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한남뉴타운 완전정복 - ③ 한남뉴타운사업의 위험성 자세히 들여다보기 |민권식칼럼

2006-08-16 15:17

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매일경제 촉진지구지정 관련기사의 참된 해석
 
서울시 뉴타운사업본부의 입장과 매경에 실린 기사의 핵심은...
 
'2차 뉴타운은 기본계획이 이미 수립되었고 사업진척이 많아 일괄적인 촉진지구로 지정하기에
어려움이 있기 때문에 기본계획수립은 물론 개발방향조차 확립되지 못한 3차뉴타운 위주로
검토 중이다'
 
이 기사를 알기쉽게 풀이하자면 '2차뉴타운을 배제한채 3차뉴타운 중에서 촉진지구를
지정한다'는 것이 아닌,
'기본계획수립이 수립된 2차뉴타운은 방향수정에 있어서 어려움이 있기때문에
촉진지구지정 및 시행이 비교적 수월한 3차뉴타운을 우선 대상으로 한다'
즉, '기본계획이 수립되지 못한 한남뉴타운은 2차뉴타운이지만 3차뉴타운과 같은 성격으로
취급된다'
라고 해석되며 이 해석은 서울시 뉴타운사업본부 측과 매경 담당 기자의 해석이기도 합니다.
(서울시 뉴타운 사업본부 2171-2495~6)
 
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한남뉴타운, 미래의 가치를 보장받다
 
또한 9월에 발표가 될 촉진지구는 시범지구의 성격으로 서울시 2~3곳, 지방 2~3곳을 우선적으로
지정하여 '시범지구가 성공적으로 사업이 진척될 경우 모든 뉴타운의 촉진지구화를 계획하고 있다'
라는 것이 서울시 뉴타운 사업본부의 견해입니다.
즉, 뉴타운이랑 용어가 사라지고 촉진지구라는 용어로 대체된다는 뜻입니다.
 
종합하자면, 한남뉴타운은 촉진지구지정에서 탈락한 것이 절대 아니며,
미래의 가치에 대한 안정성 또한 (시범지구 지정 후 모든 뉴타운의 촉진지구화가 실현되므로)
확보하고 있다라는 것을 서울시 뉴타운사업본부를 통해 확인 할 수 있습니다.
 
 
한남뉴타운사업의 위험성 자세히 들여다보기
 
또한 촉진지구로 지정을 못받고 현행 그대로 진행되어 최악의 경우 '한남뉴타운의 용적률이
170% 혹은 190%로 출발한다고 하여도 구역지정부터 사업시행인가 전까지의 기부체납 및 희사의
방법을 통해 일반분양분이 30%이상 나올 수 있는 용적률인 210%~230%의 용적률 확보는
매우 긍정적이다'라는 것이 정비업체 관계자와 재개발 전문가의 공통된 시각이다.
 
한남뉴타운, 최고를 향한 꿈은 계속됩니다.
 
 
 

뚝섬.성수재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식
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한남뉴타운 완전정복 - ② 사업의 안정성 분석 |민권식칼럼

2006-08-16 00:36

http://blog.drapt.com/aptmall/22751155656171809 주소복사

매수세력 홍수로 인해 가장 뜨거운 8월을 보내고 있는 한남뉴타운
 
건교부와 서울시의 마찰로 요약되는 '용산공원개발특별법'이 이슈화되고 9월부터 시행예정인
'뉴타운지역내 토지거래허가제 6평이상으로 강화' 발표가 보도되면서 한남뉴타운에 대한 관심은
더욱 뜨거워지고 있다.
 
최근들어 부쩍 늘어난 한남뉴타운 관련 상담은 이러한 주장을 뒷받침해주고 있으며
상담내용도 토지거래허가제에 따른 문의는 물론 그에 따른 매도요청 및 매수적기의 상담이
대부분을 이루고 있다.
 
현재 한남뉴타운은 가장 중요한 시기를 맞이하고 있다.
뉴타운사업의 가장 큰 핵심이라고 할 수 있는 건물기본계획수립 즉, 용적률 확정이 얼마
안남았기 때문이다.
더욱 자세히 들여다보면 8월말, 9월초에 발표가 임박한 도시재정비촉진지구 지정여부가
가장 큰 이슈이다. 도시재정비촉진지구로 지정을 받느냐 못받는냐는 한남뉴타운의 사업속도를
가늠할 수 있는 가장 큰 핵심이기 때문이다.
여기서 8월중순이후 왜 한남뉴타운에 대한 관심이 늘고 매수세력의 홍수현상이 발생하는
이유를 엿볼 수 있다. '토지거래허가제가 시행되기 전에, 시세의 큰 변동이 예상되는
촉진지구지정 전에, 용적률이 확정되는 건물기본계획수립 전에 미리 선점을 하자!'라는 것이
그 이유이다.
 
