민권식칼럼(131)

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재개발현장에서 바라본 '진실과 거짓' |민권식칼럼

2006-04-27 11:27

http://blog.drapt.com/aptmall/22751146104832493 주소복사

한남뉴타운 현장에서 발로 뛰는 중개업자의 시각에서 바라본
강조하고 싶은 '진실'과 바로잡아야 할 왜곡된 '거짓'
 
 
한남뉴타운 현장의 일선에서 수십만건의 상담내용을 토대로 투자자들의 주된 의문점 해결과 언론보도 중 일부 잘못된 점을 바로잡아야 할 필요성을 강하게 느끼어 이 글을 집필하게 되었다. 언론과 현장중개업자와 투자자와의 진실어린 삼위일체를 간절히 바라는 취지를 다시한번 강조하는 바이다.
 
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Q1. '진행속도가 너무 느리다'
 
☞ 한남뉴타운의 재개발 경과 보고



지난해 11월17일 토지기본계획확정안을 기술적(ha당 호수밀도와 건축물노후도 조사)으로 볼때 뉴타운 방식으로 개발이 어려운 지역을 자율정비구역으로 지정시킨 것에 대하여
자율정비구역 주민들이 민원을 제기하여 올2월15일부터 재조사가 진행중에 있으며 이 조사가 마무리되는대로 건축물기본계획이 확정될 것이며 인,허가 주무관청이 서울시청에서 용산구청으로 바뀌었다는 점도 호재로 작용한다.
또한 현 상황은 7월1일부터 적용되는 '뉴타운특별법'과 '도시정비촉진지구'로 지정받기 위한 작업을 신중히 진행하고 있으며 용적율을 300%까지 적용받고 고도제한 폐지로 인한 최고의 부촌으로 자리매김하기 위해 풀어야 할 필연적인 숙제를 순조롭게 풀어나가고 있다.

 
 
Q2. '전환다세대가 많다'
 
☞ 한남뉴타운 가까이 들여다보기
한남뉴타운 7개권역중 한남2구역, 보광1구역, 이태원구역은 건축물 노화가 심하여 전환할 수 없는 환경에 있는 관계로 전환다세대가 적은 반면, 조합원숫자에 미등록된 무허가건축물과 국공유지 소유자가 많아 원다세대를 소유한 조합원도 권리가액 다액 순에 의하여 24평으로 밀리는 경우가 많을 것을 대비해 투자수요가 위축되고 있다.
그러나 한남1구역과 보광2-3구역, 동빙고구역은 건축물 상태가 양호하여 분할된 것은 있으나 조합원 수에 비하여 20%미만이기에 오히려 무허가 건축물 대장소유자도 33평 배정대상이 확정이며, 특히 한강조망권 지역은 사업시행인가 공람3개월부터 대형평을 받기 위하여 지분매입이 심하게 일어나는 점을 감안하면 대체적으로 일반분양 수익성이 30%이상은 무난할 것으로 보여진다.
Ex) 금호11지구의 경우, 건립세대 888, 조합원이 760 이었으나 사업시행인가 공람직전
지분매입으로 인하여 160세대가 감소하였다.
또한 같은 한강조망권인 금호8구역도 같은 현상을 나타냈다.

 
 
Q3. '지분값이 너무 많이 상승했다'
 
☞ 한남뉴타운의 잠재적 수익성
일반적인 부동산시세를 체크할때는 토지공시지가의 2배가 매매가로 형성되는 것이 일반적이라 이 점을 감안하면 이해에 도움이 될 것으로 보여진다.
재개발구역 가격의 일반적인 상승이론은 초기단계에는 소형지분이 상승율이 높으며 개발후반기에 대형지분의 상승폭이 크다.
재개발 물건을 매입할 때에는 평당가격으로 매입방법과 전세금액이 높은 물건은 가격이 높게 형성되나 평가금액이 적을 수 있는 허수가 있을 수도 있다.
 
한남뉴타운의 평당공시지가는 7~8백만원 선이며 (지난해 기준) 평당매매가는 2300만원
내외로 형성되고 있다.
현재 대부분의 아파트들은 판상형아파트이다. 그러나 세월이 흐르면 Trend가 바뀌듯, 최근 수요자들의 Trend에 맞는 타워형 아파트가 등장하면서 '평당 5천만원 아파트시대'를 목전에 두고 있다.
삼성동 아이파크, 도곡동 렉슬, 타워펠레스, 용산 자이 ,파크타운 ,씨티파크 ,벽산 ,대우 등 타워형아파트의 현시세에서도 쉽게 알수 있는데 남향에 한강조망권과 숲조망권, 역세권의 아름다운 조화가 돋보이는 용산의 투자 가치에 높은 점수를 주고 있다.
민족공원과 가족공원의 150만평을 U자 형태의 3열로 배열되는 2만4천세대의 타워형이자 초대형 단지의 입주시점에 도달했을 때 작은평 5천만원, 대형평 7천만원의  평당가를 예측해본다.
또한 필자가 확보한 자료를 근거로하여 조합원수와 용적율을 적용하여 설계된 건립세대와 전환다세대 숫자를 보면 일반분양수익은 양호한 것으로 확인되었다.
재개발에서는 사업시행인가 공람 전에 대형평수를 배정받기 위하여 지분을 매입하는 현상이 만들어 지는데 한강조망권 일수록 그 정도가 심하게 일어나게 되는 점을 감안하면 문제가 없는 것으로 확인되며 필요한 분들에게는 관련자료를 부분오픈할 용의도 있다.
* 일부 언론에서 빌라도 평당공시지가로 평가하여 4~5천 넘나드는 것으로 표현하는데
이는 바로잡아야 할 부분이며 이 자릴빌어 단편적인 지식을 바탕으로한 시세왜곡과
체계적인 보도의 부재에 대하여 유감을 표하는 바이다.
단독주택은 공동지가로, 공동주택(아파트, 빌라)은 기준지가로 평가한다.
 
