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11.15대책이 발표되었습니다.

최근 고분양가논란, 집값의 극심한 인플레현상으로 인해 비상대책의 성격으로

공급확대, 분양가 인하, 대출규제를 슬로건으로 내걸었습니다.

먼저 그 내용을 살펴보기로 하죠.

 

<11.15 부동산대책 요약>

1. 공급 확대

- 수도권에 신도시 건설

- 개발기간 단축

- 다세대, 다가구, 오피스텔, 주상복합 건축규제 개선

 

2. 분양가 인하

- 기반시설부담비의 합리적이고 투명한 부담

- 전용면적 25.7평 이하 공급가격 인하

- 택지공급가 인하(10%), 용적률 상향 조정(8%내외)를 바탕으로 분양가 약 25% 인하

 

3. 주택담보대출 강화

- 투기지역 `6억 초과` 아파트 만기 10년초과 은행·보험 `실수요` 대출 
: LTV 40%이내로 하향 조정
- 투기지역 `6억 초과` 아파트 비(非)은행(저축은행, 상호금융사, 여전사 등) 대출
: LTV 50%이내로 하향 조정
- 투기지역 `6억 이내` 아파트 비(非)은행(저축은행, 상호금융사, 여전사 등) 대출
: LTV 60%이내로 하향 조정 

 

여기서 첫번째 항목이자 11.15대책의 주요 뼈대인 '공급확대'에 대해 한마디 하려합니다.

공급확대를 통한 분양가인하방침은 전적으로 동감하는 바입니다만 그 타겟을 수도권변두리로

설정한 것은 납득이 안가는 부분이군요.

부동산시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 움직이기 때문에 공급확대를 통한 분양가인하는

어느정도 효과가 있을것입니다.

하지만 가장 근본적인 문제이자 가장 시급한 문제인 강남아파트 시세를 잡기 위한 정책의

일환으로 수도권변두리아파트가 효과가 있을 것이냐는 것입니다.

강남아파트를 잡으려면 강남이상의 주거환경은 아니더라도 강남만큼의 주거환경을 자랑하는

신도시를 공급하여야 합니다. 강남의 접근성을 어느정도 확보하면서 주거환경프리미엄까지

확보되는 쾌적한 주거단지여야 한다는 것입니다.

대표적인 예로 강남의 접근성을 확보한 뉴타운/재개발지역을 들 수 있겠습니다.

이 지역을 강남이상으로 조성할 여건을 마련해 준다면 자연스럽게 강남포화상태로 인한

아파트매매가 상승은 현실성을 겸비한 진정한 의미의 `공급확대`로 통하여 수그러들 수 있는

것입니다.

현 집값의 이상기류 현상의 표면적으로 드러난 원인은 공급부족 및 고분양가 논란이지만

근본적인 원인은 강남에서부터 시작했다는 사실을 간과해서는 안됩니다.

단순한 의미의 공급부족이 아닌 강남급 주거환경에 대한 공급부족이 뿌리입니다. 

뿌리를 제거하지 않는 한, 집값인플레현상은 한동안 지속될 것으로 예측됩니다.

 

 

 저작권자 ⓒ U-Turn Project 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식 

뚝섬.성수재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식 http://cafe.daum.net/aptmall

 

온-오프라인 상담을 하면서 누누이 강조했던 점이 평형배정과 추가부담금을 산정할때

 

그 권리가액을 예측하는 기준으로는 나대지, 개별공시지가, 토지와 건물을 따로 등기부등본을

열람하여야하는 단독주택형태는 단독주택공시가격, 집합건물로 등기부등본을 열람할 수 있는

공동주택의 형태는 공동주택공시가격이라는 사실은 이제 다들 알고 계시겠죠?^-^

 

그리하여 30평형과 40평형이상의 대형평수를 접근할때 상대적으로 예측권리가액이 높고

 

 

 

공동주택은 일반적으로 다세대, 연립, 빌라, 아파트로 나눌 수 있습니다.

물론 대지지분면적과 주변여건이 똑같다면 다세대<연립<빌라<아파트 순으로 공시가격이

형성됩니다.

하지만 재개발지역의 특성상 아파트형태는 거의 찾아볼수가 없죠...

그렇다면 빌라를 매입하여야 한다는 결론이 나오는데 여기서 신축빌라의 매력을 쉽게 찾아볼 수

있습니다.

 

 

 

 

공동주택의 매력은 과거 관리처분사례에도 드러나 있습니다.

