경매라는...(29)

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[스크랩] 부자되는 부동산 경매, 이렇게 공부하라! |경매라는...

2007-10-20 11:26

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192847194563 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

분양시장과 거래시장의 동반침체가 깊어지면서 법원 경매로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 시장 침체로 경매시장에 저가매물이 늘면서 강남권 아파트도 2회차까지 유찰되는 물건이 적지않아 현금여력이 있는 실수요자나 투자자들에게는 오히려 기회가 될 수 있기 때문이다. 
 
그러나 준비없이 무턱대고 달려드는 것은 금물. 소중한 종자돈이니 만큼 충분한 준비와 공부후에 실전에 나서야 함은 불문가지다. 이에 다음카페 텐인텐(http://cafe.daum.net/10in10), 선한부자(http://cafe.daum.net/fq119)등 각종 재테크 카페에서 활동하는 전문가들이 권하는 경매 공부법을 소개한다.
 
기초 다지기
 
1.민법을 알아라. (1~2개월)
문제도 함께 풀어볼 수 있고 난이도도 적당한 공인중개사시험 대비용이 좋다. 민법을 꼭 알 필요는 없지만 주택임대차보호법, 상가임대차보호법을 숙지한다면 경매공부의 상당부분을 쉽게 풀어갈 수 있다. 또 경매용어가 많이 나오므로 미리 공부하면 후에 상당히 속도가 붙는다. 
 
2. 온라인 강의를 들어라. (2~3개월)
온라인 강의는 강의료가 저렴하고 무엇보다 원하는 시간에 원하는 부분을 반복해서 들을 수있다. 이 반복해서 들을 수 있다는 것이 초보에 있어 가장 매력적이다. 이해가 될 때까지 반복해서 들어라..
 
3. 경매용어 해설집을 함께 두고 공부하라.
온라인 강의를 듣다보면 모르는 경매용어가 자주 들린다. 모르고 넘어가지 마라. 잠시 수업을 멈추고 용어해설집을 보고 내용을 완전히 이해한 후 다시 수업을 진행한다.
 
4. 오프라인 강의를 듣는다. ( 꼭 할 필요는 없다 )
오프라인 강의는 강사에게 궁금한 점을 그때그때 질문한 수 있는 점, 인맥을 늘릴 수 있는 점이 좋다. 친절한 강사의 경우 강좌이후에도 권리분석을 도와준다거나 질문을 받아주기도 하겠지만 이쯤 되었는데 권리분석을 자신있게 못 해낸다면 나는 처음부터 다시 공부하라고 말하고 싶다.
 
5. 적어도 3~4권의 경매 관련 서적을 읽는다.
경매 관련 서적을 읽을 때 유의 하여야 할 점은 접근하기 쉬운가, 집필 관점은 일관성이 있는가 등의 사항들을 살펴 보는 것이다. 말을 어렵게 썼다거나 전문가를 통한 경락을 추천하는 책은 경매 공부를 하는 목적과 상치되므로 가능한 지양한다.
 
가상연습
 
기초공부를 마쳤다면 이젠 정말 경험이 중요한 단계이다.
이때 가장 비중을 두고 연습해야 할 것은 부동산을 보는 안목, 입찰가 산정, 명도이다.
경매정보를 두고 분석하는 방법을 다룬 책들은 아주 많다.
그러나 안목, 입찰가 산정, 명도는 느낌이고 경험이다.. 책으로 터득하기 어려우므로 가상연습을 통해 스스로 연습하고 경험하여 알아내야 한다.
 
