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3~5년 보고 재개발에 투자하라 |민권식칼럼

2008-06-16 09:59

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[민권식칼럼 #99] 3~5년 보고 재개발에 투자하라 
 
<추천 재개발투자 패턴>
투자기간 : 3년~5년
키워드 : 입주권 전매
중기차익을 노리기에 적합한 사업단계 : 사업시행인가, 관리처분인가

재건축과는 달리 재개발은 조합원 입주권 전매가 가능합니다.
철거시점에서 일반분양 직전에 로얄층을 대상으로 조합원동호수추첨이 진행
되는데 이때 받은 조합원 입주권을 언제든지 전매할 수가 있는 것이 재개발
만의 특권입니다. 또한 주택수를 여러 개 보유하고 있어도 이 조합원 입주권
전매를 먼저 진행할 경우에는 양도세 중과세가 아닌 일반과세가 적용된다는
절세효과까지 누릴 수 있습니다.

개발초기단계에서 재개발 조합원 지분을 매입했다면 조합원 입주권 전매 가
능시점까지는 대략 3년~5년이 소요됩니다.
조합원 입주권 시세를 결정짓는 기준은 아파트의 일반분양가이기 때문에
지분의 꼭지점 시세로 처분할 수 있고 입주하는 아파트의 프리미엄까지 덧
붙일 수 있다는 장점이 있기 때문에 투자기간을 설정할 때 가장 추천하고
싶은 패턴이 바로 이 ‘중기차익 투자법’입니다.
‘재개발 투자의 꽃은 조합원 입주권 전매’라는 말이 생겨난 것도 이러한 이
유에서입니다.

☞ 조합원 입주권 전매는 입지가 좋고 희소성과 무형적 가치가 높은 지역일
수록 더 많은 프리미엄이 붙습니다.

3~5년 투자기간을 잡고 중기차익을 노린다면 단기차익과는 달리 조합원 분
양자격, 예상 권리가액, 예정 평형대 등 모든 분야를 두루두루 분석하여야
합니다.




중기차익 체크사항

조합원 분양자격은 확실하게 주어지는가?
② 예상 권리가액은 얼마 정도로 계산되며 추가부담금은 얼마 정도 생각해
둬야 하는가?
몇 평형 아파트에 배정되는가?
④ 현재 인근아파트 시세와 철거시점, 완공시점의 아파트 예상가격은 얼마인
가? 
 

중기차익 투자수익 계산법
 
(일반분양가 & 프리미엄) - (지분매입비용 & 청산금 & 금융비용 &
기타비용) = 투자수익

※ 계산 예시
- 조합원 지분매입비용 : 3억원
- 청산금(추가부담금) : 1억원
- 금융비용 : 5천만원
- 기타비용 : 1천만원
- 일반분양가 : 6억원
- 프리미엄 : 5천만원

(6억원 & 5천만원) - (3억원 & 1억원 & 5천만원 & 1천만원)
= 투자수익 1억9천만원
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장 
 
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내가 산 재개발 지분, 몇 평짜리 아파트 받나 |민권식칼럼

2008-06-09 09:55

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[민권식칼럼 #98] 내가 산 재개발 지분, 몇 평짜리 아파트 받나
 
 
* 4:4:2 법칙

먼저 재개발사업에 적용되는 도시및주거환경정비법(이하 도정법)의 평형배정 비율부터 살펴보도록 합시다.

재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과(전용면적 85㎡ 이상
115㎡ 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60㎡ 이하로 구분되는데 국민주
규모 이상(전용면적 85㎡ 이상)은 건립세대수의 20% 이내로 하고 국민
주택 규모 이하는 건립세대수의 80%로 한다.
국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 이하를 40%로 하고 국민
택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이하를 40%로 한다.
※ 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우
10%  범위 내에서 조정할 수 있도록 한다.

☞ 법령해설
- 20평형대 : 40%
- 30평형대 : 40%
- 40평형대 이상 : 20%
※ 현장상황에 따라 10% 범위 내에서 조정가능

☞ 전체 건립세대 중 17%를 임대아파트로 건설하여야 합니다.


도시재정비촉진특별법이 적용되는 도시재정비촉진지구의 경우 20평형
20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%의 비율로 건립할 수 있는 혜
택을 줍니다.


* 조합원, 32평형 아파트는 받겠네!

이번 도정법 개정으로 조합원 지분의 30평형대 아파트 배정가능성
훨씬 높아진 상태입니다.
조합원 보상액(권리가액)이 건립최소평형 분양가 이상인 조합원이 30평형
아파트를 신청한 경우 잔여물량이 있다면 배정시킬 수 있게 되었기 때문
니다. 다시 말해 22평형 아파트가 건립최소평형이고 22평형 아파트 분양
가가 1억이라면, 보상액이 1억만 넘으면 32평형 아파트도 배정받을 수 있
다는 것입니다. 
중대형 건립세대의 50%를 일반분양분으로 책정해야 했던 제한도 사라
졌기 때문에 조합원의 중대형 아파트 배정 가능성 또한 크게 증가했습니다.


