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집값 바닥인가①―지방發 훈풍에 수도권도 온기 |부동산노트

2010-10-25 08:29

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집값 바닥인가①―지방發 훈풍에 수도권도 온기
부산, 대전 집값 상승폭 커
한동안 얼어붙어 있던 부동산 시장이 움직이고 있다. ;

지방을 중심으로 아파트 가격이 상승하고, 미분양이 팔리는 등 회복세가 뚜렷해졌고, 최근에는 전셋값이 큰 폭으로 뛴 서울 등 수도권에도 중소형 아파트와 재건축의 급매물이 거래되며 집값 하락폭이 감소하고 있다.

이로 인해 시장에는 바닥 논쟁이 뜨겁게 달아오르고 있다. 집값이 바닥을 다지고 올라설 것이라는 전망과 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론이 팽팽하게 엇갈리고 있다.

이에 따라 연합뉴스는 최근 매매, 분양시장의 움직임을 짚어보고 전문가들로부터 향후 집값 전망을 들어봤다.


내집마련을 고려중인 직장인 박모(38)씨는 요즘 주택시장을 보면 혼란스럽기만 하다. 최근 급매물이 팔리기 시작하면서 연말까지 약세가 이어질 것이라던 확신이 흔들리기 시작한 때문이다. 최근 급매물 거래가 집값 상승의 신호인지, 일시적인 거래량 증가인지 판단이 서질 않는다.

전문가들의 전망도 '바닥을 찍었다'는 의견과 '아니다'는 의견이 엇갈리면서 집을 사야 할 지, 말아야 할 지 종잡을 수가 없다. 과연 집값은 바닥을 찍은 것일까.

지방 주택가격 상승세 수도권으로 확산

지난해 이후 얼어붙었던 부동산 시장에 온기가 불기 시작한 곳은 한 때 '미분양의 늪'에 빠져 있던 지방 시장이다. 부산, 대구, 대전 등 광역시를 중심으로 주택 구매수요가 살아나기 시작하면서 수도권에 비해 상대적으로 집값이 가파르게 오르고 있다.

24일 국민은행 조사에 따르면 올들어 9월까지 부산ㆍ대전 등 지방 5개 광역시 아파트값은 평균 5.3% 올랐다.
이 가운데 부산은 올들어 10.6%나 뛰었고 대전 5.6%, 울산은 3%가 상승했다. 같은 기간 서울 등 수도권이 평균 2.7% 떨어진 것에 비하면 대조적이다.

광역시를 중심으로 한 상승세는 주변 시.도로 확산돼 9월까지 경남도는 8.3%, 전북 8.3%, 전남 5.1%, 충북 3.9%가 각각 올랐다.

내외주건 김신조 대표는 "지방은 공급과잉으로 미분양이 심각해지자 최근 2~3년 사이 신규 아파트 공급물량이 급감했다"면서 "그로 인해 입주물량이 감소했고, 수급 불균형 문제로 최근들어 기존 주택 거래가 활발해지고 있는 것"이라고 설명했다.

지방 시장의 온기를 타고 서울, 경기도 등 수도권에도 변화의 움직임이 뚜렷해지고 있다. 통계상 집값은 여전히 마이너스를 기록중이지만 전셋값 상승 여파로 급매물을 중심으로 거래량이 증가하고 있다.

특히 실수요자의 총부채상환비율(DTI)를 완화한 8.29대책과 추석 연휴를 기점으로 소형 급매물의 소진 속도가 빨라지고 있다.

서울 노원구 상계동 일대는 최근 소형 아파트 급매물이 거의 소진되면서 보람아파트의 매매가가 2000만~3000만원 정도 올랐다.

한달 전 3억1500만원에 거래된 이 아파트 109㎡는 최근 3억3000만~3억4000만원 선으로 올랐다. P공인 중개업소 대표는 "전셋값이 단기간에 2000만~3000만원씩 오르고 물건도 귀해지자 돈을 보태 집을 사려는 수요가 나타나고 있다"며 "총부채상환비율(DTI) 완화 조치도 전세 수요를 다시 매수로 전환하게 하는 요인"이라고 말했다.

한동안 잠잠하던 강남권 일부 재건축 단지는 자체 호재를 안고 최근 한달 새 2000만~4000만원씩 호가가 뛰고 있다.