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도시재정비촉진지구의 두 얼굴
 
촉진지구로 지정되어 뉴타운특별법을 적용받게 되면 크게 두가지 커다란 변화가 발생한다.
첫번째는 한남뉴타운의 사업성 증가로 인한 시세의 상승이다.
사업성 증가를 뒷바침하는 근거로는 용적률 혜택(임대아파트 건립비율에 대한 제한이 있지만
조합원들이 누릴 수 있는 혜택 또한 큰 폭으로 상승하기 때문에 용적률 혜택의 직접적인
수혜자는 조합원들인 것이다.), 대형평수 건립비율의 대폭 증가, 인허가 절차의 간소화에 따른
입주시기 단축 등이다.
쉽게 말하자면 사업속도가 빨라지고 조합원의 40평형이상 대형평수 진입이 매우 용이해지며
예측방식에 대한 리스크의 대폭 감소효과이다.
 
두번째는 토지거래허가제의 강화로 인해 조합원이 되기 위한 지분매입의 어려움을 들 수 있다.
대지지분 6평(20제곱미터)이상의 지분을 매입하려면 무주택자이어야 하고 매매와 동시에
해당 주택에 직접 입주를 해야하기 때문에 촉진지구지정 전과 비교할때 한남뉴타운의
접근방식에 있어서 여러가지 제한이 따른다.
 
 
한남뉴타운사업의 안정성 분석
 
여기서 리스크에 대한 사항을 분석해 볼 필요성이 있다.
그 리스크란 '만약 한남뉴타운이 촉진지구로 지정을 받지 못한다면?'의 가정이다.
결론부터 말하자면 도촉지구와 뉴타운실효기간은 물론 약간의 관련성이 있지만
형식적으로는 무관하다라는 것이다.
 
도촉지구로 지정을 받게되면(추진위원회, 정비업체, 서울시의 관계자에 귀뜸에 따르면
기정사실로 받아들이고 있지만) 건물기본계획을 수립하는데로 무리수가 없다.
그러면 도촉지구로 지정을 못받으면 사업성의 큰 지장이 생기는 것이 아닌가?
필자는 상담시에 기준으로 하는 용적률은 210%이다.
촉진지구로 지정된다는 사실을 배제한 채 현행대로 간다는 가정하에 가장 현실적이고
안정적인 수치(평형배정비율 4:4:2, 용적률 210%)로서 분석을 하고 있다는 것이다. 
이러한 최악의 분석을 가지고도 한남뉴타운의 일반분양분은 30%이상이 책정되며
그만큼의 사업에 대한 안정성은 확보하고 있는 것이다.
(최악의 경우, 용적률170%를 가정하여도 조합원수보다 건립세대가 많기에 청산대상은
발생하지 않는다.)
또한 촉진지구지정을 받지 못하면 현행방식인 민영개발방식 그대로 진행할 수 있기 때문에
나름대로의 메리트를 가지고 있다.
 
촉진지구로 지정되면 그 혜택만이 크게 부각되어 지정을 받지 못하였을 경우 사업성의
큰 지장을 주는 것으로 생각하는 분들이 종종 계시던데 기본계획의 성격과 현장분위기에
대하여 더욱 세밀하게 접근하면 현행 방식 또한 나름대로의 장점이 있고 사업의 안정성
또한 확보하고 있는 것이다.
 
 
 

뚝섬.성수재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식
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민권식의 공개상담노트 ③권 |민권식칼럼

2006-07-31 00:09

http://blog.drapt.com/aptmall/22751154272149592 주소복사

Q11. 대지에 대한 여러명의 소유권자가 있는 경우의 분양자격
재개발 지역에서 건물은 1명의 소유권으로 되어있으나 대지에 대한 소유권자가 2명일 경우 분양자격은 어떻게 되나요?
 
A11. 행정구역상 각시도별 도시정비법의 유권해석이 다르게 되어있어
서울시를 기준으로 답변해드리겠습니다.

- 도시정비법을 기준으로 2004년 이후에 토지주와 건물주가 각각 소유하고 있으면 각각의 분양권이 주어집니다.

- 각각의 소유권으로 등재되어 있고 각각의 물건이 분양대상요건에 결격사유가 없다면 분양자격에는 문제가 없습니다.
(타도시에서도 각각의 분양대상자로 인정받는 경우가 대부분인 것으로 알고 있습니다.)
 