☞ 구릉지개발(고-저지대 개발)관련 보도에 대하여
요즈음 공사현장에서 지형지물을 이용하여 시공하는 것은 기본인데(발파작업을 하는 현장을 목격한 분은 없을 거라 본다.) 공사방법의 보도 중 지형지물에 대하여 암반층이 있는곳까지 토사만 긁어내고 시공에 들어가는 것이라는 것을 말해주고 싶다.
 
 
 
☞ '비례율' 적용시점을 바로 알자.
비례율(개발이익률)이란 재개발로 인하여 개발지역의 토지 및 건축물 소유자가 얻게되는
손익의 비율을 말한다.
일반적으로 비례율은 80~120%로 다양한데 100%이상이면 양호한 사업이고, 120%면
성공한 사업이라고 평가하는 것이 일반적이다.
여기서 강조하고 싶은 점은 그 적용시점을 분명히 알고 있자는 것이다.
비례율의 적용단계는 관리처분약관을 기점으로 하는 것이지 기본계획단계에서 구체적인
실의를 평가할 경우 그 의미를 상실한다.
또한 일반분양분이 많으면 비례율이 올라가는 것으로 알려져 있는데 이것은 진정한 의미를 나열하며 설명하자면 책한권의 분량이 나오는 비례율의 의미를 극단적으로 단순화하여 해석하는 것이다. 말하자면, 일반분양율에 편승한 평가의 자제를 당부하는 바이다.
 
 
☞ 분양가 산정방식에 대하여
강북 재개발 현장에서 지난 10년동안 평당분양가 800~900만원을 초과한 적은 없었다.
최근 분양된 판교의 분양가는 1,200~1,600만원선인데 토지대금*600만원을 포함한 금액이기
때문에 실제분양대금은 1,000만원 미만이라 할 수 있고 재개발방식에서는 일반분양수익률이
조합원 수익으로 환원되기에 천만원을 상회할 수 없을 것이라 판단한다.
Ex) 50평의 토지 위에 전용면적 60평을 평당300만원으로 공사계약이 됐다면 공사대금은
1억8천이다.
 
조합원의 토지위에 최근 시공사가 선정된 금호18구역의 건축비는 평당338만원에 계약되었으며
분양가가 평당 건축비의 추가발생 항목이라면 무이자 이주비 금리, 조합사무실 임대료 및 부대
비용, 특수토목 정도로 정리 할 수 있다.
그런데 어떠한 계산방식으로 1,600~1,800만원의 가격대가 형성이 되는지 의문을 갖지 않을 수 없다. 
 
* 일반분양주택 분양가 산정
- 산정방법 : (구)서울시재개발사업조례 제30조에 의거 조합원 분양가를 참작하여 
   조합이 따로 정함.
- 일반분양가 산정방식의 예
<금호11지구> 

평형

층수

세대수

일반분양가

22.03

1

17

187,000,000

 

2

18

197,000,000

 

기타층

123

207,000,000

 

 

158

 

23.06

1

14

187,000,000

 

2

14

197,000,000

 

기타층

46

207,000,000

 

 

74

 

23.49

1

7

187,000,000

 

2

7

197,000,000

 

기타층

14

207,000,000

 

 

28

 

41.01

1

6

455,000,000

 

2

6

478,000,000

 

3

6

487,000,000

 

기타층

25

533,000,000

 

 

43

 

41.20

1

6

455,000,000

 

2

6

478,000,000

 

3

6

487,000,000

 

기타층

27

533,000,000

 

 

45

 
 
 
☞ 가치의 주요화두인 '용적율'에 대하여
<서울시 주거정비과 자료>
~* 한남뉴타운지구 개발기본계획(안)
- 건축배치계획
1. 건폐율
 * 공동주택용지(제3종) : 50%이하
 * 주상복합용지(준주거지역) : 60%이하
2. 용적율
 * 공동주택용지 : 기준170% / 상한 212%~250%
 * 주상복합용지 : 기준 250% / 상한 350%
 (상한용적율은 기반시설확보를 통한 인센티브 적용시 최대개발 가능한 용적율)
3. 개발가능용적율
 * 계획용적율=기준용적율x(1 1.3@)
 * @는 공공용지부지로 제공한 후에 대지면적대 공공시설부지로 제공한 면적비율
4. 높이
 * 해발고도 91m이하
 
