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중후반기 성수전략정비구역 투자 Tip 몇가지 |민권식칼럼

2019-10-11 00:52

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[2019 민권식칼럼 #21] 중후반기 성수전략정비구역 투자 Tip 몇가지 




◈ 초기는 작은거, 중후반기는 큰거




재개발사업은 시작부터 끝까지 일정대로면 10년 코스이지만


조합원들 간의 합의 및 지자체와의 협의 등의 변수가 많아 


길게는 20년 사업으로 보고 플랜을 진행하는 것이 타당합니다.



사업초기에는 일정부분 사업의 불투명함으로 인해 


공동주택(아파트빌라)주택만 상승하고


조합설립동의서 75%에 근접하면 사업성이 투명해지고 


사업의 리스크가 사라지는 효과로 인해 그동안 오르지 않은 단독주택


상가 대지지분의 상승이 두드러지기 시작합니다.



다시 말해,


재개발 사업 초기에는 사업의 불투명성 때문에 큰 금액의 투자를 꺼려하는 경향이 있어


가격이 낮은 매물부터 가격상승폭이 큽니다.



그래서 자연스럽게 작은 대지지분의 수요 증가로 P가 높게 형성되고


사업 점점 진행되면서 관리처분에 가까워질수록 대지지분이 큰 매물의 P가 높게


형성된다는 점을 꼭 참고하시기 바랍니다. 









◈ 중후반기로 달려가는 성수전략정비구역 투자 전략



이러한 재개발사업만의 특성으로 인해 


성수전략정비구역 또한 비슷한 길을 걷고 있습니다.


30평 기준으로 볼때 평당3500만원이었던 시세는 


2017년 성수지구 조합설립이 이루어지면서 평당1천만원 상승하여 


현재는 평당 4500만원으로 형성되어 있습니다.



따라서 성수지구의 미래가치로 볼때 


앞으로 다가올 사업시행인가, 관리처분인가를 거치며


더 큰 상승이 예상되는 쪽은 대지지분이 큰 단독주택과 상가의 형태라 할 수 있겠습니다.




민권식Tip1. 분양권 경쟁이 없는 20억원 이상의 성층권에는 


매매가격보다 추정평가금액이 높게 나오는 경우도 있습니다. 


이러한 매물이야말로 프리미엄이 전혀 없는 투자가치성이 높은 매물입니다.




민권식Tip2. 상가는 평가금액이 해당구역에서 분양되는 


아파트 분양가격보다 크면 분양대상입니다.


성수3지구에서는 상가지분자들도 분양권준다는 내용의 DM을 발송하기도 했습니다.







다음은 성수전략정비구역 현 추천매물 현황 및 간단 권리분석리스트입니다.



[성수2지구


상가주택 10억원대지지분 18평 평당4500만원 추정평가금액8.1억원


32평형 분양가격 : 11.5억원 -추정평가 8.1억원 추가부담금액 3.4억원


총합: 13.4억원

[성수2지구


상가주택 7억원대지지분 9평 평당4500만원 추정평가금액 4억원


23평형 분양가격 : 7억원 -추정평가 4억원 = 3억원


총합: 10억원

[성수2지구


상가 9억원대지지분 15평 평당4500만원 추정평가금액 7억원


32평형 분양가격 : 11.5억원 -추정평가 7억원 추가부담금액 4.5억원


총합: 16억원

[성수3지구


주택 13억원대지지분 30평 공시지가 1500만원 * 2 = 추정평가금액 9억원


32평형 추정분양가격 : 11.5억원 -추정평가 9억원 = 2.5억원


총합: 15.5억원





자기 자신에게 맞춤형 매물상담 및 심층 권리분석은 


온오프라인 어디든 간에 언제나 환영합니다.



감사합니다.







저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.


한강변재개발 투자연구소 소장 민권식






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성수전략정비구역, 이제부터는 대형지분을 주목해야합니다 |민권식칼럼

2019-10-06 01:06

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[2019 민권식칼럼 #14] 성수전략정비구역, 이제부터는 대형지분을 주목해야합니다.   



