민권식칼럼(131)

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부동산투자는 '정보분류'의 전쟁이다 |민권식칼럼

2008-05-26 10:14

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[민권식칼럼 #96] 부동산투자는 '정보분류'의 전쟁이다
 
 
부동산투자는 정보분류의 전쟁이다
 
'부동산투자는 정보습득의 전쟁이다'라는 말이 있습니다.
인터넷이 보급되지 않았던 '그때 그 시절' 개발정보, 투자정보를 습득하는 것은 매우 어려운
일이었기에 생겨난 말입니다. 
물론 지금도 이 개념은 어느정도 상통합니다만 '부동산투자는 정보분류의 전쟁이다'라는 말이
더욱 현실에 맞는 격언이라 할 수 있겠습니다.
인터넷의 대중화와 언론매체의 발달로 '그때 그 시절'에 비해 지금은 정보습득이 굉장히
수월해졌습니다.
하지만 늘어난 편의성 만큼 우리가 할 일이 늘었습니다.
그것은 바로 '정보의 오염성 여부 체크' 작업입니다.
우리가 접하는 정보 중에는 '참된 정보'도 많지만 그렇지 않은 '오염된 정보'도 참으로 많습니다.
하나의 정보로 인해 수십억, 수천억의 향방이 달라질수 있는 부동산투자에서 '정보분류작업'의
중요성은 두말할 나위가 없습니다.  
 
애석하게도 공신력있는 일간지를 통해 매일 보도되고 있는 '부동산투자정보'에는
많은 오류가 발견되고 있습니다.
특히, 일반인들의 지식이 많이 취약한 '재개발' 관련 투자정보를 살펴보고 있노라면
투자를 진행하는데 치명적일 수 있는 '독'들이 널리 퍼져있는 현실에 큰 유감을 표하는 바입니다.
 
 
오염된 뉴스 사례 
 
# 사례 1
2006년 10월, 뛰어난 입지로 가장 많은 관심을 받고 있는 A뉴타운의 촉진지구 지정 관련
뉴스가 줄을 이었던 때였다.
투기세력으로 인한 큰 폭의 땅값상승 부작용과 현장데이터의 부족으로 A뉴타운은
촉진지구로 지정받지 못하는 것은 물론 기본계획수립기한 초과로 '뉴타운취소' 직전이라는
현장리포트가 ㄱ일간지에 실렸다.
하지만,
그 기사가 보도된지 이주일 후, A뉴타운은 촉진지구로 지정되었다. 
 
# 사례 2
2008년 3월, B재개발예정지에는 지구단위계획구역, 촉진지구예정지, 테크노벨리예정지의
테마로 개발이 진행되고 있었다. 이 지역의 투자성과 현장상황을 담은 ㄴ일간지에는
지구단위계획구역을 촉진지구예정지으로 오해하여 구역을 잘못 표기했고
2~3년 전 시세를 기재하는 등 큰 우를 범하여 지역관계자로부터 수많은 민원을 받는다.
하지만 내용 수정 및 사과 기사는 나오지 않았다.  
 
# 사례 3
내집마련을 결정한 C씨는 부동산 관련 뉴스를 보다가 평소 관심이 많았던
ㄷ아파트의 분양이 시작한다는 기사를 보고 기사안에 기재되어 있는 분양사무실로 전화를
걸었다.
'감사합니다. 만리장성입니다'
C씨를 반갑게 맞이해준 것은 분양사무실 여직원이 아닌 중국집 카운터 여직원이었다.
 
 
참된 뉴스만 내것으로 만들자
 
이 두가지 사례에는 언론기사의 문제점이 그대로 드러나 있습니다.
수박 겉핥기식의 추측성 보도, 주관적인 개인 사견을 통한 결론 도출, 관련 기초 지식 부족,
호기심 자극 위한 데이터 과대 포장 등이 바로 그것입니다.
물론 독자가 읽어주어야 생계를 유지할 수 있는 '매스미디어'라는 단체를
전혀 이해 못하는 것은 아닙니다.
하지만 '흥미 유발', '특종'이라는 그들만의 이유로 인해 오염된 정보가 유포되고 그것이
투자자에게 전이되어 큰 금전적 손해까지 이어진다면 이것은 국민들의 '알 권리'를 무참히
짓밟는 행위로서 법적 소송 대상으로도 충분하다는 것이 개인적인 사견입니다.  
 