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Q12. 단독주택과 공동주택의 평가액산정 비교 
아파트, 빌라, 단독주택, 나대지, 도로부지 순으로 권리평가가 높다는건 알고 있는데, 빌라가 단독주택의 2배까지 높게 평가되나요?
권리가액 산정은 대지와 건물로 따로 평가하는 걸로 알고 있는데 대지지분이 많이 확보되는 단독주택이 조금 유리하지 않을까 생각되는데.. 이부분에 대해서 전문가님의 고견을 듣고 싶습니다.
 
A12. 먼저 최근에 관리처분이 끝난 재개발지역의 사례를 살펴보도록 하죠.
사례1) 황학구역 대지3.9평, 건물11평인 아파트와 대지18평의 단독주택 중
아파트의 감정평가액이  높게 책정되어 아파트는 33평에 배정되었으나 단독주택 18평은 24평으로 배정되었다.
사례2) 금호11지구 대지지분 5평, 건평의 11평 빌라는 33평에 배정되었고 대지지분18평의 단독주택은 24평으로 배정되었다.
 
가까운 사례에서도 알 수 있듯이 단독주택과 공동주택은 생각보다 감정평가액의 차이가 큽니다. 즉, 토지의 효율성의 비중이 굉장히 크다는 것이지요..
 대지지분면적은 평형배정방식과 추가부담금 산정에 있어서 아무런 영향력을 행사할 수가 없습니다. 권리가액(감정평가액)에 따라 평형배정이 이루어지고 추가부담금이 발생하는 것이라는 것을 거듭 강조합니다.
 
 
Q13. 권리가액 산정방식
재개발 지분을 매입하였는데 무너지기 일보직전의 불량주택(연와조 구옥)입니다. 건평은 8평이고 제가 나름대로 분석한 바로는 건물에 대한 평가는
평당 최저로 평가될 것 같고 개별공지시가로 평당 현재 330만원입니다..
궁금한 점은 토지에 대한 감정평가시 집집마다 개별 공시지가에 적용이율을 일율적으로 매기는건지 아니면 적용이율을 집집마다 다르게 가져가는지 궁금합니다.

A13. 재개발 지역의 평가는 등기평가가 아닌 현황평가입니다.
즉, 등기상으로 대지 50평으로 되어있다하더라도 그 50평중에 대지로 사용되는 평수가 40평이고 나머지 10평이 사도나 주차장으로 되어 있으면 40평만 대지로 평가되며 사도나 주차장은 각각의 다른 용도로 평가됩니다.
그리하여 관리처분시 단독주택은 평가액 예측에 대한 오차가 큰 것입니다.
연화조 주택의 평가는 평당40만원에서 60만원선으로 평가되며
집이 반파된 경우 현황평가이기 때문에 말씀하신 것 처럼 최저평가액으로
책정될 것 입니다. 

무허가건물은 단독주택으로 보아야 하며 원다세대의 성격이기에
33평형 배정에는 문제가 없습니다.
 
Q14. 자율정비구역의 투자가치
뉴타운인근 자율정비구역도 나름대로의 투자가치가 있다는 얘길 들었습니다. 자율정비구역이란 무엇을 말하나요?
 
A14. 흔히들 뉴타운 인근 자율정비구역은 돈안되는 곳으로 알고 있는데 현 뉴타운사업의 흐름을 지켜보면 자율정비구역이 어디에 위치하고 있느냐에 따라 투자가치가 달라집니다.
가까운 예로 한남4구역과 7구역 사이로 지정된 자율정비구역은 '틈새'라 불릴 정도로 높은 투자가치를 지니고 있습니다.
1차로 진행중인 뉴타운지역의 구역지정을 보게되면 완성시기에 확대지정이 이루어지는 추세입니다. 최대한 주민의 의견을 반영한다는 것이죠..
이러한 흐름은 한남뉴타운이 모습을 드러내는 5년후에는 더욱 뚜렷해질
것입니다. 
정리하자면 자율정비구역은 뉴타운으로 지정된 지역보다 시세는 낫지만
뉴타운이 모습을 드러낼 단계에는 뉴타운지역과 동급으로 상향될 수 있는
'틈새메리트'를 가지고 있습니다.
아무쪼록 뉴타운의 흐름을 잘 파악하시어 성공투자와 행복이 함께 하시길
기원합니다.  
 
 
Q15. 재개발지역의 조합원수 fix시기
나대지추가매입을 통해 권리가액을 증가시켜 더 큰평형대로 가려 합니다.
최종적으로 조합원수가 책정되는 시기는 구체적으로 어느시기인가요?
 
A15. 조합원수의 최종 fix시기는 '사업시행인가 공람 이전'입니다.
사업시행인가 공람절차가 지나면 조합원수의 변동이 불가능합니다.
 
감사합니다.
 
 
 

뚝섬.성수재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식
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