2006-05-15 08:50

http://blog.drapt.com/annyji/2816881147650622651

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

강남 하면 가장 땅값이 비싼 곳, 살기 좋은 곳, 부자들만 사는 곳으로 통한다. 10년 후에도 과연 그럴까. 부동산 전문가가 추천하는 ‘강남 신화’를 깨뜨릴 대체 주거지를 소개한다. ‘집값’, 그중에서도 ‘아파트값’은 가진 사람과 못 가진 사람 간의 입장이 극명하게 대비된다. 내 집을 장만하는 게 꿈이던 시절에는 집값이 오르지 않기만을 간절히 기원하다가, 고생 고생해서 집장만을 하고 나면 집값이 얼마나 올랐나에 관심이 집중된다. 이 때문에 집을 사기 전 많은 사람들은 형편에 맞는 집보다 집값이 오를 수 있을지 여부에 더 초점을 맞추고 있다. 집값 상승 가능성을 점치기 위해서는 집값을 결정하는 요인이 무엇인지 이해하는 과정이 선행돼야 한다. 집값을 결정하는 여러 요인 중에 가장 기본이 되는 세 가지 요소는 업무중심지구와의 근접성, 교통 여건, 그리고 환경 요건을 꼽을 수 있다. 환경 요인은 시대 상황에 따라 세부적인 요소가 변화해가고 있다. 휴대폰이나 전자제품을 살 때 기본 기능에 충실한 상품만으로 만족하지 않고 좀 더 다양하고 편리한 기능이 있는 제품을 기대하는 것처럼 주택을 선택하는 눈높이가 점점 높아지고 있는 것. 주택의 기본 기능뿐만 아니라 편의시설이 잘 갖춰진 곳에서 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있는 곳으로 기준이 상향 조정되고 있다. 최근 들어서는 자연친화적 요소에 대한 가치가 크게 부각되고 있다. 한강을 조망할 수 있다거나, 대규모 공원과 인접한 곳에 대한 선호도가 높아지고, 실내에서 이 같은 자연환경을 조망할 수 있는지 여부에 따라 동일한 단지 내에서도 가격 격차가 있다. 한강 조망권, 대규모 공원 조성 예정인 용산 용산은 지금도 선호도가 높은 곳이지만 앞으로 더 높아질 것으로 예상된다. 한강변이라는 최대의 장점과 강북 도심과의 접근성, 강남은 물론 여의도까지, 경부고속철을 이용하면 지방으로까지 그야말로 사통팔달할 수 있는 교통 요충지라는 점은 강남권보다 우위에 있다. 또 용산 미군기지 이전이 본격화되면 그 자리에 80만 평 규모의 초대형 공원이 조성되면서 최고의 주거지역으로 부상할 가능성이 높다. 전통적으로 부유층의 선호도가 높은 것을 반영하듯 용산권 아파트는 강남권에 비해 중대형 규모의 아파트 비중이 높다는 점도 시장에서 강자가 될 가능성을 더 높여주는 요인이 될 것으로 보인다. 교통 여건은 지도상 거리보다 실소요 시간에서 느끼는 거리를 좌우하는 요소이다. 특히 대중교통 수단 중에서는 지하철 이용이 편리한 역세권의 중요성이 부상했고, 도보로 지하철역을 이용할 수 있는 곳과 그렇지 못한 단지 간에 가격 격차가 벌어지는 현상도 생겼다. 