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성수전략정비구역 현장소식 및 성수동 구시가지 투자에 대한 개관 |민권식칼럼

2018-04-17 14:51

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

[다시쓰는 민권식칼럼 #17] 성수전략정비구역 현장소식 및 성수동 구시가지 투자에 대한 개관



안녕하십니까? 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.


오늘 이시간에는 성수전략정비구역 현장소식을 알아보고


성수 준공업지역에 대한 대략적인 구도에 대하여 짚어볼까 합니다.


먼저 성수전략정비구역 성수3지구 현장소식부터 살펴볼까요?




성수3지구 조합설립인가 임박






성수전략정비구역 성수3지구는 조합설립인가 동의서를 지난해 말 70%를 돌파하였고,


2017년 말에서 2018년 초까지 매매된 건수가 많아 추진위원회 측에서는


조합설립인가 동의율 75%에 가까워졌다고 판단하고


이와 관련하여 다가오는 7월에 총회를 예정하고 있습니다.


또한 추진위에서는 매매된 부동산은 아직 미동의자가 절대 다수라 하여


75%이상의 동의율은 확정적이라고 보고 있네요.


성수1.2.3.4지구 함께 갑시다.





성수동 구시가지 투자에 대한 개관



'재개발 대장주' 성수전략정비구역 만큼이나 성수 준공업지역에 대한 관심 또한 커지고 있는 요즘인데요,


성수동 지식산업센터 안에 있는 일반주택가가 준상권으로 예상보다 빠르게 변모되고 있습니다.

   

성수동1가,2가의 모든 지역은 그 무엇과도 바꿀 수 없는 입지적 희소성을 가지고 있습니다.


한강변 성수지구가 가장 큰 이슈화되고 있지만,


성수지식산업센터를 필두로한 성수 준공업지역에 대한 관심 또한 성수지구에 못지 않습니다.






성수동 준공업지역은 용적률 400%의 이점을 살려,


지식산업센터 개당 1천명 * 100여개가 입점하면서 인구유입이 만들어 놓은 산물인데,


구시가지 일반주택가가 최신 트렌드를 반영한 준상권으로 바뀌는 과정이 빠르게 진행되고 있습니다.



추후 성수전략정비구역의 가시화가 시작될 즈음에는


인근 준공업지역의 물건들 또한 동반 상승하는 시너지효과를 나타나게 될 것인데


이 두 지역의 성장은 서로에게 정의 외부효과가 되어 각각의 투자성을 높여주게 될 것입니다.




뚝섬지구 1300세대, 서울숲 상업용지와 트리마제 1000세, 성수지구 8200여세대 등이 조성되면


그 다음 스포트라이트를 받게될 지역은 바로  성수동 준공업지역 즉, 성수 지식산업센터가 될 것입니다.


성수전략정비구역 만큼이나 투자수익성이 높게 계산되는 성수 준공업지역 투자의 자세한 문의는


언제나 환영입니다.


감사합니다.



저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱

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서울시 정비사업 방향성에 관한 따끔한 충고 |민권식칼럼

2018-03-29 08:31

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

[다시쓰는 민권식칼럼 2018 #16] 서울시 정비사업 방향성에 관한 따끔한 충고


안녕하세요! 성수지구 투자연구소 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.



최근 서울시의 재건축/재개발에 대한 규제가 상식의 한계선을 크게 넘어서고 있습니다.


이것은 당장의 집값 잡기에만 급급한 근시안적인 태도로서 도시 성장을 저해시키는 큰 요소로 분석되기에


참으로 안타까울 뿐입니다.  


말만 10년후를 내다보는 2030 플랜이지 숲을 보지 못하고 애꿎은 새싹들만 잘라내는 형국이죠.


오늘 이시간에는 이부분에 대한 안타까움을 표현해보고자 합니다.




2030 서울플랜의 궁극적인 목적은 슬럼화된 도시를 살리는 것입니다.


하지만 살아나기는 커녕 순탄하게 진행되던 지역조차 부동산경기과열 진정의 이유로 태클을 걸어 


도시의 성장을 막고 있죠.


이러한 태도는 당장의 급한 불만 끄고 보자는 안일함의 극치로서


10년. 20년 후의 도시에 대한 큰그림을 보지 못하는 행위입니다.



이러한 서울시의 행보에 반발하는 집단적인 움직임이 여러곳에서 감지되고 있습니다. 


강북재개발, 강남재건축의 대장격인 성수전략정비구역, 한남뉴타운, 압구정 재건축 단지를 중심으로


현 시장의 낙선운동과 민원폭탄이 곳곳의 커뮤니티에서 동시다발적으로 일어나고 있습니다.


