2006-07-16 13:01
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입지조건은 변하지 않는다.
한남뉴타운이 뉴타운/재개발시장 뿐만아니라 내집마련실수요자에까지 인기를 끄는 이유는
탁월한 입지조건 때문이다.
우리나라 대표 부촌인 동부이촌동과 비교를 해봐도 그 이상이라고 평가받는 최첨단 로얄커뮤니티라는 변하지 않는 입지조건이 바로 그것이다.
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동부이촌동과 한남뉴타운 비교분석
동부이촌동과 한남뉴타운은 남향의 한강조망권을 기본으로 남산을 등지고
국내 최대규모의 용산가족공원과 민족공원을 좌(동부이촌동), 우(한남뉴타운)로 둘러싸고 있다는
점 등 입지조건면에서 상당히 비슷하다.
하지만 차이점 몇가지가 있다.
첫째, 동부이촌동은 대표적인 부촌이지만 대부분 흔히 볼 수 있는 판상형아파트의 형태이다.
하지만 한남뉴타운은 전세대가 타워형아파트의 형태로 건립된다.
둘째, 한강대교북단과 동작대교북단사이의 동부이촌동과
반포대교북단과 한남대교북단의 한남뉴타운을 비교했을 때 강남과의 접근성면에서
한남뉴타운이 앞선다.
셋째, 부촌의 분위기라 할지라도 오래전의 도시설계방식으로 건립된 동부이촌동과
최첨단 미래지향적 도시설계방식으로 탄생할 한남뉴타운은 가치의 차이가 발생할 것이다.
이 세가지만으로도 장기적 안목으로 접근했을때 한남뉴타운의 가치는 동부이촌동 이상이라는
것을 객관적으로 말해준다.
그렇다면 한남뉴타운의 가치 중의 가치는 무엇일까?
먼저 한남뉴타운의 가치 몇가지를 나열해 보겠다.
① 남향으로 바라보는 한강조망권
② 남산조망권
③ 공원조망권 (국내최대규모의 용산가족공원, 민족공원 조망 및 이용)
④ 강남과의 접근성 (반포대교와 한남대교 북단에 위치)
⑤ 용산도심과의 접근성
⑥ 서울시 정중앙에 위치한 교통의 요지
⑦ 역세권 (국철 서빙고역-한남역, 6호선 이태원역)
⑧ 입주시기와 동시에 개통예정인 신분당선의 수혜지역 (분당-강남-용산을 다이렉트로
연결하는 황금노선)
⑨ 최첨단 뉴타운도시설계방식으로 건립되는 타워형아파트 대단지 (신도시 규모인 33만평)
이 중에서 ①과 ④에 대한 사항이 없다면 한남뉴타운이 지금처럼 이슈화되고
세인의 관심 0순위로 부각될 수 있었을까?
다시말해 한남뉴타운의 가치 중 ①과 ④의 비중은 다른 가치들과 차별화될 정도로 높은
비율을 차지한다.
그래서 투자의 포커스가 ①과 ④에 맞춰져 있기 때문에 한남뉴타운 총 7개 구역 중
한강조망가능구역이라 불리는 강변구역으로 투자의 큰손들과 내집마련 실수요자들이
유입되고 있는 것이다.
한남뉴타운의 두가지 테마 - 강변구역과 비강변구역
위 구역별 배치도에서도 확인할 수 있듯이 강변구역은 2, 4, 5구역을 말하고
비강변구역은 1, 3, 6, 7구역을 가리킨다.
사업성과 연관되는 지표를 통해 강변구역과 비강변구역을 비교해보자.
1. 최고가능층수
강변구역은 저지대에 위치해 있지만 비강변구역은 비교적 고지대에 위치해 있다.
이런 차이점 때문에 230%의 용적율을 적용했을때 강변구역의 최고가능층수는 30층(동빙고),
25층(보광2, 한남1)인데 반해 비강변구역은 18층(이태원), 20층(한남2), 25층(보광1, 보광3)의
수치를 보인다. 더높이 지을 수 있는 지형조건이라는 말은 사업성을 따져볼 수 있는 기준중에서
많은 비중을 차지하는 중요한 요소이다.