몇해전 제가 중구 황학구역의 데이터를 확보한 직후 '삼일아파트를 잡아라'라는 글을 인터넷을

통하여 공개했던 적이 있었습니다.

대지지분 4평에 불과한 삼일아파트는 '20평대 가는 매물'로 분류되어 상대적으로

저평가되어있었고 매매가 또한 상대적으로 낮게 책정되어 있는 상태였습니다.

하지만 현장데이터를 확보한 후 예측권리가액을 분석해본 결과 삼일아파트는

'30평형대 진입 매물'이라는 결론을 도출했고 실제로 관리처분 시 삼일아파트 전세대는 30평형대로

진입하였습니다.

반면 대지지분 18평을 자랑하는 단독주택은 20평형을 배정받았습니다.

이러한 현상은 금호/옥수 재개발지역의 관리처분시에도 나타났는데 대지지분6평의 빌라에 대한

권리가액이 대지지분18평의 단독주택의 그것보다 더욱 높게 책정되었던 사례도 있습니다.

 

 

 

한강변 재개발 지역의 두가지 투자메리트는 하락하지 않는 지분의 가격이라는 투자안정성을

바탕으로 함과 동시에 추후 아파트를 로얄층으로 배정받음으로서의 차별화된 시세차익을

누릴 수 있다는 것입니다.

여기서 '차별화된 시세차익'의 개념으로 접근했을때 -P매물을 잡는다는 것은 곧

성공투자를 향해 가는 지름길인 것이다.

 

 

 

 

17일 오전, 한남뉴타운이 도시재정비촉진지구로 지정되었다는 소식이 퍼지자
저희 사무실은 아수라장 그자체였습니다.
19일 0시부터 특별법이 바로 적용될 예정이어서 17일, 18일 이틀동안 쏟아지는 문의전화에 업무는 마비가 되었고 나와있던 매물들은 모두 계약이 완료되었습니다.
길고 길었던 18일, 19일이 지나고 19일 이후로는 촉진지구 관련 투자상담과 토지거래허가제 강화 관련 상담이 주를 이루며 관망세가 이어지고 있는 한남뉴타운의 분위기입니다.

 

 

 

 

 

촉진지구로 지정됨에 따라 지금 상황에서의 메리트와 핸디캡을 요약해 보겠습니다.
무엇보다 가장 큰 혜택은 2차 뉴타운 중 가장 더디게 진행되어 지적되던
사업속도 관련 리스크의 해소입니다.
뉴타운기본계획수립시한이 얼마 남지 않아 투자자들을 애태웠던 한남뉴타운사업은 인허가 절차를 간소화시키며 눈에 띄게 사업속도를 낼 수 있는 촉진지구사업형태로 진행이 된다는 소식은 가장 기다렸던 소식이 아닐 수 없습니다.
조합원과 투자자의 입장에서는 40평이상의 대형평형을 40%이상 건립할 수 있게 된 것이 가장 큰 매력이라고 볼 수 있습니다.
용도변경에 따른 용적률 혜택과 층고제한 완화 조항 또한 촉진지구형태로의
사업에서 빼놓을 수 없는 메리트입니다만 이 사항은 아직까지 협의 부분이 필요한 사항이기 때문에 '지금 상황에서의 메리트'는 아닙니다만 촉진지구지정 전 한남뉴타운의 용적률 줄다리기 상황과 비교할 때 일단 유리한 고지를 점령했다는 나름대로의 의미가 있습니다.
토지거래허가제가 6평(20제곱미터)로 강화되어 매매에 제한이 뒤따르는 점은
물론 가장 큰 핸디캡입니다.
무주택자이거나 기존 주택을 처분하고 실제 거주를 하여야만 매매를 할 수 있다는 점은 투자환금성 면에서의 뚜렷한 마이너스 요소임은 분명합니다.
하지만 장기적인 안목에서 접근을 통한 투자수익성은 더욱 증가되었고 '내집마련개념의 5년 청약'으로 대변할 수 있는 실수요자의 입장에서는 그리 까다로운 제한사항이 아니므로 세밀하게 계획을 세워 접근할 경우 현재로도 투자수익 및 성공내집마련의 잠재력은 아직까지도 충분히 남아있습니다.
뉴타운/재개발 지역 뿐만아니라 서울시 주거입지조건 중 그 어느곳도 한남뉴타운의 입지조건(한강, 남산, 용산센트럴파크, 신분당선, 강남의 접근성)보다 훌륭한 지역은 없다라는 점이 변하지 않는 투자포인트인 점을 명심하시길 바랍니다.