또한 재건축 초과이익환수제 위헌 소송이 서울 수도권 여러곳에서 시작되고 있죠.


비상식의 극치인 안전진단기준강화에 따른 주민 집단 반발 사건, 이미 지정고시된 기본계획 조차 싹 뜯어고치고 있는


현 서울시의 방침은 여기가 대한민국인지 북한 인민주의 공화국인지 헷갈릴 정도 입니다.




언론사와 결합된 기획보도를 통한 부동산시장 눈치보기는 물론,


시민들의 혈세을 주인없는 돈으로 아는 정치꾼들은 당장 없어져야 하기에 청문회를 개최하여 주민들 앞에 소환시켜야 합니다.



서울시는 겉으론 도시재생을 외치며 속으론 도시환경정비사업을 지우고 있습니다.


서울시가 정비구역을 지정, 기본계획을 수립했다가 서울시가 주민의 소리에 반하여 사업을 중지시키고


심지어 사업자체를 해지하고 있다는 얘기입니다.


그 사이에 지출된 천문학적인 비용은 우리 동네 주민들의 혈세입니다.



벽에 금이가고 상하수도는 녹으로 반은 막혀 있는데 시민들이 거주하는 주거환경에 대한 최소한의 안전은 뒷전이고


발등에 떨어진 불똥만 제거하면 된다는 식의 집값잡자는 말만 되풀이 하고 있습니다.


주먹구구식 보여주기만을 위한 정비사업에 대한 정책 또한 '담장과 전봇대에 그림 그리고 문화시설 건립'이라 합니다.


실소만 나오는 일이죠.. 



이명박재단처럼 현 서울시 재단도 수사에 착수해야합니다.


작금의 형국이 조금만 더 크게 점화된다면 또한번 국민의 염원을 담은 진심어린 촛불이 켜지는 사태가 벌어질수도 있습니다.



다가오는 6월 선거에서 우리의 뜻을 확실히 보여주어야 합니다.


정말 우리가 원하는것이 무엇인지.. 


주거환경으로 대변되는 우리 삶의 터전이 어떻게 성장해 나가길 원하는지..


많은 것을 바라는 것이 아닙니다..


그냥 물흐르듯이 가게만 하게 해주세요..


흐름 자체를 막아버려 역류하게끔하고 표류를 유도하는 현 정비사업에 대한 방향성을 깊숙히 심사숙고하여


진정성 있고 미래지향적인 숲을 건립할 수 있는 참된 2030, 2040 플랜을 기대해 보겠습니다.


감사합니다.  



저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱





성수지구 투자연구소 http://cafe.naver.com/aptmal


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강남 능가하는 '신흥부촌' 성수전략정비구역 입체분석 ① 사업속도 |민권식칼럼

2018-01-24 14:33

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[다시쓰는 민권식칼럼2018 #6] 강남 능가하는 '신흥부촌' 성수전략정비구역 입체분석 ① 사업속도


안녕하십니까? 성수전략정비구역 투자몰 소장 민권식, 이사 권경욱입니다.


'재건축초과이익환수제'를 필두로 '재건축연한', '안전진단기준강화'등의 강도높은 규제로

재건축사업의 투자성이 점점 힘을 잃어가는 현 상황에서 비교적 규제가 덜한 재개발사업으로 투자트렌드가

바뀌고 있습니다.

용산 한남뉴타운과 함께 '재개발 대장주 투톱'으로 집중조명을 받고 있는 성수전략정비구역을 테마별로 나누어

지구별로 집중분석해 보고자 합니다. 


성수전략정비구역은 총면적 530,399㎡(약 16만평)으로 총 4개의 지구로 나뉘어 있습니다.




이번 첫 시간의 테마는 재개발지역분석의 뿌리라 할 수 있는 '사업속도'입니다.



재개발에서의 사업속도분석은 투자자의 입장에선 매도시점을 파악하는데 있어서 투자수익과 직결되는 아주 중요한 요소입니다.

실수요자 또한 실입주시기를 결정짓는 가장 큰 잣대로서 재개발접근시 제일 먼저 인지해야할 사항이기도 합니다.


그럼 성수전략정비구역의 사업속도를 각 지구별로 살펴보도록 하죠.  

 


구역별 사업속도


① 성수1지구

사업속도면에서 4지구 다음으로 빠른 1지구입니다. (2017년 7월 조합설립인가)

서울숲 바로 우측에 위치하고 있어 현재가치면에서는 가장 큰 인기구역이기도 하죠.