2. 사업속도
공사환경을 기준으로 했을때 강변구역과 비강변구역은 차이점이 있다.
먼저 비강변구역은 이태원상권과 바로 접해있다는 점과 구릉지지형, 높은 고도라는
지형적 특성으로 인해 시공여건이 비교적 열악하다.
이에 비해 강변구역은 마찰을 일으킬 수 있는 특정상권과 접해있지 아니하고 공사하기 좋은
평지와 저지대지형, 낮은 고도라는 시공여건의 강점을 가지고 있다.
공사환경이 좋다는 것은 입주시기를 조금더 앞당길 수 있다는 메리트로서 사업성과 밀첩하게
연관되는 사항인 것이다.
3. 무허가건물의 변수
사업성을 판단하는 가장 중요한 척도는 조합원수와 건립세대의 숫자이다.
조합원수는 적을수록 건립세대는 많을수록 사업성이 높다는 것은 상식적인 공식이다.
기본계획단계의 조합원수는 최종단계인 동,호수추첨을 하는 관리처분시점의 조합원수와는
차이가 있을 수 있다.
더 큰평형대를 가기 위한 실수요자들의 투자성지분(나대지, 도로부지 등) 매입현상이 두드러지는
시점이기 때문에 대부분의 재개발지역에서는 조합원수가 줄어든다.
하지만 기본계획단계에서 책정이 안된 무허가건물을 점유한 조합원들이 추가되는 시점이기
때문에 이 부분 또한 변수로 작용한다.
이 변수에 대한 개념을 강변구역과 비강변구역에 대입해보자.
평지와 저지대로 속하는 강변구역은 지형적특성상 무허가건물의 숫자가 비교적 적고
구릉지와 고지대지형인 비강변구역은 무허가건물의 숫자가 비교적 많다.
즉, 관리처분시점에서의 최종집계될 조합원수를 예측해 볼때 강변구역은 지분매입현상으로
인한 조합원수의 감소가 예상되나 비강변구역은 똑같이 지분매입현상이 일어나더라도 다수의
무허가건물에 대한 조합원이 추가될 경우 오히려 조합원이 증가할 수 있다는 것이다.
4. 한강조망
역시 강변구역과 비강변구역의 가장 큰 차이점은 전면한강조망과 후면한강조망에 따른
아파트가치의 차이일 것이다.
물론 가장 큰 차이는 강변구역의 전면배치예정인 40평대이상 대형평수의 아파트가격일 것이다.
강변구역의 전면한강조망 40평대아파트와 비강변구역의 후면한강조망 40평대아파트는 아파트
가격으로 나타나는 가치의 차이에 대하여 엄청난 차이가 발생할 것은 누구나 예측가능한
분석이다.
그러나 강변구역과 비강변구역의 30평대아파트에서 두드러질 전면 조각조망권과 후면조망권의
비교 또한 인지할 필요가 있다.
조망확보가 탁월한 타워형아파트가 지그재그형식으로 강변구역내에 중면배치된다면
비강변구역의 후면한강조망과 비교할때 차별화된 가치가 있다는 것이다.
한 정비업체 관계자의 말을 인용하자면 '한강을 기준으로 한 전면조망과 후면조망의 차이는 물론 큰 차이가 있겠지만 전면 조각조망과 후면조망의 차이 또한 아파트가치를 차별화할 수 있는
요소이다.'
5. 신분당선
신분당선은 1차적으로 정자역에서 강남역까지의 노선이 이미 착공되어 2008년도에 개통예정이다.
2008년도부터 2차 공사예정지가 바로 강남역-논현역-신사역을 이어 한남대교를 넘어 한남뉴타운
의 강변구역을 거쳐 용산역까지 이어지며 한남뉴타운의 입주시기와 비슷하게 완공예정이다.
신분당선은 현재 한남뉴타운 내에서 운행중인 서빙고역, 한남역, 이태원역과는 차별화된 역세권
프리미엄을 자랑한다. '황금노선' 3호선의 성격과 비슷한 분당-강남-용산을 직통으로 연결하는 또다른 '골드프리미엄'노선으로 불리며 강서지역에서 강남을 관통하는 9호선과 함께 가장 매력적인
노선으로 각광을 받고 있는 대표적인 노선이다.