1. 안목 기르기
단기간에 안목을 기르는 방법은 없다.
종자돈을 모으고 있는 중일지라도 끊임없이 부동산이든 주식이든 자기가 투자하고자 하는 대상에 관심을 갖고 동향을 살피고 흐름을 익혀야 한다.
‘안목’없이는 경매에 손대기가 쉽지않다. 특히 요즘은 낙찰받은 물건이 다시 경매에 나올 정도로 시장이 좋지 않으므로 팔릴 것 같은, 혹은 전세라도 나가 원금이라도 회수가 가능한 지역의 물건을 낙찰 받아야한다.
또한 내가 잘 아는 지역이 투자하기가 가장 적합한 지역이라 하여 동네만 뒤지지 마라. 우물안 개구리가 될 뿐이다. 자기가 잘 아는 지역의 범위를 조금씩이라도 넓혀가는 것이 옳다. 부동산에 투자하려면 발품은 기본이다. 가족 소풍도 대전, 경기, 파주, 조치원등등으로 가봄직도 하다.
 
2. 입찰가 산정
1. 정보지에서 물건을 고른다.
마음에 드는 물건을 고른다. 이 때는 진짜 낙찰받는다는 생각으로 자금 계획까지 철저히 생각해야 한다. 권리분석 및 임차인분석을 한다. 분석을 통해 현장답사 여부를 결정한다.
 
2. 현장답사
미리 프린트한 지도를 통해 물건을 확인한 후 해당 동사무소에서 주민등록열람을 통해 전입자를 확인한다.
 
근처 부동산에서 물건을 곧 내놓을 사람처럼 시세, 급매가, 전세가를 묻는다. 이때 중요한 것은 다세대의 경우 실평수로 물어보고 적어도 2~3곳의 부동산을 방문해 평균가를 낼 필요가 있다.
 
주거용 건물의 경우 소유자가 거주했었다면 집을 장기방치하는 경우가 간혹 있다. 전기 가스 계량기가 달려있는지 우편물이 있는지등을 통해 인도나 명도의 용이성을 파악한다. (낙찰후에도 입주자와 연락이 되지 않는다면 집을 인도 받기까지 상당한 시간이 소요될 수 있다.)
 
집의 내부를 확인한다. 집주인의 부재시나 보여주기를 꺼리는 경우 이웃의 주택을 확인한다.
평수, 향, 구조, 누수여부, 맨 꼭대기층의 경우 방수여부, 집의 노화정도, 싱크대의 노화정도를 체크하여 낙찰가를 산정한다.
 
교통을 체크한다. 도로넓이, 주위환경등도 고려한다.
 
그러나 그보다 더 중요한 것은 나라면 그 시세에 이곳에 살려 하겠는가이다.
내가 싫은 곳이라면 남도 그럴 것임을 항상 염두 해둔다.
 
3. 입찰가 결정
입주까지의 금리 손실 비용(기회비용), 인도 혹은 명도비용, 세금, 수리비, 이자비용, 인수하는 금액까지 고려해 결정한다. 이 총부담금을 시세와 비교해 입찰가를 정한다.
입찰가를 정할 때 시세와 비교할 금액은 낙찰가가 아니라 이 총 부담금이다.
또한 낙찰에만 목적을 두고 높은 금액을 쓰지 않는다.  낙찰 받으면 세금이 과세적용되므로 그러느니 급매물건을 찾는 것이 낫다..
 
경매의 기본적 생각은 항상 ‘받으면 좋고 아니면 말고’ 이어야 한다.
 
또 대출을 생각할 경우 방빼기를 잊으면 사채급 금리의 대출이 불가피하게 되므로 방빼기는 항상 신경쓴다.  요즘은 은행(상호저축은행 포함)에서는 거의 경락잔금대출을 해 주지 않으므로 전화품도 많이 팔아야한다..
 
4. 낙찰가와 비교
입찰이 끝나면 내가 생각한 입찰가와 낙찰가를 비교 해 본다..
권리분석과 현장답사를 통해 산정한 입찰가가 실제 낙찰가와 어느 정도 비슷하다면 다음엔 한번 도전 해 보아도 좋을 듯 하다..

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[스크랩] 정확한 권리분석의 길은 멀고도 험난하다(?) |경매라는...