지하철 노선에 따라서도 가격 편차가 있는데, 업무중심지구를 경유하는 노선, 특히 강남권과 연계성이 높은 지하철 노선의 역세권이 상대적으로 강세를 보이고 있다. 10년 후 교통 환경 고려, 송도 신도시·파주·구리 중국과의 경제 교류의 전초기지 육성을 목표로 한 영종도~청라지구~송도 신도시로 이어지는 경제특구는 지금까지 수도권에서 상대적으로 열세를 면치 못하던 인천권에 새로운 바람을 일으킬 것이다. 이 지역은 개발 면적이 강남의 2배에 육박하는 규모로 국제공항, 고속철도, 항만이란 3대 인프라 시설을 갖추고 있다. 북쪽에서는 파주-일산-고양 삼송택지개발지구-은평 뉴타운으로 새로운 벨트가 형성되면서 시장에서의 영향력이 커질 것으로 예상된다. 남북 관계가 진전되면서 교통 여건이 끊임없이 개선될 전망이다. 동쪽에서는 교통 환경 취약으로 그동안 약세를 보이던 남양주-구리-하남권 벨트가 경춘선 복선화 등 교통 환경이 개선되면서 자연친화적 환경 요건의 우수성이 부상할 가능성이 높다. 업무중심지구와의 근접성이라 함은 직장이 밀집되어 있는 도심 지역과의 거리라고 할 수 있다. 서울 지역을 예로 들면 4대문 안과 강남 테헤란밸리를 업무중심지구라 할 수 있다. 이곳에는 중앙 행정기관과 대기업 본사 등 수많은 기업들이 모여 있고, 연관된 회사와 그곳에 근무하는 사람들을 대상으로 한 상업 시설들이 발달하면서 서비스업 종사자 또한 많다. 따라서 출퇴근 거리가 짧은 곳이 상대적으로 선호도가 높고, 이 때문에 다른 곳에 비해 주택 가격이 비싸게 평가될 수 있는 것. 90년대까지 서울의 업무중심지구는 종로·중구를 중심으로 한 4대문 안 한 곳에 불과했다. 그러다 90년 후반부터 강남권에 대기업 본사가 이주하고 벤처 붐을 타고 테헤란밸리를 중심으로 IT 기업들이 모여들면서 강남에 또 하나의 업무중심지구가 형성되었다. 이 때문에 강남구, 송파구, 서초구 등은 업무중심지구에 근접성이 좋은 주택지로 부상하게 됐다. 잠재력 낮지만 여전히 관심의 초점, 강남 현재 최고의 인기를 얻고 있는 강남은 10년 후에도 지금처럼 살고 싶은 곳 1위가 될 수 있을까? 강남의 미래는 재건축과 밀접한 연관이 있다. 강남은 지난 70년대 이후 개발이 시작돼 벌써 개발 연령이 30년을 넘었다. 사람으로 치면 청년기를 지나 장년기에 접어든 셈이다. 따라서 발전 가능성만 보자면 다른 지역보다 오히려 낮을 수도 있다. 특히 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트들이 점점 늘어나고 있다. 집값은 비싸지만 주거의 질이 반드시 높다고 할 수 없다. 이런 이유로 강남 지역은 현재 재건축이 활발하게 추진되고 있지만 안팎의 여건이 재건축 추진에 상당한 걸림돌이 되고 있는 게 사실이다. 정부는 집값 상승을 우려해 초고층 재건축 등에 제동을 걸고 있고, 소형의무비율, 개발이익환수제 등도 발목을 잡고 있다. 하지만 강남은 10년 후에도 선두 자리를 지킬 가능성이 높다. 재건축은 시간이 지나면 자연히 해결될 수밖에 없고 그렇게 되면 주택의 질이 높아지고 더 많은 인구를 수용할 수 있어 지금보다 집값이 비싸질 확률이 높기 때문이다.    기획: 안용호 기자   사진: 이승수 기자   도움말: 김희선(부동산114 전무)   자료출처: 여성중앙