한강조망권이라는 차별화된 환경프리미엄지역인 강변구역은 또다른 '역세권골드프리미엄'
신분당선의 수혜지역으로서 한남뉴타운의 노른자구역임을 다시한번 입증할 것이다.
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2006-07-10 00:03
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하반기 부동산시장, 2006 독일월드컵의 후광 본격화?
2006독일월드컵이 폭풍처럼 전세계를 휩쓸고 지나갔다.
한반도 또한 세계가 놀랄만한 새벽 거리응원 문화가 정착되고 대한민국 대표팀의 선전과
아쉬움이 교차하며 월드컵 폭풍 후유증에 시달리고 있다.
부동산시장에서 월드컵은 크나큰 호재로 인식되어 있다.
가까운 사례로는 큰 국민적 반향을 일으켰던 2002 한일월드컵을 들 수 있다.
2002년 6월 말부터 강남에서 시작된 '부동산시장의 로또화'가 서울ㆍ수도권전역으로 확산되었고 신규분양이라는 문구앞에는 수십대일의 경쟁률은 기본으로 형성되던 기억이 생생하다.
그렇다면 2006년 월드컵이 끝난 지금도 부동산시장이 똑같은 현상을 나타낼까?
전문가들은 2006년 부동산시장은 2002년과 다른 양상으로 전개될 가능성이 농후하다라는
예상이 지배적이다.
세계적인 흐름인 버블론이 이미 한반도를 급습했고 강남 재건축아파트의 몰락, 양도세 완화요청에 대한 사실상 기각 판정, 종부세를 필두로한 각종 부동산보유세금의 증가, 주택담보대출의 대출 제한과 금리인상 등의 악재가 너무나도 큰 영향을 끼칠 것이라는 이유에서다.
상반기 가장 큰 이슈가 되었던 '버블세븐' 지역에서 발표 한달만에 아파트가격 하락세를
보였다. 강남 입주예정 아파트에 대한 '묻지마프리미엄 효과'도 오래전부터 공식화
된 개념 자체가 현재는 적용되지 않고 있다.
지방부동산시장은 이미 장기화 침체의 분위기를 조성하고 있다.
연초부터 '거품빼기'와 '세금폭탄'이라는 슬로건을 내민 정부의 강한 압박속에
거래 자체가 마비되어버린 현 실정에서 부동산시장의 월드컵효과는 2002년에 비해
너무나 작게 느껴진다.
내집마련ㆍ성공투자의 벗, 바로가기
침체된 하반기 부동산시장을 이끌어갈 쌍두마차 - 판교분양과 강북재개발
2006년 3월 판교과열시장형성 전후로 버블논란이 불거지기 전까지 후광지역인 용인과
분당, 강남의 아파트시장은 요동을 쳤다.
같은 맥락으로 8월 판교 분양 시점을 전후로 부동산시장의 눈은 또한번 판교로 쏠릴 것이다.
최근 부동산시장의 가장 큰 이슈는 단연 강북뉴타운/재개발사업이다.
재개발과 함께 부동산이벤트시장의 양대산맥이었던 재건축사업이 문을 닫으면서
재건축시장의 투자자들까지 강북뉴타운/재개발시장으로 유입되고 있는 실정이다.
강남 재건축이 된서리를 맞고있고 버블발언으로 인해 부동산투자시장을 주도하던 7개
지역이 숨을 죽이고 있는 실정에서 정부의 전폭적인 지원하에, 투자자뿐만아니라 내집마련
실수요자에게까지 온갖 사랑을 한몸에 받고 있는 강북뉴타운/재개발사업은 오 서울시장의
시대가 시작되면서 탄력을 받아 더욱 빠르게 진행되고 있다.
서울균형발전의 척도로 떠오른 강북뉴타운/재개발은 어느덧 유망투자지의 개념에서
필수투자지로의 컨버전이 끝난 듯 보인다.
