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내년 주택시장 3대 블루칩 |부동산노트

2010-12-23 06:26

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

역세권·한강변초고층·소형…내년 주택시장 3대 블루칩

1~2인 가구 도시형 생활주택 임대수입 쏠쏠

내년 주택시장에서 주목 받을 아이템은 ‘역세권·한강변초고층·소형주택’으로 요약된다. 역세권은 주택시장에서 가장 좋은 재료의 하나로 꼽히는데 내년 신분당선 등 전철이 잇따라 개통될 예정이다.

한강변 초고층 사업이 내년 본궤도에 오를 것으로 예상된다. 올해 용역발주된 사업장들의 개발계획이 가시화되기 때문이다.

소형주택은 내년에 더욱 심해질 전망인 전세난 덕을 톡톡히 볼 것으로 보인다. 내년 입주물량 급감으로 전세난이 어김없이 되풀이 될 것으로 보인다. 업계에 따르면 내년 전국에서 입주하는 새 아파트 물량은 18만8727가구로 집계됐다.

올해 입주 예정 물량(30만401가구)에 비해 37% 감소했고, 최근 10년간의 연평균 입주 물량(31만3949가구)보다는 40%가량 줄어든 것이다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 “전세난이 이어지면 소형 주거시설에 투자자나 실수요가 몰릴 수밖에 없다”고 말했다.

신규 지하철역 주변 관심

내년 수도권에서는 분당선 연장선과 신분당선, 수인선, 용인 경전철 개통이 예정돼 있다. 4개 신규 노선 개통 예정지 일대는 상대적으로 주택 수요가 꾸준한 지역이라 지하철 9호선 개통 이상의 효과가 기대되는 곳들로 꼽힌다.

가장 큰 관심을 받고 있는 노선은 분당선 정자역과 서울 강남역을 오가는 신분당선이다. 내년 9월로 예정된 신분당선 개통은 분당신도시 정자동과 판교신도시 일대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

신분당선과 더불어 분당선 연장선도 내년 말에 개통 예정이다. 현재 분당선은 서울 수서역과 분당신도시만 잇고 있지만 연장선이 개통하면 위로는 왕십리까지, 아래로는 수원시까지 연결된다.

이 연장선이 개통하면 수원시와 용인시 일대가 주목 받을 것으로 예상된다. 원래 올해 개통 예정이었던 용인 경전철도 내년께 개통될 것 같다. 경전철이 개통되면 용인시 중동과 동백동, 포곡읍 일대 아파트가 인기를 끌 것으로 보인다.

인천과 수원을 잇는 수인선도 내년 운행을 시작한다. 수인선 1차 개통 구간은 오이도에서 송도까지로 총 11km로 시흥시 월곶동, 인천광역시 논현동, 송도동 등이 직접적인 수혜 지역으로 꼽힌다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “개통이 임박하기를 기다릴 것이 아니라 미리 역세권 단지를 선점하는 것도 방법”이라고 말했다.

한강변 재개발·재건축 눈여겨볼 만

재개발·재건축 단지 등도 눈여겨볼 만 하다. 주택산업연구원은 내년 주택시장이 미미하지만 회복세를 보일 것으로 예상했다. 서울 및 수도권 아파트 몸값은 2.5% 정도 오를 것으로 전망했다. 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되고 있고 공급물량이 부족한 만큼 매매값이 상승세를 탈 것으로 예상했다.

특히 최근 서울시가 5개 한강변 유도정비구역 중 잠실지구(67만4,000㎡)와 반포지구(76만㎡), 당산지구(22만㎡)에 대한 지구단위정비계획 수립용역을 발주하면서 최근 한강변 재개발·재건축에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 조인스랜드부동산 조사에 따르면 10월 이후 재건축 단지가 모여 있는 강남·강동권 재건축 아파트값은 0.2% 이상 올랐다.