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2006-05-15 08:49

http://blog.drapt.com/annyji/2816881147650591398

출처 : 파주운정월드2차 뉴월드공인 이석배 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sukbae

도로 뚫리는 곳 아파트 분양 풍년 고양ㆍ파주ㆍ남양주서 내 집 마련을 부동산에서 길은 바로 돈이다. ‘도로를 따라가면 돈이 보인다’는 말은 적어도 부동산 판에서는 어느정도 통한다. 도로가 새로 뚫리는 곳의 아파트가 유망하다는 것도 이 때문이다. 특히 나들목(IC) 주변에서 공급되는 아파트는 교통 여건 개선으로 지역개발이 가속화하고 편의시설도 확충되는 등 투자 가치가 있다고 전문가들은 입을 모은다. 경기도 구리 일대의 아파트는 2003년 11월초 서울 강변북로 천호대교~구리 토평 구간 연장 개통 효과를 톡톡히 봤다. 수택동 금호베스트빌2단지 62평형은 한 달만에 4000만~5000만원 올라 6억5000만~7억8000만원으로 뛰었고 웬만한 중형 아파트도 당시 수천만원 올랐다. 주택업체들은 올해 개통되거나 공사를 시작하는 도로 주변에서 아파트 분양 을 서두르고 있다. 올해는 서울외곽순환고속도로 북부구간(일산~퇴계원, 6월 개통)과 제2자유로(2008년말 개통), 경춘고속도로(2009년 개통) 주변에 집중하고 있다. 개통 앞둔 외곽순환도로 주변 분양 풍년 서울외곽순환도로 가운데 마지막으로 남아 있던 일산~퇴계원 구간이 다음 달 말 개통되는 데 맞춰 일대에 아파트 분양이 봇물을 이룬다. 북부구간인 경기도 고양·의정부·남양주에서만 연내 5000여가구가 쏟아질 전망이다. 이 구간 개통을 앞두고 일대 부동산시장도 꿈틀거리고 있다. 통일로IC와 가까운 벽제동 동익미라벨1차 32평형은 한달새 500만~1000만원 올랐다. 고양시 고양동 우리공인 임영숙 실장은 “오랫동안 저평가됐던 경기 북부권 이 주택 수요자들로부터 많은 관심을 얻는 것 같다”고 말했다. 땅값도 상승세다. 고양·송추 등 주요 나들목 주변 관리지역 땅값은 평당 200만~300만원으로 올 초보다 10% 가량 올랐다. 나들목 진입 간선도로 주변 논밭도 평당 100만원대를 호가한다. 고양∼의정부간 주거 벨트에서 선보이는 아파트 분양가는 600만~700만원 선이다. 이곳에서 아파트를 분양할 한 건설업체 관계자는 “서울 전셋값으로 도 새 아파트를 분양받을 수 있으므로 실수요자들이 관심을 가질 만하다”고  말했다. 일산·고양·통일로나들목과 가까운 고양시 고양·벽제·행신동 일대는 은평 뉴타운과 고양 삼송지구(150만평) 건설이라는 굵직한 개발재료까지 겹쳐 관심을 끈다. 제2자유로 노선 확정 재료 뜨려나 제2자유로 노선 확정으로 가장 큰 수혜를 입을 지역은 역시 파주 운정신도시 (285만평) 일대다. 이 도로가 2008년말 완공되면 현재 자유로를 주로 이용하 는 파주 등 경기 서북부지역 출퇴근 차량이 분산돼 교통여건이 한결 개선될  전망이다. 파주신도시 1단계인 운정1지구에선 한라·벽산·동문건설 등이 8000가구를 쏟아낸다. 그러나 파주신도시는 토지공급이 늦어질 경우 내년 상반기로 분양이 연기될 가능성도 있다. 전용 25.7평 이하는 분양가상한제가 적용돼 분양가(평당 850만~900만원)가 싼 대신 계약 후 10년간 전매가 제한된다. 25.7평 초과는 채권 입찰제가 적용되고 계약후 5년이 지나야 팔 수 있다. 동문건설 김시환 상무는 “파주 아파트값이 경기도 다른지역보가 저평가된 데는 교통망 부족이 가장 큰 원인이었다”며 “제2자유로에 버금가는 호재인  경의선 복선전철화 사업까지 가속도를 내고 있어 일대 부동산 가치도 재평가될 것”이라고 말했다. 2009년 완공하는 경춘고속도로(서울~춘천)는 경기도 남양주시 와부·화도· 가평군 청평 등지에 주택수요를 실어다 나를 것으로 전망된다. 화도읍에서 만 현대건설과 대주건설 등이 올해 2500여가구를 쏟아내 입주 직후 고속 도로를 이용할 수 있도록 한다. 춘천에서도 올 하반기 3000가구 정도가 선보인다. 춘천은 아직 투기과열 지구가 아니어서 분양권 전매가 자유롭다. 분양가는 평당 500만~600만원 에 공급된다. 세중코리아 김학권 사장은 “건설업체들이 도로 개통 재료를 업고 분양가를 비사게 책정할 가능성이 큰 만큼 분양가 수준과 전매제한 기간, 입지 여건 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 청약에 나서야 한다“고 말했다. 제2자유로（2008년말 개통）인근 분양 아파트 고양시 일산서구 탄현동 진흥기업 800 24∼49 10월 대화ＩＣ 10분 772-1309 고양시 일산서구 덕이동 동문건설 2270 34，49 11월 786-7343 파주시 운정지구 한라건설 937 40∼93 6월 제2자유로 종착지점 인근 3434-5763 동문건설 400 34 8월 786-7343 벽산건설 2004 25，44 9∼10월 767-5259 610 33 500 25∼44 동양메이저건설 960 48 9월 3770-3121 삼부토건 1676 33∼43 10월 3706-2425 우림건설 580 미정 3488-6622 월드건설 261 35，42 3779-0264 파주시 아동동 풍림산업 539 27∼35 7월 528-6429 ※분양 계획은 업체 사정에 따라 달라질 수 있음． 자료： 각 업체