하지만 정보화시대를 살아가는 우리는 매스미디어에 의지하여 정보를 제공받을 수 밖에
없습니다.
그렇기 때문에 사회를 오염시키는 역기능은 사라지고 삶을 더욱 풍요롭게 하는 순기능
역할만 하는 '참된 매스미디어'가 이 세상에 채워지는 날이 얼른 와야 합니다.
 
그 날이 오기전까지 우리가 해야 할 일이 있습니다.
그것은 바로 '정보 분류'겠지요.
이것이 오염된 정보인지 참된 정보인지를 구별하는 능력을 키워야합니다. 
물론 정보 분류를 제대로 하기 위해선 관련 기초 지식을 많이 쌓는 것이라 할 수 있겠습니다.
해박한 기초 지식은 '참된 정보 분류'를 가능케 하므로 오염된 정보로부터 자신을 지켜주는
면역입니다.
'아는 것이 힘이다' 
힘찬 대한민국을 꿈꿔 봅니다.
 
 <재개발 뉴스 볼때 참고하세요>
1. 평당매매가는 실제 현장에서 거래되는 시세보다 대체적으로 낮다.
2. 평당매매가 만으로 '거품', '꼭지점'이라는 결론을 도출한 기사는 신뢰성이 떨어진다.
3. 재개발 유망지 투자정보 기사에 끝에는 항상 '묻지마투자는 금물'이라는 멘트가 있다.
4. 정말 중요한 기사나 조금이라도 미심쩍은 기사를 접했다면 해당 시청(혹은 구청)
도시개발과나 기사에 기재된 전화번호를 통해 직접 확인한다.     
5. 정책성 기사(부동산시장의 흐름을 조정하려는 공적 기획기사)인지를 체크하라.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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집값이 오르는 진짜 이유 |민권식칼럼

2008-05-19 10:04

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[민권식칼럼 #95] 집값이 오르는 진짜 이유
 
'와~ 뉴타운 탈락지가 더 올랐네~'
 
'뉴타운(촉진지구)지정이 언제쯤 될까요?'
재개발 투자자분들의 가장 많이 질의사항 중에 하나가 바로 이것입니다.
물론 인허가절차를 거치며 상승하는 재개발 투자의 특성상 '가시화의 시작'이라는 개념의
뉴타운 지정 호재는 실로 엄청난 파급효과를 지니고 있는 것이 사실입니다.
하지만 뉴타운 지정 호재(혹은 재개발 정비구역 지정 호재)만이 그 재개발투자의 성패를
좌우하지는 않습니다.
 
2005년 3차뉴타운 선정발표가 앞두고 3차뉴타운 후보지는 투자광풍이 불었습니다.
현장은 말그대로 '부르는것이 값'이었고 매물은 찾아보기 힘들었습니다.
그로부터 며칠 후 뉴타운지정 발표가 났고 탈락지역은 예상대로 호가가 사라지고
매매가의 조정이 이루어졌습니다.
하지만 탈락했는데도 불구하고 매매가의 상승이 계속되는 기이현상이 나타나는 지역이
있었습니다.
그곳은 바로 3차뉴타운 후보지 중 가장 뛰어난 입지를 가진 A지역.
이 지역이 탈락지임에도 상승이 계속되었던 이유는 무엇일까요?
그것은 바로 '가치의 희소성' 때문이었습니다.
한강변, 테마파크, 중심지와의 접근성, 역세권, 지자체 및 서울시 전략개발지역 등
내외적 호재의 종합선물세트였던 A지역은 '이런 지역은 이제 없다'라는 희소성을
가진 지역이었다는 사실입니다.
이러한 까닭으로 뉴타운 지정 여부에 상관없이 A지역에 접근하는 수요는 계속 증가하여
가격의 상승을 꾸준히 나타내고 있었던 것입니다.
재밌는 것은 재개발 지분 시세의 상승률을 비교해본 결과 3차뉴타운 선정지역 보다
A지역이 더 큰 시세의 상승폭을 보인다는 것입니다.
이것은 '투자의 포커스를 어디에다 맞춰야 하는가'라는 질문의 해답을 제시해주는
사례이기도 합니다.
 