- 경관계획
1. 구릉지 경관 복원(조망경관, 거점경관)
 * 주 능선부 구릉지를 중심으로 설정
 * 지형에 의한 자연경관 창출, 지형훼손 최소화
2. 개방감 확보(지구경관)
 * 저지대/한강변/분지를 중심으로 설정
 * 개방감 확보를 위한 시각회랑 입면차폐도 적용
 * 각 지구별 특성에 맞는 건축형태 적용에 의한 지구경관 특성화
3. 도시경관 창출(거점경관, 축상경관)
 * 반포대교 북단에 대하여 설정
 * 한남뉴타운의 랜드마크적 성격 부여
 
- 밀도계획

구분

면적(m2)

최저/최고층수

기준용적율

계획용적율

개발가능용적율

소계

821,753

8/30

170%

230%

232%

1구역

71,954

8/18

170%

216%

216%

2구역

126,294

8/30

170%

234%

234%

3구역

132,258

8/25

170%

238%

239%

4구역

183,843

8/25

170%

221%

221%

5구역

122,290

8/25

170%

245%

250%

6구역

73,048

8/20

170%

212%

212%

7구역

111,566

8/25

170%

247%

250%

 
 
 
 
뉴스는 수필이 아니다. 
 
우리는 정보의 바다, 인터넷의 보급으로 인하여 알고자 하는 정보를 손쉽게 구할 수 있는 시대를 살아가고 있다. 필자 또한 유익한 정보를 통해 개념을 형성하는데 있어 많은 도움을 받고 있다.
그러나 일부 관련보도에서 현장의 흐름과는 괴리된 정보를 접하게 될때면 안타까움을 금치 않을 수 없다. 현장검증이 부재된 자료를 정보자료로 사용하는 것은 복합적인 개념의 부동산흐름을 읽는데 있어서 참으로 위험천만한 일이 아닐 수 없다.
오염된 정보는 존재의 가치를 떠나 존재의 의미를 거론할 가치조차 없는 백해무익의 공해이다.
여론형성의 중요한 매개체인 언론보도가 역기능이 아닌, 순기능만을 발휘해주길 간절히 바라마지 않는다.            
 
   
 
 
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재개발투자비법과 그 성공사례 |민권식칼럼

2006-04-22 12:37

http://blog.drapt.com/aptmall/22751145677045921 주소복사

저는 1990년 중반에 성동구 금호동에 재개발 전문가로 10여년의 일해오는 동안 재개발투자의 성
공사례와 거시적인 부동산의 미담 및 미래에 대하여 몇자적어 적어봅니다.
 
내집마련ㆍ성공투자의 벗,   바로가기

 
재개발에 한 투자자의 사례를 들어본다.
5년전 어느날 안 모씨가 A부동산에서 성동구 금호11지구 재개발지분 토지6평 건물12평 8000만
원 전세금3500만원 실투자금4500만원에 무심코 계약을 했는데 잔금을 하다보니 토지 주인과 건
물주가 각각 다른 분인 33평분양 대상이라는 말에 잔금을 지급하고 매입했다.
 시간이 흘려 구역지정을 받고 재개발지분의 값은 1억5000만원으로 상승했고 또 시간이 흘러서
B부동산에서 전화가 걸려와 토지6지분을 매도하라 33평에 들어갈 수 없다며 추가로 토지를 6~7
평을 더매입해서 토지12~3평이면 33평지 분이 확실하다 권유해서 고민하다 나대지6(20m)평을
4000만원에 추가로 매입했다. 총투자금액은 8500만원 12평에 시세는2억5000만원선 이었는데 여
유자금이 생겨서 C부동산에 연락하여 44평을 받으려면 어떻게 해야하냐 문의하니까 나대지29
평을 매입을 권유해서 2억4000만원에 매입하게 되었는데 사업시행인가 직전에 C부동산에 42평
형 들어가는 것 맞는지 확인해달라 요구했는데 연락이 되질 않아 금호11지구 재개발조합에 찾아
가 토지지분 41평이면 42평대 배정대상인지 상담했는데 조합 측에서 조합원들이 지분을 추가로
매입해서 예측하기 힘들다라는 조합관계자의 말에 하늘이 무너지는 느낌이 들어고 투자금액3억
2500투자하여 42평을 배정 받는 지분의 값은 8억5000만원 선인데 32평 지분값 4억5000만원 생각
하니 억울하여 다시C부동산을 찾아가 사장을 만나게 해달라 요구했는데 직원이 금호동 저희 부
동산에 가서 상담해보라 하여 저와의 인연으로 토지41평 건물12평 지분을 차명으로 명도 해체하
여 건물12평21평지분 분양권1개, 6평(20m)21평지분 분양권1개 6,5평(22m)21평지분 분양권 1개
29평(90m)32평지분 분양권1개 총분양권을 4개를 만들어 주어 이주비 지급시점의 값은 21평지
분3개 3억2000만원3개 9억6000만원 32평지분가4억5000만원 총금액 14억1000만원 동호수 추천
이 끝난 현재의 자산은 21평지분3억4000만원 3개 32평지분값 5억3000만원15억5000만원이고
 21평지분개당 청산금액1억원3개 3억원 32평청산금5000만원 총청산금3억5000만원을 뺀 차익이
약12억원 자산가 액이 되었으며 투자금32500만원 전세금 3500만원포함 3억6000만원을 빼도 순
수익8억4000만원 정도의 수익이 발생한 상태이며 입주시점의 순수익은 10억원대을 상회할 것으
로 것으로 보여지네요...
그 인연으로 안 모씨와 저희와의 관계는 지속되고 있습니다.