그렇다면 강북재개발 중 가장 유망한 투자처는 어디일까?
<강북뉴타운 중 투자유망도가 가장 높은 지역은?>
|
순 위
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뉴 타 운
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지지도
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1
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한남뉴타운
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46.6%
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2
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아현뉴타운
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10.5%
|
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3
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천호뉴타운
|
7.6%
|
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4
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미아뉴타운
|
6.0%
|
위 표에서 보시다시피 강북재개발 중 가장 관심을 받고 있는 지역은 단연 한남뉴타운이다.
버블론의 태풍이 상반기 서울-수도권 전지역을 휘감았을때에도 한남뉴타운에는 투자자의
발길이 끊이지 않았다.
그 이유는 지도만 펼쳐봐도 알 수 있다.
현재 서울-수도권에 강남과 인접한 대규모 최첨단 커뮤니티 건립부지는 한남뉴타운의
입지조건이 유일하기 때문이다.
대한민국 최고의 상류층 커뮤니티를 지향하는 한남뉴타운의 호재는 다음과 같다.
① 강북뉴타운/재개발에 대한 신정부의 체계적인 지원
② 서울시의 장기 마스터플랜을 전제로한 용산구 랜드마크화 건설 착공
③ 분당-강남-용산을 연결하는 '황금노선' 신분당선의 대표적인 수혜지역
④ '부동산투자의 교과서' 용인-분당-강남의 거래 마비 현상으로 인한 비교상승효과
흐름을 토대로 예측해보는 현재와 미래의 부동산시장
부동산정책과 맞물린 부동산흐름예측에는 공식이 있다.
양도소득세로 대표되는 부동산억제책은 부동산시장이 과열되고 불안정할 경우
강화되고 이 억제책에 의해 부동산시장이 침체기에 접어들고 경제흐름까지
심각한 영향을 끼칠 경우 완화책을 내세워 부동산시장 뿐만아니라 경제의 순환까지
원활하게 하는 정책을 펼치는 것이 바로 공식인 것이다.
전세의 절대부족현상이 일어나 전세가가 상승하여 매매가의 60~70%까지 치솟게 되면
자연스럽게 매매가도 상승하는 구도를 보이게 된다.
해석하면 이런 조짐을 보이는 지금 시점이 아파트매수적기인 것이다.
이렇게 지금 매수타이밍을 잡고 공급부족현상으로 인해 양도세 규제가 완화되는 예상되는 2010년도 즈음을 매도타이밍으로 잡는 것이 흐름을 짚을 줄 알고 부동산정책을 탄력적으로 대처하는 올바른 투자법이 아닐까?
또한 그 시점이 되면 현재와 미래적 트렌드인 조망과 환경에 대한 메리트가 있는
타워형아파트의 보급률이 높아질 것이라고 예상되는 바, 지금은 흔히 볼 수 있는
판상형아파트의 가격은 비교하락할 것이 불보듯 뻔하기 때문에 타워형아파트 보급률에
대한 사항도 꼼꼼히 따져봐야할 체크포인트로 자리매김한것이다.
미래의 부동산시장을 정확히 예측한다는 것은 어려운 일이다.
하지만 과거의 흐름을 분석해보고 부동산정책에 대한 맥을 짚을줄 안다면 미래가치에
대한 예측오차를 조금 줄일 수 있지 않을까?
현재의 부동산시장도 과거의 흐름의 한 연장선이었듯이 미래의 부동산시장 또한
현재의 흐름에서 크게 벗어날 수 없기 때문이다.
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2006-07-03 00:06
http://blog.drapt.com/aptmall/22751151852781761
1. 조합원분양가와 일반분양가 자세히 들여다보기
2005년을 기준으로 아파트건축비(공사대금)는 평당 400만원~500만원선이며 여기에
조합사무실임대료 및 운영비, 무이자이주비에 대한 금융비용이 추가되고 공공시설의 설치 등
의 추가자금이 더해져 관리처분시점의 조합원분양가가 책정된다.
일반분양가는 IMF로 인해 주택공급에관한규칙이 개정되어 분양가격이 자율화 되었는데
조합이 분양성을 고려하고 인근아파트시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있다.
