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성수전략정비구역, 2020년 '알짜배기 매물' 선택 요령 |민권식칼럼

2020-02-14 04:30

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[2020 민권식칼럼 #2] 성수전략정비구역, 2020년 '알짜배기 매물' 선택 요령


안녕하세요소장 민권식입니다.



오늘 이시간에는 2020년을 맞이함과 동시에 모든 지구의 조합설립인가를 달성하여 


다시금 변화의 시기가 도래한 성수전략정비구역의 매물 선택 요령을 


보다 상세히 설명해드릴까 합니다.



바로 본론으로 들어가보겠습니다.

  

 


 환경의 변화에 따른 추정평가금액 산정기준의 변화



성수지구는 정비구역 지정 당시 성수지구 반경 1km 이내의 최근 분양된 사례가 


'서울숲힐스테이트'였습니다. 


그래서 조합원 분양가격 평당2000만원, 일반분양가격 평당2500만원으로 계산되는 


성수전략정비구역의 표준지로 선정된 바 있습니다.



 

하지만 사업이 진행되는동안 여러분이 잘 아시다시피 성수동에는 


많은 변화가 있었습니다. 


그것에 기인하여 현재 성수전략정비구역의 표준지는 


일반분양가격 평당 4800만원대인 한화 갤러리아 포레트리마제아크로포레스트입니다.




즉,

 

성수지구 2011년 구역승인 기본계획상으로


조합원분양가격 평당 2000만원, 일반분양가격 평당 2500만원이었던 것이,

 

시공사 선정을 앞두고 있는 현재, 


시공사측의 의견을 반영한 가격인 조합원분양가격 평당 3500만원, 


일반분양가격 평당 5000만원으로 변경된 것입니다.

 

 

따라서 2011년 작성된 조합원 추정평가금액도 


약 180%상향으로 변경된 것입니다.



그리하여 투자에 지표가 되는, 


다음과 같은 성수전략정비구역 추정평가금액 산정기준이 만들어지게 됩니다.








◈ 지분 형태별 매물 가성비 비교


 


#1 빌라 


대지지분 7매매가격 12억 원


7평 평당6500만원 현재 추정평가금액 4.5억원.

 

23평형 분양가격 8억원 평가금액 4.5억 원 추가 분담금액 3.5억원


($) 매입가격 12억원   추가분담금액 3.5억 원 총 15.5

 

 

#2 아파트 


32평형매매가격 18억원


대지지분 9.2평 약 평당 1억원 현재 추정평가금액 약 10억원

 

32평형 분양가격 11.5억원 - 10억 원 추가 분담금액 약1억원


($) 매입가격 18억원   추가분담금액 1억원 총 19

 

 

 

#3 연립 


대지지분 22평, 매매가격 14억원


22평 평당 5천만원 추정평가금액 11억원

 

32평형 분양가격 11.5억원 - 11억원 추가분담금액 약5천만원


($) 매입가격 14억원   추가분담금액 5천만원 총 14.5억 원

 

 

 

#4 단독주택 


대지지분 35평, 매매가격 16억원


공시지가 평당 1600 * 2 * 35평 현재 추정평가금액 11.2억원

 

32평형 분양가격 11.5억 원 - 11억 원 추가분담금액 약 5천만원


($) 매입가격 16억원   추가분담금액 5천만원 총 16.5






◈ 실제 매물 가성비 산정  

  


아래 매물은 실제 매물들의 가성비를 산정한 것입니다.    


당연히 지분매입가격   추가 분담금액 = 합한 비용이 낮은 것이 


가성비가 좋은 매물입니다.

 

 


# 성수3지구 상가 


보증금1천만원35만원 / 대출:3.5억원 / 실투:4.5억원


대지지분 13 * 평당4500만원 = 현재 추정평가금액 5.8억원.

 

13평형아파트 분양가격 4.5억원 - 평가금액 5.8억원 = 1.3억원 환급


($) 매매가격 8억원 -1.3억원 환급 ( 상가분양권)


 

 * tip 1 : 상가지분의 평가금액이 분양 아파트 분양가격보다, 크면 분양대상이다.

    tip 2 : 성수지구 기본계획상에 소형상가지분자 용으로 성수2.3지구 아파트13평,

             성수1.4지구에 아파트15평형 배정되어 있습니다. 

 




# 성수1지구 빌라


대지지분 7 / 전세:2억원 / 실투:10억원


대지지분 7 * 평당6500만원 = 현재 추정평가금액 4.5억원.