 
 
재개발 조합추진현황

 
2003년 도정법의 변경으로 추가의 지분분할은 불가능한 상태이다. 따라서 조합원이 늘어날 가능
성은 없으며, 재개발이란 기본계획수립시 공히 용정률170%적용되어지며 토지를 희사하는 경우
250%까지 조정할 수 있다.
재개발인가절차는
ㄱ.추진위원회결성(행정용역, 설계용역, 범무용역, 철거용역등 선정)구역지정 신청
ㄴ.구역지정신청 동의2/3 67% (용적률 수익성을 해당관청과 조율 및 협상과정)
ㄷ.조합설립인가 동의율 80% 신청
ㄹ.사업시행인가(구역지정과 동일)
ㅁ.관리처분인가(분양가, 이주비 등)신청
ㅂ.이주비 지급(1년)
ㅅ.착공
ㅇ.규모에 따라 편차는 있지만 2년정도 소요 입주하게 된다.
 
 기본계획 대로 입안하면 인가과정은 1년이면 종결할 수 있다. 그러나 용적률을 높여 수익성을
만드는 것에 목적이 있기 때문에 협상을 통해 조합의 수익성을 최대화시키기 위해 다소 인,허가
기간이 길어진다고 알고 있지만 그 목적은 수익률이다.
도정법 개정에 따라 분양방식 변경 재개발 아파트 배정방식이 기존에는 지분 평가금액의 많은
조합원부터 순위를 먹여 그 순위에 의해 대형 평으로부터 소형 평으로 내려배정 하는 배정방식
이 일반적인 분양방식이었다. 지분쪼개기가 많아 조합원의 수익성을 떨어뜨리는 요인이 된다하
여 2004년 연말에 도정법의 개정으로 분양방식에 일부 바뀌었으며 내용은 다음과 같다.
전환다세대의 경우 최소평형 배정대상이며 30평 또는 40평 우선 배정 대상은 단독이나 원다세대
건평이60m 18평 이상의 경우 평가금액에 의해 대형 평으로부터 작은 평으로 위에서 아래로 배
정된다. 나대지는 20m이상 무주택 자에 한하여 분양대상에서 30m이상으로 변경되었으며 지분
인 경우90m이상 경우 분양대상에 포함되며 위 요건에 불 충족되는 되는 경우 청산대상 조합원
입니다. 2004연말 이후에는 조합원이 증가할 수 없어지고 사업시행인가시점에 40평, 30평형을
받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 된다.
 예)금호11지구 사업시해인가 전에 건립세대888세대 분양대상조합원 720명에서 사업시행인가
공람전에 138명이 감소하여 일반분양이 늘어남에 수익성이 증가하였습니다.

 
2005년5월1일부터 지가상승으로 인해 부동산값 상승하는 효과가 나타날 것으로 예측하는 부동
산 전문가의 시각인 것으로 나타나고 있으며 지가상승으로 개발지역의 평가금액이 대폭 늘어남
에 따라 재개발지분 값의 상승은 평가금액의 상으로 나타날 것이며 일반 부동산에 시세에도 상
승효과가 있을 것으로 보여진다.

 
 
재개발지분 매입시점에 주의할 점

평당가로 매입하는 것이 일반화 되어있으나 프리미엄으로 계산해보면 손실을 볼 수 있으니, 프
리미엄 매입가 대비 평가금액을 뺀 금액이 평가금액이 얼마인지 계산하여 나오는 금액이 곧 프
리미엄이 되며 그 값이 적게나오는 물건이 지분 값이 싼 것이며 프리미엄이 낮은 지분물건을 매
입 하셔야 합니다. 그리고 재개발 투자는 부동산의 시세흐름과는 달리 인, 허가를 완료시점에 값
이 상승하게 되는 만큼 그 공식을 이해하게되면 짧은 시간에 큰 수익을 얻을 수 있음은 물론 서
민들의 재산증식에 많은 도움이 될 것으로 생각합니다.

 
 
서울시 재개발 기본계획299개지역 확정에 따른 이주대란우려!
2~3년 뒤 집값 상승 우려, 주택시장 침체로 올해 주택건설물량이 목표치의 80% 수준에 머무르
고 내년에도 상황은 비슷할 것으로 예상됩니다. 이런 추세가 계속되면 앞으로 주택 공급 부족으
로 인해 (2004년12월11일자 YTN기사 중에서) 서울시에서 2004년 6월 재개발 기본계획지구299
여구역이 1단계확정 되었으며 재건축 100여곳이 2년내외 이주를 해야 할 것으로 파악되며 재개
발, 재건축이 추진중인 곳만 기존에2배인 500~700곳으로 파악되고 있으며 개발지역의 입주민,
세입자들이 이주에 이주를 할 것은 예측되는 부분이며 예을들어 일산, 분당 신도시 개발할 때 이
주비 지급시점에 분당인근 성남과 일산부근 고향시 일대의 주택 값이 1년내외에 2배이상 급등했
던 일을 기억하는 분들도 상당수 있을 것이며 성동구의 예만 들어도 재개발30여곳 재건축 5~6
곳 이주시점이 2연내에 집중되는 것으로 파악됨2006년 말부터 2007년도에 이주가 집중되어 있
다는 것에 주목해야 할 대목이며 , 얼마전 신문에 보도된 내용을 인용하면 '역대정권의 집권3년
차에는 부동산 상승률 2.5%머문 반면 집권4연차에는 15%상승률을 보였다'를 참조하시고 현정
권의 말기인 것을 감안하면 이전에 주택, 전세대란를 맞이하게 전에 주택을 보유하고
2006~2007년을 맞이해야 할 것으로 보여집니다.

