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지금이 최고의 매수적기인 이유 |민권식칼럼

2019-11-15 06:43

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[2018 민권식칼럼 #33] 지금이 최고의 매수적기인 이유
 


안녕하세요! 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식입니다.




◈ 현 부동산시장은 밀당 중



9.13 대책 이후 현 주택시장을 한마디로 얘기하자면, 


'매도세력과 매수세력이 밀당 중'이라고 할 수 있겠습니다.



시세보다 저렴하게라도 팔아야하나? 


시세보다 저렴하게 나온 매물을 지금 사야하나?


이 사이에서 서로 눈치를 보고 있는 것이죠.



현 상황은 물론 매수세력에 다소 유리한 면이 있습니다.


과거의 사례에도 그러하듯 정부의 강력한 대책이후엔 


매도세력에 상당한 압박감을 가질 수 밖에 없는 구조라는 것이 그 이유입니다.



그 압박감에 못이겨 매물을 내놓게 되고 그 매물이 시세보다 저렴하거나 


투자수익성이 보장되는 매물이라면 바로 계약이 되는 형태입니다.



이러한 매물을 캐치할 수 있는 시점이 바로 지금입니다.


대표적인 매도자우위시장인 성수전략정비구역 매물의 경우는 


더욱 최적의 타이밍이라 할 수 있겠죠.


시세보다 저렴한 것을 둘째치고 성수전략정비구역 내의 매물은 모두 


투자수익성이 보장되는 매물이기 때문입니다.



굵직굵직한 인허가절차(조합설립인가, 건축심의 등) 바로 직전이고, 


그 인허가절차에 따른 지분 자체의 상승여력 만으로도 충분히 매력적인 카드인 것이죠.



재개발 지분의 매수적기 중 하나가 바로 지금처럼 눈치보기 조정장에서 매수하는 것입니다.


같은 구역 내 두 개의 지분을 소유한 조합원의 매물,


다주택자에 따른 핸디캡을 떨쳐내려는 저가매물이 출현할 수 있는 지금입니다.





◈ 2018년 연말, 지금이 최고의 매수적기다



똘똘한 한채를 소유하는 것이 어느 시점부터 부동산투자의 핵심키워드가 되버렸습니다.


이 추세는 계속 심화되어 서울권으로 압축되는 


노른자 입지 매물의 가치는 더욱 상승하게 되어있습니다.



가격은 현재의 개념이고 가치는 미래의 개념입니다.


가격은 결국 가치를 따라가는 종된 권리인 것이죠.


이러한 논리가 성수전략정비구역 내 매물이 


왜 투자수익성이 보장되는 지를 설명해 준다하겠습니다.   




지금 시점은 여유롭게 매물을 선택할 수 있는 매수인의 이점을 


최대한 이용하여야 합니다.


시간이 갈수록 압박감과 불안감만 증폭될 수 밖에 없는 구조에 놓인 


매도인(특히 다주택자)의 상황 또한 최대한 이용하여야 합니다.



성수전략정비구역의 경우 과거 지속적인 매도자우위시장이었고


앞으로도 입주시점까지 계속 대표적 매도자우위시장이 될 것입니다.


하지만 그 사이사이에 잠깐잠깐의 매수자우위시장인 시점이 있습니다.



지금이 바로 그 시점이란 것이고


이 말은 즉,


지금이 최고의 매수적기인 이유가 되겠습니다.




감사합니다.




저작권자 ⓒ 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식





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2019년 성수전략정비구역 추정평가금액 산정기준 |민권식칼럼

2019-11-11 07:15

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[2019 민권식칼럼 #12] 2019년 성수전략정비구역 추정평가금액 산정기준



 성수지구 표준지변화에 따른 추정평가금액 산정기준의 변화



성수지구 정비구역 승인당시 성수지구의 반경 1km 이내의


최근 분양된 사례가 서울숲힐스테이트였습니다. 


그래서 조합원 분양가격 평당2000만원,


일반분양가격 평당2500만원으로 계산되는 성수전략정비구역의 표준지로


선정되었었죠.



 

하지만 사업이 진행되는동안 많은 변화가 있어 


현재 한화 갤러리아 포레트리마제아크로포레스트 등


일반분양가격 평당 4800만원대의 새로운 표준지가 만들어졌습니다.



즉,

 

성수지구 2011년 구역승인 기본계획상으로


조합원분양가격 평당 2000만원, 일반분양가격 평당 2500만원이었던 것이,

 

시공사 선정을 앞두고 있는 현재.. 시공사측의 의견을 반영한 가격인


조합원분양가격 평당 3500만원, 일반분양가격 평당 5000만원으로 변경된 것이죠.

 

 

따라서 2011년 작성된 조합원 추정평가금액도 


약 180%의 상향이 예측되는것입니다.