 

23평형 분양가격 8억원 - 평가금액 4.5억 원 = 추가 분담금액 3.5억원


($) 매매가격 12억 원   추가 분담금액 3.5억원 =  15.5억원.

 

 

 

# 성수4지구 연립


전세:1.5 / 대출:2억원 / 실투:10억원


대지지분 22 * 평당 5천만 원 = 추정평가금액 11억원

 

32평형 분양가격 11.5억 원 - 11억 원 = 추가 분담금액 약5천만원


($) 매입가격 14억원   추가 분담금액 5천만원 =  14.5억원.



 * tip 1 : 서울시 클린업에 추가 분담금액 없슴.


   tip 2 : 1990년도 이전 공동주택 명칭은 연립이라 "칭" 합니다.

    

  


 

# 성수2지구 주택


전세1.6억원 / 100만원 .대출2억원 / 실투:10억원


대지지분 27 * 2 * 공시가격1600만원 = 현재 추정평가금액 8.6억원

 

32평형 분양가격 11.5억 원 - 8.6억 원 = 추가 분담금액 약 3억원


($) 매매가격 13.5억원   추가 분담금액 약3억원 =  16.5억원.

 

 

 


# 성수1지구 아파트


32평/ 전세:5억원 / 실투:13억원


대대지분 9.2 * 약 평당 1억원 = 현재 추정평가금액 약  10억원

 

32평형 분양가격 11.5억원 - 10억 원 = 추가 분담금액 약1억원


($) 매매가격 18억원   추가 분담금액 1억 =  19억원.

 

 

tip 1 : 2011년 성수지구 한강변 아파트 감정평가 당시 성수동양아파트

         추가분담금액 1.5억원부터 많은것은 4억원 발생했습니다.

         



 

# 성수2지구 상가주택 


전세1.6억원 / 160만원 .대출2억원 / 실투:10억원


대지지분 37 * 2 * 공시가격2250만원 = 현재 추정평가금액 17억원

 

42평형 분양가격 15억원 - 17억원 = 2억원 환급


($) 매매가격 20억원 - 2억원 환급 ( 상가분양권)

 

 


 

# 성수3지구 대로변 상가주택


월세500만원 / 대출20억원 / 실투:15억원


대지지분 70 * 2 * 공시가격2500만원 = 현재 추정평가금액 34억 원

 

($) 매매가격 34억원 / 62평형 팬트 20억원  23@ 8억원  5억원 상가 분양권




* tip 1 : 상가의 평가금액이 분양아파트 2채의 분양가격보다 크면 추가 60제곱 아파트

              분양신청할 수 있다.

  tip 2 : 성수전략정비구역, 분양대상요건과 분양순위 분석

           https://cafe.naver.com/aptmal/7078 



 

기초감정평가에서 아래 보정치를 적용해 보시기 바랍니다. >







온라인상으로는 이 정도로 요약드릴 수 있겠습니다.



오프라인 Man to Man 상담을 통해 실제 나와있는 매물에 대입하여 계산하는 것은 물론,


나에게 딱 맞는 맞춤형 매물을 엄선하여 


더욱 상세히 설명해드릴 것을 약속드립니다.



물론 기타 문의 또한 언제든지 환영합니다.





요즘 극성인 코로나바이러스 조심하시고, 항상 건강하시길 바랍니다!


소장 민권식이었습니다.



감사합니다.




 


 

오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식











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사진으로 쉽게 보는 성수동 입지 스케치 |민권식칼럼

2020-02-04 10:50

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[2019 민권식칼럼 #22] 사진으로 쉽게 보는 성수동 입지 스케치


안녕하세요! 소장 민권식입니다.



성수동의 지도를 통하여 성수지구의 입지분석을 하면,


성수동의 모든 커뮤니티는 서울숲으로 연결되어 있는 것처럼 보입니다.



 







하지만 단순 지도 분석만이 아닌 성수동의 참된 입지분석을 하기 위해선 무엇보다 


주변지역과의 연계성이 중요한 포인트가 되겠습니다.




다음은 주변지역과의 연계성을 포인트로 한 성수동의 입지분석이므로


참고하시기 바랍니다.









과거에는 성수동과 자양동을 합쳐 하나의 '뚝섬'이라 통칭하였죠.