잠실 주공5단지 112㎡는 일주일 전까지 10억4500만원에 거래됐다가 지난주 10억9000만원에 팔리며 실거래가가 4000여만원 올랐다. 현재 이 아파트 호가는 10억9000만~11억원에 이른다.

S공인 관계자는 "제2 롯데월드 건축허가와 한강 유도정비구역 세부계획 발표가 임박했다는 소문이 돌면서 급매물이 거의 팔렸다"면서 "개발 재료로 인해 가격이 더 떨어지진 않을 것이라는 기대감에 거래가 이뤄지고 있다"고 말했다.

최근 시공사를 선정한 강동구 둔촌 주공 아파트도 급매물이 빠르게 소화되고 있다. 이 아파트 112㎡(대지지분 94.5㎡)는 지난주까지 8억4500만원이던 것이 최근 2500만원 오른 8억7000만원에 팔렸다. 인근 S공인 대표는 "지하철 9호선 연장선 착공이 임박했다는 소문이 돌면서 급매물 가격이 약간 오른 상태에서도 거래가 성사된다"며 "작은 주택형도 최근 매매가격이 1000만~1500만원 상승했다"고 말했다.

올들어 집값 하락폭이 컸던 분당, 용인 아파트 시장도 기지개를 켜고 있다. 전셋값 강세로 신규 아파트 입주율이 오르자 기존 주택 매매 거래가 성사되기 시작했다.

분당의 경우 중소형 급매물의 거래로 지난 22일 스피드뱅크 조사에서 매매가가 전 주 대비 0.06% 올랐다. 지난해 11월 말 이후 11개월만의 반등이다.

시범단지 H공인 관계자는 "8.29대책 이후 문의전화만 늘더니 눈치를 보던 매수자들이 최근에는 집을 사고 있다"며 "집값이 더 떨어지진 않을 것이라는 기대감이 작용하고 있다"고 말했다.

수원, 광명 등지도 매수 문의가 늘고 있다. 수원에 소형 아파트를 보유하고 있는 주부 조모(34)씨는 "집을 팔려고 중개업소에 내놓은 지 두달이 넘도록 연락이 없더니 최근들어 집을 보러오는 사람이 생겼다"면서 "얼어붙었던 구매 심리가 조금씩 녹는 것 같다"고 말했다.

국토해양부가 최근 발표한 9월말 기준 실거래가 통계는 집값 바닥 전망을 부추기고 있다. 지난달 신고된 전국의 아파트 거래 건수는 총 3만3685건으로, 8월(3만1007건)보다 8.6% 늘었고 강남 3구는 611건으로 전월 대비 21.7% 증가했다.

중대형, 외곽은 찬바람 여전

그러나 아파트 거래 시장이 완전히 회복된 것은 아니다. 급매물이 팔려 집주인들이 매매 호가를 올리면 매수자들이 다시 움츠러들기 때문이다.

강동구 고덕동의 S중개업소 대표는 "과거엔 지금처럼 전셋값이 강세를 보이고 급매물이 팔리면 금방 매매값이 따라 올랐지만 지금은 그 속도가 상당히 더디고 상승폭도 크지 않다"며 "수요자들이 추격 매수를 하지 않는다는 것은 그만큼 투자 및 주택 구매심리가 예전처럼 높지 않다는 의미"라고 말했다.

새 아파트 입주가 진행중인 인천시와 고양시, 광주시 등은 아직까지 매매 가격이 약세를 면치 못하고 있다. 특히 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트는 여전히 수요자들로부터 외면받고 있다.

정보업체 조사에서 서울 등 아파트값이 여전히 하락중인 것은 중개업소가 신속하게 시세 반영을 하지 않은 탓도 있지만 중대형의 약세도 한 이유로 꼽힌다.

서울 잠원동 K공인 대표는 "급매물 소진이 빨라지긴 했지만 중소형 위주로만 거래될 뿐 대형은 아예 찾는 사람이 없다"며 "당분간 대형 아파트는 시장에서 제값을 형성하기 어려울 것"이라고 말했다.