◈ 추정평가금액 계산 공식



일반적으로 2011년 정비구역 기본계획 당시 추정평가금액에


분양가격 상승비율을 적용해보면 다음과 같습니다.


상가,주택 2019년 개별공시가격 * 2 = 추정평가금액


(2011년 대비 2019년 개별공시가격 상승률은 약 1.5%입니다.)


아파트 대지지분 * 10000만원 = 추정평가금액


(cf. 2011년은 5800만원)


빌라 대지지분 * 6500만원 = 추정평가금액


(cf. 2011년은 3750만원)


연립 대지지분 * 5000만원 = 추정평가금액


(cf. 2011년은 3000만원)


시장내 점포 대지지분 * 4500만원 = 추정평가금액 


(cf. 2011년은 2500만원)






매물별 자세한 문의는 개인적으로 연락주시면 


더욱 상세히 설명해드리겠습니다.


시행착오에 대한 예측오차를 줄이는 것은 곧 투자수익률 오차를 줄이는 행위로서


보다 과학적이고 체계적인 투자로의 접근을 의미합니다.




감사합니다.

  





 저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식 












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분양가상한제를 최대한 활용하여 투자타이밍을 잡아라 |민권식칼럼

2019-11-09 09:00

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[2019 민권식칼럼 #16] 분양가상한제를 최대한 활용하여 투자타이밍을 잡아라



◈ 과거로 돌아간 부동산시장



현 분양가상한제를 적용하는 현황을 살펴보면 


과거 노무현의 분양가상한제 적용 후 이명박 체제로 넘어가는 패턴과 유사합니다.



 

잘 아시다시피 노무현정부 당시 부동산규제정책으로 사용했던 부동산 종합부동산세와 


분양가상한제는 차기 이명박 정권에서 규제완화 해지로 기능이 소멸되었습니다.

 


이번 문재인의 분양가상한제 또한 다음 정권까지 쭉 이어져 적용되는 것이 


현실적으로 불가능할 것이라는 예측이 대다수입니다.


2년~3년의 단기적 공급부족화 현상으로 인해 부작용이 바로 드러날 수 밖에 없는


대표적인 '언 발에 오줌 누기'식 정책이라는 말입니다.



우리는 이렇게 뻔히 보이는 미래의 결과를 지금부터 이용할 수 있다는 것에 


투자포인트를 잡아야할 듯 합니다.



지금으로부터 딱 1년전인 2018년 여름.


정부의 강도높은 부동산규제 발표로 인해 똑같이 부동산시장 자체가 얼어붙고


호가의 멈춤현상은 물론, 서울 일부지역에선 아파트가격하락현상까지 나타났었습니다.


하지만 1년도 채 지나지 않은 올해 봄부터 서울아파트가격은 


다시 상승장으로 탈바꿈하기 시작했습니다.



참된 진리인 수요공급을 무시한 일차원적 부동산정책의 한계는 


더욱 빨리 우리에게 다가오고 있고,


그 한계가 뚜렷한 부동산정책의 탄력성은 점차 무뎌지고 있습니다.



필자는 작년 이맘때에도 같은 말을 한적이 있습니다.


'지금이 매수타이밍입니다.'


  




◈ 분양가상한제 변수에 따른 투자타이밍 잡기



재건축 재개발 조합은 하나같이 분양가 상한제로 인해 공급부족으로


집값이 상승하는 시기를 타겟팅하여 움직일 것입니다.


이 시기에 분양하는 것이 가장 큰 조합의 이익이 될 것이기 때문입니다.




투자자의 입장에서도 마찬가지입니다.


지금의 상황이 바로 매수타이밍이라는 것.


분양가 상한제 발표로 한동안은 부동산시장 자체가 얼어붙고 


지속되던 매도자우위시장의 호가는 떨어질 것입니다.


이런 시기에 가성비가 뛰어난 알짜매물을 매수하여


향후 2~3년 뒤 분양가상한제의 부작용으로 본격적으로 집값이 상승할때를


매도타이밍으로 잡는 것이죠.


고수들은 벌써부터 이런 매물찾기에 돌입하였습니다.    

 





cf)


총선, 대선에서 국민의 손으로 선택할 수 있습니다.

 

다가울 선거는 이래서 더더욱 중요해졌습니다.




문재인 임기 2022년 5월.


박원순 임기 2022년 6월.

 


분양가 상한제 적용 시기는 관리처분인가 시점이기 때문에

 

서울시 정비(재개발/재건축)사업의 관리처분인가 시기는


2022년 하반기를 넘겨서 적용 받는 사업장이 많아질 것입니다.


재개발 투자 시 이러한 현장정보도 참고하시면 도움이 되실 듯 합니다.




감사합니다.




저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.


한강변재개발 투자연구소 소장 민권식







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