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멀리보고 투자하는 서민재테크 (2019년 개정판) |민권식칼럼

2019-11-07 08:10

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[2019 민권식칼럼 #1] 멀리보고 투자하는 서민재테크 (2019년 개정판) 


◈ 스테디셀러, 재개발 시장 

정부의 강력한 부동산규제로 전반적인 부동산시장이 위축되고 있는 가운데에도

재개발시장은 입지의 희소성을 가진 지역을 필두로  

실수요자층의 투자처로 꾸준한 관심이 이어지고 있습니다. 

특히 개발이익 환수제도와 안전진단 기준강화로 인해 

재건축이 된서리를 맞고 있는 것과는 달리,

일부 재개발 시장은 전철역세권과 한강조망권을 중심으로 

여전한 매도자 우위시장이 지속되고 있으며,

이러한 현상은 타지역으로도 조심스럽게 확산되어 가고 있는 추세입니다.


◈ 왜 재개발에 열광하는가

재개발 물건의 경우 조합설립인가 시점이 기준인 재건축 아파트와는 달리 

건물이 철거되기 전 직전인 관리처분인가 시점까지 재개발 조합분에 대해서는 

자유롭게 사고팔수 있다는 점이 최근들어 부각되고 있습니다.
 

하지만 무엇보다도 가장 큰 장점은 바로 

청약경쟁없이 로열층을 배정받을 수 있는 점이라 하겠습니다. 

초인기지역의 경우 100대1의 청약경쟁률이 허다한 요즘, 

이러한 조합원 로얄층 우선배정의 메리트는 더더욱 커질 전망입니다.
 

◈ 재개발 투자 이것만은 알고 하자

재개발 조합원 지분투자는 멀리보고 깊게 바라봐야합니다.

짧게는 5~10년, 길게는 20년까지도 걸리는 재개발 사업을 통해 내집 마련의 꿈을 이루고

적절한 투자 수익까지 얻으려면 다음과 같은 조건들에 먼저 관심을 기울여야 합니다.


 첫째, 사업추진속도가 빠른 곳일수록 투자 위험성이 적다는 사실부터 명심해야 합니다. 


재개발은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 오랫동안 묶일 수 밖에 없습니다.

또한 사업추진 과정에서 각종 돌발변수가 발생할 가능성이 크기 때문에 

투자에 따른 위험성 역시 높다고 할 수 있죠. 

사업 기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융비용에 대한 부담을 지게 되며,
 
해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 됩니다. 

따라서 사업시행 인가 전후나 관리처분 단계에 있는 구역 가운데 

주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 

재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 것이 유리합니다. 

이 경우 가격이 이미 일정수준까지 올라 있기 때문에 수익성은 다소 떨어질 수 있을지 모르지만 

사업 지연 등에 따른 위험성은 피할 수 있죠.
 

둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 합니다. 


토지 및 건물의 감정평가액에 따라 향후 재개발 아파트의 평형을 배정받게 되고 

추가분담금이 발생하게 되기 때문이죠. 

일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 

주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액은 천차만별입니다. 

따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가거나 

도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳을 우선적으로 고려해야 하며 

정방형이나 장방형의 토지 지분을 매입하는 것이 유리합니다. 

또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 

재개발 투자 성공의 지름길이라고 할 수 있습니다.
 


셋째, 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋습니다. 


흔히 ‘비례율’이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 

일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 

재개발 구역 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말합니다. 

결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 

조합원의 최종권리가액이 되는 것이죠. 

따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 

조합원 입장에서는 기대이익이 높아지게 됩니다. 

일반적으로 비례율은 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역,

재개발 구역 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 

건축비가 상대적으로 적게 드는 평지가 많은 지역 등에서 높게 나타납니다.



 넷째, 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋습니다. 


조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반 분양분이 많기 때문에 

조합원 추가부담이나 사업성 측면에서 절대적으로 유리합니다. 

