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부동산 거래 활성화의 전제 조건 |부동산노트

2010-08-24 09:34

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

김선덕
건설산업전략연구소 소장

현재 부동산 시장의 정책과제는 가격 안정은 유지한 채 거래량을 늘리는 것이다. 가격이 상승하면 거래량이 증가하고 가격이 하락하면 거래량이 줄어든다고 일반적으로 생각한다.
 
이런 측면에서는 가격을 안정시키면서 거래량을 확대한다는 정책과제는 거의 달성될 수 없는 딜레마인 것처럼 생각할 수도 있다. 그러나 가격이 안정되어 있으면서 거래량이 증가하는 시장 국면이 존재한다.
 
우선 부동산 벌집순환이론(Honeycomb Cycle)으로 살펴보면, 부동산가격과 거래량을 변수로 부동산 시장은 여섯 가지 국면으로 변화한다.
 
가격이 상승하고 거래량이 증가하는 제1국면, 가격이 하락하면서 거래량이 증가하는 제2국면, 가격이 보합상태에서 거래량이 감소하는 제3국면, 가격이 하락하면서 거래량이 감소하는 제4국면, 가격이 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면, 가격보합 상태에서 거래량이 증가하는 제6국면이다. 제6국면은 부동산 시장에서 흔히 바닥이라고 부르는 국면이다. 언제쯤 이런 조건이 형성될 것인가를 살펴보기로 한다.
 
현재 우리나라 주택시장은 가격이 하락하고 거래량이 줄어드는 제4국면 양상을 보이고 있다. 부동산 시장에 제4국면 양상이 나타나는 때는 거시경제가 침체기이고 수요보다 공급량(아파트 입주량)이 많은 시기에 해당한다.
 
그러나 거래량이 줄어든다고 하는 것은 거시경제 회복이 실제로는 미미하다는 것을 의미한다. 하반기 이후 거시경제 회복세는 지속될 것으로 보이나, 해외경제 환경의 불확실성은 여전히 남아있다. 따라서 당분간 가격이 하락하고 거래량이 줄어드는 제4국면이 지속될 것이다.
 
올해 하반기 내에 거시경제의 회복이 좀 더 이루어지면 가격은 하락하나 거래량이 증가하는 제5국면이 나타날 가능성은 있다. 이러한 제5국면은 거시경제 회복초기이면서 아파트 입주량이 많은 시기에 나타난다.
다음으로 가격이 보합상태를 이루면서 거래량이 증가하는 제6국면, 즉 바닥 국면은 공급량이 줄어들어야 하고 거시경제가 본격적으로 회복되어야 한다.
 
내년은 아파트 입주량이 줄어드는 시기에 들어선다. 내년은 2008년 분양 물량들이 입주를 하는 시기이다. 2008년 초에는 분양가상한제가 적용되면서, 2008년 하반기에는 세계적인 금융위기로 분양 물량이 크게 줄었다.
 
또 올해 재개발 이주 철거 물량은 추가된 용적률 20%를 적용하기 위하여 설계변경 등으로 내년으로 많이 넘어가서 내년은 이주철거에 따른 전세가 상승도 나타날 것이다.
 
내년에도 점진적인 금리 상승이 이어지면서 부문적으로 주택 수요를 위축시킬 것이나 대출 금리가 6.7% 이하에서는 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 못한다.
 
거시경제 회복이 내년에도 지속된다면 비로소 가격은 보합상태를 이루면서 거래량이 증가하는 제6국면이 나타날 것이다.
 
그러나 주택시장을 둘러싼 환경은 여러 가지 변수에 의해서 다양하게 영향을 받기 때문에 제5국면을 거치지 않고 바로 제6국면이 나타날 수도 있고, 제5국면 양상이 내년 상반기까지도 이어질 수도 있다.
 
최근 LH공사의 사업구조 재조정과 공모형 PF사업 표류, 지자체의 개발사업 축소 등은 부동산 시장에 새로운 악재로 등장했다.
 
현재의 거래량 감소에 대해서는 여러 가지 대책을 강구하고 있고, 최근에 국가적인 정책 과제로 떠올랐다. 그러나 거래량이 증가하려면 근본적으로 거시경제 회복과 소득이 상승해야 한다.
 
다만, 거시경제 회복과 소득 상승이 부동산 시장에 영향을 미치려면 시간이 걸리고, 당장 공공개발사업 부문에서 각종 악재가 터지고 있기 때문에 급격한 가격 하락을 막기 위해서는 보다 적극적으로 규제완화 및 시장 친화적인 정책으로 전환이 이루어져야 할 것이다.
 
아파트 입주자들의 거래를 활성화시키기 위한 DTI 예외 규정도 확대해야 하고 나아가 과거 가격 상승을 막기 위해서 지나치게 부과했던 부동산 세금을 정상화하고, 분양가상한제도 수도권 공공택지를 제외한 지역에서는 자율화해야 할 것이다.

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재정차관 "부동산대책 빨리 내놓을 것" |부동산노트

2010-08-24 09:22

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

재정차관 "부동산대책 빨리 내놓을 것"
다주택자 양도세 중과도 완화할 듯
임종룡 기획재정부 제1차관은 현재의 부동산 상황을 고려해 빠른 시일 내 대책을 발표하겠다고 24일 밝혔다.

