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성수전략정비구역만의 'Triple Green-Line' 프리미엄 |민권식칼럼

2020-07-13 03:19

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[2020 민권식칼럼 #9] 성수전략정비구역만의 'Triple Green-Line' 프리미엄



안녕하세요! 소장 민권식입니다.




 



수전략정비구역의 대표적인 희소성은 


* 압구정을 마주보고 있는 강남접근성


* 강남을 능가하는 한강남향조망권


* 전부 강남을 관통하고 있는 트리플역세권


* 서울의 랜드마크 '서울숲숲세권'


* 삼성동 대규모개발에 따른 접근성프리미엄 (GTX 개통시 성수동까지 영향력 큼)


* 월등한 조합원수-일반분양수 비율에 따른 프리미엄 


* 전지역 평지에 따른 대단지 미래지향적 친환경 테마파크 프리미엄 



등을 들 수 있겠습니다.




오늘은 좌서울숲-우뚝섬유원지에다 자체 녹지비율까지 확보가능한 


테마파크 프리미엄을 콕짚어 언급해보자 합니다.



특히 이 프리미엄은 사업이 진행될수록 시세에 영향을 주는 사항이기 때문에


앞으로 성수지구에 숨은 진주와 같은 역할을 톡톡히 할 것입니다.






 


위 지도에서 한눈에 쉽게 확인 할 수 있듯이


좌서울숲 - 대단지 자체 테마파크 - 우뚝섬한강공원 '골드그린라인'이 형성됩니다.



도심속 한가운데에 위치하여, 


이러한 녹지비율 및 미래지향적 친환경 편의시설을 가진 지역은, 


대한민국 그 어디에도 없습니다. 




(PS. 성수4지구의 경우 전면으로 뚝섬한강공원 숲조망권과 한강남향조망권이
 

잘실벌까지 길게 파노라마처럼 펼쳐지는 효과를 누릴 수 있습니다.
 

또한,


성수동에서 강남으로 연결되는 모든 노선 버스는 영동대교을 통한다는 점.. 


참고바랍니다.)







자, 그러면 '대단지 자체 테마파크'라는 문구를 더 자세히 알아볼까요?



정비사업진행 시 알아야할 법령상 녹지비율을 살펴보도록 합시다. 

 

아파트 층수높이에 따라 녹지비율도 달리 적용된다는 점인데,


설계법령을 인용해보면 15층, 25층, 35층, 50층 등으로 고층화될수록 

 

녹지비율이 최대 45%까지 증가합니다.


 

예를 들면,


10, 22(한남지구


30, 35, 50(성수지구


80(여의도지구)


등으로 각 정비사업장마다 층고제한이 달리 적용되는데


중요한 녹지비율은 10 10%부터 층고가 높아질수록 녹지비율 또한 증가하여 


성수지구 48층 녹지비율 40~45%, 


80층인 여의도지구는 녹지비율이 50%를 초과할 수도 있다는 얘기입니다.



이 녹지비율이 아파트 품격의 차이를 만들고


가격의 차이를 만드는 필수불가결한 조건이기때문에 


재개발투자시 미래가치를 추정할때 꼭 계산하여야 할 요소라 하겠습니다.



특히 코로나사태 초미세먼지가 온 나라의 화두로 거론되는 요즘,


시대적 트렌드를 반영한 녹지비율이 높은 아파트는 그렇지 못한 아파트와 비교할때


시간이 갈수록 가격의 차이가 커질 것이라는 것은 두말할 나위가 없겠습니다. 





성수전략정비구역이 가진 잠재력에 비해 현 시세는 아직 무릎 수준에 불과합니다.


자세히 들여다보면,


왜 앞으로 오를수 밖에 없는지를 쉽게 파악할 수 있고,


성수전략정비구역이 조합원분양, 일반분양시기가 됐을때야 비로소


왜 조합원 지분 투자가 로또를 예약하는 것이었는지를 깨닫게 될 것입니다.



더욱 Deep한 해설은 오프라인 Man-To-Man상담을 통해서


보다 상세히 설명해드리겠습니다.



민권식이었습니다.


감사합니다. 




오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식









 



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성수전략정비구역 투자가 '로또예약'인 이유 |민권식칼럼

2020-06-29 02:07

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[2020 민권식칼럼 #8] 성수전략정비구역 투자가 '로또예약'인 이유




최근 아크로서울포레스트 잔여 3채 미분양 중 90제곱미터 한 채에 


청약자가 무려 27만명이 몰렸던 사실 잘 알고 계실겁니다.