1000세대를 넘는 대단위 단지의 경우 단지 내에 다양한 자체 편의시설이 갖춰지고, 

학교 등 기반시설도 풍부하게 들어서기 때문에 편리한 점이 많습니다. 

자연스럽게 향후 가격상승 측면에서도 많은 장점을 갖고 있어 

투자에 따른 예상 수익도 높다고 하겠습니다.


다섯째, 이주비 금액이 높은 곳은 초기 투자비용을 줄일 수 있습니다.
 

재개발 투자에 나서기 전에 필수적으로 고려해야 하는 요소 중 하나가 이주비입니다.

시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정 수준의 이주비가 있는데, 

이주비가 높은 구역의 지분을 매입하면 이를 통해 기존 세입자의 임대차 비용을 충당하는 등 

초기 투자비용을 낮출 수 있다는 장점이 있습니다. 

특히 적당한 시기에 팔아치우기를 원하는 투자자라면 

이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있습니다. 

다만 이주비 역시 결국은 조합원이 부담해야 할 몫이기 때문에 

향후 자금계획까지 감안해 계획을 짤 필요가 있습니다.

 

여섯째, 입지여건이 양호한 곳일수록 투자수익도 높습니다


모든 아파트에 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 

더더욱 입지여건이 중요합니다. 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 

분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 덜 수 있다는 장점이 있기 때문입니다.

또한 앞에서도 언급했듯 재개발사업은 장기사업이기 때문에 

중간에 어쩔 수 없이 매입한 지분을 팔아야할 사정이 생길 수 있습니다.

이때 입지조건의 위력이 나타나게 됩니다.

입지조건의 힘은 곧 환금성과 이어지며 내가 원할때 언제든지 투자수익을 남기고 

팔 수 있다는 것이 진정한 힘이라고 해도 과언이 아닙니다.

반대로 비인기지역의 경우 갑작스럽게 팔라고 물건을 내놓을라고 해도 긴 시간과 마이너스

투자수익이 발생할 수 있다는 리스크가 있다고 하겠습니다.
 

 
◈ 멀리보고 투자하는 서민재테크의 왕, 재개발

재개발 투자는 수익성 보장과 내집 마련이라는 두 가지 목표를 한꺼번에 이룰 수 있는 

매력적인 재테크임에 틀림없지만 거기에는 간과하지 못할 위험성이 따릅니다.

재개발 지역의 부동산 중개업소에 들렀던 경험이 있는 투자자들이라면 

엄청난 예상 수익률을 제시하며 물건을 매입해보라는 권유를 받은 적이 있을 것이다.

몇년동안 재개발 물건에 투자하면 몇백%의 수익이 생긴다는 말에 

혹시나 하지 않을 투자자는 없다고 하겠습니다. 

이러한 과실을 따먹기 위해서 넘어야 할 산 역시 한두 개가 아닙니다.

중형 평형대의 아파트를 분양받기 위해서는 

최소한 몇억 원의 투자 자금이 수년간 묶일 수밖에 없다는 사실을 감안할 때 

이러한 수익률의 이면을 자세히 들여다볼 필요도 있습니다. 

게다가 아무리 유망한 지역의 재개발 물건이라 하더라도 

우리 경제의 거시적 전망과 경기의 부침에 따라 부동산 정책이 영향을 받지 않을 수도 없습니다.

지금처럼 정부가 부동산 가격 상승을 강력히 억제하고 있는 시점에는 더더욱 그렇죠. 

재개발의 경우 시간표를 정해 놓고 하는 사업이 아닌 만큼

사업기간이 한없이 늘어날 위험성이 상존한다는 사실을 감안하면 

부동산 정책의 문제 역시 간과해서는 안된다는 점이 분명해집니다.
 
재개발 투자에 실패하는 사람들에게는 공통적으로 나타나는 두 가지 특징이 있습니다.


첫번째 공통점은 정보 부족입니다.


재개발 투자에서 가장 중요한 것은 뭐니뭐니해도 정보입니다. 