임 차관은 이날 KBS와 SBS 방송에 출연해 이번 세제개편안에 부동산 관련이 빠진 것에 대해 "현재 부동산 시장 전반에 대해 관계 부처가 실태 조사를 하고 있다"면서 "일단 기존에 대한 성과를 분석한 뒤 보완이나 개선이 필요한 부분은 빠른 시일 내 결정해 발표하겠다"고 말했다.

그는 다주택자 양도세 중과 완화 방안에 대해서는 "이 부분도 면밀하게 성과를 검토해보고 있다"고 밝혔다.

이에 따라 정부는 이르면 이달 안에 다주택자 양도세 중과 완화와 무주택.1주택자를 대상으로 한 총부채상환비율(DTI) 완화를 골자로 한 부동산 대책이 발표될 수 있을 것으로 보인다.

한편 임 차관은 이번 세제개편에 대해 "앞으로 고용을 많이 늘릴수록 혜택이 많도록 세제를 전환하려고 한다"면서 "특히 청년 고용을 많이 할수록 세액 공제 한도를 높여 청년 실업 해소에도 신경을 썼다"고 설명했다.

그는 "중소기업의 경우 고용 창출이 많아 상대적으로 세제 혜택이 많아질 것"이라면서 "재정건전성을 위한 보완 장치도 마련해 비과세.감면을 대폭 폐지.축소하고 세무검증 제도를 도입한 결과 1조9000억원의 세수 증대효과가 있으며 이런 세수 증대는 대부분 고소득자와 대기업에 귀착되도록 했다"고 말했다.


서경호

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부동산 대책만 쳐다보는 ‘3苦시대’ 집주인들 |부동산노트

2010-08-17 08:46

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

A 씨는 지난주 일요일 삼복더위에 이사를 했다.

경기 용인시 수지구의 새 아파트였다. 거실은 천장 높이가 3.3m에 이르고 방마다 천장형 에어컨이 설치돼 있었다. 테라스가 확장된 풀옵션형 아파트로 155m²형이었다. 여기에 피트니스센터와 골프연습장, 사우나, 카페 등 각종 부대시설이 마련된 고급 아파트다. 전세금은 1억5000만 원. 뙤약볕 아래에서 만난 집주인 B 씨는 A 씨로부터 잔금을 받아 자기가 준비해온 돈을 보태 입주지원센터에 제출하고는 키를 받아 A 씨에게 건네주었다.

“분양받은 가격이 옵션비를 포함해 7억5000만 원인데 전세금을 보니 어이가 없네요. 여하튼 잘사시고 행복하시기 바랍니다.”

A 씨와 인사를 하고 땀을 흘리며 버스정류장으로 걸어가는 집주인 B 씨의 어깨가 무거워 보였다. 저녁 무렵 이삿짐을 다 올려놓고 벤치에서 쉬고 있던 A 씨는 아파트를 소개해준 공인중개사를 만났다.

“여기 아파트 집주인들은 대부분 어려워요. 아파트를 사면서 융자받은 돈의 이자로 매월 200만 원가량 나가지만 집이 안 팔리니까 전세를 놓을 수밖에요. 물건은 많은데 수요가 적으니 시세는 바닥이고요. 또 보유세는 안 내나요? 저런 상황이 언제까지 갈지 몰라요. 새집에 싸게 들어온 세입자만 상대적으로 이득을 보는 거죠.”

A 씨가 생각해도 집주인에게 미안했다. 그는 10년 전에 지은 인근 아파트에서 전세로 살고 있었다. 그 아파트 전세금으로 프리미엄급 새 아파트를 얻었을 뿐만 아니라 2년 전보다는 길도 뚫리고 생활편의시설도 많이 늘었다. 하지만 가격은 변화가 없었다. 그는 당분간 집을 사지 말고 전세로 살아야겠다고 생각했다.

수도권 부동산시장은 지금 주택 구매심리가 최저인 상태다. 이 상황이 앞으로도 몇 년간 이어진다면 누가 집을 살까. 속속 입주하는 서울 은평뉴타운과 경기 용인시의 동천·신봉·성복지구, 고양시의 식사·덕이지구, 파주시 교하지구, 남양주시 진건·별내·호평지구, 광명시 철산동, 인천 청라·영종지구 등 수도권 대다수 지역이 입주폭탄과 구매심리 저하에 따른 어려움을 겪고 있다. 이대로라면 앞으로 몇 년간도 집주인은 고생해야 할 것 같다. 광교신도시, 김포 한강신도시, 양주신도시, 위례신도시, 제2 동탄신도시, 검단신도시, 보금자리주택 등에 지난해부터 소진되지 않은 주요 지역의 미분양 물량이 상당하기 때문이다.

종합부동산세, 분양가 상한제, 대출 규제 등을 폐지하는 획기적인 부동산 활성화 대책이 나오지 않는 이상 시장상황은 변화될 것이 없다. 전세시장은 100% 실수요자 시장이고 수요와 공급의 균형에서 가격이 결정된다. 따라서 매입가에 비해 낮은 전세금으로 집주인은 손해를 보고, 세입자는 이득을 보는 상태가 한동안 지속될 것으로 보인다.

다만 지역과 평형을 벗어나면 상황은 조금 달라진다. 서울과 일부 지방도시는 전세금이 상승하는 반면 매매가는 하락하고 있어 중소형의 전세 부족현상은 여전하다. 실수요자는 수급 그래프를 잘 살펴야 한다. 자신의 형편에 맞는 매매나 전세, 월세, 청약, 장기임대주택, 미분양 전세 전환주택 등 적절한 주거형태를 선택하고 남는 돈을 잘 굴리면 돈을 모을 수 있다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com

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