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(민권식상담노트엿보기) Man to Man 매물분석 사례 |민권식칼럼

2018-01-09 14:52

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

매물개요


- 성수전략정비구역


- 성수3지구


- 상가


- 대지지분15.8평


- 매매가격 6억7천만원


- 대출 3억원 가능

 







매물메리트 분석


1. 비교적 높은 감정평가금액


* 성수1지구 2012년 구역승인 당시 감정평가의 기준


- 단독주택 : 평당 2천만원


- 상가 : 평당 3천8백만원


- 공동주택가격 : 평당 5천8백만원 (Ex. 동양아파트 5억8천만원)


☞  위 감정평가 기준공식에 대입해보면 현재 10억 이상으로 거래되고 있는 32평형 아파트와


유사한 평가를 받을 수 있음




2. 분양대상요건 충족 


상가는 성수전략정비구역 최소분양평형인 15평형 분양가격 3억원을 초과하면

분양 대상입니다.




3. 주택수에 포함되지 않음


다주택자 규제에 대한 이슈가 커지고 있는 현 시점에서 타매물에 비해 환금성, 가용성, 수익성 프리미엄이 있습니다.



4. 재건축과의 비교


공익성이 강한 주택재개발정비사업인 성수전략정비구역 내 매물로서,

재건축초과이익환수제를 적용받지 않아 수익률면에서 큰 차이점이 있음



5. 미래가치성 분석


* 미래가치의 척도인 입지조건을 기초로 한 인근 아파트 비교대상


- 한화갤러리아 포레


- 트리마제


- 압구정 재건축아파트


- 개포 재건축아파트




한화갤러리아 포레 아파트평당가격 6천5백만원대


 트리마제 아파트평당가격 6천만원 초과한 상태


압구정, 개포 등 강남재건축 아파트가격 미니멈 20억이상





투자성향평가 후 투자금액별 Man to Man 매물 수익성 분석




소장 민권식 010-9910-3343  


작은 부분이라도 부담없이 문자주시면 전화드리겠습니다.





* 관련 법령 첨부 (서울시조례 제27조, 제30조)


[분양대상]


제27조(주택재개발사업의 분양대상 등)

영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.  

<개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26.>


1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자


2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자


3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자.

다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.


4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자.

 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.


5.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서

종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자



② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.  

<개정 2010.7.15., 2014.5.14.>


1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우


2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때


3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우.

다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이

제1항제3호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.


4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우


5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우.

다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니한다.


6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고

다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우



③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.  

<개정 2010.7.15.>


1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우

권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지


2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서

권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지


3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지



④ 제1항부터 제3항까지 규정에 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는

환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.




[공급기준]

 

제30조(주택공급 기준 등)

영 제52조제1항제8호와 영 제52조제2항제1호에 따른 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 주택공급에 관한 기준은

다음 각 호와 같다.  

<개정 2014.1.9.>


1. 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다.

이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다.


2. 제1호에 불구하고 정관 등으로 정하는 경우, 다음 각 목의 기준에 따라 주택을 분양할 수 있다.


가. 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.


나. 국민주택규모를 초과하는 주택은 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며,

 제27조 및 제28에 따른 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족한 경우에는

그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다.


3. 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양하고,

권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동·층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 따른다.



② 주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등

부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다.


1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며

사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다.이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서

권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다.이하 이 항에서 같다)이

분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자


2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나

유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자


3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며

사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나

공동주택을 분양받지 아니한 자


4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서

 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자


5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자


6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자



저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 

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(재개발 현장탐방) 2018년, 저평가된 지역은 어디? |민권식칼럼

2018-01-05 03:27

http://blog.drapt.com/aptmall/22751515090451906 주소복사

안녕하세요. 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식입니다.


오늘은 요즘 뉴스에서도 많이 노출되고 있는 투자1번지 성수전략정비구역의 추진현황과

투자수익성에 대해 언급하고자 합니다.          


성수동 전략정비구역은 주택 재개발사업입니다.
그렇다면 주택재개발 사업 절차를 알아야겠죠?