그러나 부동산 중개업자에게만 정보를 의존하는 것은 위험천만한 일이 아닐 수 없습니다.

‘어느 지역에 언제까지 아파트가 지어지면 인근 시세에 비해 어느 정도의 차익을 거둘 수 있을 것’
 
이라는 소문만을 곧이곧대로 믿고 투자하는 일은 피해야 하겠죠. 

확인되지 않은 소문에 현혹돼 ‘묻지마 투자’에 나섰던 피해자들이 생겨나고 있는 것은 

안타까운 일이 아닐 수 없습니다.

최근에는 인터넷을 통해 도시개발 정보와 국토 이용계획 등, 과거에 일반인들이 

쉽게 접할 수 없는 정보를 얻을 수 있는데다 부동산 포털 사이트에서도 

재개발 관련 정보를 얼마든지 찾아볼 수 있기 때문에 이를 활용하는 것이 중요합니다.

간혹 재개발 투자자들 사이에서 분쟁 대상으로 떠오르고 있는 ‘지분 분할’의 경우만 해도 

대법원 사이트의 ‘인터넷 등기소’를 이용하면 그 물건의 현재 상태를 손쉽게 파악할 수 있어 

선의의 피해를 방지할 수 있습니다.
 

재개발 투자에 실패한 사람들에게 나타나는 두 번째 공통점은 

‘여유자금으로 투자하라’는 원칙을 어겼다는 것입니다.


강남 재건축시장이 불붙었을 때 투자에 나섰던 사람들 중에는 

은행에서 대출받은 돈을 들고 덤볐다가 급등세가 꺾이자 오히려 손해를 보고 파는 경우도 

적지 않았습니다. 
 
재개발 사업은 추진위원회결성-구역지정신청-조합설립인가-사업시행인가-관리처분인가-

이주비 지급-착공의 순서를 거치게 되는데 이러한 절차가 순조롭게 진행된다고 하더라도 

재개발 추진위원회가 결성된 뒤 실제로 입주하기까지에는 5년 이상의 기간이 소요됩니다. 

만약 추진위원회 결성부터 착공에 이르는 도중 어느 단계에서 삐끗하기만 해도 

매매 자체가 어려워질 뿐 아니라 시세하락까지도 감수해야 합니다. 

적게는 몇천만원에서 많게는 몇억원까지의 돈이 이렇게 오랫동안 묶여있어야 하기 때문에

여유자금이라면 어느 정도 느긋해질 수 있지만 매달 이자를 내야하는 돈이 이렇게 묶여 있다면 

버틸 수 있는 사람이 많지 않을 것입니다.

 
아무리 유망한 지역이라고 할지라도 지역별 사정이 모두 다르기 때문에 

발품을 팔아서라도 투자금액과 사업 시행 시기 등을 저울질해 투자해야 합니다.


‘부동산 시세를 보려면 강남을 보라’ 라는 말이 있고 

‘서울의 중앙부터 공략하라’는 투자 격언도 있듯이 강남이나 시내중심가의 접근성은 

투자 성공 여부를 판가름짓는 관건이라고 해도 과언이 아닙니다.

서울시에서 신규 분양하는 아파트의 평당 분양가는 이미 1000만원을 넘은지 오래입니다.
 
그렇기 때문에 여전히 서민들이 신규 아파트를 분양받기란 결코 쉽지 않은 일이 되었습니다.

이러한 현실에서 서민들이 재개발 투자를 통해 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다면 

재개발이야말로 최고의 부동산 재테크가 되는 셈이죠. 

재개발 투자야말로 목돈이 없는 사람들도 얼마든지 내집 마련에 나설 수 있는 

지름길이라고 필자는 감히 주장합니다.


끝으로 전국의 모든 재개발 지역에 희소식으로만 가득한 

2019년이 되었으면 하는 바람을 가져보며 이만 두서없는 글을 줄일까 합니다.


감사합니다.