지금같은 세계적 불황기에 이 '27만명'이라는 엄청난 수치의 사람들은 


왜 이곳으로 모여든 것일까요?

 


이 사례만으로도 "성수전략정비구역 투자=로또예약"이라는 공식이 


왜 성립되는지 이해가 조금 되실꺼라 믿습니다.

 




더 자세히 들여다보면,



아크로서울포레스트는 3년전 분양가격인 평당 4800만원으로 재분양한 것이 


가장 큰 요인이라 할 수 있겠는데,



평당 4800만원이라는 금액은 물론 엄청나게 큰 금액입니다만


평당 1억원 이상의 가치로 계산되는 주택이라면 얘기가 달라지겠죠?


그래서 이른바 '반값아파트 로또'의 개념으로 저러한 놀라운 경쟁률이 나타난 것입니다.



 




그렇습니다.


성수전략정비구역의 표준지 아파트라 할 수 있는 아크로포레스트, 갤러리아포레트리마제 등은


현 시세 자체가 평당 8천만원~1억원이고


전세금액이 평당5천만원를 호가하고 있습니다.



이러한 상황이다보니 청약계약금액만 납부하고 


전세금액으로 분양대금을 대체할 수 있었던 것이죠.

 



자, 


그렇기 때문에


성수전략정비구역 지분에 투자하는 것은 로또를 예약하는 것입니다.




미래의 가격을 예측할 수 있는 위 표준지 아파트의 평당 가격이 명확히 드러나 있습니다. 



덧붙히자면,


위 표준지 아파트보다 성수전략정비구역이 더 높은 평가를 받고 있습니다.


가장 큰 이유는 바로 1만세대에 가까운 대단지라는 점입니다.



한강조망, 숲조망, 한강공원이용권, 역세권 등이 


트리마제, 아크로포레스트 등과의 공통점이라면, 



테마가 살아있는 대단지 신축이라는 메리트를 추가적으로 


누릴 수 있는 성수전략정비구역입니다.









* 예측 실 시세 평당 1억원 이상



* 예측 일반분양가격 평당 5천만원 이상 


: 전대미문의 경쟁률 예상으로 사실상 분양받기 불가능 함.



* 예측 조합원분양가격 평당 3500만원 이상



이 수치가 어떻게 나왔는지는 온라인이라는 환경에서는 설명에 한계가 있습니다.



오프라인 1:1 상담을 통하여 쉽게 이해시켜 드릴것을 약속드리겠습니다.



소장 민권식 010-9910-3343으로 부담없이 연락주시기 바랍니다.


문자, 카톡주셔서 상담시간 예약해주세요~





감사합니다.





오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



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자체개발 성장판이 활짝 열린 성수전략정비구역에 투자하라 |민권식칼럼

2020-06-15 11:21

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[2020 민권식칼럼 #7] 자체개발 성장판이 활짝 열린 성수전략정비구역에 투자하라




◈ 남들과 정반대로 움직이는 청개구리가 되자


현재는 우리나라 뿐만아니라 전세계적으로 경제 침체기, 비수기입니다.

부동산시장도 이에 속하는 시장이기에 당연히 비수기라 할 수 있겠습니다.

이 침체기는 코로나19를 떠나, 당분간 지속될 것이라는 전망이 지배적이기도 합니다.


 
이러한 시기에 투자용으로 아파트를 산다던지, 

재건축/재개발 지분을 구입한다던지 하는 행동은

'철새' 혹은 '개미'라 일컬어지는 일반인들에게는 도저히 이해가 안가는 행동으로 취급됩니다.

 
하지만,
 
이럴때 분주하게 움직이며 매수할 매물들을 찾아다니는 사람들이 있습니다.

이 분들은 이렇게 말합니다.


"비수기에 사서 분위기 좋을때 팔아야 시세차익이 형성되죠.

시장분위기가 좋지 않을때는 매물선택의 폭이 넓어지게 되고 

원하는 매물을 찾기가 수월합니다.


하지만 호황기로 접어들면 매물이 자취를 감춰서 

내가 원하는 맞춤형 매물찾기가

하늘에 별따기가 되죠.

이것이 바로 시장경제의 원리대로 진행하는 투자법칙 아닐까요?"


 
이 분들의 얘기를 좀 더 세밀하게 접근해봅시다.

일반적인 개미투자자들의 투자유형은 분명 이 분들과 정반대입니다. 

"9시 뉴스에도 나오고 인터넷 메인창에 오르내리는 유망 투자처가 있다더라.

