수2지구에서 '추진위원장 선출 무효'라는 악재가 있었습니다.


언론들은 사업기간의 연장으로 이어져 '암초', '악재'라는 뉴스를 보도하였습니다.


이 악재로 인해 성수2지구의 시세가 내려갔었나요?


대답은 No. 



뿌리까지 자리잡고 있는 입지환경이 변하지 않는 한,


시세는 '절대'내려가지 않습니다.


부동산시장이 모두 규제 한파에 시달려 얼어붙거나


하락장으로 들어선다 하여도,


대체불가인 '가치의 희소성'을 가진 지역의 시세는 '절대'내려가지 않습니다.



다만 시세의 요동침 시기가 조금 늦춰지는 것 뿐이죠.


다행히도 아직까지 발표 직전 단계로서 유형적가치로 변하지 않은 단계입니다.  


단도직입적으로 말씀드리겠습니다.


성수전략정비구역을 꿈꾸는 분이라면 건축심의 발표 직전인 지금! 입성하셔야합니다.


48층 심의 통과 후의 시세는...


상상에 맡기겠습니다. (어쩌면 상상 그이상일수도 있습니다.)


어쩌면 상상할 필요가 없을 수도 있습니다.


매물이 향후 몇년간은 나오지 않을테니까요...



성수전략정비구역 주택재개발 정비구역지정(안)을 결정고시한 시기는 2011년 2월17일 입니다.


정비구역 지정(안)을 들여다보면


공공기여에 걸맞는

 

용도지역 상향(3종 일반주거지역),


층수 완화,

 

용적률 인센티브 등


공공성과 사업성을 고려하여 기본계획을 수립했죠.



30% 내외의 공공기여를 통한 강변북로 지하화 대규모 문화공원계획하고


이에 따른 용적률 인센티브를 부여한 주체가 바로 서울시입니다.


또한 최고높이 150m, 최고층수 50층으로 완화해


한강변의 다양한 스카이라인을 형성할 수 있도록 한것도 바로 서울시였습니다.



그래서 결정고시를 번복하는 짓은


서울시 행정에 대한 신뢰도에 대한 상당한 타격을 입힐 것입니다.


강변북로 지하화 공사비 부담 및 기부체납 부지 문제 등도 무시할 수 없는 부분입니다.



정리하자면,


이 모든 것을 계획한 서울시는


경제적 손실 및 신뢰도 하락 등을 이유로


이미 결정고시된 사안을 번복하기는 쉽지 않습니다.


작금은 지난해 연말부터 과열된 부동산시장에 대한 눈치보기를 하는 것이죠.



결국 시간이 문제겠지만,


성수전략정비구역의 초고층 스카이라인 형성은 아주 긍정적으로 바라보고 있습니다.









얼마전 2월3일 성수1지구의 정기총회가 있었습니다.


그 현장에서 처음으로 펜타파크성수 모형도가 공개었었죠.


48층 5개 동을 잇는 스카이브릿지를 통해 각 동을 연결하고 중앙공원화 시켰습니다.


360도 파노라마 스카이라운지뷰는 한강 남향조망권과 서울숲조망권은 물론


남산과 북한산까지 조망할 수 있는 파격적인 설계안을 선보였습니다.



1지구 및 성수전략정비구역의 대규모단지라는 점,


혁신적인 설계디자인이라는 점,


가장 최근에 지어진 신축 타워형아파트단지라는 점,


이 모든 점을 고려할때 바로 옆 트리마제의 시세는 물론


 전국 최고의 시세를 뽐내는 아파트가 될 것입니다.


성수전략정비구역의 무형적가치가


이렇게 하나둘씩 눈에 보이는(누구나 알수있는) 유형적가치로 변하고 있습니다. 



- 투자일번지였던 '재건축의 몰락'


- 시간이 흐를수록 점점 강조될 '똘똘한 한채'


- 리스크를 해소시켜줄 '입지의 희소성'


- 전반적인 부동산시장의 흐름을 그대로 대변하고 있는 성수동 현장분위기


위와 같은 이유로 오늘보다는 어제, 어제보다는 엊그제에 성수동 입성자에 대한


 성공투자 사례가


무용담처럼,


인터넷 커뮤니티를 통해 퍼져나가고 있는 실정입니다.




