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내년에도 공급 부족… 장기화 우려 |부동산노트

2010-10-19 07:16

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

'전세대란' 긴급 진단
경기침체… 건설사 물량 줄여, 집값 불안도 악순환에 한 몫
"수요예측 시스템 마련 시급"

"내년엔 전세난이 더 심해질 겁니다."
국내 한 대형건설사 간부가 예상한 내년 전세동향이다. 판단의 근거는 공급이다.
10대 건설사인 이 회사가 지난해 분양한 아파트는 전국을 통틀어 달랑 300여가구. 통상 아파트는 분양에서 입주까지 2년이 걸린다는 점을 감안할 때 내년부터는 사람들이 실제 들어가서 살 수 있는 아파트 물량이 급감할 수밖에 없다는 얘기다.

이 관계자는 "집값 상승에 대한 기대가 낮아 전세 수요는 계속 증가할 전망이지만 아파트 공급은 이를 따라가지 못한다는 점을 감안할 때 전세시장 불안은 내년에도 지속할 가능성이 크다"고 말했다.

공급 부족에 따른 전세난이 심화할 조짐을 보이면서 대책마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 특히 지난 몇 년간의 수급 동향을 감안할 때 최근 전세난은 일시적 현상이 아니라 장기화될 가능성마저 있는 만큼 보다 근본적 대책이 필요하다는 의견이 많다.

◆공급 부족이 근본 원인

국토해양부는 올 초 수도권 주택 수급 상황에 문제가 없다는 자료를 내면서 연내 입주물량을 17만3000가구로 예상했다. 이는 전년 15만6000가구 대비 10% 증가한 것이었다. 아파트 공급이 충분하기 때문에 전셋값 상승세는 극히 제한적일 것이라는 설명도 곁들였다.

하지만, 국토부의 예상은 빗나갔다. 부동산 업계에 따르면 올해 수도권 아파트 입주물량은 연말까지 14만여가구 수준에 그칠 것으로 보인다. 정부 예상치보다 3만여가구나 모자란 것이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기 침체가 길어지면서 건설사들이 꾸준히 아파트 공급을 줄이는 바람에 나타난 현상이다. 김규정 부동산114 본부장은 "아파트 입주물량과 전셋값은 밀접한 관계를 맺고 있는데, 통상 입주량이 늘면 전셋값은 내리고 입주량이 줄면 값이 올라간다"며 "올해 아파트 공급량을 감안할 때 최근 전세시장 동향은 결국 공급이 시장의 임대 수요를 따라가지 못하면서 나타난 것"이라고 말했다.

◆집값 불안심리도 한몫

공급난이 해소되지 않고는 전셋값 고공행진이 계속될 수밖에 없는 구조라는 점에서 상황은 비관적이다. 내년엔 공급 부족이 오히려 심화할 가능성이 크기 때문이다. 스피드뱅크에 따르면 내년 수도권 아파트 입주물량은 올해의 절반 수준인 6만7590가구로 예상된다. 지역별로는 전세난의 진앙인 서울은 올해 3만4621가구에서 내년 2만1035가구로 1만가구 이상이 줄고 경기(9만3842가구→2만9836가구)도 입주 물량이 급감할 것으로 보인다.

따라서 입주 물량이 확 줄어 공급이 절대 부족한 만큼 전셋값 상승은 지속할 수밖에 없다는 게 전문가들 진단이다. 특히 공급부족과 더불어 집값 하락에 대한 불안심리도 전세 눌러앉기 수요를 부추겨 전세난을 가중시키는 요인이 될 것으로 내다봤다.