사업절차를 언급하기 전에 현 추진현황 먼저 짚어보겠습니다.



성수전략정비구역 지구별 주택재개발 추진 현황





성수동 주택재개발사업은 성수1지구, 2지구, 3지구, 4지구 총 개의 구역으로 구성되어 있습니다.

1지구와 4지구는 각각 2016년과 2017년에 조합설립인가를 받았습니다.
2,3지구는 아직 추진위원회 단계입니다.

다시 말해, 조합설립을 위해 동의서를 받는 단계라 할 수 있겠습니다.


재개발사업 진행절차 중 가장 오래된 시간이 소요되며 가장 큰 어려움을 느끼는 구간은 단연 조합설립인가 단계입니다.

그 이유는 바로 주민동의률 75%라는 수치때문이기도 하며,

조합설립이후 사업은 조합설립이사들에 의해 결정되고 이사들에게 급여가 지출되기 때문에
그 이사 자리를 놓고 파벌간 힘겨루기가 이루어지는 것이 현실입니다.

이사석을 놓고 합의점 도출이 원할하게 이루어 지면 조합설립은 바로 이루어집니다.

그러므로 1,4지구는 사업의 가장 큰 숙제를 해결했다고도 말할 수 있겠습니다.


또한 4지구는 시공자 선정과정에 들어갔으므로 총 4개의 지구 중 가장 빠른 사업속도를 자랑합니다. 

사업시행인가 총회가 올해 중반이후로 예정되어 있어 곧 4지구의 사업시행인가 소식을 들을 수도 있을 것 같습니다.




* 사업시행인가를 받기 위해서는 사업시행계획서를 작성하는데,
계획서에는 다음과 같은 내용들이 들어있어야 합니다.


사업시행계획서 내용

1. 토지이용계획(건축물배치계획포함)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주대책
5. 임대주택의 건설계획
6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
7. 폐기물 처리계획
8. 시행규정
9. 그 밖에 시 조례로 정하는 사항


정말 중요한 내용들입니다.

특히 건축물 높이, 용적률은 한강을 남으로 바라보는 성수동의 재개발 사업지에서 가장 중요한 내용이라 할 수 있겠습니다.

사업시행인가가 통과되면 그에 따른 각종 법에서 인허가가 의제됩니다.
주택법, 건축법, 도로법, 농지법, 산지관리법, 하천법, 수도법 등이 해당됩니다.



그럼 다음 단계 중 조합원 분양신청 통지 내용을 들여다볼까요?


* 조합원 분양신청 통지 내용

1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류,명칭 및 구역 위치,면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양을 신청하니 아니한 자의 대한 조치
11. 그 밖에 조례가 정하는 사항.


여기서 가장 눈에 띄는 건 부담금 내역이라 할 수 있겠습니다.





* 2017년 8.2 부동산 대책이 시행되면서 투기과열지구(성수동도 해당)에서는

 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지하였습니다.




그러면 가시화의 정점인 관리처분계획에 대해 들여다보죠.


* 관리처분계획에 포함되는 내용
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(분양가)
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(종전가격)
5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정하는 사항


정리하자면, 관리처분계획의 내용은  이 사업을 어떻게 배분할 것인가를 명시한 것이라 할 수 있겠습니다.



여기서 가장 중요한 주택공급 원칙이 있습니다.
아래 내용은 법령을 토대로 요약한 것입니다.


- 1주택 공급의 원칙
1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

위 사항(1주택공급)에도 불구하고 다음과 같을 때 다음방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
1. 2인이상이 1토지를 공유한 경우, 조례로 주택공급에 따로 정하고 있는 경우 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
2. 종전권리가액에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고,

이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.

(60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 일정기간(3년)이 지나기 전에는 전매하거나 알선할 수 없다.)


1주택공급이 원칙이지만 2주택을 받을 수 있는 경우도 있으니 조합원들의 각 종전가액이나 전용면적에 따라 차이가 있겠습니다.



이제 이주하고 공사하고 준공하면 드디어 입주가 시작됩니다.

철거시기는 관리처분계획의 인가를 받은 후입니다.