 
 
투자의 자세 - 고정관념을 깨야 성공투자 할 수 있다.

 
일반적인 개인투자자의 경우 직장 및 생활 근거지 반경을 벗어나는 것을 두려워하지 마라.
인의 가족 수에 의한 제한적인 생각에서 벗어나자. 왜냐하면 소형평수가 대형 평형보다 수익성
이 더 크기 때문이며, 유연한 투자 자세를 가져야 투자에 성공한다,

 
또 아파트를 보유하여 주거하는 경우 주거비용으로 금융비용이 많이 발생되는 점을 감안하여 거
주생활은 전세로 생활하시고 여유 로운 자금운용이 가능해져야 분위기에 편승한 실수를 하지 않
는다.

 
재개발 지구라고 해서 다 같은 것은 아니며 인근 위성지역의 수요층 및 주변아파트 시세를 참고
하여 구역을 선정하는 것도 한 방법이 될 수 있으며 조합의 수익성이나 준공 후 아파트 시세를
예측해라.

 
환금성 수익성 성장성에 의한 투자하셔야 한다는 유연한 자세가 있어야 투자에 성공할 수 있고
보수적이고 경직된 사고는 투자를 실패로 만드는 주원인이 된다.
예) 강남에서 33평형대 아파트에 살던 분이 매도하고 5년전 지방으로 이사한 분들 중 다시 상경
하려 한다면 어려울 것으로 생각되며 그 이유는 금융자산이 줄어들었기 때문이겠지요 , 그런 실
패를 하지 않기 위해 서울에 심장부를 공략하라!.전철3호선역세권을 공략하라! 한강조망권을 공
략하라! 라는 말이 있듯이 입주시점의 아파트 값을 예측하여 수익성과 안정성을 고루 안배하는
투자를 하셔야 할 것으로 봅니다

 
강남과 같이 도시기반시설 갖추어진 곳은 이미 물건의 시세에 반영된 상태로 이해하시고, 한강
변 재개발 지역의 만들어지는 지역을 공략하는 것이 유리할 것으로 생각합니다.

 
정부의 강력한 투기규제로 재건축시장이 위축되고 있는 가운데 재개발시장이 실수요자 층의 새
로운 투자처로 부상하고 있다. 특히 개발이익 환수제도로 인해 재건축은 된서리를 맞고 있는 것
과는 달리, 일부 재개발시장은 전철역세권과 한강 조망 권을 중심으로 매물이 소진되어 가고 있
으며 현재는 일반재개발 지역까지 조심스럽게 확산되어 가고 있는 추세이다. 재태크의 3대요소
인 수익성, 환금성, 안정성, 등을 고려해 볼 때 특히 주목할 곳으로는 첫째, 수익성으로 강남 지
역의 접근성과 대중 교통수단 즉 지하철 역세권및 시내 중심을 연결하는 버스노선등을 꼼꼼히
발품을 팔아서 직접 살펴본다. 또한 인근지역의 학군 분포. 상가 및 근린공원등의 생활 편의시설
등을 점검 해본다.
 실례로 도시계획의 모범이라 할 수 있는 일산이 분당보다 상대적으로 저 평가되고 있는 것은 분
당이 일산보다 강남의 접근 성이 우수하기 때문이라 할 수 있다. '부동산의 시세를 보려면 강남
을 봐라' 라는 말이 있고 '부동산 투자는 서울의 중앙을 공략하라' 말도 있듯이, 강남의 접근성과
시내중심가의 접근성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 강남 재건축은 일부 지역의 아
파트 시세가 평당 3천 만원을 넘어선 것을 볼 때 완공 후의 시세가 이미 반영되어 있는 걸로 보
여진다.

 
둘째, 자금의 안정성으로 완공 후 아파트 시세는 주변 아파트의 시세를 반영해 보는 방법으로 비
교적 쉽게 알수있다. 강북에서 한강변(성동구)재개발은 이 지역이 향후 강남에 못지 않은 성장
성을 갖고있으며 ,이 지역의 개발은 지역 전체가 업그레이드되는 '지역 리모델링'의 표본이 된다
는 점이다. 전 지역이 재개발지구 기본계획 1단계수립 지역으로 향후 2010년 정도에는 성동구
전 지역이 초대형 아파트 시가지로 각광을 받을 것으로 예측이 가능하다. 향후에는 지역적 웰빙
이 아파트를 선택하는 중요 기준이 될 것이다.
셋째, 자금의 환금성으로 재개발지역은 투기과열 지역과 재건축 아파트와는
달리 건물이 철거 되기전 까지 주택개념으로 소유권 이전등기를 할 수 있으며
재개발 조합 분에 대해서는 전매를 자유롭게 할 수 있다는 장점이 있다.
소형 아파트의경우 상대적으로 대형 아파트 비해 환금성이 뛰어나다 할 수 있다.