◆중장기 대책마련 필요

정부는 여전히 전세난이 심각한 수준은 아니라는 입장이다. 특히 전국적으로 널려 있는 준공 후 미분양 아파트 등을 감안할 때 최근 전세 시장 동향은 매년 이사철 일부 지역에서 나타나는 수준인 것으로 평가하고 있다. 부동산업계는 그러나 정부 진단이 지나치게 낙관적이라며 우려하고 있다. 부동산업계 관계자는 "미분양 물량은 주로 수도권 중대형인데 최근 전세 실수요자들이 찾는 아파트는 소형이라는 점에서 수급의 질적 괴리가 있다"며 "최근 전세난을 국지적·일시적 현상으로 봐서는 안 된다"고 지적했다. 조민이 스피드뱅크 팀장은 "미분양 아파트 매입과 아울러 공공임대 공급 확대, 도시형 주택 및 준주택 공급 확대 등 다각적 전세대책이 필요한 시점"이라며 "특히 2∼3년을 주기로 반복되는 전세난을 막으려면 보다 중장기적인 공급계획과 체계적 수요예측 시스템 마련이 필요하다"고 말했다.

김준모 기자 jmkim@segye.com

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주택 추가 하락은 없다…바닥론 확산 |부동산노트

2010-10-04 06:38

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

MC 성기영: 8.29대책발표 한달이 지났습니다. 거래는 여전히 냉랭한 분위기입니다. 정부는 좀 더 지켜보겠다는 태도입니다. 이런 가운데 추가하락 가능성이 없다는 바닥론이 제기돼 주목됩니다. 한 주 부동산 시장을 짚어드립니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
 
-총부채상환비율 규제완화를 골자로 한 8.29 대책발표 후 한달, 정리해 주시죠.
 

▲거래부진 속에 매매값 하락-전셋값 상승이라고 요약해볼수 있을 것입니다. 대형 약세-소형 강세 현상이 이어지고 그러면서 전월세 등 임대수요가 폭발, 오피스텔 등 틈새상품까지도 임차인이 몰리는 현상이 나타났습니다. 일부 떠돌던 급매물이 사라지고 강남권 재건축 가격이 상승하기도 했습니다. 경매시장이 활황장세를 보였다는 점도 특징이라 할 수 있습니다.
 
-이런 가운데 삼성경제연구소가 집값 바닥론을 내놔 눈길을 끕니다. 어떤 시각에서 매매가가 더 하락하기는 힘들다는 것인가요?
 
▲삼성경제연구소가 부동산, 대세 하락 가능성 점검이라는 리포트를 내놨습니다. 대세 하락 가능성, 거래위축에 따른 경제적 손실 등이 제기됨에 따라 다각도로 이를 분석한 것인데요. 결론부터 말씀드리면 가격조정과 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 등의 요인을 종합적으로 점검한 결과 대세 하락 가능성은 낮을 것으로 나왔습니다.
 그러나 주택담보대출의 부실을 초래할 위험과 시장 내 불안심리가 상존, 향후 시장 안정을 유지하는 한편 거래 활성화와 시장불안감 해소를 위한 대책이 필요하다는 것입니다.
 
 이런 의견은 매수세의 추가하락 기대에 따라 시장참여를 기피하고 있는 수요층에게 시사하는 바가 크다고 할수 있습니다. 시장 전문가들이 침체장세가 이어질 것으로 보면서도 저점이 올 연말쯤으로 보는 견해와도 일치합니다.
 
-점검 요인을 하나씩 분석해보죠, 가격조정에 대한 의견은 어떻습니까?
 
▲글로벌 금융위기 시 선진국에 비해 가격조정폭이 작았는데 이는 위기 이전부터 시행된 대출규제 때문이라는 것입니다. 실제로 서브프라임 사태로 촉발된 글로벌 금융위기로 미국과 영국의 부동산 가격은 큰 폭으로 하락했습니다. 2008년 3분기 대비 2009년 2분기의 하락폭이 미국은 3.8%, 영국은 9.5% 달했습니다. 그러나 한국의 부동산 가격은 1.7%하락 후 빠르게 회복, 하락폭이 낮았습니다. 그러나 금융위기 이전부터 시행된 대출규제의 실효성으로 대출 부실화 위험이 현저히 감소하여 금융위기 시 부동산 가격급락은 나타나지 않았으며 향후에도 가격조정에 따른 추가 압력은 크지 않을 것으로 봤습니다. 추가적인 가격조정 가능성이 낮다고 본 것입니다. 이에 대한 자료로 가계의 주택관련 대출 연체율이 미국, 영국 등에 비해 현격히 낮다는 것을 제시했습니다.
 
