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-.[국토부]분양가 상한제 폐지로 민간건설 활성화 |부동산노트

2010-12-28 08:11

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

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<새해 업무보고-국토해양부>
분양가 상한제 폐지로 민간건설 활성화
부동산 정책… 소형은 LH, 중형은 민간 검토
국토해양부는 2011년 부동산 정책의 핵심을 보금자리주택 21만가구의 차질 없는 공급을 통한 서민 주거 안정에 두고 있다. 또 민간 건설 활성화를 위해 분양가 상한제 폐지(서울 제외)와 대규모 택지 분할 분양 허용, 도시형 생활주택 공급을 지원하겠다는 것이다. 국토부는 27일 이 같은 내용 등이 담긴 내년 업무계획을 청와대에 보고했다.

국토부는 한국토지주택공사(LH) 등 공공 부문이 21만가구에 이르는 보금자리주택을 도맡아 공급하기에는 역부족이라고 판단, 민간 건설사의 참여를 적극 유도할 계획이다. 특히 민간 자본을 유치하기 위해 세종시처럼 보금자리주택지구를 원형지로 공급하는 방안을 우선 추진하기로 했다. 민간 건설사에 원형지를 공급, 각종 비용 절감형 공사와 건설 공법 등을 적용해 분양가를 낮출 것으로 기대하고 있다.

또 기존에는 LH의 공·사채 등으로 조달했던 택지개발 사업비도 각 프로젝트 단위로 재무적 투자자를 유치하는 등 시중 유동자금을 적극 활용하는 방안도 추진하기로 했다. 이는 민간자본 유치 관련 연구용역이 끝나는 내년 3월 이후 구체적인 방안을 마련할 방침이다. 이와 함께 국토부는 LH 등 공공이 공급하는 주택 면적을 60㎡ 이하의 소형 위주로 하고, 85㎡ 등 중형은 민간 건설사에 맡기는 방안을 적극 추진키로 했다. 이에 따라 60㎡ 이하의 분양 물량 비율은 현행 20%에서 50% 이상으로, 10년 임대 또는 분납임대는 60%에서 80% 이상으로 늘어난다.

국토부는 서민 주거 안정을 위한 주택공급과 함께 도시형 생활주택을 대거 공급한다는 방침이다. 또 건설 시장 활성화 차원에서 주택건설 인허가 기간도 줄이기로 했다. 도시형 생활주택 공급도 올해 1만5000가구에서 내년 4만가구로 늘린다. 하지만 주택시장 침체가 2011년까지 이어질 가능성이 높아 정부의 주택공급 정책이 제대로 실천될 수 있을지는 미지수라는 지적이다. 또 시장이 침체에서 벗어나지 못하면 민간 건설사나 민간자본 유치도 희망사항에 그칠 것이라는 분석도 제기된다. 이와 함께 2011년의 경우 공급주택 부족으로 전세난이 예상되는데 이에 대한 대책이 미흡하다는 지적도 나오고 있다.

김순환기자

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해 넘기는 규제 완화…새해엔 풀릴까 |부동산노트

2010-12-28 07:47

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해 넘기는 규제 완화…새해엔 풀릴까

분양가상한제•도시형생활주택 등 해결 안돼

정부는 올해 8•29대책을 통해 이른바 ‘주택 3불 정책’인 총부채상환비율(DTI)완화 불가, 보금자리 주택 공급 축소 불가, 서울 강남 3구 투기지역 해제 불가 가운데 두 개를 손 봤다.

DTI를 내년 3월까지 일시 완화했고, 보금자리 주택 공급 속도도 늦추기로 했다. 그러나 올해 안에 풀기로 했다가 정치 논리 등에 의해 해를 넘기게 된 부동산 관련 숙제도 적지 않다.

대표적인 게 분양가상한제다. 상한제 폐지는 지난해 2월 의원발의로 법안은 마련됐지만 야당 반대로 국회 통과가 무산돼 지금까지 표류하고 있다. 대한주택건설협회 김충재 회장은 “상한제 적용으로 아파트를 분양해도 수익을 낼 가능성이 줄어들면서 민간건설업체들이 분양 물량을 최소화하고 있다"고 말했다.

실제 대형주택건설업체 모임인 한국주택협회가 집계한 82개 회원사의 올 한해 신규분양 실적은 6만1110가구로 지난해(11만3477가구)보다 46%감소했다. 최근 3년간 평균 분양실적(13만3841가구)의 절반에도 미치지 못한 것.

2008년 실시한 상한제의 후유증은 내년 주택시장에 본격적으로 나타날 전망이다. 민간건설업체들이 2009년 이후 아파트 분양에 손을 놓다시피하면서 내년 서울•수도권 아파트 입주물량(공공기관 물량 포함)이 10만8573가구로 올해(16만8144가구)보다 35% 줄어든다.

규제 완화 지연으로 주택시장 불안 가중 우려

새 아파트 입주 물량 감소로 내년에는 서울•수도권 전세시장이 올해보다 더 불안해 질 가능성이 크다.

국토해양부는 민간건설업체들이 아파트 주택공급 감소가 지속되면 주택시장이 불안해질 수 있다고 보고 상한제 폐지를 내년 최우선 과제로 추진한다는 방침이다.