저작권자 ⓒ 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식







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성수전략정비구역 투자, "지구를 묻지 마세요" |민권식칼럼

2019-11-04 09:20

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[다시쓰는 민권식칼럼2018 #15] 성수전략정비구역 투자, "지구를 묻지 마세요"


안녕하세요! 성수지구 투자연구소 소장 민권식입니다.


상담을 하다보면 특정지구만을 바라보고 성수전략정비구역을 접근하시는 분들을 많이 접하게 됩니다.


실거주만을 바라본다면 그에 맞춤형 매물을 찾아드리는 것이 가장 올바른 상담이 되겠지만


투자의 비중이 커진다면 얘기가 달라집니다.


투자는 오로지 투자수익률이 높게 계산되는 매물을 선택하는 것이 가장 현명한 방법이겠죠?


하지만 투자를 주관적인 성향을 가득담아 특정지구의 특정매물만으로 접근하는 분들이 의외로 많습니다.


오늘 이시간에는 이러한 분들을 위한 투자의 조언을 해드리는 시간을 갖도록 해보겠습니다.



◈ "나는 투자를 목적으로 성수전략정비구역을 접근한다" 


실거주에 큰 비중을 두어 성수전략정비구역을 접근하는 분들에게는 당연히 사업속도를 가장 우선시 하셔야합니다.


그러므로 주관적인 취향을 배제한 객관적 추천지구는


4지구 > 1지구 > 3지구 > 2지구


이러한 순서가 됩니다.


하지만!


투자의 비중을 크다면 다음의 서식을 잘 보셔야합니다.


현 시세 : 1지구 > 4지구 > 3지구 > 2지구

입주후 아파트가격 : 1지구 = 2지구 = 3 지구 = 4지구

투자수익성 : 2지구 > 3지구 > 4지구 > 1지구 


투자수익성의 비중을 크게해서 접근한다면 왜 2,3지구가 추천1순위 지역이 되는지를 간단하게 알 수 있는 서식입니다.



서울숲과 트리마제에 가장 가깝다는 이유만으로 성수1지구만 바라본다면 오히려 투자수익률은 다른 지구에 비해


떨어질 수 있습니다.



단순 '거리의 가까움'으로 접근해서 성수1지구만 바라본다면, 


서울숲과 트리마제와의 거리보다는 현대차 GBC와 GTX라는 무시무시한 파급력을 지닌


영동대로/삼성동과 더 가까운 거리에 있는 성수4지구를 선택하는 것이 더 옳은 선택이라 하겠습니다.




◈ "성수*지구 매물은 없나요?" 


성수전략정비구역의 기본 입지는 큰 차이가 없습니다.


지구별 조합원수와 일반분양비율 또한 차이가 없죠.



입주후 아파트가격으로 대변되는 미래가치는,


각 지구마다 큰 차이가 없다는 점을 기본 전제로 해서 출발해야 합니다.



성수전략정비구역은 초고층 테마파크로 조성되어 각 지구가 단절된 커뮤니티가 아닌,


동일한 커뮤니티 안에서 연결되는 스카이라인으로 건립됩니다.


그렇기 때문에 성수전략정비구역을 지구별로 크게 나누어 투자를 한다는 것 자체가 모순이 되는 것입니다.


 


100% 실거주 목적이라면 개인의 취향을 가장 많이 반영하여 최대한 주관적으로 '내집'을 바라봐야합니다.


그래서 이러한 분들에겐 주관적인 성향에 따라 지구별 추천지역이 달라질 수 밖에 없죠.


하지만 1%라도 투자의 목적이 들어가있다면 개인의 취향을 최소화하여 최대한 객관적으로 '투자처'를 바라봐야합니다.


내 취향을 과감히 버리고 '다수의 시선'에서 가장 투자수익이 높게 계산되는 지역을 선택해야한다는 말입니다.




"성수*지구 매물은 없나요?"


이 말 자체가 가장 기피해야할 성수전략정비구역 투자의 원칙인 점 꼭 명심하시기 바랍니다.