연합뉴스

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전세난, 어떻게 보아야 하나? |부동산노트

2010-10-22 05:57

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우리나라에서 전세시장만큼 계절적 변동이 심한 시장은 그리 많지 않은 것 같다. 전세계약은 주로 2월과 3월, 그리고 9월과 10월에 이루어지는데, 이 시기에 전세가격 상승률이 상대적으로 높아지는 현상이 매년 되풀이된다. 그리고 전세계약은 대체로 2년마다 한번 이루어지기 때문에 전세입자가 느끼는 전세가격의 상승 정도는 실제보다 훨씬 크다. 2년간의 전세가격 상승분이 한꺼번에 반영되기 때문이다.

최근 전세가격 상승은 이런 계절적 변동에 일부 원인이 있는 것으로 보인다. 실례로 국민은행의 전세가격지수를 보면 전년 동기 대비 상승률이 지난 5월 이후 떨어진 것을 확인할 수 있다. 전년 동기 대비 상승률이 계절적 변동을 제거해준다는 점을 고려한다면 전세가격 변동의 고점은 이미 지났다고 볼 수 있는 것이다.

그러나 최근 전세난에는 계절적 요인 외에 저금리에 의한 전세물량 감소라는 또 다른 원인이 있다. 금리가 낮으면 집주인 입장에서 볼 때 전세보다 월세가 유리하다. 자연히 집주인은 전세를 월세로 돌리려고 하기 때문에 전세시장에서 전세물량의 감소로 전세가격이 상승한다.

반대로 월세시장에서는 월세물량 증가로 월세이율(전세를 월세로 환산할 때 사용하는 이자율)이 하락한다. 실제로 서울시의 월세이율은 연초에 월 0.88%였는데, 최근에는 월 0.86%로 0.02%포인트 하락했다.

여기에 최근 전세가격이 예년에 비해 높게 상승한 원인에는 자가시장과 전세시장의 불균형이라는 마찰적 요인이 존재한다. 한쪽에서는 준공 후 미분양 아파트가 쌓여 있고 미입주 아파트가 널려 있는데, 다른 한쪽에서는 전세가격이 상승하는 것은 두 시장이 현재 불균형 상태에 있음을 의미한다. 사실 연초만 하더라도 많은 전문가는 올해 신규아파트 입주물량이 많기 때문에 전세가격이 안정될 것이라고 예측했다. 그런데 두 시장 간의 불균형 때문에 현실은 예측과 다르게 진행되는 것이다.

자가시장과 전세시장이 불균형 상태에 있는 이유 중 하나는 전세입자들이 자가시장에 진입하지 않기 때문이다. 이는 전세가격에 비해 주택가격이 너무 비싸기 때문일 수도 있고, 앞으로 주택가격이 상승하지 않을 것이라고 사람들이 예측하기 때문일 수도 있다. 또 전세입자들이 보금자리주택을 분양받고자 하기 때문일 수 있다.

그리고 다른 한편에서는 준공 후 미분양 아파트나 미입주 아파트가 전세시장에 진입하지 않는 것도 두 시장이 불균형 상태에 있게 된 원인 중 하나다. 이는 기존 주택이 팔리지 않아 수분양자의 이주가 제약을 받기 때문일 수도 있고, 투자자가 투자를 기피하기 때문일 수도 있다. 또 시행사가 자금회수를 위해 미분양 물량을 전세로 돌리지 않기 때문일 수도 있으며, 미분양 아파트가 대형주택 위주로 구성되어 있기 때문일 수도 있다.

현재 전세난의 원인 중 하나인 계절적 요인은 시간이 지나면 소멸된다. 또 다른 원인인 저금리에 따른 전세가격 상승도 정부의 출구전략에 따라 소멸될 것으로 보인다. 남은 것은 마찰적 요인인데, 이런 마찰적 요인에 따른 전세가격 상승 역시 장기간 지속되기는 어렵다. 주택가격이 안정된 가운데 전세가격이 상승하면 전세입자 중 일부는 주택담보대출을 통해 주택을 구입하고자 할 것이고, 투자자들은 미분양 아파트를 매입해 전세를 놓고자 할 것이다. 또 시행사나 수분양자들은 미분양 아파트나 미입주 아파트를 장기간 빈 집으로 놀려둘 수 없기 때문에 언젠가는 해당 주택을 전세시장에 내놓을 것이다.

