1. 로얄층이란

같은 아파트에 살면서도 가격차이가 현저하게 나고 매매와 임대시에도 차별을 받는 로얄층과 비로얄층과의 차이는 또 다른 벽을 실감케 한다.
현시대 최상의 로얄층이란 강남쪽에서 한강이 보이는 층은 최상의 로얄층이라고 현시대에서는 평한다.

아이러니한 것은 강북방향에서 한강조망권을 가진 아파트는 거의 남향이고 강남방향에서 한강조망권을 가진 아파트는 북향이라는 사실이다.
상식적으로 남향을 선호하고 북향은 기피하는 것이 통례인데 지역에 따라서는 남향, 북향이 가져오는 위치의 차이도 달라질 수 있다는 사례이다.
필자도 한강변의 재건축아파트 조합원으로서 동호수 추첨에서 가족들의 기도속에 동호수 추첨을 한재미있는 추억도 있었다. 한강이 보이는 로얄층의 동호수를 당첨받고는 마치 옛날 홍수환권투선수가 “엄마 나 챔피언먹었어”라고 외치던 것처럼 집에다 로얄층먹었어라고 전화했던 기억도 생생하다.

이러한 현상은 조망권이 핵심이어서 한강이 보이는 높은 층수의 전망이 좋은 아파트의 로얄층에서는 같은 동이라도 몇 천 만원에서 몇 억 원까지 일종의 조망권 프리미엄의 혜택을 누리기 때문이다.

가. 로얄층이 가져오는 혜택은

첫째, 비 로얄층보다 위에서 언급한 시세차이가 나는 것이고
둘째, 선호하는 만큼의 조망, 일조 등과 쾌적함의 혜택이 따르기 때문이다.
아파트의 로얄층이 1980-1990년대에는 15층 기준 5층~10층 사이를 기준으로 했다. 이 시기에는 로얄 층이라는 표현보다는 입주자의 선호 층이라는 표현이 오히려 적절 할 것 같다. 이 때만해도 중간층을 기준으로 하여 로얄층이라고 했는데 지금은 최고층을 중심으로 한 고층을 대개 로얄층 이라고들 한다.

나. 저층선호대상

일단 오르내림이 필요 없는 점이 좋다. 엘리베이터 앞에서의 기다림,
고장시의 계단 오르내림등의 불편함이 없는 점이 장점이고,
어린애들이 있는 집에서의 추락위험이 없는 점,
지자기의 충족을 오는 만족감,
아파트1층은 엘리베이터 유지비 부담 제외( 단 지하주차장과 연결될 경우는 예외)
무거운 물건의 배달시 및 이동시의 편리,
비상사태시 대피용이 등을 들 수 있다.
그리고 최상층에 박공(삼각형모양)부분등에 건설회사에서 분양보너스로 다락방, 서재등을 제공하여 분양에 기피 층을 없애려는 마케이팅은 저층에도 적용된다.
저층에 전용 정원등을 조성하여 베란다를 통하여 정원에 드나들도록 하는 등 이러한 마케이팅의 목적은 같은 이유이다.

다. 저층의 기피현상

저층 주로 1-3층 부분은
첫째. 단독주택을 막 탈피하여 아파트로 진출하였는데 저층이라면 단독주택에서 별 신분상승이 된 것 같지 않은 때문이고
둘째. 멀리 바라볼 수 있는 전망의 폭이 차이가 나기 때문이고,
셋째, 도난의 위험도가 고층보다 높기 때문이고,
넷째, 프라이버시 침해 및 계단 등 고층보다 많은 소음의 공해차이 등의 이유가 있었기 때문이다.
1980-1990년 당시에는 넓은 곳과 마당을 선호하던 6,70년대의 여운이 남아 있어 높은 고층의 선호도가 높지 않았다. 이 때문에 가격이 1,2층과 최상층의 가격의 적용이 당시 로얄층인 중간층보다 5%-7% 정도 저렴하게 분양을 하여야만 했다.