트리마제 시세가 곧 1지구의 미래가치라는 분석이 지배적으로 매물가격 또한 가장 높게 형성되어 있습니다.


성수2지구

총 4지구 중 가장 늦은 사업속도가 단점이지만, 그만큼 타지구에 비해 시세가 저렴하다는 장점이 있는 2구역은,

'미래가치-현재가치=투자수익'의 공식으로 접근할때 가장 큰 투자수익이 예상되는 지역이라 할수 있겠습니다.

그 이유는 총평에서 함께 말씀드리도록 하죠.

최근 조합설립인가를 받는데 실패하여 사업속도면에서 크게 쳐질 것으로 예상되었지만,

추진위측과 조합원의 사업의지가 워낙 강하고 동의율도 1부능선인 50%를 상회하고 있어,

타 구역에 비해 크게 늦어지진 않을 것이라는 예상입니다.


성수3지구

사업속도의 no.3 성수3지구입니다.

2지구와 마찬가지로 조합설립인가 준비단계인데 상가의 분포도가 2지구보다는 적다는 부분과

구역의 원활한 이해관계 등을 종합 고려할때 2지구보다는 3지구의 사업속도가 빠를 것으로 예측하는 시선들이 많습니다.

2지구와 장단점이 매우 흡사한 지역이라 할 수 있겠으며 사업속도 또한 큰 차이는 없을 것입니다.    


성수4지구

현재 가장 빠른추진속도를 자랑하는 지역은 단연 성수4지구입니다.

2016년 7월에 조합설립인가를 받았으며 2017년 11월 50층 개발에 관한 건축심의를 신청해 놓은 단계입니다.

지금 성수전략정비구역의 모든 시선은 성수4지구의 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등 인허가절차에 있습니다.

1,2,3지구 또한 4지구의 '그것'과 큰 차이가 없을 것이기 때문입니다.

압구정과 서로 맞보고 있는 한강변 유일 50층개발이 가능한 성수전략정비구역의 '전체사업성'을 구체화하는,

가시화의 선두주자인 성수4지구의 앞으로의 행보를 우리는 주목하여야 할 것입니다.





 사업속도에 따른 투자성 분석


"4지구가 제일 빠르니까 4지구로 결정해. 재개발은 사업속도가 생명이야."

"최고입지에 조합설립인가까지 진도나간 1지구지. 입지와 사업속도 모두 좋다구."


위 두 멘트 모두 틀린 말은 아닙니다.

하지만 우리는 더 깊숙히 들여다봅시다.

그래야만 '유형적가치'의 반영도와 '무형적가치'의 잠재력을 판단할 수 있으니까요.


결론부터 말씀드리면,


1,2,3,4지구의 사업속도는 '성수전략정비구역 완성'이라는 전제적 테마로 볼때 큰 차이가 없습니다.


한 구역이 지나치게 사업속도가 늦어질 경우 다른 구역에도 영향을 끼칠 뿐만아니라 공공기반시설의 건립 등에도

문제가 되기 때문에, '하나라는 전략지구'의 개념으로 접근했을때 사업속도의 큰 '시간차'는 없을 거라는 것이

통합된 중론입니다.

또 그렇게 진행되는것이 1,2,3,4지구 모두가 가치의 극대화를 실현시킬 수 있는 길이죠.


여기서 투자포인트를 하나 캐치할 수 있습니다.


'재개발은 인허가절차가 진행될수록 시세가 상승한다'


사업속도에 따른 투자가치가 아직 반영이 덜된 지역은 바로 성수2,3지구입니다.

다시말하면, 성수전략정비구역이 가시화 될수록 가장 큰 빛을 볼 수 있는 지역이 바로 성수2,3지구라는 것입니다.


성수2지구의 경우 시장이 많아 사업속도에 지장이 있을 것이다라는 말이 있습니다.

2지구의 조합원수는 약1100명 정도인데 여기서 시장은 80명이라는 수치에 불과합니다.

흔히들 상식적으로 생각하는 '이해관계가 복합한 시장재개발'지역이 아니라는 것이죠.

이 수치는 사업속도 진행에 있어서 큰 영향력이 없는 데이터라 할 수 있겠습니다.


말이 나온김에 입지적인 조건도 살짝만 들여다볼까요?

오래전 성수동 커뮤니티의 원조는 2,3지구가 위치한 뚝도시장과 뚝섬유원지 인근입니다.

하지만 서울숲 개장과 분당선, 뚝섬 상업용지 개발이 가시화되면서 서울숲-뚝섬역-상업용지에 가장 인접한

성수1구역이 현재는 성수전략정비구역 중 가장 핫한 입지로 각광받고 있죠.