 
서울시의 재개발관련 규제가 완화됨으로서 절차의 간소화로 현재 재개발 기본계획 수립 중에 있
는 지역들의 구역지정이 크게 늘 전망이다.
예를 들어, 이전에는 구역지정 입안을 위한 주민 동의 율이 3분의2 였으나 서울시 의회가 50프로
동의 율로 관련조례를 개정키로 함에 따라 절차가 대폭 간소화된다. 이에 따라 예년의 경우 (연
간인가요?)평균 10여곳이 지정되던 것이 추후 많은 곳이 구역지정 될 것으로 예상된다.
 구청장이 정비구역 면적의 10% 미만의 미미한 변경 사항의 결정권을 갖게 됨에 따라 더욱더 재
개발 사업의 속도에 박차를 가하는 요인이 될 것이다.

 
20평대의 작은 아파트를 원할 경우 국공유지, 무허가 건물,  세입자가 있는 지분을 구입하면 1억
미만의 소액투자로 조합원이 될 수 있다. 조합원의 경우 일반분양에 우선하여 배정하기 때문에
로얄층을 받을 수 있는 장점도 있다. 학군도 검토할 대상중의 하나인데 인접한 지역의 학군분포
를 파악하는 것도 필수적이라 할 수 있다.

 
분양 후 평형예상 가격은 인접지역의 아파트 가격을 기준 하면 쉽게 알 수 있다.
이상 여러 가지 조건을 감안할 때 이미 생활 기반시설이 구축되어 있는 강남에 재건축보다는 개
발초기에 있는 정부의 규제에서도 비교적 자유로운 강북 지역에 관심을 두는 것이 향후 수익성
재산증식에 도움이 될 것으로 여겨진다.

 
 
★뉴타운

뉴타운이라 함은 수익성이나 난이도 면에서 자체개발이 불가능 할 경우 정책에 의해 개발되는
형태이고 뉴타운의 개발방식은 수용개발이나 자력개발 둘로 나누어볼 수 있고, 특정 뉴타운에도
1권역, 2권역, 3권역 등으로 나누어 개발방식은 권역마다 개발방식이 각기 다르게 적용된다. 이
런 점을 고려하여 투자에 참여하여야 할 것이며, 예)왕십리 뉴타운의 경우 1,2,3 권역으로 나누
어져 있는데 권역 마다 개발방식이 각기 다른 점을 참조해야 한다.

 
1. 수용개발이란 : 말 그대로 관에서 조합원의 주택을 매입 개발하는 것을 말하며 어떠한 방식
이 될지 예측이 힘들다.

 
2. 자력개발이란 : 일반적인 재개발의 방식과 동일한 형태이지만 난이도 면에서 규제 면에서 강
화되어있다. 예를 들어 조합원지분이 일정지분을 소유하지 못한 경우 청산대상에 처할 수 있다.
또한 뉴타운 대상지가 확정되면 임대주택 분양 권을 위해 타 지역 주민들의유입으로 세입자가
대거 급증, 사업추진에 차질이 빚어질 것으로 예상된다.

 
 
 
재개발 투자요령

 
1. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.

 
재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 장기간에 자금이 묶일 염려가 있다.
또한 사업추진과정 중에 각종 돌발변수가 많기 때문에 그만큼 투자에 따른 위험성이 높다고 하
겠다. 실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 추진되는 경우도 허다하다. 사업 기간이 길
어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 지게 되며, 해당 구역 내에 거주하는 원주민
들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구
역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴
수 있는 곳에 투자하는 게 유리하다. 이러한 단계는 가격이 어느 선까지 올라 있는 것으로 보여
지며 수익성에서는 상대도적으로 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 피할 수 있다.
한편 재개발사업이 원활히 추진되고 있는가를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사
업추진사항 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 좋은 방법 중에 하나이다.

 
2. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.

 
토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를
차지하게 된다. 일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하
더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액이 상이하다. 따라서 저지대에 위치하고
있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가는 토지나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한
곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지
가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다.

 
3. 개발이익 비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다.

 
일반적으로 비례율이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인
수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로
나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액
이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을 수록 조합원의 추가부
담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정
확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재
개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지
역 등이 비례율이 높게 나온다.

 
4. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다.

 
조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분 양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성
측면 등에서 볼 때 유리하다. 그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳
을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지 내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학
교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다. 때문에 주거선호도가
높으며 향후 아파트 가격 상승 면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다

 
5. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다.

 
재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다. 일반적으로 시공
사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의
지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을
상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자
자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주 비라는 것 자체가 결국은
조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다.

 
6. 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다.

 
모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입 지
여건이 중요하다. 이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수
익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이 다. 또한 입
주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크
기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건이 주
거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철개통 등을 고려한 투
자가 필요하다.

 
 

 
지분매입방법(개정도 정법)

 
조합원여부는 부동산의 등기부등본에 집합 건물로 출력이 되면 분양대상 조합원이며 ,토지 나
건물등기로만 열람이 가능하면 청산대상 조합원이 된다.
또, 33평43평 우선 배정 대상의 요건은? 단독주택 원다세대 전환다세대 중에서도 건평이60m이
상인 경우에 33평 우선 배정 대상이며 이중 하나만 충족하면 33평 우선 배정이 되며, 나대지의
경우는 단독 필지의 경우는 30m이상이면 무주택 자에 한하여 분양대상 조합원이며, 지분인 경
우 90m이상이며 분양대상 조합원이다.