- 최근 인구 구조 변화에 따라 집값이 하락, 침체가 장기화할 것이라는 얘기 많이 나오는데 이것에 대한 검토결과는 어떻습니까?
 
▲약713만(취업자 549만)명에 달하는 베이비 붐 세대가 은퇴하면서 노후소득 확보를 위해 주택을 대량으로 처분하고 저출산 여파로 인구감소에 따른 유효수요 감소문제가 자주 집값 하락문제와 결부됐으나 이 문제도 삼성경제연구소측은 수요위축의 가능성이 적은 것으로 내다봤습니다. 베이비붐 세대의 73%가 주택을 보유, 실제 매각이 많아진다면 가격하락으로 이어질 공산이 크죠. 이것이 최근 금융권에서 제기한 일반적인 시각입니다. 그러나 삼성경제연구소 입장은 상당히 다른 것이죠.
 
 노후 세대의 주택보유에 대한 니즈가 높다는 것입니다. 실제로 노후 안전장치, 풍요의 상징, 자녀 상속 등의 가치를 지닌 자산이어서 60대 이후에도 지속 보유가 예상된다는 것입니다. 현재 연령대별 주택보유율을 보더라도 이는 확인되고 있습니다. 2006년 현재 주택보유 81%가 50대, 77%가 60대입니다. 또 주택수요의 기본단위인 가구수가 지속적으로 증가하기 있기 때문으로 분석했습니다. 2010~2030년간 지속적으로 가구는 증가할 것으로 분석됐다는 것이죠 . 현재 1~2인 가구 비중은 2010년 43.4%...2020년에는 47.1%...2030년에는 51.8%에 달할 것으로 전망됐습니다. 따라서 인구가 2019년부터 감소한다 해도 소가구 형태의 가구수는 한동안 증가할 것이기 때문에 이렇게 본 것 같습니다.
 
-요금 불안심리....더블딥등 경제불안심리가 팽배해 주택가격이 낮아질 것이라는 분석에 대해서도 부정적이었다면서요.
 
▲불안한 글로벌 경제여건 등으로 자산시장 불안심리가 팽배한게 사실입니다. 경제불안이 심화되면 MMF 등 금융권 안전자산을 선호하고 있는 것도 같은 맥락입니다. 부동산에 대해서도 추가하락에 대한 기대심리가 존재하는 것은 사실입니다.
 가계자산이 부동산에 집중된 우리의 현실 상 불안이 가중되어 이를 팔게된다면 추가하락이 불가피하지요. 우리의 부동산 자산비중이 77%로 미국 36%, 캐나다 50% 에 비해 매우 높은 상황입니다. 그러나 이로 인해 부동산 가격이 하락하지는 않을 것으로 내다봤습니다. 여전히 주택 자가보유률이 55.6%로(영국 73.5%,이탈리아 72.8% 미국 66.9% 일본 61.2%,호주 68.3%) 낮아 잠재적 수요기반이 존재하고 있기 때문에 이로 인한 추가하락 여지는 없다는 것입니다.
 
-가계채무부담 확대가 주택처분 증가를 부르고 이로인해 주택가격이 추가하락, 금융부실 자산디플레로 이어질 우려에 대해서는 어떻게 봤습니까?
 
▲주택경기 부진에도 불구하고 가계의 주택담보대출이 크게 증가한 것은 사실입니다. 2009년 중 24조5400억원이 늘었고 2010년 1~7월 에도 11조1842억원이 증가했습니다. 이는 주택가격 급등기인 2005년과 2006년 주택담보대출 증가분에 버금가는 수준입니다.
 
 가계가 주택담보대출 상환부담증가로 주택처분에 나선다면 미국의 서브프라임 모기지 부실과 같은 상황이 발생할 위험이 있는 것이죠.
 
 그러나 주택담보비율이 낮은 데다 가계의 채무상환부담도 낮기 때문에 단기적으로 부실화 위험이 제한적이라고 분석했습니다.
 