하지만 투자자나 실수요자 모두 '현재가치'가 아닌 '미래가치'를 우선시 하여야 합니다. 

성수전략정비구역이 완성될 즈음의 '미래가치'를 말입니다.


다시한번 외쳐볼까요?

'미래가치(매도시점) - 현재가치(매수시점) = 투자수익'




입지적인 면에서 아직은 성수1지구의 인기에 미치지 못하지만 2,3,4지구의 '미래가치'메리트는

1지구와 같다것이 전문가들의 중론입니다.

다시 말하면, 1지구의 관심도에 비해 지금 현재 상대적으로 저평가되어 있는 구역이 바로 2,3,4지구라는 것인데

이중에서 성수4지구는 '가장 빠른 사업속도'라는 현재가치이자 유형적가치를 자랑하고 있어,

미래가치이자 무형적가치측면에서 계산할때 가장 투자수익이 높을 수 있는 된 지역은 단연 2,3지구라 할 수 있겠습니다.

이 이야기는 추후 이어가도록 하겠습니다.




재개발투자의 중개업소 선택은 또 한명의 '내편'을 만드는 것 


* 1차원적인 중개업소의 선택

1. 인터넷을 검색하여 내가 원하는 투자처와 매물을 장바구니에 담아놓는다.

2. 부동산 중개업소를 돌아다니며 발품을 판다.

3. 여러가지 매물을 비교한다.

4. 심층고민 후 매물을 선택한다.

5. 부동산 매매계약을 한다.


* 2차원적인 중개업소의 선택

1. 투자자금을 기초로한 나의 투자방향성을 정한다.

2. 설정한 나의 투자방향성을 전문가에게 상담받는다.

3. 전문가의 조언에 따른 맞춤매물을 선택한다.

4. 선택한 매물을 법령분석및 권리분석을 통해 과학적으로 접근한다. 

5. 하자없는 부동산매매계약을 성립한다.




중개업소를 단지 매물을 소개하고 매매계약서를 작성하는 곳이라고 생각하십니까?

재개발투자는 누구나 쉽게 접근할 수 있는 유형적가치의 단순아파트투자처럼 하시면 안됩니다.


일반 상식으로 접근하기 힘든 세밀한 매물분석 및 권리분석은 기본 전제이며,

재개발 매매계약서작성은 '관계의 끝'으로 생각하는 중개업소 보다는 '관계의 시작'으로 생각하는 중개업소를

선택하십시오.

매매계약의 성립은 곧 재개발투자의 '끝'이 아닌 '시작'입니다.


* 3차원적인 중개업소의 선택 (추천)

1. 인허가 절차의 변화에 따른 대처능력이 있는가?

2. 리스크 발생 시 대응 능력이 있는가?

3. 모두가 공유할수 있고 서로 공감할 수 있는 인터넷 커뮤니티를 갖추고 있는가?

4. 전문가의 시선으로 '나'와 '나의 매물'을 바라봐줄 수 있는가?




매매계약 후 이러한 체계적인 사후관리가 가능한지를 큰 비중을 두어 중개업소를 선택하셔야합니다.  



내집마련을 위해 뛰는 실수요층을 포함하는 개념의 재개발투자는 단기차익을 노리는 '나무'개념으로 접근할 수도 있지만,

대부분 중장기차익을 바라보고 진행하는 '숲'개념의 접근이 보편화되어있습니다.

매물을 계약하고 맺는 중개업소의 선택은 이러한 '기나긴 여정의 동반자'를 선택하는 것이고,

'항상 내편이 되어 주는 사업파트너'를 선택하는 것입니다.  

1,2차원적인 '나무'의 접근방식보다는 3차원적인 '숲'개념으로 중개업소를 바라보고 선택하는 것도 또한 현명한

재개발투자의 방법이라는 걸 강조하고 싶군요.


  


다음 이 시간에는 마지막에 살짝만 들여다본 재개발분석의 꽃, '주변환경을 기반으로 한 성수전략정비구역의 입지조건'을

테마로한 구역분석과 투자메리트에 대해 집중적으로 파헤쳐가는 시간을 갖도록 하겠습니다.


감사합니다.


저작권자 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱


- 신화공인중개사무소 성수전략정비구역 전문 커뮤니티, 

네이버까페 '성수전략정비구역 투자몰' http://cafe.naver.com/aptmal 


- 재개발 전문 포털 커뮤니티,

다음까페 '한강변재개발투자연구소' http://cafe.daum.net/aptmall

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