2007-10-20 11:25

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192847147349 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

흔히 일반인들이 법원 부동산경매를 통해 부동산을 매수하는 이유는 뭐니뭐니해도 경매로의 매수가 일반 매매보다 보다 저렴하게(통상 10-50%정도) 매수할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

아울러 말소기준권리(즉 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 개시결정기입등기, 담보가등기)보다 후순위로 기입된 다른 권리들은 모두 낙찰 후 말소되어 권리상 깨끗한 부동산을 인수하게 하는데에도 그 이유가 있다 할 것이다.

일반인들이 많이 혼동하는 것중이 하나가 위와 같은 말소기준권리가 여러개가 있는데 과연 어떠한 것이 말소기준권리라고 하는 것인가?

흔히 경매에 들어간 부동산의 해당 부동산등기부등본을 발급받아 보면, 통상적으로 등기부등본 갑구란에는 개시결정기입등기는 물론 여러개의 가압류등이 있고, 을구란에도 역시 여러개의 근저당권이 기입되어 있다.

이때, 말소기준권리는 어떤 것이 되는가? 결론적으로 최선순위로 기입되어 있는 말소기준권리가 여기서 말하는 말소기준권리가 될 것이다.

즉, 같은 갑구란에 기입된 가압류라면 가장 먼저 기입된 가압류가, 같은 을구란에 기입된 근저당권이라면 역시 가장 먼저 기입된 근저당권이 말소기준권리가 될 것이다. 다만, 가압류와 근저당권이 기입되어 있다면 둘 중에 접수번호가 빠른 것이 말소기준권리가 될 것이다.

경매에 입찰하기에 앞서, 권리분석을 할 때 이러한 최선순위말소기준권리는 무엇이며 그에 따라 낙찰후 어떤 권리를 인수하여야 하고, 어떠한 권리는 매수인에게 대항력이 없는지 등을 잘 확인하여 아무런 문제가 없도록 하여야 할 것이다.

오늘 이 시간에는 실무에서 문제가 되었었던 사건을 예로 들어서 설명을 해보기로한다.

얼마전 입찰자 김모씨는 어느 컨설턴트 회사에 수원에 있는 단독주택의 입찰에 관한 일체의 컨설팅을 의뢰하였다.

그 물건의 등기부등본상등의 부담을 나열해 보면,

1. 1월 5일 근저당권 5,000만원
2. 1월 9일 임차인 5,000만원(확정일자 없다)
3. 1월 10일 가압류 1억
4. 2월 15일 임차인 6,000만원(확정일자 있다)
5. 3월 20일 임차인 7,000만원(확정일자 있다)
6. 4월 7일 근저당권 9,000만원
7. 5월 10일 채권자 강제경매신청

위와 같았다.
이때 컨설턴트 회사와 법률사무소간에 권리분석과 관련하여서 매수인이 떠안아야 할 의무 즉 부담은 없는 것으로 판단하였다.

왜냐하면, 1월 5일자 말소기준권리인 근저당권이 있어서 이후의 모든 권리들은 낙찰로서 말소되는 것으로 보였기 때문이다.

이에 입찰자는 위 물건을 시세보다 15%정도 저렴한 265,000,000에 낙찰을 받았다.

입찰자와 컨설턴트 회사는 만족해했다.
그러나 문제는 이후 발생했다. 법원에서 최고한 제1순위 근저당권자에 대한 채권신고 최고에 대해 근저당권자가 그 채권액이 0원이라고 하는 신고를 하게 되었던 것이다.

이렇게 되면 어떻게 되는가?
위와 같이 된다면 말소기준권리가 1월 5일자 근저당권이 아닌, 1월 10일자의 가압류가 되는 것이다. 그렇게 되면 2순위의 1월 9일자 임차인이 선순위임차인으로 되살아나는데 문제가 발생하는 것이다.