라. 고층의 기피현상

①현기증 및 흔들림의 피해
고소공포증을 가진 사람들은 이사 후 당분간은 고통을 겪어야 한다.
고소공포증이 없는 사람들도 다소의 고통은 따른다.

그 외 고정하중(건물의 자중(자체중량)이나 설치물의 무게 등으로 건축물 설계초기부터 변동 없이 계속되고 있는 하중) 등 간단히 말해서 옥상의 물탱크등과 건물의 무게로 흘들리는 상태

적재하중(아파트의 경우 살림살이 피아노, 기타가구 등이 중량)으로 건물을 완공 후나 건축시공당시에 건물의 자중이 아닌 생활용품 등의 무게가 가져오는 흔들림 즉 무거운 것을 머리 위에 두손으로 들고 가면 나도 모르게 몸의 균형을 잃고 흔들거리는 것과 같은 이치이다.

적설하중(폭설시 폭설이 가져오는 건물의 무게),

풍하중(건물의 자중이나 적재물에 의한 하중이 아닌 바람의 하중)풍하중은 우리로서는 상상될 수 없다. 그 육중한 건물이 고작 바람에 흔들리겠느냐는 의구심이 가지만 실재 고층아파트나 빌딩 등은 이 점을 고려해서 건축을 해야 한다.
초고층아파트는 바람을 많이 받는 저기압권의 영향을 받고 있기 때문에 이런 건물에 거주하면 건물의 흔들림으로 오는 신체적영향과 저기압으로 오는 건강에 좋지 못한 영향을 받을 수 있다
고층에서 현기증을 느끼는 사람들이나 더러는 멀미까지도 하는 예민한 사람들은 그들은 아파트나 빌딩 같은 고층건물이 위의 하중 중에 의한 바람에 흔들리는 것을 감지해서 이다.

지진하중(지진이 있을 때 건물이 흔들리는 정도를 계산한것)

②엘리베이터에 소요되는 시간과 위험도 및 엘리베이터 고장 시 출입불편
엘리베이터가 고장일 겨우 같은 동끼리 옥상이 연결이 되었다면 다른 라인의 엘리베이터를 이용하여 옥상을 통하여 이용하는 방법도 있으나 정전 등으로 운행불능 시에는 모든 엘리베이터가 정지되기 때문에 이 방법도 별수 없다.
이때가 가장 고층이 고통을 겪는 순간이다.
또한 배달회사에서도 엘리베이터를 이용하지 못하는 대형물건이라면 문제가 따른다.

③추락시의 생존율
내가 잘아는 장홍문교수(한국부동산경매투자분석사협회 회장)는 늘 아파트에 승용차를 주차시킬 때에 주차지정선을 외면하고 불량하게 주차시키는 버릇이 있었다. 그런데 그 아파트 12층에 사는 두 내외가 부부싸움을 하다가 부인이 아파트 밖으로 투신하는 사태가 벌어졌다 묘하게도 그 부인은 장교수의 승용차(렉스턴)지붕위에 추락하여 승용차지붕이 완충역할을 하여 멀쩡하게 생존한 사건이 발생했다. 장교수는 내가 만일 주차를 정확하게 했다면 그 여인은 사망했을 텐데 그 불량한 주차메너가 때론 생명을 구하기도 했다는 우스게 같은 말을 했다.
5층 이상에서의 추락은 생존이 희박하다. 가끔 아파트 고층에서 추락하여 정원수에 떨어져 생존했다는..
지나가는 사람에 떨어져 지나가는 사람이 사망하고 떨어진 사람은 생존했다는 등의 기사가 있지만 이것은 기적의 일부분이다.

④비상사태 시 대피지연
전쟁, 지진, 화재 등 비상사태가 발생하면 고층은 아무래도 대피하는 데에 불리할 수 밖에 없다. 이러한 비상사태는 정전이라는 악재를 거의 동반하기 때문에 방향도 가능하기 어려운 위험한 대피를 할 수 밖에 없다.