 
 
투자자의 성향
- 보수적인 성향
보수적인 투자자는 아파트나 분양 권에 선호하게 되는 것이 일반적이고 아파트란? 투자의 완성
형태이며 완성된 아파트는 입주 후 2년을 정점으로 감가비용이 적용됨에 시세는 하락하는 것이
다. 또 분위기에 편승한 시세차익은 기대 할 수 있어도 보유로 인한 세금 및 금융비용을 감안하여 주거와 투자를 분리하여 생각해야 한다.
- 유연한 성향
미래에 미완성에 투자를 하는 것은 적절한 투자방법 이라 할 수 있으며 미래에 대한 투자는 성장성 참조하여 수익률을 극대화시키는 것에 목적이 있다. 부동산 투자란 수익성에 그 목적이 있다.
 
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한강변 재개발 투자연구소 ♣ 소장 : 민권식
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대~한南민국 |민권식칼럼

2006-04-17 00:31

http://blog.drapt.com/aptmall/22751145201502187 주소복사

 
지금길로 들어선 재개발사업과
가시화 된 뉴타운
                                  그리고 떠오르는 강북
 
 뉴타운을 알기 위해서 재개발은 필수다.
 강북의 개발 필요성에 의해 만들어진 것이니 더더욱 그렇다. 강북에도 재개발뿐만 아니라 재건축 등이 있을 수 있으나 아주 예전부터 삶의 터전으로 발전해온 강북은 월등히 재개발이 많기 때문이다. 하지만 뉴타운은 좀더 포괄적인 의미를 가지고 있으며, 재개발은 그 세부적인 시행 방법을 의미한다고 보면 된다.
 재개발 관점에서만 뉴타운을 바라봐도 안 되며 포괄적 개념의 뉴타운만을 고집해서도 안 된다. 상호 연관해서 이해해야 한다.
 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   바로가기
 부동산시장에 대한 정부의 규제가 심한 가운데 강북 개발이 본격화 되면서 뉴타운과 재개발투자가 최고의 투자 유망 대상으로 떠오르고 있다. 
 이제 정책의 개발 계획이 강북으로 향하고 있는 것이 확실하다며, 재개발을 포함한 뉴타운에 새로운 재테크 기회가 있다고 단언하는 바이다.  
  
 강남만이 특별하게 발전된 상황에서 뉴타운사업은 지역의 균형발전, 즉 강북 개발에 중점을 두고 있다. 현재는 서울시의 조례에 의해 그 명칭이 정의되어 있으며 그 지원 자금 역시 서울시의 자산으로 운용되고 있지만 조만간 사정이 달라진다.
 낙후한 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 광역적으로 계획-개발할 수 있는 ‘도시구조개선특별법’이 2006년 하반기부터 제정될 예정이기 때문이다.
  이 법이 통과되면 뉴타운사업은 국고를 지원받을 수 있는 탄탄대로가 열릴 것이며 전국토의 광역 개발 진행에 가속도가 붙을 전망이다.
 
 
  강북 재개발의 메카 한남뉴타운 
 
 지난해 뜨거웠던 한남뉴타운에 대한 투자가 U-Turn프로젝트-특별법 시행으로 속도가 빨라질 것이라는 기대감과 9평 이상의 지분에 대한 토지거래허가안이 엇갈리면서 투자자들이 혼란을 겪고 있다.
 대부분의 투자자들이 한남뉴타운의 평단가가 4,000만원을 훌쩍 뛰어넘을 것이라 예상, 3,000만원 이상 되는 지분에도 망설임 없이 투자했지만 7월 특별법 시행 후 가격이 떨어질 것이란 시각으로 투자시기를 미루고 있는 것으로 보인다.
 이에 한남뉴타운 공인중개사 및 컨설턴트들은 7월 재정비 촉진법이 뉴타운에 적용되면 가격이 오르면 올랐지 떨어지지는 않을 것이라 단언하고 있다.
 또한 장기투자를 해야 많은 수익을 기대할 수 있는 뉴타운 지분의 속성상 지금이 적기라고 입을 모으고 있는 실정이다.
 판교분양 후 강남권의 투자자들의 눈높이를 맞출만한 주거지는 한남뉴타운이 유일하다는게 객관적인 평가이고 이들 자금은 3월~7월 사이에 집중적으로 쏟아질 가능성이 크다는 것이다.
 더욱이 대한국토도시계획학회가 제안한 9평 초과 토지는 모두 거래 허가를 받아야 한다는 안은 지나친 재산권 침해의 우려가 있기 때문에 재정비 촉진법에 적용되지 않을 가능성이 높다는 것이 전문가들의 의견이다.
 한 한남뉴타운 컨설턴트는 '한남뉴타운의 경우 장-단기 수익률 양쪽으로 볼때 아직까지 뉴타운 중 가장 전망이 좋다'며 '7월 재정비촉진법 시행이 호재면 호재지 악재가 아닌 만큼
 올 상반기가 가장 좋은 투자적기로 판단하고 있다'고 말했다. 또한 '강남권의 평단가가 5,000만원까지 치솟고 있는 마당에 입지나 환경면에서 우월한 한남뉴타운의 가격은 아직까지 저평가 되고 있다'고 강조했다.
 또한 '골드프리미엄-한강조망권'(한남뉴타운을 한강비조망권이라고 가정했을때,
그 가치는 시세차익으로도 지금의 절반수준밖에 안 될 것이다. 강남권과 인접한 한강을 남향으로 바라보는 타워형 아파트 단지...현재로선 한남뉴타운이 유일하다.)을 가장 큰 장점으로 하는 한남뉴타운은 우수학교 유치, 문화, 복지시설 등 기반시설 강화 등으로 주거여건이 강남지역 이상이 될 유일한 지역이라는 평이다.
 한남뉴타운 관계자는 '묻지마'식 단기투자는 곤란하지만 조금만 눈을 들고 바라보면 한남뉴타운외의 투자대안을 찾기 힘들 것'이라고 의견을 피력하고 있다.
 다가오는 6월이 되면 2006독일월드컵이 시작되고 2002년 그때의 열기처럼 전국이
 '대~한민국!' 함성의 바다가 될 것이다.
 한남뉴타운 입주시기가 되고 그 웅장한 자태가 드러날 때 즈음, 들썩이는 부동산업계에선 이런 함성의 소리가 들릴 지도 모르겠다.
''대~한남민국!' 
 