그러나 민주당 등 여당이 당론으로 반대하고 있고, 최근 들어 서울 강남권 등 일부 지역을 중심으로 주택시장이 들썩이고 있어 내년 상반기에도 상한제가 폐지되기 어렵다는 분석도 나온다.

도시형 생활주택 공급 활성화 법안도 국회 파행으로 연내 통과가 무산됐다.

정부는 소형 주택 공급을 늘리기 위해 도시형 생활주택의 가구 수 제한을 현행 150가구 이내에서 300가구 이내로 확대, 올 6월께부터 실시할 계획이었다. 그러나 법령 개정이 늦어지면서 건설업체들은 분양 시점을 늦추고 있고, 미리 토지를 구입한 일부 건설업체는 이자 부담에 허덕이고 있다.

이 때문에 내년에도 소형 주택의 몸값은 더 뛸 전망이다. 정부는 소형 주택 공급 확대를 위해 도시형생활주택 4만가구를 새로 공급할 계획이었으나 법령 개정 지연으로 정부 계획대로 신규 공급이 늘어나긴 어려워졌다는 게 업계의 분석이다.
함종선 jsham@joongang.co.kr

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대통령 4년차땐 집값 급등 ‘5년 주기설’ 통할까 |부동산노트

2010-12-28 07:33

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

우리나라 주택시장에서 '집값은 대통령에게 물어봐라'라는 격언이 있다. 역대 정권에서 집권 초기에는 집값이 안정세를 보이다가 말기로 접어드는 4년차에는 급등세가 연출됐기 때문이다. 집권 초기 1∼2년차에는 서민주거안정을 위해 강력한 규제를 시행하면서 집값이 안정세를 보이지만 집권 말기로 접어드는 4년차에는 주택 정책에 정권 재창출 등을 위한 정치적인 요인이 반영되면서 규제 완화와 집값 상승으로 이어져 왔다.

오는 2011년은 이명박 정부가 집권 4년차에 접어드는 시기다. 따라서 내년 주택시장도 과거와 같은 현상이 되풀이될지에 관심이 모이고 있다.

■역대 정권 집권 4년차에 집값 급등

27일 국민은행 등에 따르면 1990년대 이후 역대 정권의 집권 4년차인 1996년과 2001년,2006년에 전국 집값이 급등했다. 노무현 정부(2003∼2007년)의 경우 집권 3년차까지만 해도 전국적으로 연간 4∼5% 정도 오르던 집값이 4년차인 2006년에는 무려 11.6%(서울 18.9%)나 치솟았다. 김대중 정부(1998∼2002년)에서도 3년차에는 물가상승률보다 낮은 0.4%에 머물렀지만 4년차인 2001년에는 9.9%(서울 12.9%) 올랐다. 앞서 김영삼 정부(1993∼1997년)도 3년차까지는 줄곧 마이너스를 기록했지만 4년차인 1996년엔 연간 전국 집값변동률이 평균 1.5%(서울 1.5%)로 상승했다.

이처럼 집값이 5년을 주기로 대통령 집권 4년차에 급등하는 것은 임기가 '5년제'라는 데서 기인한다. 역대 정권마다 집권 초기에는 서민주거안정을 표방하며 강력한 투기 억제책을 통해 집값을 안정시키지만 말기인 4년차에 접어들면서 정권 재창출을 위해 주택시장 규제 완화를 통한 경기부양에 나섰기 때문이다. 정권 입장에서는 주택시장 규제 완화가 가장 짧은 기간 내에 가장 확실한 소비진작 효과를 거둘 수 있어서다.

노무현 정부는 집권 초기 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과세, 재건축 이익환수제 등을 도입하면서 각종 규제를 쏟아냈지만 2006년부터는 규제의 강도를 낮췄다. 김대중 정부는 외환위기를 극복하기 위해 집권과 동시에 지속적으로 규제 완화 정책을 폈지만 시장에서 반응이 나타나지 않았다. 하지만 집권 4년차인 2001년부터 규제 완화 후폭풍으로 집값이 급등하기 시작했다.

■MB정부 집권 4년차 2011년은?

이명박 정부는 이 같은 과거 정부의 실패 사례를 교훈 삼아 점진적이고 체계적인 규제 완화를 추진해 왔다. 하지만 과거 사례처럼 집값 급등은 아니지만 반등 가능성은 점차 커지고 있다. MB정부는 2008년부터 종합부동산세 및 고가주택 기준 완화를 시작으로 다주택자 중과세 완화, 재건축 용적률 상향조정, 총부채상환비율(DTI) 한시 완화 등 규제 완화를 지속하고 있다. 내년에는 분양가 상한제 폐지와 각종 세제혜택 확대 등이 예정돼 있어 이로 인한 규제 완화 효과가 한꺼번에 나타날 수도 있는 상황이다. 더불어 향후 신규 주택 입주물량 부족과 이에 따른 전셋값 급등은 이 같은 우려를 더욱 높이고 있다. 저금리로 인한 시중의 부동자금 증가 등도 집값 불안을 가중시키는 요인이다.

한국건설산업연구원 두성규 박사는 "내년 주택시장도 규제 완화 기조에 공급부족 등이 겹쳐 과거 집권 4년차 징크스를 답습할 가능성이 크다"면서 "내년 4월에 실시되는 재·보선 이후 이 같은 현상이 두드러질 것"이라고 말했다.

/kwkim@fnnews.com김관웅기자

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