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2006-05-12 17:06

http://blog.drapt.com/annyji/2816881147421191367

출처 : 뉴타운과 재개발의 모든것

원문 : http://blog.drapt.com/asiaboss

판교 분양과 함께 촉발된 2기 신도시에 대한 관심이 김포와 파주를 거쳐 수원 광교신도시로 번져나가고 있다. 2007년 12월 첫 분양이라는 시차로 인해 아직 수요자들의 관심권내로 완전히 진입하지는 못했지만, 판교보다 더 뛰어난 자연환경과 서울 접근성, 직주근접 등 하나 하나 따져보면 눈독을 들일만한 요건들이 결코 적지 않다. 광교신도시의 개발 청사진과 인근 수혜•분양 아파트 등 광교신도시에 대한 모든 것을 3회에 걸쳐 집중 조명해 본다. 수도권 남부 ‘제3의 신도시’ 자족신도시 대표주자 부지 조성이 한창인 판교신도시와 내로라하는 고층 아파트•주상복합이 자리하고 있는 분당, 용인 죽전, 수지 등 경부고속도로를 따라 이어지는 강남벨트. 그러나 입성을 원하는 사람들은 넘쳐나는 반면 이미 공급은 한계를 보이고 있어, 입맛만 다시고 있는 수요자들이 적지 않은 상황이다. 이처럼 몰려드는 수요층을 위해 판교•분당에 이어 경부고속도로를 축으로 조성되는 제3의 신도시, 수원 광교신도시 분양이 성큼 다가오고 있다. 2007년 12월 분양을 시작해 2010년 12월까지 2만 4,000가구 6만 명이 거주하게 될 광교신도시는 경기도 수원시 이의동, 용인시 상현동 일대 341만평에 조성될 예정이다. 1기 신도시가 ‘잠만 자고 아침이면 빠져나가는’ 이른바 베드타운 조성의 실수를 범했다면 2기 신도시는 자족형 신도시 개발에 초점을 맞추고 있다. 자족형 도시 개발을 통해 일대 편익시설이나 교통여건 확충에 한 몫 하는 것은 물론 주거수요를 불러일으켜 집값 상승에도 일조할 것으로 보임에 따라 신도시 입성을 준비하고 있는 수요자들 입장에서는 두 팔 벌려 환영할 만한 일이다. 2기 신도시 중에서도 광역행정•업무도시, 테크노밸리 조성을 목표로 하는 광교신도시는 자족형 신도시 도약을 위한 호재들이 가득하다. 우선, 신도시 조성과 함께 곳곳에 흩어져 있는 경기도 공공기관들이 모여들어, 신도시 중심부 7만 2,000여 평 규모 부지에 경기도청, 도의회, 법원, 검찰청 등 행정기관 10여 개가 입주하게 된다. 이들이 모두 자리를 잡으면 광교신도시는 경기도의 심장부 역할을 담당하게 될 행정•법조타운으로 거듭날 전망이다. 신도시 서쪽 부지 23만평 규모로 들어설 광교테크노밸리도 결코 놓쳐서는 안 될 체크포인트. 