물론 재개발사업의 장기화로 인한 재개발조합 경비부담 가중은 조합원분양가와
일반분양가의 상승요인으로 작용할 수 있다.
내집마련ㆍ성공투자의 벗, 바로가기
필자가 항상 강조하는 사항중에 하나가 바로 이론적인 데이터에 근거하여 일반분양가를
책정하고 거기에 70%정도를 조합원분양가로 예측하는 것은 가치판단에 대한 착오란
것이다.
조합원분양가와 일반분양가는 이론적인 데이터로서의 접근자체가 의미를 상실하며
조합의 운영능력과 주민동의율 및 열의, 시공-시행사의 자금력, 해당 재개발지역의 가치
(입지조건)와 시장동향 등의 현장자료를 토대로 분석해야 한다.
2. 조합원의 토지, 건물에 대한 보상가격 진행절차와 이의신청절차
주택재개발사업은 공공사업의 성격이므로 공공용지의 손실보상에 관한 특례법이 적용된다.
지가공시와 감정평가에 관한 법률에 의한 공인감정평가사 2인이상이 참여하여 평가하는데
2인의 감평사의 산술평균으로 권리가액이 책정되며 여기서 감평사는 조합이 선정하는 것이
통상적이다.
주택에 대한 감평시점에서 중요한 것은 관리처분시점의 현황에 대한 평가가 아니라
사업시행인가 당시의 토지,건물의 현황에 대한 평가라는 점을 강조하고 싶다.
즉, 집행은 관리처분시점에서 행하여지나 기준시점은 사업시행인가시점이다.
보상가격에 대한 이의는 감평사들 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이
잘못 적용된 경우 (예를 들어 지목은 도로이나 현황은 대지로 사용되고 있는데 대지가격으로
평가하지 않고 도로로 평가된 경우) 이의신청을 하게 되면 재평가를 받을 수 있다.
3. 조합원 이주비와 세입자 주거대책비
재개발에서는 이주비와 주거대책비(혹은 임대아파트)가 있다.
관리처분시점에서 조합원(집주인)에게 지급되는 것이 이주비이며
세입자에게는 주거대책비가 지급된다.
세입자가 주거대책비 대신 임대아파트를 배정받으려면 재개발구역지정고시일 이전
3개월 전부터 주민등록을 필하고 사업시행인가일까지 거주한 세대이어야 한다.
다만, 무주택자이여야하고 만30세이상이어야 임대아파트가 배정되며
요건불충족시 소정의 주거대책비가 지급된다.
조합원의 이주에 관한 이사비용의 지원은 공공용지의손실보상에관한특례법의 규정하고 있다.
재개발사업은 조합원이 토지를 제공하고 시공회사가 자금을 제공하는 합동재개발 방식이다.
이주비는 시공회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는데 시공회사의 자금력에 의해 차이가
크게 발생하는 바, 기본계획단계에서는 일률적인 예측이 힘든 것이 사실이다.
하지만 한남뉴타운의 경우 최고의 자금력을 자랑하는 빅4 (삼성래미안, 현대아이파크, GS자이,
대림e편한세상) 가 이미 시공회사로 선점된 상태기 때문에 이주비지급면에선 많은 혜택을
누릴 수 있다는 메리트가 있다.
4. 평형배정비율 자세히 들여다보기
먼저 해당 정관부터 살펴보자.
재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와
국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터
이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의
주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴.
- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40%
* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서
조정할 수 있슴.
이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다.
여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바,
실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.
세월이 갈수록 뉴타운 평형배정비율은 조합의 사업성을 극대화하기 위해
20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형이상 40%로 완화될 가능성이 농후하다는 것도
참고하기 바란다.
5. 재개발을 끝까지 반대하는 주민에 대한 처리
도시재개발법은 사업시행인가시점의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 중 3분의 2이상의
동의를 요건으로 하고 있는데 이 요건만 충족되면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은
진행된다.
재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의
토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자,
분양대상에서 제외된 자 등에게 토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합이 공탁을 하면
토지소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서
명도소송을 통하여 강제 철거하게 된다.
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