경매라는...(29)

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[스크랩] 10. 기타 짚고 넘어갈 사항 |경매라는...

2007-10-20 11:23

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10. 기타 짚고 넘어갈 사항

1) 대지권 등기 없는 구분 건물(아파트, 연립주택 등)의 경매시에는 집행관의 현황 보고
   서나 감정인의 감정서 상 대지권의 가격도 포함되어 있다면 일단 대지권도 경매에 포함된
   다고 볼 것이나 경매물건명세서 기재내용(비고란에 미등기 대지권 포함이라 기재됨)을
   확인하고 경매담당자로부터 사실 확인을 해보는 것이 안전하다.

2) 구분건물의 대지권 등기는 되어 있으나 대지권 등기 표시란에 [별도 등기 있음]
   이라 표시된 경우
에는, 대지권의 대상이 되는 토지에 저당권 등 다른 등기가 있다는 표시
   이므로 이는 경매부동산 위의 부담으로써 경락인이 인수하게 되는 경우가 많으므로 확인
   해 둘 일이다. (토지에 저당권 설정이 된 경우가 많은데 이는 경락인의 부담이 된다. 이
   경우 경락 전에 법원에서 고시(고지)하지 않아 모르고 응찰했다면 항고사유가 되고 그
   사실을 모르고 경락허가된 경우 경매법원은 직권으로 경락허가를 취소하게 됨)

3) 경매부동산에 최선순위가처분이 있는 경우는 사실상 경매를 진행하지 않고 본안소송
   의 결과가 있을 때까지 경매절차를 정지하는 것이 통례이므로 이런 경매물을 선택하여
   시간과 노력을 허비할 필요는 없다.

4) 경매에 있어서 입찰의 대리는 원칙적으로 인정하나 경매의 공정과 경매브로커의 부정한
   개입을 방지하기 위하여 대리인의 동향을 집행관이 경매법원에 매월 정기 보고하고 있음을
   주의해야 한다.
 
경매꾼들의 형태
 
1. 진짜꾼들
⊙ 최고 수준의 경매전문가들로서 실속있는 대형물을 취급
⊙ 일반인들이건드리 못하는 복잡한 법률관계의 까다로운 물건취급
⊙ 행동대원과 전주와의 단합형태가 대부분임
⊙ 1개의 물건을 여러번 되치기 하기도 함
 
2. 얼치기꾼들
⊙ 중개수수료 취득을주목적으로 하는 거간형
⊙ 경매취급 집행관이나 담당공무원의 친분을 과시하여 실속경매 가능성으로 유혹
⊙ 자기들 실속을 챙기기 위한 묘략경매자행
⊙ 이중적 태도(양쪽을 넘나드는)불사
 
3. 경매컨설팅
⊙ 경매정보, 매물정보 취급
⊙ 일반 응찰희망자들의 경매협조, 안내를 통해 보유정보(경매관련 정보지)를 제공(판매)
⊙ 대리응찰, 대리경매를 통한 수수료(보수)취득
⊙ 정보의 불확실성, 대인신뢰 부족이 문제

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[스크랩] 9. 경매당한 채무자의 대처수단 |경매라는...

2007-10-20 11:23

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9. 경매당한 채무자의 대처수단

1) 경매채권의 변제(직접)에 따른 조치
 
가. 입찰 전 경매의 취하
   경매 신청채권자의 채권을 변제하고 채권자로부터 경매 취하서를 받아 제출(채권자 직접
   경매취하서를 제출하게 하거나 채권자의 인감증명 (용도:경매취하 또는 법원제출용)을 첨
   부하고 인감도장이 날인된 경매취하서를 받아 채무자를 대리하여 경매법원에 제출함)

나. 입찰 후(최고가매수인이 있는 경우) 경매의 취하
   입찰기일이 지정되어 입찰이 실시됨으로 인하여 최고가 매수인이 있는 경우이므로 이때 경
   매 채권자가 경매취하를 하려면 최고가매수인의 동의를 받아야 한다. 다만 이중경매가
   신청된 경우 선행경매절차가 취하되어도 후행경매절차가 속행되고 최고가 매수인의 지위
   변동이 없어 동의를 받을 필요 없다. (동의서는 최고가 매수인의 인감증명과 인감도장이
   날인된 것이어야 함)
※채권을 변제하고 변제증서(영수증)을 받은 경우 그 증서 사본도 취하서에 첨부하는 것이
   좋다
 
2) 경매채권의 공탁에 따른 조치
 

   경매신청인에게 신청채권을 직접 변제하려 하였으나 무리한 요구를 하며 변제수령을 부당
   하게 거절하는 경우에 부득이 민법 제487조에 의한 변제공탁을 하고 후속조치를 취하여야
   함.