 
 
부동산 재테크~* 눈만 크게 뜨고 바라보면 너무나도 쉽다!
 ..:: 미래의 성공 투자를 위한 필자의 재개발 성공 투자사례 몇 가지 ::..
 
-_-)乃
 1차 뉴-타운 발표 후 왕십리 뉴-타운 지역 탐방을 하다 눈에 띄는 지역을 발견하게 되었다. 그 지역은 황학구역이었으며 수익가치를 비교해보니 삼일아파트에 관심을 갖게 되었고 분석결과 이주비는 4천~5천만원 지급된 상태라면 아파트의 가치는 8천만원선,
국 공유지3.8평 공시지가 1천만원, 매매가 1억2천5백만원, 건립세대수 대비하여 검토결과 관리처분가액 기준하에 8천만원 33배정될 것을 확신하여 연말 동호수 추천시점엔 2억원이 넘어설 것으로
예측하였고 그해 10월경 매매가는 2억1천까지 치솟았고 이주비를 뺀 실투자금액에 100%수익률을 실현시켰다.
 -_-)乃
 금호11지구는 2년전 44지분 매매가 3억5천~5억원선이 형성되었고 이주비 지급시점에 8억원선을 제시했었고 확인 이후 서울숲 개장 후 10억대를 초과하고 있다.
 -_-)乃
 필자의 닥터아파트 blog인 '민권식의 뉴타운&재개발 투자산책' 오픈을 2004년 12월3일에 했는데 그 당시가 옥수13지구 전환다세대 토지6평~7평 가격8천만원 전세4~5천 실투자금액 5천만원 선이었으며 지난해 가을에 1억3천500만원을 돌파했다.

  이렇듯 재개발 투자에는 입지선정과 물건의 내재된 잠재적 가치분석이 중요하며
 
1년 투자에 투자금액의 100%발생이 비교적 손쉽게 이루어지기도 하지만, 입지선정 및 분석력이 따르지 않은 경우 수익률에서 큰 차이를 만들어 내기도 하는 점을 감안하여 투자하시기 바랍니다. 

 
재개발 투자시 더욱더 중요시되는 부동산 컨설턴트의 역량 
 
 투자처에 다수의 경험이 있는 컨설턴트를 만나야 물건의 잠재된 내재가치나 미래의 수익가치를 비교적 과학적이고 정책적으로 분석하고 사후관리 또한 철저하게 대비할 수 있겠죠... 
 다른 형태의 부동산 투자도 그렇지만
재개발 투자의 경우에는 관리처분, 동-호수배정, 입주, 조합청산까지 여러 형태를 직접 몸으로 경험한 컨설턴트를 선택해야 합니다.
 그 이유는 다양한 경험을 바탕으로 정비업체나 설계업체, 도심설계, 시공사와의 교류를 통하여 고객님들의 사후관리를 도모해 주기 때문입니다.

 미천한 경력의 중개업자의 경우에는 경험의 부족으로 수익분석이나 미래의 가치분석의 과거 사례분석을 통한 과학적 분석력의 부재로 사후관리에 단계까지는 기대하기 힘들고 투자를 하기 위하여 서적을 토대로 공부한 수준으로 경험하지 못한 부분을 미루어 짐작으로 평가하는 것 자체가 위험한 발상이라 할 수 있겠습니다.
 고객의 재산권을 대상으로 하는... 민감하고 복잡하게 엮여있는 가치분석을 객관성이 결여된 내리 짐작으로
판단해버리는 행위는 엄청난 위험성을 가진 일인 것은 더 말할 나위가 없습니다.
 아무쪼록 귀하의 성공재테크를 간직히 빌며 부족한 글솜씨로 몇자 끄적여 봤습니다.
여러분의 건강한 하루하루를 기원하며...
 
[참고서적:뉴타운투자법] 
 

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