주변 경기대•아주대•삼성전자 등과 함께 산학연 벨트로 구축될 광교테크노밸리에는 나노소자특화팹센터, 바이오장기연구센터, 경기바이오센터, 차세대융합기술원 등 첨단산업 R&D 단지가 이미 착공을 시작해 하나하나 모습을 갖춰나가고 있다. 2007년 12월 완공을 목표로 하고 있는 이곳은 한국의 다음 세대를 이끌어갈 BT(생명공학), NT(나노기술), IT (정보통신)산업이 집중 육성돼 미래첨단과학의 메카로 자리매김할 전망이다. <출처 : 건설교통부 홈페이지> 비교를 거부하는 서울 접근성 여기가 바로 '웰빙 신도시' 자족도시 건설을 목표로 한다고 해도 서울과의 접근성을 놓쳐서는 안될 일. 이미 경부고속도로와 영동고속도로 등 광역교통망을 갖춘 이곳은 늦어도 2014년 개통 예정인 신분당선 연장선을 통해 서울과의 접근성을 한층 높일 계획이다. 수원 호매실에서 시작해 광교신도시를 가로지르는 신분당선 연장선은 용인 신봉, 성복동을 지나 분당선 정자역까지 연결될 예정이다. 이밖에 경기 남부에서 서울 강남을 한 달음에 연결할 용인~서울간 고속도로를 포함해 북수원~상현나들목, 상현나들목~하동, 흥덕~하동, 동수원~성복나들목 등의 광역교통망 신설이 계획돼 있다. 광교신도시를 주목해야 할 또 하나의 이유는 자연친화적인 웰빙신도시 조성을 예고하고 있다는 점. 쾌적한 주거환경을 주무기로 내세웠던 판교의 녹지율이 35%였다면, 광교신도시는 지구 북쪽에 자리잡은 광교산과 90만평 규모의 원천저수지, 신대저수지 등 신도시 곳곳에 이미 자리잡고 있는 녹지를 최대한 활용해 전체 부지의 45.5%를 녹지로 채울 예정이다. 특히 일산호수공원보다 무려 3배나 큰 원천저수지와 신대저수지는 신도시를 대표하는 공원으로 재탄생 함은 물론 유입하천 물길을 따라서는 보행자도로와 자전거도로가 갖춰진 수변공간이 조성될 예정이다. 광교신도시는 또한 지난해 8월 정보통신부가 설립한 U-City 포럼으로부터 국내 처음으로 U-City 시범모델 신도시로 선정됐다. 이에 따라 언제 어디서나 쌍방향 커뮤니케이션이 가능한 유비쿼터스 시스템을 완비해 효율적인 도시관리는 물론, 거주민들의 생활 편리를 도모할 예정이다. 2007년 12월을 분양 개시일로 잡고 있는 만큼 아직 세부적인 주택공급 방안은 나와있지 않다. 신도시 전체 341만평 가운데 20.1%에 해당하는 68만 4,000평에 공동주택(주상복합 포함) 2만 1,987가구, 단독주택 2,013가구 등 2만 4,000가구가 공급될 계획이다. 공동주택 중 25.7평 초과 중대형 물량은 연립 884가구, 아파트 5,465가구, 주상복합 2,951가구 등 전체 공동주택 물량의 42%인 9,300가구가 지어질 예정이다.

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