결국 현재의 전세난이 단기적인 현상으로 끝날 것인지 여부는 마찰적 요인에 따른 두 시장의 불균형이 얼마나 빨리 해소되느냐에 달려 있다. 아파트 입주물량이 감소하는 내년을 더 걱정하는 이유가 여기에 있다.

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‘펀드 팔아 부동산..’ 돈이 움직인다 |부동산노트

2010-10-20 08:06

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최근 증시 호조에 따른 고액자산가들의 펀드 환매자금이 부동산 시장으로 유입되고 있다.
8·29주택거래 활성화대책에 이은 전세난으로 주택시장이 조금씩 회복기미를 보이면서 증시에서 '목돈'을 챙긴 고액자산가들이 서울 강남권 재건축아파트와 시내 주요 지역 오피스텔 및 상가 등 수익형 부동산 매입에 나서고 있다.

이들 고액자산가 중 상당수는 최근 증시가 전고점 수준까지 오른 것에 부담을 느끼면서 수년간의 침체에서 벗어나고 있는 부동산 시장에 더 매력을 느끼는 것으로 알려졌다.

■강남권 재건축아파트에 관심
19일 금융권에 따르면 펀드시장에서는 지난달 2일 하루에만 5342억원이 환매되는 등 최근 들어 하루 수백억∼수천억원씩 이탈하고 있다.

신한은행 고준석 갤러리아팰리스 지점장은 "지난 8월부터 부동산으로 옮겨가는 고액자산가들이 하나둘 생기더니 요즘은 증시 환매자금까지 합류하면서 부동산 갈아타기 사례가 크게 늘고 있다"고 말했다.

이들 고액자산가가 관심을 갖는 곳은 주로 서울 강남권 재건축아파트와 수익형 부동산이다.
재건축아파트는 강남권과 한강변의 물건을 특히 선호하고 있다. 실제 지난 9월부터 한 달여 만에 서울 강남구 개포주공아파트 7∼8채가 모 은행 프라이빗뱅커(PB)와 상담을 통해 매매된 것으로 알려졌다.

또 서울 서초구 반포주공과 강동구 둔촌주공 등 강남권 저층 재건축단지에도 최근 들어 고액자산가들의 '입질'이 시작되고 있다. 한강변에 있으면서도 상대적으로 저평가된 서초구 잠원동 일대 저층 아파트들도 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있다.

■수익형 부동산도 주목
고액자산가들은 수익형 부동산에도 주목하고 있다. 수익형 부동산 중에서도 오피스텔이나 소형 상가건물이 주요 투자대상이다.

오피스텔은 철저하게 역세권이나 대학가에 위치한 건물만 찾는다. 오피스텔은 최근 1인 가구가 크게 늘어난 데다 전세난까지 겹치면서 가장 안정적으로 수입을 올릴 수 있는 투자처로 인식되고 있기 때문이다. 특히 세입자가 입주 때 몸만 들어와 거주할 수 있도록 꾸며진 신축 오피스텔을 선호하고 있다.

익명을 요구한 시중은행의 한 PB팀장은 "고객 서너명이 펀드 환매자금으로 얼마 전 서희건설이 강남역 인근에서 분양한 스타힐스 오피스텔에 2∼3채씩 청약했다"며 "이들은 목 좋은 신축 오피스텔을 추가로 구입할 계획인 것으로 알고 있다"고 말했다. 그는 또 "경기 화성 동탄신도시나 고양 일산 지역의 오피스텔도 의외로 월세가 높아 선호하는 곳 중 하나"라고 덧붙였다.

50억원 미만의 중소형 상가건물도 최근 들어 소리 소문 없이 거래가 이뤄지고 있다. 지난주에는 모 은행 PB고객 한 명이 이전에 갖고 있던 머니마켓펀드(MMF) 자금과 펀드 환매자금으로 회기동 경희대 인근에 있는 20억원대 상가건물을 사들이기도 했다.

하나은행 이기우 이촌중앙점 PB팀장은 "부자고객들은 부동산 시장이 이미 바닥을 지났다고 판단하고 있는 것 같다"며 "부동산을 선호하는 고객 중 상당수가 올해 말∼내년 초에 부동산 투자로 갈아타기를 마무리 짓겠다는 생각을 가지고 있다"고 말했다.

/kwkim@fnnews.com김관웅기자

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