 
시세의 상승은 '수요층 유입'에 있다 
 
3차뉴타운(또는 1,2차뉴타운)의 시세가 상승한 것은 '개발호재의 가시화(인허가절차 진행)'
때문이기도 하지만 더 큰 이유는 바로 '수요층 유입'에 있습니다.
재개발이 가시화 되면 투자수요 뿐만아니라 해당 지역에 내집마련을 꿈꾸는 실수요까지
유입되기 때문에 수요층이 증가하여 매매가를 상승시킨다는 이론입니다.
이것이 진정한 '재개발 지분시세의 상승 이유'인 것입니다. 
재개발 뿐만아니라 모든 부동산투자의 시세상승 이유는 바로 '수요층 유입'에 있습니다.
별다른 개발호재가 없는 지역의 오래된 아파트가격이 상승하는 내막에는 
모두 '공급<수요'라는 등식이 성립하고 있었습니다.  
 
'투자의 시작은 시장경제의 원리에서'란 말이 있습니다.
자녀들을 교육시킬때 우리는 '기초부터 튼튼히 다져야 한다'라는 말을 합니다.
그러면서 자신이 진행하는 투자의 기초를 망각하는 것은 참으로 아이러니한 일이 아닐 수
없습니다.
제 주변에 있는 많은 투자자들 또한 '투자의 뿌리'를 망각한채 많은 리스크를 떠안고
투자를 진행하고 있는 현실입니다.
이 글을 읽는 분들 중에서 투자를 진행하고 있거나 투자를 계획 중인 분이 있다면
'투자의 뿌리'는 얼마나 튼튼한지를 한번 체크해 보는 시간을 가져보는 것은 어떨까요?
아무쪼록 여러분들의 성공투자를 기원합니다. 감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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시세차익 10억 = 실패한 투자? |민권식칼럼

2008-05-13 09:39

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[민권식칼럼 #94] 시세차익 10억 = 실패한 투자?
 
 
◈ '잠이 안옵니다. 그냥 얼른 처분해주세요'
 
'오늘 재개발 관련 법이 개정되었다는 뉴스를 봤습니다.
이번 개정이 악재로 작용해서 제가 산 물건값이 떨어지는 것은 아닌지 불안한 마음에
잠을 이룰 수가 없네요. 그냥 제 물건 얼른 처분해주세요.'
 
저희 중개사무소를 통해 재개발투자에 입성한 투자자 중에서 종종 이런 전화를 받습니다.
문제가 되는것은 계약 당시 매도시점을 3년~5년 이상 보는 중장기투자로 접근하셨던 분들이
대다수인데 3개월~6개월 만에 별 수익없이 투자를 종료시켰다는 점입니다.
 
병원을 찾는 사람들 중 절반 이상은 신경성, 스트레스성 환자란 통계를 본적이 있습니다.
이것은 곧 인생을 살아가는데 있어 마음가짐(Mind)이 얼마나 중요한지를 대변해 주기도 합니다.
부동산투자에 있어서도 이 '마인드'는 우리가 생각하는 것 이상으로 굉장히 큰 비중을 차지하고
있다고 말씀드리고 싶습니다.
다음 사례에서 '마인드'의 비중을 쉽게 엿볼 수 있습니다.
 