 2009년 주택담보대출의 평균 LTV가 34.5%로 전년보다 1.5%포인트 하락했고 절반 이상을 넘는 대출비중도 하락하는 추세라는 것입니다. 8.29대책에서 DTI 규제를 한시적으로 완화했으나 추가 대출자가 적고 LTV규제는 지속, 건정성이 유지되고 있다고 본 것이죠
 
-대세 하락 가능성이 낮다는게 삼성경제연구소 판단인데 그렇다면 정책적 시사점은 어떤 것이 있나요 ?
 
▲정책적 제언으로는 거래활성화를 위한 양도세 중과 폐지를 들 수 있죠. 이는 재고 주택시장의 거래유도를 위해서입니다. 시장불안감 해소를 위해서는 부동산 간접투자상품 개발(가계자산의 부동산 편중 완화를 위해) , 보금자리 주택 공급 확대(내집마련 기회 확대), 주택연금 활성화(미래 불확실성의 불안감 해소) 등이 필요하다고 봤습니다.
 또 시장 변화대응력 제고 차원에서는 대출규제 유지와 시장의 투명성 제고를 들었습니다.
 
 미분양에 초점이 맞추어진 거래활성화를 기존주택에 맞추는 것이 합리적이라는 견해도 아울러 피력했습니다.
 
-문제는 소비자들이 어떻게 행동하는 것이 현명한가 하는 것인데요. 조언 좀 해주시죠.
 
▲전망이라는게 장님 지팡이 성격이 강하지만 이번 삼성경제연구소 자료는 그동안 궁금증을 많이 해소해줬다는 점에 의의가 있습니다. 내집 마련층이 마냥 기다려서도 안되며 시장이 계속 침체상태에 있진 않을 것입니다. 바닥이 언제냐를 놓고 논쟁이 벌어지는 것을 보면 증시와 마찬가지로 논쟁이 벌어지는 때 가 바닥인 것 같습니다. 지금부터 연말이 가장 안갯속이 될 것으로 봐도 무방할 것입니다. 집을 사실 여유가 있는 분들은 4분기가 효과적일 것으로 판단됩니다.(www.changapt.com)

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토지시장 활성화 불씨 남아있어 |부동산노트

2010-09-23 08:47

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출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

토지시장 활성화 불씨 남아있어
추석 이후 전망⑨/토지

토지시장은 추석 이후에도 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 큰 변화를 줄 요인들이 거의 없어서다. 토지시장은 2006년 1월 부동산 실거래가 신고제도가 시행된 후 큰 틀이 바뀌고 있다.

이전에는 시세차익을 목적으로 땅을 사두려는 투자자들이 많았지만 실거래제도가 시행되면서 실수요를 중심으로 패러다임이 바뀌고 있는 것.

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광개토개발 오세윤 사장은 “이전에는 시세와 공시지가간 차이가 커서 세금 부담 등이 적었다”며 “하지만 요즘은 종부세나 양도세 중과 등 토지 거래시 세금 부담이 커져 땅을 사두면 돈이 된다는 인식이 사라지고 있다”고 말했다.

실수요 중심으로 토지시장 재편

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때문에 최근 토지시장은 전원주택이나 펜션, 세컨드하우스 등의 부지를 중심으로 거래가 이뤄진다. OK시골 김경래 사장은 “요즘은 건축비까지 1억~1억5000만원 정도의 전원주택부지에 대한 관심이 높다”며 “땅을 사두고 시세차익을 보겠다는 투자자는 거의 없다”고 말했다.

하지만 토지시장을 활성화할 불씨는 여전히 남아있다는 게 전문가들의 분석이다. 보금자리지구나 택지지구, 4대강, 수도권 그린벨트 해제지역 등지에서 40조원 이상의 토지보상금이 풀리기 때문이다.

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이전까지 토지보상금의 40~50%는 인근지역에 땅에 재투자됐다. 여기에 주택시장이 침체일로를 걷고 있어 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 토지시장이 활성화될 가능성이 적지 않다는 것이다.

제2외곽순환도로, 제2경부고속도로, 제2영동고속도로 등 수도권 주요 도로 건설도 호재로 작용한다. 오 사장은 “주요도로 나들목 일대는 물류부지나 창고부지 등의 용도로도 적합해 침체기에도 거래가 잘되는 편”이라고 말했다.



최현주

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