민권식칼럼(131)

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재개발투자, 아는 것이 힘이다 |민권식칼럼

2008-08-04 10:03

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민권식칼럼 #105] 재개발투자, 아는 것이 힘이다
 
건립세대 예상법
 
조합원수와 건립세대 비율은 곧 재개발 투자 수익률이라는 말이 있습니다.
그만큼 조합원와 건립세대 비율이 중요하다는 얘기인데 기초단계에서 접근을 해야 더 큰
수익이 발생하는 재개발의 특성 상, 건립세대를 예상하는 것은 가장 중요한 사항이라도
할 수 있겠습니다.
 
기본적인 건립세대 계산법은 바로 구역별 면적에 순수한 아파트부지비율을 곱해준 후
다시 용적률을 곱하고 평균전용면적으로 나눠주는 것입니다.
 
예상 건립세대 = ( 사업부지면적 * 순수아파트부지비율 * 용적률 ) / 평균전용면적
 
물론 이 등식에서 평지와 구릉지 여부, 주택의 형태, 개발방식에 따른 기반시설 유무 및 그 비율
등이 플러스, 마이너스 요소들이라 하겠습니다.
 
 
 
다가구주택의 공유지분 분양자격 여부
 
제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일
다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한
사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로
건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.(개정 2005.11.10)
 
해석하자면,
1) 사실상의 다가구주택에 한하여
2) 건축허가를 90.4.21일 이전에 받고
3) 구분등기를 97.1.15일 이전에 했을 경우
가구별로 각각 분양자격이 나온다는 것입니다.
 
 
 
비례율이 높은 곳
 
일반적으로 비례율이라 칭하는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을
포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로
나눈 금액을 말합니다.
조합원 개인이 소유한 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의
최종권리가액이 되기 때문에 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담금이 적어져
조합원 입장에서는 더욱 큰 이익을 창출할 수 있게 됩니다. 
 
< 비례율이 높은 재개발지역의 특징 >
1) 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역
2) 구역면적 대비 조합원수가 적은 지역
3) 세입자가 적은 지역
4) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역  
5) 사업속도가 빠른 지역
6) 쪼갠지분이 적은 지역
7) 임대아파트비율이 적은 지역
8) 중소형비율보다는 중대형평형이 많이 건립되는 지역
 
 
 
조합원수도 변한다.
 
사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어
기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이
일반적입니다. 
 
하지만 무허가건물이라는 변수가 있습니다.
사업시행인가는 서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기
때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있을
수 있습니다.
 
 
 
토지거래허가제를 피하는 방법
 
도시재정비촉진지구 등 토지거래허가지역 내에서 토지거래허가를 받지 않아도 되는 경우는
다음과 같습니다.
 
1) 대가성이 없는 상속, 증여
2) 허가대상 면적 미만의 토지거래 (도시재정비촉진지구의 경우는 20제곱미터 미만)
3) 건물만의 거래
4) 거래당사자인 국가, 지차제, 정부투자기관이 허가권자와 협의한 경우
5) 보상법에 의한 수용, 민사집행법에 의한 경매
6) 주택건설촉진법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 도시재개발법 등에 의한
토지의 공급, 농어촌정비법에 의한 농지매입
 
 
 
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지역조합방식, 이런 것을 확인하라 |민권식칼럼

2008-07-21 09:58

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[민권식칼럼 #104] 지역조합방식, 이런 것을 확인하라
 
지역조합방식은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고
청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 메리트가 있습니다만 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도,
거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 함께할 수 있는 개발방식입니다. 
오늘 이 시간에는 일반 재개발방식과는 여러가지 면에서 차이가 큰 지역조합방식을 접근할 때
꼭 숙지하여야 하는 유의사항 몇 가지를 소개할까 합니다.

1. 토지 매입정도를 확인하라.
도정법을 기틀로 하는 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나,
지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로
토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 꼭 확인하여야 합니다.

2. 조합원수를 확인하라.
조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고
6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지, 모집기간이 얼마나 걸릴지를
예측해서 사업지연 리스크에 대비해야 합니다.

3. 전매 가능 여부를 확인하라.
분양권 중에서 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서는
일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되므로
전매 가능 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

4. 착공 전에 내는 돈을 확인하라.
재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입하고 공동건축하게 되므로 지역조합개발방식은
아파트 착공 전에 비교적 많은 돈이 들어갑니다. 
착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반 이상을 내야하며
조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야 합니다. 
조합운영을 위한 업무추진비 또한 별도로 지급해야 합니다.

5. 시공업체의 공신력을 확인하라.
대한주택보증의 시공보증 도입으로 예전보다 위험부담이 줄어들긴 했습니다만
시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다는 것은 변함이 없습니다.

6. 추가부담금 승계 여부를 확인하라.
투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여,
향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수
있습니다. 미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 그 금액을 미리 파악해야
한다는 얘기입니다.
또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면 누가 낼지 협의해야 합니다.