성수전략정비구역의 주택재개발 사업은 이런 절차로 진행됩니다.







성수전략정비구역의 미래가치와 저평가구역


주택재개발사업인 성수1,2,3,4 지구는 아직 진행되어야할 인허가단계가 많이 남아 있습니다.

이 말을 바꿔말하면, 무궁무진한 투자가치라 할 수 있겠습니다.

가시화에 대한 가치상승효과가 아직 반영되지 않았다는 말입니다. 


또한 재개발 수익률과 직결되는 지주비율을 보면 건립세대 8200세대, 지주 4200세대로 아주 훌륭한 데이터를 나타냅니다.

성수동 도시재생사업과 연개하여 성수역 3번출구부터 피혁거리, 카페거리, 개인갤러리, 이마트, 뚝도시장 등

기반시설이 접해있는 2,3구역은 뚝섬유원지 커뮤니티는 물론 영동대교를 통한 강남접근성 등을 복합할때

진정한 투가가치 측면에서 아직은 저평가된 노른자 구역으로 추천 지역에 1순위라 할 수 있겠습니다.


오늘 이시간에는 성수전략정비구역에 대한 현황과 앞으로 진행될 인허가절차를 짚어봄으로서

그에 따른 투가가치 수익성을 분석해보았습니다.

재개발지식을 전제로 한 재개발정보 및 권리분석,

저평가된 투자처 및 소액투자처 분석 등 

참된 정보를 전달해드리는 민권식칼럼2018로 또 찾아뵙겠습니다.

감사합니다. 



 

저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
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  http://cafe.daum.net/aptmall


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(성수전략정비구역) 성수신도시 개발, 한눈에 보기 |민권식칼럼

2017-12-30 07:27

http://blog.drapt.com/aptmall/22751514586428661 주소복사







단계별 인허가가 진행 할 때마다 가시화된 호재로 작용하여 재개발 지분값이 상승하게 되는것이 기본 전제입니다.

자, 그럼 현 성수전략정비구역 및 성수신도시의 현 개발 시점 및 현황에 대해 짚어볼까요?




1. 성수전략정비구역


성수4지구 :  건축승인-시공사선정-분양신청 종기일-관리처분인가-이주(2019예정)-착공


 

성수1지구 :  사업시행인가-시공사선정-분양신청종기일-관리처분인가-이주-착공


 

성수3지구 :  조합설립인가-사업시행인가-시공사선정-분양신청종기일-관리처분인가-이주-착공


 

성수2지구  :  조합설립인가-사업시행인가-시공사선정-분양신청종기일-관리처분인가-이주-착공


 

# 성수4지구 2019년 이주를 필두로 성수1지구 2020, 성수3지구 2021,

성수2지구 2022년 순으로 순차적 진행이 예상됩니다. 

 

 



2. 서울숲 대림아크로, 서울숲 부영



입주 2010

위 두 사업용지는 이미 수년전에 지하4층 깊이까지, 땅은 파 놓은 상태이기에 ,

더욱더 수월한 진행을 보였습니다.



 

 



3. 성수동재건축


 

장미재건축

 

동아재건축

 

그리고 다수 단지의 재건축이 진행중입니다.

 

 


4. 성수 준공업지역


성수동 준공업지역 공장은 IT타운 첨단디지털단지를 테마로 한 회사사옥과 공장형아파트로 변모하고 있으며,

서울숲 뒤편, 뚝섬역상권, 피혁거리 성수일로 대림창고 이마트, 뚝도시장

성수일로 새촌 등등 카페 갤러리 상가로 하루가 다르게 변신중에 있습니다.

 

 

 

 

가시화된 변화가 미래가치는 물론 지분시세에도 특히 민감하게 작용하는 부동산투자의 특성상

눈뜨면 변해가는 성수동를 보면서,

주민들과 투자자분들은 점점 확신을 가지게 될 것입니다.

 

 

감사합니다.

 


성수전략정비구역 투자연구소

http://cafe.naver.com/aptmal,


소장민권식 : 010-9910-3343 문자 주세요



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