2. 현대의 로얄층

가. 고층선호대상
고층선호대상은 대략 젊은 층으로서 인간은 새처럼 높이 날고 싶은 욕구가 고층을 선호하게된 연유이기도 하다. 젊은 층은 고층중 에서도 기성세대가 기피했던 최고층도 선호하는 이유는 다 이런 연유이다. 타워팰리스가 비싼 이유 중 하나는 시설의 양호한 점도 있지만 그보다는 주변에 그보다 높은 고층이 없어 혼자만이 조망을 누리는 점이기도 하다.
그 외에 고층을 선호하는 사유로는

①사생활침해로의 독립
고층만이 갖고 있는 외부의 노출, 간섭으로부터 독립하고자 하는 욕구와 함께 계단식아파트 선호를 선호한다. 복도식 아파트보다는 엘리베이터를 사이에 두고 마주보는 계단식아파트를 더 선호한다. 복도식아파트는 복도에서 내부를 볼수 있어 사생활의 침해 등의 우려가 있어 입주자가 기피하여 앞으로는 건설회사에서 개선하여야 할 건축방식이다.

②최상층에 박공(삼각형모양)부분등에 건설회사에서 분양보너스로 다락방,서재등을 제공하여 분양에 기피층을 없애려는 마케이팅을 하고 있어 입주자들의 호평을 받고 있다.

나. 고층기피대상

①웰빙시대의 도래로 건강과 관련된 地氣重視풍조가 물들어 지자기의 기본인 0.5가우스가 4층 이상부터는 절반이하인 0.25가우스로 떨어져 지자기의 공급이 약해져서 성인병의 발병원인을 이로 지목해 기피대상 증가한다는 논리가 고층을 기피하는 층이 넓게 확산되고 있다.

②외국의 통계를 보면 고층거주자가 신경쇠약, 불면, 관절염, 가슴통증으로 고통을 받는 층이 많아 치료를 받는 다는 통계가 있다. 어느 메스컴의 조사결과 7층이상은 산소량이 저층보다 적어 폐에 무리를 준다는 보도가 있었다.
위의 내용이 사실로 드러나면 노약자나 아이 있는 집은 7층 이상이 보이지 않는 폐해가 있다고 보아야 한다.

③유지비 문제도 최상층에 한 두세대만 있다면 단열측면에서 매우 불리하다. 유지관리비 측면에서 여름에는 에어콘 전기료 많이 소요되고 겨울에는 난방가스비(중앙난방인 경우예외) 등이 보통 20~30%정도 더 소요된다. 그러나 요즘 신축아파트 등은 층수에 관계없이 난방의 차이가 없는 것이 특징이다. 그러나 비상사태발생시 전기공급이나. 가스. 수도 등의 공급이 차단될 때에는 고층이 더 비용과 시간이 소요되는 것은 어쩔 수 없다.

④인간과 쥐는 옛날부터 악연의 관계이다. 쥐는 항상 사람의 그늘 속에 살아왔고 사람들이 싫어하든 좋아하든 사람들의 식량과 생활용품을 나쁜 방법이든 좋은 방법이든 같이 사용했고 공유하고 살아왔다. 그런데 사람이 살기 어려운 환경은 쥐가 동반하지 않았고 쾌적한 곳이어야 쥐도 같이 살았다 결국 사람들이 싫어하는 기피지역에는 쥐도 살지 않았다는 얘기다. 오히려 사람보다 쥐가 나쁜 환경과 오염지역 , 재난예정지역을 더 먼저 알고 살지 않았는지 모른다.
천재지변도 사람보다는 쥐가 먼저 감지하고 대피하는 등 쥐와 사람은 항상 가까이 생활해왔다, 현대 과학계. 의학계에서 인간대신 쥐를 대상으로 한 실험이 표본 인것을 보면 쥐와 사람은 의학, 과학, 일상생활에도 비슷한 체질과 기호를 가진 동반자인 것만은 틀림 없다.그러나 이러한 쥐도 5층 이상에서는 서식하지 않는 다는 통계가 있는 것을 감안해보면 눈에 보이지 않으면서도 인간에게 영향을 주는 지자기와 직접피부에 느끼는 시멘트의 독성의 폐해도 무시할 수는 없을 것 같다.

출처: 권오현,부동산 컨설턴트