원칙적으로 위 임차인은 확정일자가 없어 원칙적으로 배당을 받을 수 없고, 또한 말소기준권리인 1월 5일자 근저당권 설정이후의 임차인이어서 매수인의 입장에서는 전혀 고려하지 않아도 되는 임차인이었는데 반해 말소기준권리였던 위 근저당권이 일명 껍데기(가짜) 근저당권이어서 위 사건의 말소기준권리는 1월 10일자의 가압류가 되고 따라서 1월 9일자 임차인이 선순위로 살아나게 되고, 이에 낙찰자인 매수인은 1월 9일자 임차인의 5,000만원을 떠안게 되는 것이었다.

이런 경험을 해보지 않은 사람들은 물론 필자도 무조건 인수할 부담이 없다고 하면서 낙찰을 권유했을 것이다. 그러나 이렇게 신경쓰지 않았던 사소한 부분에서 대형사고가 일어난 것이다.

실제 입찰하고자 하는 입찰자의 입장에서는 선순위말소기준권리자에 의한 경매신청이 아니라면 반드시 실질적인 말소기준권리가 어떤것인지를 확인할 필요가 있겠다.

법원경매를 통해 재테크를 하시려고 하시는 많은 분들에게 도움이 되는 글이었으면 한다.
 
설춘환님

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[스크랩] [경매교훈담] 주부 경매전문가 김유례씨 이야기 |경매라는...

2007-10-20 11:25

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192847125499 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

경기 불황이 장기화하면서 부동산 경매물건이 쏟아지고 있다.경기 불황과 저금리 때문에 재테크가 어렵다고 아우성 치는 요즘. 한 편에서는 요즘 같은 경기 불황을 오히려 '재테크의 기회'로 여기는 사람들도 있다. 바로 '부동산 경매 투자자'들이다.

김유례씨(37)는 '평범한 가정주부도 부동산 경매를 통해 돈을 벌 수 있다'는 사실을 경험으로 입증한 주인공이다. 슈퍼마켓을 운영하던 그는 우연한 기회에 경매 공부를 시작하게 됐고 경매투자에 뛰어든지 6년 만에 7억원가량 수익을 냈다. 평균으로 따지면 연간 1억원 이상을 꾸준히 벌어들인 셈이다.

처음 경매물건(빌라)을 낙찰받았을 때는 마음 고생도 많았다. 세입자를 내보내는 일(명도)이 생각보다 쉽지 않았기 때문이다. '방빼!,못빼!'로 6개월간 줄다리기 하던 끝에 결국 세입자와는 가까운 '언니ㆍ동생 사이'가 됐다. 첫 경매를 통해 큰 돈을 벌어들인 것은 아니지만 '경매가 인정머리 없는 투자수단만은 아니다'는 교훈을 얻게 됐다.

이후 김씨는 경매투자 물건을 아파트, 다가구주택 등으로 확대하기 시작했다. 또 은행 대출을 활용한 '레버리지 투자'를 통해 아파트 투자에서는 불과 1년 만에 밑돈의 10배가 넘는 수익을 내기도 했다. 그는 "주부들도 열심히 공부하면 경매를 통해 내집 마련을 싸게 할 수 있다"며 "경매 투자에서 특히 주의할 점은 지나친 욕심"이라고 조언했다.


김유례씨가 경매 재테크에 눈을 뜨기 시작한 것은 지난 98년.슈퍼마켓을 운영하던 그는 금전출납기(캐시 드로어) 앞에 앉아 평소처럼 신문을 뒤적거렸다. 하늘의 뜻인지, 그날 따라 눈에 선명히 박히는 광고 하나가 있었다. '동국대 경매강의 수강생 모집.'

당시 식구들과 함께 슈퍼마켓에 딸린 단칸 방에서 생활하던 김씨. '내집 마련을 싸게 할 수도 있겠다'는 막연한 생각에 다음날 학교를 찾아가 경매 강의를 신청했다.