◈ 소형지분과 대형지분의 투자시기는 달라져야한다



재개발사업은 추진부터 입주까지 짧게는 10년, 길게는 20년을 바라봐야하는 사업으로


개발초기부터 조합설립 이전까지는 


관리가 편하고 전세금액이 비교적 높게 책정되는 소형지분(공동주택)이


월등한 상승률을 보이게 됩니다. 


 

하지만 조합설립 동의율이 60%를 넘어서게 되면, 


사업의 확인세력들. 이른바 '큰손들'이 본격적으로 움직이기 시작하는 때입니다.


인허가절차를 거치며 사업의 리스크가 적어지는 만큼 투자금 또한 커지기 때문이죠. 


그래서 관리가 어려워도 매매가격 대비 평가금액이 높고 프리미엄이 현저히 덜한


대형 지분(단독주택,상가)에 대한 관심도가 높아지기 시작하는 때도 바로 이 때입니다.



매번 강조하는 사항입니다만 재개발 추천 투자패턴은 다음과 같습니다.


재개발정비사업 초기 공동주택 매수

사업시행인가 전 공동주택 매도

단독주택/상가 매수

조합원 분양신청으로 로열층 배정



< 해설 및 민권식 Tip >


소형지분은 인허가절차가 진행이 되고 사업시행인가와 관리처분인가 시점이 되면


가격정체현상이 나타나고 심지어는 평당매매가가 떨어지기까지 합니다.


감정평가액과 추가분담금이 정확히 드러나는 시점이기 때문에 


상대적으로 추가분담금이 많이 책정되는 소형지분을 처분하려는 조합원이 많기 때문이죠.



또한 이 시점에서는 추가분담금 낼 여력이 없어 매도타이밍만 바라보던 원주민 매물이 


등장하는 시기이기도 합니다.


관리처분인가 시점 이전에 꼭 매도하여야 하는 원주민 매물.. 예상보다 많습니다. 



이러한 이유로 중기를 거쳐 이주시기가 다가오면


대지지분이 큰 매물의 메리트가 소형지분의 그것을 압도하게 되는 것이죠.


프리미엄과 직결되는 평당매매가와 추가분담금에서 가장 큰 메리트를 가진 매물 형태는


바로 대형지분인 단독주택/상가라는 점. 꼭 명심하시기 바랍니다.





◈ 성수전략정비구역은 특히 대형지분을 주목해야 한다


성수전략정비구역은 추후 서울의 집값을 이끌어갈 


랜드마크적 입지를 자랑하는 지역이기 때문에, 


사업시행 이후 분양신청일에 가까워질수록 


40평형대 이상을 받을 수 있는 매물,


펜트하우스를 받을 수 있는 매물


이 두 형태의 매물에 대한 상승률이 가파르게 이어질 것은


불보듯 뻔한 일이 될 것입니다.


이 두 형태의 매물은 바로 '단독주택'과 '상가'입니다.




투자는 선점해야 합니다.


'투자'라고 쓰고 '선점'이라 읽어야합니다.


시간이 흘러감과 동시에 확실시 되고 있는 '가격'이 움직이기 전에,


시간이 흘러감과 동시에 확실시 되고 있는 '프리미엄'이 더 높아지기 전에,


先占하시기 바랍니다.



감사합니다.



 

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정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


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성수전략정비구역 재개발지분을 '선점'하라 |민권식칼럼

2019-10-04 12:03

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[2019 민권식칼럼 #20] 성수전략정비구역 재개발지분을 '선점'하라



성수전략정비구역 재개발매물 매매패턴입니다.



재개발사업은 일정대로면 10년 코스이지만


조합원들 간의 합의 및 지자체와의 협의 등의 변수가 많아 


길게는 20년 사업으로 보고 플랜을 진행하는 것이 타당합니다.



사업초기에는 일정부분 사업의 불투명함이 있어 


공동주택(아파트, 빌라)주택만 상승하고


조합설립동의서 75%에 근접하면 그동안 오르지 않은 단독주택


상가 대지지분의 상승이 두드러지기 시작합니다.