한강변 5개 유도정비구역 지구단위정비계획 수립용역은 빠르면 내년 말 마무리돼 지구단위계획구역 지정 등의 후속 절차가 이어질 전망이다. 일단 지구단위계획구역으로 지정되면 노후도 등의 요건을 만족하는 대로 정비사업에 착수할 수 있게 된다.

이들 지역은 다만 재개발·재건축까지는 워낙 변수가 많아 장기적인 관점에서 접근하는 게 좋다. 도심 역세권 재개발 구역도 관심을 끈다. 내년에는 서울시의 역세권 시프트 사업이 본격화할 것으로 보이고 때문이다.

지하철역 반경 250~500m 이내 정비사업 구역의 용적률을 올려주는 대신 시프트를 늘린다는 게 서울시의 복안이다. j&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “용적률이 최고 500%까지 올릴 수 있는 지역도 나올 전망”이라며 “사업이 본격화하면 해당 지역 부동산 시장이 들썩일 가능성이 크다”고 말했다.

소형 주거시설 노려볼 만

올해 서울 등 대도시에서 분양한 도시형생활주택은 청약 경쟁률이 10대 1을 넘는 곳도 많았다. 도시형생활주택이 인기를 끄는 것은 신혼부부, 대학생, 직장인, 노인부부 등 1~2인 가구가 급증하고 있어 수요가 탄탄한 데다 초기 투자비가 적고 아파트 전셋값 상승으로 임대수익 또한 쏠쏠하기 때문이다.

내년에 도시형생활주택은 3만가구 이상 공급될 것으로 예상된다. 국토해양부 관계자는 “내년에는 3만가구가 넘고 이 중 절반인 1만5000가구 정도가 서울에서 건축될 것”으로 예상했다.

도시형생활주택은 건축법에 따라 쉽게 지을 수 있고 규제가 적다. 분양가 상한제도 없고 전매제한도 없다. 관리비도 아파트에 비해 부담이 적다. 청약통장이 필요 없고 아파트 등 일반 공동주택에 비해 자금 부담이 적은 장점이 있다.

초기 투자비(1억~2억원)가 비교적 적은 반면, 임대수익은 괜찮은 편이다. 하지만 임대수익형 상품인 만큼 임대수요가 풍부한 역세권이나 대학가 근처 등지가 아니면 공실(빈방)로 어려움을 겪을 수 있다.

1가구 2주택 여부도 고려해야 한다. 도시형생활주택은 주택 수(전용 20㎡ 이하는 제외)에 포함돼 기존에 집이 있을 경우 1가구 2주택으로 간주된다. 수익률 계산도 필수다. 초기 투자비용이 적고 표면적인 수익률이 높다고 해서 무턱대고 투자에 나설 순 없다. 대출이자, 세금, 관리비, 부대비용 등도 꼼꼼히 따져야 한다. 대출 등 자신의 여건에 따라 임대수익률은 예상보다 낮아질 수 있다.

전용 59㎡ 이하 소형 주택 역시 서울 등 대도시 도심이나 교통여건이 좋은 수도권 단지가 유망할 전망이다. 이들 지역은 기본적으로 주택 수요가 많아 환금성이 좋기 때문이다. 다만 소형 주택의 몸값이 최근 몇 년 새 꾸준히 올라 이미 상당 수준에 올랐다는 점은 고려해야 한다.

▲ 내년 기존 주택시장에서 초고층 개발이 본격화할 한강변 아파트들이 관심을 끌 것 같다. 사진은 초고층 개발 예정지의 하나인 여의도 일대 아파트촌.

황정일 obidius@joongang.co.kr

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내년 주택시장 회복 전망이 대세 |부동산노트

2010-12-23 06:22

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

내년 주택시장 회복 전망이 대세

공급 크게 줄고 수요는 늘어나

올해 주택시장은 매매시장은 꽁꽁 언 반면 전세시장은 뜨거웠다. 매매시장은 지방 일부 지역을 제외하고 대부분 하락한 반면, 전세시장은 전반적으로 크게 올랐다.

 

집값이 한동안 더 떨어질 것이라고 예상한 수요자들이 매매를 미루면서 전셋값만 크게 오르는 현상이 이어진 것이다.