 해마다 계속 이어지는 장기적 호재


위에서 짚어본 입지환경에서의 '시세에 반영될 미래가치'가 바로 주변개발로 인한 중장기적 호재입니다.


- 강변북로 지하화 사업 가시화


- 수요공급의 시장논리적 완벽함


- 초고층 스카이라인의 연결


- 교육인프라 구축 및 개선


- 성수붉은벽돌마을


- 삼표레미콘공장 이전부지의 세계적 문화 명소화



또한 자체 인허가절차에 따른 중장기적 호재를 들자면 다음과 같습니다.



- 4지구 건축심의 발표


- 1지구 건축심의 발표


- 3지구 조합설립인가


- 2지구 조합설립인가


- 4지구 사업시행인가


- 1지구 사업시행인가

.

.

.



각 지구마다 약 1년 텀을 두고 이런 인허가절차가 진행될 것이며


성수전략정비구역의 모든 지구에 시너지효과를 창출하게 되죠.


4지구부터 그 본모습을 드러내기 시작하여 1지구, 3지구, 2지구 순으로 완전체가 되는,


성수전략정비구역의 360도 파노라마 스카이라운지뷰는


지금으로부터 5년 후 정도면 


서서히 그 자태를 드러낼 것입니다.



지금이 성수동 입성의 마지막 기회일 수도 있다


지금으로부터 3년전,


성수동 입성 미니멈 금액은 3억이었습니다.


다들 그렇게 말했습니다.


"성수동 공장지대 재개발 지분이??? 너무 올랐네."



지금으로부터 2년전,


성수동 입성 미니멈 금액은 4억이었습니다.


다들 그렇게 말했습니다.


"성수동 공장지대 재개발 지분이??? 너무 올랐네."



지금으로부터 1년전,


성수동 입성 미니멈 금액은 5억이었습니다.


다들 그렇게 말했습니다.


"성수동 공장지대 재개발 지분이??? 너무 올랐네."



그리고 지금.. 2018년이 되었습니다.



시세는 무형적가치가 유형적가치로 변화하는 만큼 점점 상승하고 있는데..


언제까지 같은 말만 반복하실껀가요..


성수동의 미래가치를 제대로 바라보셨다면,


시세의 꼭지점은 아직 한~참 멀었다는 것을 확인할 수 있으실 겁니다.


성수동 공장지대 재개발 지분이라고 일컫는 분이 아직도 있다면,


강남급 혹은 그이상의 잠재력과 입지환경을 타고난 '천지개벽' 성수동의


현재와 미래에 대한 청사진부터

 

다시한번 쭉~ 훝어보시는 것을 권해드립니다. 



그렇습니다.


서두르셔야합니다.


이 글을 보고 계신 이 시간에도..


성수전략정비구역의 원주민층은 새로운 조합원으로 Fix되고 있습니다. 


Fix라는 개념은 '고정되다. 단단히 박히다'라는 뜻으로,


여기서는 '완성후 실거주까지 바라보고 있는,


 거대한 자금력을 자랑하는 실수요층과 투자층이,


'신흥 부촌' 성수동에 단단한 못을 박고 터전을 마련하고 있는 상태'라는 말로 해석됩니다.


이른바 '굳은손바뀜'을 말하는 것이죠.


건축심의발표 직전인 지금이.. 왜


성수전략정비구역의 마지막 입성 시기가 될 수도 있는 지를 설명해주는 말이기도 합니다.






살다 : 생활하다 (live, Lead a life)


사다 : 값을 치르고 어떤 물건이나 권리를 자기것으로 만들다 (buy, purchase)


"돈만 있으면 무조건 산다"


성수전략정비구역을 바라보는 모든 이들의 한마디를 압축하여 표현한 말입니다.


여기서 "산다"라는 의미는


위 두가지 해석을 모두 충족하는,


 성수동을 상징하는 맞춤형 동사라 하겠습니다.



감사합니다.




저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱




네이버까페 '성수지구 투자연구소' http://cafe.naver.com/aptmal 


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