내일 같이 알아보러 가자구"


이러한 개미투자자는 하나둘씩 모여들어 그 지역은 문전성시를 이루고 

수요는 많은데 공급은 한정되어 있기 때문에 자연스럽게 매매가는 상승하게 됩니다.


며칠 후 언론에서 그 지역의 과열투자열기를 꼬집고 그 영향으로 잠시 소강상태를 보이다

호가와 실제 매매가의 격차로 인해 매매는 이루어지지 않게 되고 

결국 가끔씩 나오는 급매물만 거래되는 현상이 지속됩니다.


이러한 투자패턴은 '호황기에 사서 비수기에 파는 패턴'이라 할 수 있습니다. 

시장경제의 원리대로 이 패턴을 해석해볼때 분명 마이너스수익이란 결론이 도출됩니다.


안타까운 것은 대부분의 개미들이 이러한 패턴으로 투자를 진행하고 있다는 것입니다.


혹자는 '비수기에 사서 호황기에 파는' 패턴을 역발상투자이론이라 칭합니다. 


그러나 이것은 발상의 전환이라는 개념이 아닌 정석대로 진행해야하는 


정발상투자이론으로 해석해야 합니다. 



즉,


항상 이러한 이론을 전제로 하여 투자를 진행하여야 한다는 것입니다. 



성공투자를 위해선 기초를 튼튼히 다지고, 기본 전제를 확실히 하는 것이라는 말에


이의를 표하는 분은 없을 것입니다.



잠깐 시간을 내서 자기의 투자기초는 얼마나 튼튼한지, 


기본 전제는 얼마나 확실한지, 


꼼꼼하게 체크해보는 시간을 가져보시기 바랍니다. 





 성수전략정비구역에 투자해야 하는 이유



입주 후 3년이 지나면 직접 상승 효과라 할 수 있는 자체 신축효과는 사라지고


주변 환경 개선, 부동산정책 방향성 등의 간접 상승 효과에 투자포커스를 맞춰야 합니다. 


이렇게 직접 상승 효과가 사라진, 다시말해 성장판이 닫힌 32평형 강북아파트 가격이


현재 10원선입니다.



직접 효과는 물론 간접 효과까지 한계점이 분명하다면 


'서둘러' 매도하여야 하며, 


직접/간접 상승 효과를 누릴 수 있는 투자처를 재설정히여야 합니다!


그리하여 상승한계점까지 보유한 후 매도하실 것을 추천하는 바입니다.




추천0순위 지역은 물론 상승한계선이 대한민국 최고점이라고 할 수 있는 


성수전략정비구역이 되겠습니다.



성장판이 활짝 열린 성수전략정비구역 32평형의 경우, 


입주시점 보수적 추정가격이 20억원,


32평형 아파트를 무상으로 분양받을 수 있는 재개발지분가격은 


10억원~15억원 선입니다.



권리분석 시 추천해드릴 수 있는 매물은


전세와 대출을 이용하면 실투9억원부터 접근이 가능합니다.





성수전략정비구역의 표준지 아파트는 트리마제, 갤러리아포레, 아크로포레스트 등으로


대한민국 주택시세를 좌지우지하는 코리아랜드마크라는 점에 주목하셔야합니다.



더 이해하기 쉽게 얘기하자면, 


분양가격은 평당4800만원인데, 


현재 아파트 평당가격이 평당 1억원이 넘어갑니다...  




개발 성장판이 완전히 닫힌 구축아파트를 전세 끼고 구입하여 


직접 사용하지도 않으면서 부동산 감가상각 비용과 종부세 등 기타비용까지 


부담해야하는 무리한 투자는 절대적으로 지양해야 합니다.




성장한계점이 곧 투자수익률과 직결된다는 사실을 꼭 명심하시기 바랍니다.




'최고수익률'과 '상승한계최고점' 이 두마리 토끼잡이가 가능한 유일한 지역,


성수전략정비구역 투자에 관한 모든 사항은


성수전략정비구역 투자연구소(http://cafe.naver.com/aptmal)까페로 방문하시어 


현장소식 등 알찬 정보를 캐치하시기 바라며 


성수전략정비구역 투자연구소 소장 민권식(010-9910-3343)으로 문자, 전화주시면 


A부터 Z까지 작은부분이라도 상세하고 친절하게 상담해드리겠습니다.  





감사합니다.







오프라인 재개발 커뮤니티 및 온라인 까페관리 경력 20년.


정비업체 및 전문 재개발사업 경력 30년. 


주택자산관리 및 부동산중개업소 경영 경력 30년.



저작권자 ⓒ 한강변재개발 투자연구소 소장 민권식

















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