하지만 10월 이후 급매물이 빠지고 중소형 집값이 조금씩 오르면서 최근 집값 바닥론이 확산되고 있는 만큼 내년 주택시장도 회복될 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다.

대부분 기관은 내년 집값이 소폭 오를 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원은 내년 서울을 포함한 수도권 아파트는 2.5%, 전국은 2% 오를 것으로 전망했다. 건설산업연구원도 내년 주택시장이 서울과 소형주택을 중심으로 가격이 상승하면서 전반적으로는 1~2% 내외의 상승을 기록할 것으로 예상했다.

최근 삼성증권, 메리츠증권, nh투자증권 등 증권사들이 내년 주택시장을 회복할 것으로 보고 주택 사업 비중이 높은 건설사의 투자를 권유하는 보고서를 잇따라 내놓고 있는 점도 주목할 만한 대목이다.

크게 줄어드는 주택 공급

이들 기관이 내년 주택 값이 올해에 비해 회복될 것이란 전망의 근거는 올해보다 크게 줄어드는 공급량이다.

우선 입주량이 크게 준다. 건설산업연구원에 따르면 내년 아파트 입주물량은 19만가구로 예년(2000~2010년) 평균 대비 39.6%가 감소한 수준이다.

 

수도권과 지방 모든 지역에서 감소할 것으로 예상되며 1990년 이후 최저 수준이다. 지난 2008년 금융위기 이후 아파트 인·허가 및 분양물량이 급격히 줄어든 영향이 내년 아파트 입주물량 감소로 이어지는 것이다.

미래에셋 곽창석 사장은 “올해까지만 해도 매년 전국의 연간 입주물량은 30만 가구에 육박했다”며 “내년 새로 입주할 주택이 당장 10만가구나 줄어들기 때문에 주택수요가 밀집된 서울, 경기도 등의 지역에서 집값이 불안할 수밖에 없다”고 예상했다.

입주량은 당장 전셋값에 직접적인 영향을 미친다. 한국건설산업연구원은 내년 전셋값이 3~4% 상승할 것으로 예상했고, 주택산업연구원도 아파트 전셋값이 서울은 5%, 수도권과 지방은 4% 오를 것으로 봤다.

신규 분양도 줄어들 전망이다. 부동산정보업체 부동산114가 상위 100위권 민간건설사를 대상으로 내년 아파트 분양계획을 조사한 결과, 전국적으로 230여개 단지 18만여가구로 2007년 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.

 

이는 지난해 조사한 분양계획 물량과 비교하면 27%나 줄어든 것이다. 분양 아파트가 감소하는 건 2~3년 후 입주량이 크게 줄어들 것이란 뜻이다. 앞으로 한동안 아파트 공급이 계속 부족하다는 뜻이다.

부동산부테크 김부성 소장은 “주택공급량이 내년은 물론 한동안 부족할 것으로 예상되기 때문에 수요만 꾸준하다면 집값은 오를 수밖에 없다”고 내다봤다.

주택 수요는 회복세

내년 주택 매수 움직임도 올해보다는 활발할 것이란 전망이 많다. 일단 서울 도심지역 재개발 사업이 활기를 이주수요가 늘어날 가능성이 크다. 서울시는 올 3월 재개발사업의 계획 용적률을 20% 상향 조정했다.

 

사업시기를 지연해온 도시 정비사업지역이 동시다발적으로 사업을 추진할 경우 멸실 가구가 갑자기 늘어날 수도 있다. 현재 사업시행인가에서 관리처분 단계의 수도권 재개발 단지 수는 96개 단지며, 조합원수가 확인된 단지 55개만 해도 2만8149명이나 된다.

 

건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “멸실에 따른 주택수요가 폭발적으로 증가할 수도 있다”고 말했다.

주택 구매 심리가 올해보다 회복될 것이란 전망도 내년 전망을 밝게 한다. 국민은행이 전국 중개업소를 대상으로 조사한 데 따르면 11월 기준 ‘매수세 우위’라고 답한 곳은 9.7% 수준이다. 지난 7월 3.5%까지 떨어졌다가 최근 매수 움직임이 살아나기 시작했다는 의미다.