 
매도시점 변경 실패사례
 
# 사례1
중장기투자의 형태로 A뉴타운에 입성한 ㄱ씨는 기본계획수립이 무기한 연장된다는
루머를 접하고 며칠간 속앓이를 한 후 잔금 치룬지 채 한달도 안되서 2천만원이나
손해를 보고 급매로 처분해버린다.
그로부터 1년 후 ㄱ씨는 A뉴타운이 도시재정비촉진지구로 지정되어 시세의 큰 상승이 있다는
뉴스를 접하게 되고 큰 한숨을 내뱉는다.
 
# 사례2
매도기간은 5년을 바라보고 3차뉴타운 유력후보지인 B지역 지분을 매입한 ㄴ씨는
B지역이 뉴타운지정에서 탈락했다는 뉴스가 나온 당일, 지분가격이 급격한 하락할 것이라고
판단하여 매입 3개월 만에 한푼의 이익도 발생시키지 못하고 매각해버린다.
하지만 B지역은 3차뉴타운 탈락 이후에도 '언젠가는 될 것'이라며 요충지를 찾는 수요는
끊이지 않아 3차뉴타운에 선정된 타지역 보다 지분값의 상승폭이 더 큰 기이현상을 나타낸다.  
 
# 사례3
중장기투자의 개념으로 지구단위계획이 수립된 C지역을 매입한 ㄷ씨는
지구단위계획 자체가 무산된다는 소식을 입수하고 6개월만에 급처분을 해버린다.
예상대로 C지역의 지구단위계획이 무산되었다는 뉴스가 뜨자 신속하게 대처했다며
안도의 한숨을 내쉰 ㄷ씨는 그로부터 몇개월 후 C지역이 일반주거지역에서 준주거지역으로
용도변경되어 지구단위기본계획이 재수립되었다는 뉴스를 접하고 내막을 알아보니
준주거로의 용도변경을 위한 무산이었다는 얘길 듣고 망연자실하고 만다.
 
 
투자는 행복을 위한 도구
 
위 사례의 공통점은 중장기투자로 진행하였지만 악재를 접하고 급처분을 해버렸다는 것입니다.
이 급처분의 뿌리에는 바로 '마인드'가 있습니다.
투자를 결정하고 부동산매매계약을 한 이후 내가 매입한 매물의 시세변화에 촉각을 세울 수
밖에 없는 것은 지극히 당연지사입니다.
악재가 나면 초조해지고 불안해지며, 호재가 나면 자신도 모르게 입가에 미소가 지어지는 것이
바로 부동산투자죠. 
하지만 계약 당시 설정한 매도시점의 수정작업을 가하는 것은 매우 신중한 자세를 취해야합니다.
저는 개인적으로 매도시점을 수정하는 일은 금기사항 중에 하나라 생각합니다.
충분한 수익분석을 통해 설정한 매도시점을 수정한다는 얘기는 실패한 투자라는 것을
시인하는 것으로밖에 해석되지 않기 때문이죠.
 
우리가 투자를 하는 이유는 무엇입니까?
그것은 바로 자본주의 사회를 살아가는 만큼 '행복'의 척도라 할 수 있는 물질적 풍요를
누리기 위해서입니다.
하지만 '행복'이라는 종착역에 도달하기 위해 '투자'를 진행하는데 이 투자 때문에
스트레스를 받고 불행해진다면 투자를 진행하는 의미를 상실하게 됩니다.
마음을 편안하게 가지고 최초에 설정한 매도시점 그대로 투자를 진행하십시오.
그 투자로 인하여 극심한 심리적 불안감이 찾아와 그 스트레스로 인해 불행해진다면
그것은 최종매도시점의 시세차익 여부에 상관없이 실패한 투자인 것입니다.  
감사합니다. 
 
<투자자가 가져야할 마인드>
1. 악재에 흔들리지 마라. (나무 한그루를 가지고 숲 전체를 판단하지 마라.)
2. 호재에 흥분하지 마라.
3. 매도시점을 변경하지 마라.
4. 투자로 인해 스트레스 받지 마라.
5. 항상 편안하고 여유로운 마인드로 현장상황을 체크하라.
 
 
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