* 평형배정비율과 조합원비율

개정 법령 조합원 평형배정방식의 키워드는 ‘건립세대수’에 있습니다.
잔여물량이 많으면 많을수록 조합원들이 선택할 수 있는 폭 또한 넓어지기
때문이죠. 하지만 건립세대수만 많다고 해서 조합원들의 메리트가 커지는
은 아닙니다.
‘건립세대 중에서 조합원수가 얼마나 적은가‘ 바로 ’조합원비율‘이 진정한
 키워드가 되겠죠.
‘내 지분으로 몇 평짜리 아파트를 받을 수 있는가?’
이 질문에 답은 평형배정비율과 조합원비율인 것입니다.

* 평형배정 예측법
① 해당 재개발지역의 개발형태(민영재개발, 뉴타운, 도시재정비촉진지구
등)를 파악한다.
② 그 개발형태에 적용되는 평형배정비율(2:4:4, 4:4:2 등)을 도입한다.
③ 건립세대수를 체크한다.
④ 조합원수를 체크한다.
⑤ 보상액(권리가액)을 계산해본다.
⑥ 보상액이 20평형대 아파트 분양가 이상인지를 체크한다.
⑦ 종합하여 결론을 도출한다.
 
 

※ 예측 예시
① 개발형태 : 도시재정비촉진지구
② 평형배정비율 : 20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%
③ 건립세대수 : 1000세대
④ 조합원수 : 700세대
⑤ 보상액(권리가액) : 2억원
⑥ 20평형대 아파트 예상 분양가 : 1억
20평형 아파트 예상분양가 이상이고, 30평형대 이상을 80%로 구
성할 수 있는 도시재정비촉진지구인데다 잔여세대수가 300세대나 되
므로 32평형 아파트 배정은 안정적!
 
 
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소액 내집마련의 꿈, 재개발에 답이 있다 |민권식칼럼

2008-06-02 10:11

http://blog.drapt.com/aptmall/22751212369110688 주소복사

[민권식칼럼 #97] 소액 내집마련의 꿈, 재개발에 답이 있다

가장 저렴한 초기비용
재개발투자 초기비용이란 낡은 집을 사는 것을 말합니다.
이 낡은 집은 기존 아파트를 매매하거나 신규 아파트를 분양받는 등 다른
형태의 내집마련 방법과 비교해 봤을때 초기비용부담이 가장 적습니다.
서울 수도권에서 1억 짜리 32평형 아파트는 찾아보기 힘들지만 32평형 아
트를 받을 수 있는 1억 짜리 재개발 지분은 굉장히 많습니다.

진정한 반값아파트는 바로 재개발
일반분양가에 비해 조합원분양가는 일반적으로 60%~80% 수준에 불과합
다. 조합원수가 적고 입지조건이 훌륭한 지역은 일반분양가의 절반 밖에
되는 조합원분양가가 책정되는 지역도 있습니다.
초기비용부담이 가장 적을 뿐만 아니라 새 아파트의 로얄층을 절반값으로
들어갈 수 있다는 것이 재개발의 대표적인 메리트입니다.  

조합원은 로얄층 우선 배정
재개발 아파트의 일반분양분은 일반적으로 1~4층, 15~20층입니다.
로얄층인 5~14층은 재개발 조합원분이기 때문입니다.
로얄층이냐 비로얄층이냐에 따라 아파트가격 또한 천차만별입니다.
특히 강조망권, 숲조망권 프리미엄이 가능한 아파트의 경우 그 차이가 더
합니다.
로얄층을 우선 배정받는 조합원은 추가프리미엄을 발생시킬 수 있으며
환금성 면에서도 비교우위를 선점할 수 있습니다.

도심 요충지 대단지 아파트는 재개발이 유일
서울 수도권 이른바 알맹이 지역에서 1000세대 이상 대규모 아파트단지를
건립할 수 있는 사업의 형태는 재개발, 재건축이 유일합니다.
하지만 재건축사업은 수익사업으로 분류되어 개발이익환수제, 소형평형의
비율, 조합원 전매 제한, 안전진단기준의 강화 등의 규제로 인하여 사실
사업진행이 불가능하고 투자수익성 또한 현저히 낮아졌습니다.  
그렇기 때문에 도심 요충지 대단지 아파트를 공급하기 위해선 재개발사업
유일하다고 볼 수 있습니다.
 
유주택자와 30대는 재개발에 올인하라  
2007년 9월부터 시행되고 있는 청약가첨제로 인해 유주택자나 신혼부부
젊은 층의 유망신도시나 알짜 단지로의 접근이 사실상 불가능해졌습니
다. 청약통장은 물론 청약가첨점수에 상관없이 내가 산 ‘낡은 집’만으로 내
집마련을 할 수 있는 재개발이 그래서 더욱 주목을 받고 있는 것입니다. 
 
 
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