디지털태인 이정만 팀장은 “경매시장에서 내년 집값 회복을 전망한 사람들이 낙찰가를 높게 쓰고 있다”며 “부동선 매수 심리가 회복되고 있다”고 분위기를 전했다.

다만 구매 심리가 본격적으로 회복되기는 어려울 것이란 분석도 있다. 정부가 인플레이션 우려 등으로 금리를 추가로 인상할 가능성이 큰 게 가장 큰 걸림돌이다. 금리가 오르면 대출이자가 상승하기 때문에 주택구입 부담이 커져 구매 심리를 크게 위축시키는 역할을 한다.

올 들어 매매가격은 떨어지고 전셋값은 올라 매수세로 돌아설 가능성이 크다는 분석도 있으나 여전히 서울이나 수도권의 전세가 비율이 낮은 점도 매수세가 본격적으로 살아나긴 어려운 원인이다.

실제로 서울 및 수도권의 전셋값 대비 매매값 비율은 44%, 46.2%로 낮다. 전문가들은 매맷값 대비 전셋값 비율이 60% 수준은 돼야 매매로 돌아서는 수요가 크게 늘어서는 것으로 보고 있다.

이런 이유로 전문가들은 내년 주택시장이 본격적이 회복보다는 미미한 회복세를 띨 것으로 예상한다.

주택산업연구원 권주안 선임연구원은 “한국은행이 발표한 내년 물가 상승률 3.5%를 감안할 때 집값 상승폭이 크지 않기 때문에 실질 주택가격은 마이너스 상승세를 보일 수도 있다”고 말했다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 “내년 본격적인 매수 심리 회복을 기대하긴 어렵다”며 “다만 거시경제 회복 신호가 뚜렷하게 나타나고, 집값이 안정적인 모습을 보인다면 하반기부터 본격적으로 살아날 가능성도 있다”고 예상했다.

박일한 jumpcut@joongang.co.kr

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헷갈리는 내년 시장 전망, 누굴 믿나 |부동산노트

2010-11-11 06:59

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

헷갈리는 내년 시장 전망, 누굴 믿나
구체적 수치보다 근거에 더 주목해야
연말이 다가오면서 내년 부동산 시장을 전망하는 보고서가 잇따라 선보이고 있다. 삼성경제연구소, 현대경제연구원, 한국금융연구원, 건설산업연구원, 스탠다드차타드 등이 앞 다퉈 부동산 전망을 내놨고, 부동산 정보업체들이나 전문가들도 각종 세미나를 통해 2011년 부동산 전망에 열을 올리고 있다.

그런데 올해는 유독 엇갈린 전망이 많아 내년 전망을 어렵게 하고 있다. 삼성경제연구소, 건설산업연구원, 스탠다드차타드 등은 내년 국내 집값이 반등할 것으로 보는 반면, 현대경제연구원, 한국금융연구원, 김광수경제연구소 등은 집값이 반등하기는 어려울 것이라는 분석을 내놓고 있다.

엇갈린 내년 부동산 전망

우선 삼성경제연구원은 ‘부동산시장 대세하락 가능성 점검’ 보고서를 통해 “한국은 대출규제(LTV)를 미리부터 적용해 대출 부실이 적고, 인구구조도 고령화되긴 하지만 자가보유율이 여전히 낮은 것은 물론 1인 가구가 늘어나 새로운 수요가 생길 것”이라며 “부동산 경기가 급락하거나 장기적인 침체에 빠질 가능성은 없다”고 주장했다.

건설산업연구원은 ‘2011년 주택 부동산 시장 전망’ 자료를 내놓으면서 “내년 집값은 1~2% 상승하고, 전세가격은 3~4% 오를 것”이라고 전망했다. 입주물량이 올해보다 36.8% 줄어들어 1990년 이후 최조 수준에 머무는 등 공급이 크게 줄어드는 게 이유다.