7. 토지이용계획 여부를 확인하라.
사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율은 몇 퍼센트인지 미리 구청에 문의하여
인지하고 있어야 합니다.
기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나
아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다는 점을 염두해 두시기 바랍니다.

 
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재개발의 시작, 종세분화와 호수밀도 |민권식칼럼

2008-07-14 09:49

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[민권식칼럼 #103] 재개발의 시작, 종세분화와 호수밀도
 
 (1) 종세분화
 
◈ '종세분화'란?
 
'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 2003년 7월 1일부터 시행된 '일반주거지역 종세분화'는
 무분별한 고층 개발로 인한 도시환경과 자연경관 파괴를 막기 위해 상업이나 특수업무지구가 아닌
 일반주거지역을 1ㆍ2ㆍ3종(種)으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 규정하는 것을 말합니다.
 
여기서 말하는 주거지역은 개발밀도와 입지특성 등에 따라 전용주거지역과 일반주거지역,
준주거지역으로 구분되는데 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경보전지역을 말하고
일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위한 지역을 칭하며 준주거지역은 주거기능을
주로 하되 상업기능의 보완이 필요한 지역을 일컫습니다. 

그렇다면 재개발에서 주된 개념이 되는 '주거지역'의 종세분화에 대하여 집중적으로
알아봅시다.
이전까지는 구릉지, 평지, 역세권 등이 지역의 특성에 관계없이 동일하게 일반주거지역으로
지정되어 획일적으로 용적률과 용도제한 사항을 적용 받았었습니다.
그러나 그 결과 자연환경이 보호되어야 할 구릉지변에서 대규모 개발이나 주변여건 및
환경과 부조화를 이르는 돌출형 개발, 주택공급 위주의 재개발, 재건축 및 다세대,
다가구 주택의 고밀도 개발로 많은 도시문제가 발생하게 되었습니다.
이에 따라 건설교통부장관은 특별시·광역시·인구 50만 이상의 도시계획구역에서
주거환경을 보호하기 위해 필요한 경우 이 지역을 1종, 2종, 3종으로 세분화 시킵니다.

각 종별 용적률과 층수는 각 지방자치단체의 도시계획조례에 의해 조심씩 다릅니다.
서울시의 경우 일반주거지역 1종은 용적률 150%(4층 이하), 2종은 용적률 200%(7층이하와
12층이하), 3종은 용적률 250%(층수제한 없음)로 용적률과 층수의 상한을 정하고 있습니다.

1) 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
2) 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
3) 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능토록 하는 지역
 
 
재개발 물건 선택의 뿌리, '종세분화'
 
1) 종세분화에 따라 건물의 형태와 용적률, 층고제한이 결정되고
2) 용적률과 층고제한은 곧 조합원수와 건립세대와 직결되며
3) 조합원와 건립세대 비율은 바로 재개발 투자수익률 창출에 있어서 심장 역할을 합니다.
 
 * 재개발 투자수익률의 핵심요소 ===> 조합원수와 건립세대 비율 ===> 용적률과 층고제한
 ===> 종세분화
 
위 개념도는 재개발 투자수익률을 결정짓는 핵심요소의 뿌리가 바로 '종세분화'라는 것을
말해주고 있습니다.
그렇습니다.
종세분화의 개념은 재개발의 기본 개념이며, 투자목적이든 실수요자 입장이든
재개발 물건을 선택하는 데 있어서 뿌리를 담당하고 있는 개념입니다.
재개발 물건을 알아볼때 가장 먼저 해당 물건이 제1종 일반주거지역인지, 준주거지역인지를
물어보십시오.
재개발의 시작은 종세분화의 개념에서 시작되기 때문입니다.
 
 
 
(2) 호수밀도
 
'호수밀도'란?
 
호수밀도는 말그대로 재개발 주택을 매입하여 조합원이 됐을때의 메리트를 알려주는
주요지표입니다.
일정 이상의 호수밀도수치는 재개발이 되기 위한 필요조건입니다만 호수밀도가 너무 높으면
조합원이 많다는 얘기로 수익성이 떨어질 수 있습니다.
먼저 기본적인 '호수밀도'의 개념에 대하여 알아봅시다.
 
 * 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)
 
1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서
다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.
 
가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는
계상하지 아니한다.
 
나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.
 
다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를
존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.
 
라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에
불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.
 
마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중
공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.
 
2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은
각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.
 
 
호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다
 
여기서 중요한 것은 최근 개정내용입니다.
호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여
다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30%이하, 과소필지/부정형/
세장형토지 50%이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는
경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.
즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.
 
 
호수밀도와 투자수익성의 관계
 
그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.
호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고
조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고
할 수 있습니다.
재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만
대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고
이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.
 
 
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