30평 기준으로 볼때 평당3500만원에서 2017년 성수지구 조합설립이 이루어지면서 


평당1천만원 상승하여 현재 평당 4500만원이 되었죠.



또 하나는 낮은 가격대부터 소진되는 패턴도 있어


낮은 금액대의 경쟁자가 많아 P가 높게 형성된다는 점도 참고하셔야합니다.



비교하여 분양권 경쟁이 없는 20억원 이상의 성층권에는 


매매가격보다 추정평가금액이 높게 나오는 경우도 있습니다. 


 



◈ 성수전략정비구역 투자 참고사항



1. 성수지구의 입지 관련 참고사항  


- 성수동과 자양동은 뚝섬한강공원 커뮤니티에 속해있습니다.


- 성수동의 모든 노선버스는 영동대교를 통하여 강남에 접근합니다.


- 카페의거리 : 성수역3번출구 부터 뚝도시장 사거리까지


- 성수2지구 강변북로 지하화 및 공원화, 뒷편은 이마트 본사 









2. 일반분양비율을 보면 해당 지구의 투자성을 알 수 있다.


- 성수지구는 전환다세대가 없고, 일반분양비율이 매우 높습니다. 


- 총 건립세대 8247세대 중 조합원세데 4228명





3. 재개발은 표준지에 해답이 있다.


한강기본관리계획 : 성수동 층고 51층제한.


성수지구의 표준지는 뚝섬벨라듀, 갤러리아포레, 아크로, 부영, 트리마제로 


모두 45층 이상의 초고층 스카이라인을 형성하고 있으며 


평당분양가 평균 4800만원, 현재 시장시세 평당 7~8천만원대입니다. 






4. 성수지구의 추정평가금액은 -P로 계산된다. 


- 성수지구 32평형 무상지분 약 13억원선





5. 성수지구의 지구별 투자수익성은 동일하다.   


입지, 사업속도 및 사업데이터(일반분양비율) 등 투자수익성과 직결되는 요소가


지구별로 차이가 없습니다. 


그렇기 때문에 성수지구 전체를 객관화하여 


지분투자는 가성비 높은 '매물별 접근'을 추천해드리는 바입니다.


상대적으로 대지지분이 큰 연립이나 공시지가 높은 상가 등이 가성비가 뛰어나기 때문에


추천1순위 매물형태라 할 수 있겠습니다.





6. 대형평수희망 투자자는 좀더 전략적인 매물 선택이 필요하다.


재개발평형배정방식 60제곱미터, 85제곱미터 각각 40%이고


42평이상 일반분양 포함 20%이기 때문에, 


42평 이상의 대형평수를 분양 받으려면 데이터 분석이 필요하다는 점 유의하시기 바랍니다.


(1지구 100평 이상, 2,3,4지구 70평 이상)






◈ 성수지구는 아직 저평가 되어있다



자 그럼 맨 처음 질문에 대한 답을 드리겠습니다.


성수지구가 가진 


1. 가치의 희소성을 가진 입지


2. 표준지가격분석을 통한 놀라운 사업성


3. 추정평가금액예측을 통한 프리미엄계산


4. 주변개발 및 자체개발로 인한 가치상승잠재력 예측


5. 인허가를 거치며 계단식 상승 예측



이 5가지만 봐도 답이 나오시죠?


성수지구는 아직 '선점'단계이고,


미래가치 대비 현 시세는 아직 많이 '저평가'되어있습니다.


성수지구는 아직 배가 많이 고픈 모양입니다.







온라인이라는 공간은 오프라인 환경에 비해


여러가지 제약이 있을 수 밖에 없고, 한계성이 분명한 것은 어쩔 수 없는 현실입니다. 


그렇기 때문에 더욱 깊이 있는 투자수익성 계산 및 투자 관련 문의는


소장 민권식으로 연락주시면 만족하실만한 Man to Man 오프라인상담을 


해드릴 것을 약속드립니다.  




  



감사합니다.



저작권자 ⓒ 오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.


한강변재개발 투자연구소 소장 민권식











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