성수지구 중 가장 오른편에 자리한 성수4지구는 


뚝섬유원지 숲조망권과 한강조망권이 잠실벌까지 길게 펼쳐져 있습니다.



뚝섬이라 불리웠던 성수, 자양에서 강남으로 연결되는 모든 노선버스는 


영동대교를 통하고 있다는 점도 간과해서는 안되는 입지분석이라 하겠습니다.



   








또한 뚝섬의 모든 커뮤니티는 뚝섬한강공원으로 연결되어 있습니다.



 


 

입지분석이란 단순 지도만으로 모든 것을 분석하는 것이 아닌,


실제 주민들의 생활 패턴, 동선, 상권, 커뮤니티 등을 종합하여 판단해야 합니다.



성수지구가 완성되어 고품격 주거단지가 조성되었을때의 접근성 예측은


현 상황을 토대로 한 커뮤니티 접근성에 기인하여야 합니다.



보다 체계적인 투자에 도움이 되셨으면 합니다.



감사합니다.




저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


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주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.


한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






 

 

 




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지금이 최고의 매수적기인 이유 |민권식칼럼

2019-11-15 06:43

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[2018 민권식칼럼 #33] 지금이 최고의 매수적기인 이유
 


안녕하세요! 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식입니다.




◈ 현 부동산시장은 밀당 중



9.13 대책 이후 현 주택시장을 한마디로 얘기하자면, 


'매도세력과 매수세력이 밀당 중'이라고 할 수 있겠습니다.



시세보다 저렴하게라도 팔아야하나? 


시세보다 저렴하게 나온 매물을 지금 사야하나?


이 사이에서 서로 눈치를 보고 있는 것이죠.



현 상황은 물론 매수세력에 다소 유리한 면이 있습니다.


과거의 사례에도 그러하듯 정부의 강력한 대책이후엔 


매도세력에 상당한 압박감을 가질 수 밖에 없는 구조라는 것이 그 이유입니다.



그 압박감에 못이겨 매물을 내놓게 되고 그 매물이 시세보다 저렴하거나 


투자수익성이 보장되는 매물이라면 바로 계약이 되는 형태입니다.



이러한 매물을 캐치할 수 있는 시점이 바로 지금입니다.


대표적인 매도자우위시장인 성수전략정비구역 매물의 경우는 


더욱 최적의 타이밍이라 할 수 있겠죠.


시세보다 저렴한 것을 둘째치고 성수전략정비구역 내의 매물은 모두 


투자수익성이 보장되는 매물이기 때문입니다.



굵직굵직한 인허가절차(조합설립인가, 건축심의 등) 바로 직전이고, 


그 인허가절차에 따른 지분 자체의 상승여력 만으로도 충분히 매력적인 카드인 것이죠.



재개발 지분의 매수적기 중 하나가 바로 지금처럼 눈치보기 조정장에서 매수하는 것입니다.


같은 구역 내 두 개의 지분을 소유한 조합원의 매물,


다주택자에 따른 핸디캡을 떨쳐내려는 저가매물이 출현할 수 있는 지금입니다.





◈ 2018년 연말, 지금이 최고의 매수적기다



똘똘한 한채를 소유하는 것이 어느 시점부터 부동산투자의 핵심키워드가 되버렸습니다.


이 추세는 계속 심화되어 서울권으로 압축되는 


노른자 입지 매물의 가치는 더욱 상승하게 되어있습니다.



가격은 현재의 개념이고 가치는 미래의 개념입니다.


가격은 결국 가치를 따라가는 종된 권리인 것이죠.


이러한 논리가 성수전략정비구역 내 매물이 


왜 투자수익성이 보장되는 지를 설명해 준다하겠습니다.   




지금 시점은 여유롭게 매물을 선택할 수 있는 매수인의 이점을 


최대한 이용하여야 합니다.


시간이 갈수록 압박감과 불안감만 증폭될 수 밖에 없는 구조에 놓인 


매도인(특히 다주택자)의 상황 또한 최대한 이용하여야 합니다.



성수전략정비구역의 경우 과거 지속적인 매도자우위시장이었고


앞으로도 입주시점까지 계속 대표적 매도자우위시장이 될 것입니다.


하지만 그 사이사이에 잠깐잠깐의 매수자우위시장인 시점이 있습니다.



지금이 바로 그 시점이란 것이고


이 말은 즉,


지금이 최고의 매수적기인 이유가 되겠습니다.




감사합니다.




저작권자 ⓒ 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식





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