"투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물은 어떤 매물이 있죠?"


꼭 이러한 방향성으로 성수전략정비구역을 접근하시기 바라며,


객관적 투자의 방향성 설정, 투자수익률이 가장 높게 계산되는 매물 선택법 등이 궁금하시다면,


언제든 '소장 민권식'앞으로 연락주시면 작은 부분이라도 도움을 드리도록 하겠습니다.


감사합니다.



저작권자 헤럴드경제 선정 자랑스런 경영인 소장 민권식, 이사 권경욱

 









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지금이 최고의 매수적기인 이유 |민권식칼럼

2019-11-03 09:41

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[2018 민권식칼럼 #33] 지금이 최고의 매수적기인 이유
 


안녕하세요! 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식입니다.




◈ 현 부동산시장은 밀당 중



9.13 대책 이후 현 주택시장을 한마디로 얘기하자면, 


'매도세력과 매수세력이 밀당 중'이라고 할 수 있겠습니다.



시세보다 저렴하게라도 팔아야하나? 


시세보다 저렴하게 나온 매물을 지금 사야하나?


이 사이에서 서로 눈치를 보고 있는 것이죠.



현 상황은 물론 매수세력에 다소 유리한 면이 있습니다.


과거의 사례에도 그러하듯 정부의 강력한 대책이후엔 


매도세력에 상당한 압박감을 가질 수 밖에 없는 구조라는 것이 그 이유입니다.



그 압박감에 못이겨 매물을 내놓게 되고 그 매물이 시세보다 저렴하거나 


투자수익성이 보장되는 매물이라면 바로 계약이 되는 형태입니다.



이러한 매물을 캐치할 수 있는 시점이 바로 지금입니다.


대표적인 매도자우위시장인 성수전략정비구역 매물의 경우는 


더욱 최적의 타이밍이라 할 수 있겠죠.


시세보다 저렴한 것을 둘째치고 성수전략정비구역 내의 매물은 모두 


투자수익성이 보장되는 매물이기 때문입니다.



굵직굵직한 인허가절차(조합설립인가, 건축심의 등) 바로 직전이고, 


그 인허가절차에 따른 지분 자체의 상승여력 만으로도 충분히 매력적인 카드인 것이죠.



재개발 지분의 매수적기 중 하나가 바로 지금처럼 눈치보기 조정장에서 매수하는 것입니다.


같은 구역 내 두 개의 지분을 소유한 조합원의 매물,


다주택자에 따른 핸디캡을 떨쳐내려는 저가매물이 출현할 수 있는 지금입니다.





◈ 2018년 연말, 지금이 최고의 매수적기다



똘똘한 한채를 소유하는 것이 어느 시점부터 부동산투자의 핵심키워드가 되버렸습니다.


이 추세는 계속 심화되어 서울권으로 압축되는 


노른자 입지 매물의 가치는 더욱 상승하게 되어있습니다.



가격은 현재의 개념이고 가치는 미래의 개념입니다.


가격은 결국 가치를 따라가는 종된 권리인 것이죠.


이러한 논리가 성수전략정비구역 내 매물이 


왜 투자수익성이 보장되는 지를 설명해 준다하겠습니다.   




지금 시점은 여유롭게 매물을 선택할 수 있는 매수인의 이점을 


최대한 이용하여야 합니다.


시간이 갈수록 압박감과 불안감만 증폭될 수 밖에 없는 구조에 놓인 


매도인(특히 다주택자)의 상황 또한 최대한 이용하여야 합니다.



성수전략정비구역의 경우 과거 지속적인 매도자우위시장이었고


앞으로도 입주시점까지 계속 대표적 매도자우위시장이 될 것입니다.


하지만 그 사이사이에 잠깐잠깐의 매수자우위시장인 시점이 있습니다.



지금이 바로 그 시점이란 것이고


이 말은 즉,


지금이 최고의 매수적기인 이유가 되겠습니다.




감사합니다.




저작권자 ⓒ 성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식





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