가. 임의경매의 경우
   담보채권액(원금 이자) 경매비용을 법원에 공탁하고 공탁서를 첨부하여 집행법원에 경매
   개시결정에 대한 이의를 하여 집행법원이 경매개시결정을 취소하도록 한다. (공탁할 금액
   은 청구채권(채권최고액)과 지연이자, 집행비용을 합하여 공탁함
※경매는 취소되었으나 저당권을 말소해주지 않을 때는 저당권자를 상대로 저당권설정등기
   말소청구의 소를 제기해야 함.

나. 강제경매의 경우
   경매청구액(원금 이자)과 집행비용을 공탁하고 청구이의의 소를 제기하면서 별도로 강제
   집행정지 신청을 하여 경매를 일단 정지시켜야 한다. 후일 승소판결문을 받아 집행법원에
   제출하면 경매는 취소된다.
 
3. 경매유예(연기)를 채권자로부터 얻어냄(동의)에 따른 조치
 
가. 경매기일연기(정지) - 2회에 한하고 통상 6개월간의 연기가 가능
나. 입찰실시 이후의 연기 - 불가
 
4) 경매의 정지ㆍ제한
 
강제경매를 정지ㆍ제한하는 서류>
(민소법 제501조)
제1- 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나 강제집행을 허가하지 아니하거나
그 정지르 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 기재한 집행력 있는
재판의 정본
제2- 강제집행외 일시정지를 명한 취지를 기재한 재판의 정본
제3- 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류
제4- 집행할 판결 후에 채권자가 변제를 받았거나 의무이행의 유예(연기)를 승락한 취지를
기재한 서류
제5- 집행할 판결 기타의 재판이 소의 취하 기타의 사유에 의하여 실효되었음을 설명하는
조서등본 기타 법원사무관 등의 작성의 증서
제6- 강제집행을 하지 않는다는 취지 또는 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를
기재한 화해조서의 정본 또는 공증증서의 정본
※제1,3,5,6호 제출시 경매취소 제2,4호 제출시 집행처분은 일시유지(정지)

임의경매를 정지하는 서류>
(민소법 제726조)
제1- 담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본
제2- 담보권의 등기말소를 명한 확정판결의 정본
제3- 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본
제4- 담보권자가 담보권의 실행을 하지않기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는
피담보권의 변제를 받았거나 그 변제의 유예(연기)를 승락한 취지를 기재한 서류
제5- 담보권 실행의 일시정지를 명한 재판의 정본
※제1,2, 3,호 서류와 제4호 서류가 화해조서정본 또는 공정증서 정본인 때 경매취소

위서류의 제출시한
▣ 낙찰대금지급 전까지 제출가능한 서류
⊙ 강제경매 : 제1, 2, 5호
⊙ 임의경매 : 제1, 2, 3, 5호
▣ 입찰실시(매수신고)전까지 제출가능한 서류 (민소규칙 제146조의 3, 제205조)
⊙ 강제경매 : 제4호
⊙ 임의경매 :4호후단 서류(변제, 유예증서)
▣ 최고가매수인 및 차순위매수인의 동의가 필요한 서류
⊙ 강제경매 : 제3, 6호
⊙ 임의경매 : 제4호 전단서류(취하, 포기서)
※ 변제공탁서는 변제증서로 취급하지 않음

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[스크랩] 8. 농지(農地)입찰시 고려사항 |경매라는...

2007-10-20 11:23

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8. 농지(農地)입찰시 고려사항

1996. 1. 1.부터 시행되는 농지법에 따라 거주지역에 상관없이 농지를 소유할 수 있게 되었다. 경자유전(耕者有田)의 원칙은 유지되지만 유지되지만 소위 위탁영농(委託榮農)의 개념이 도입되었기 때문이다.다만, 농업인의 범위가 303평 이상의 농지경작자로 규정되어 있어 최소한 303평 이상을 구입하여야 하고 도시거주인은 농업진흥지역 밖에서 3정보(9.090평) 범위 내에서 농지구입이 가능하다 .농지구입시는 법에 정해진 조건의 구비여부를 심사받아 농지매입자격취득증명을 해 당읍면의 농지관리위원회로부터 발급받아야 한다. 이 증명을 받기 위하여 소정양식의 농업경영계획서를 첨부해야 하며 법이 정한 영농조건과 자격에 합당하도록 기재해야 한다. 그러나 사실상 농지소유제한은 크게 완화되어 마음만 먹으면 누구든지 농지소유가 가능하다.

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