반면 현대경제연구원은 “체감경기 악화 및 가계부채 문제 등으로 수요요인이 크지 않은 상태에서 아파트 시장은 당분간 침체상태에서 벗어나기 힘들다”면서 “전셋값 상승이 빠른 시일 내에 아파트 매매가격 상승으로 이어지기도 어렵다”고 진단했다.

금융연구원도 “주택 가격이 추세적으로 하락국면에 접어들 것이란 전망 때문에 주택에 투자했을 경우 발생하는 수익률에 대한 기대치가 줄어들고 있다”며 “주택 수요가 감소할 것”이라고 내다봤다.

변수 복잡하고 한시적 정책 많아 더 어려운 전망

내년 사업 전략을 짜야 하는 건설업체들이나 내집 마련 준비를 하는 무주택자들은 혼란스러울 수밖에 없다. 과거엔 ‘상승세’, 혹은 ‘하락세’ 등 집값 방향에 대해선 대부분 비슷한 의견을 내놓았고, 변동폭 등에서만 이견을 드러냈으나 올해는 전망이 완전히 엇갈려 어떤 전망을 채택하느냐에 따라 내년 계획이 완전히 달라지기 때문이다.

올해는 유독 기관들마다 내년 전망을 달리 하는 이유는 무엇일까. 한시적인 부동산 대책이 많고, 국내외 경제, 환율, 금리 등 변수가 많아서다.

총부채상환비율(DTI) 규제완화만 해도 내년 3월까지만 한시적으로 적용된다. 그 이후 연장이 될지 중단이 될지 아직 예단하기 이르다.

서일대학교 이재국 교수는 “시장 회복 분위기가 최근 본격화하면서 8.29부동산 대책으로 내놓은 각종 규제완화 효과가 비로소 나타날 가능성이 크다”며 “하지만 한시적인 대책이어서 내년까지 최근 회복세가 이어질지 전망하기 어렵다”고 말했다.

지역별, 종목별로 구체적 근거를 살펴야

전문가들은 세부적인 전망 수치에 연연할 필요는 없다고 조언한다. 아직 확정되지 않은 금리나 국내 경제 전망 등 다양한 변수가 조금만 달라져도 수치는 크게 달라질 수 있기 때문이다.

사실 과거에 나온 부동산 전망을 현재 시점에서 평가해보면 맞지 않는 경우가 많다. 예컨대 건설산업연구원은 작년 말 올해 전국적으로 집값은 4% 상승할 것을 내다봤지만, 국민은행 기준 10월까지 1% 오르는 데 그쳐 실현 가능성은 없다. 수도권 집값은 오히려 1.8%나 떨어졌다.

건산연은 당시 지방선거나 정부 규제완화 정책에 따라 국지적으로 집값이 들썩일 것으로 내다봤다. 하지만 실제로 지방선거 시기나 규제완화 정책이 발표된 직후에도 시장은 꿈쩍도 안 했다.

전문가들은 구체적인 전망 보다는 그 근거에 더 주의하라고 조언한다. 집값 회복세를 주장하는 쪽에서는 입주량 등 수급동향에 주의하고, 집값 하락세를 전망하는 곳에서는 가계 대출 부실화 등을 금융 상황에 더 초점을 맞춘다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “전망에 필요한 근거를 하나하나 꼼꼼히 살펴보고 스스로 종합하는 능력이 필요하다”고 조언했다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 “스스로 종합할 때는 일반적인 전망보다는 금액별, 지역별, 종목별로 세분화하는 게 필요하다”며 “일반적인 시장 전망은 혼란스러워도 세부적으로 접근해 들어가면 의외로 명확해지는 경우도 많다”고 설명했다.

전망하는 기관의 성향을 아는 것도 중요하다. 기업이나 건설업계 산하 기관은 아무래도 시장 전망을 낙관적으로 할 수밖에 없는 반면 학계 등은 비교적 객관적은 전망을 할 가능성이 높다


박일한

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