◆ 실패한 첫 투자의 교훈
3개월짜리 경매 강의만으로는 도무지 경매제도를 이해할 수 없었다. 내친 김에 부동산학과 대학원에 등록했다. 낮에는 슈퍼 일을 하고 밤에는 수업을 듣는 '주경야독'이 계속됐다. 경매 지식만 쌓여가는게 아니었다. 대학원에서 만난 동기들은 대다수가 부동산 전문가들이었다.

경매 투자를 할 때 컨설턴트 역할을 해줄 수 있는 그녀만의 든든한 '인적 네트워크'가 형성되고 있었다. 배우는 것만으로 만족할 수 없었다. 99년 첫 번째 경매 투자에 뛰어들었다. 서울 정릉에 있는 전용면적 30평짜리 빌라였다. 감정가는 1억3천만원. 당시 세입자는 빌라의 전 소유주로,8천만원에 전세를 살고 있었다.

권리분석을 해본 결과 세입자(전 주인)는 후순위 임차인(임대보증금을 돌려받을 수 없는 임차인)인 것으로 확인됐다. 두 번 유찰되는 것을 기다려 세 번째 6천8백만원에 낙찰받았다. 낙찰을 받고 보니 뜻하지 않은 두 가지 문제가 발생했다. 우선 세입자를 내보내는 일이 생각보다 쉽지 않았다.

6개월 정도 임차인과 지루한 '밀고 당기기'를 계속했다. 결국 '미운정'이 들어버렸다. 두 번째 문제점은 낙찰받은 집이 마음에 들지 않다는 것. "비정하게 세입자를 쫓아내고 굳이 이 집에서 살아야겠다는 생각이 들지 않았어요." 결국 1천만원 정도의 이익만 남기고 세입자에게 집을 되돌려줬다.

금융비용과 세금 등을 따지면 손에 떨어지는 실수익은 거의 없었다. "돈은 벌지 못했지만 '현장답사'의 중요성을 배울 수 있었죠. 또 명도 문제에 대한 자신감도 얻었고요."

◆ 돈 되는 리모델링
2001년 1월에는 서울 신정동의 다가구주택을 경매로 낙찰받았다. 남들은 거들떠보지 않던 다가구주택을 낙찰받은 데는 그녀만의 '계산'이 있었다. 우선 이 다가구주택은 겉으로 보기에는 허름했지만 경사면에 지어져 있어 지하 1층이 지상 1층에 가까웠다.

또 전철역과 재래시장이 가까운 역세권인 데다 건물 앞 도로가 넓어 사무실로 임대하기 좋아 보였던 것이다. '1층을 사무실로 용도 변경해 비싼 값에 임대하겠다'는게 김씨의 복안이었다. 다가구주택의 대지 규모는 18평, 지하 1층∼지상 2층짜리 건물이었으며 모두 3가구가 세들어 살고 있었다.

감정가는 1억2천만원. 김씨는 이 건물을 8천7백만원에 '내 것'으로 만들었다. 낙찰 후 김씨가 가장 먼저 한 일은 지하 1층을 수리해 그럴 듯한 사무실로 변신시키는 것. 이후 구청에 용도변경 신고를 내 근린생활 용도로 바꿨다. 그러자 이삿짐센터가 즉시 임대를 신청했다.

리모델링 비용까지 합쳐 김씨가 투자한 금액은 총 1억2천만원. 하지만 임대보증금도 이 수준이다. 결국 김씨는 돈 한 푼 들이지 않고 건물 한 채를 갖게 된 셈이다. 이후 이 지역 땅값은 급상승, 지금은 평당 1천5백만원을 호가하고 있다.

◆ 레버리지를 활용한 아파트 투자
경매에 어느 정도 자신감을 얻은 후 김씨는 아파트 경매에 도전했다. 아파트는 환금성이 좋고 임대를 놓기 쉬운 장점이 돋보였다. 지난 2001년 5월, 경기 성남시 야탑동 주공아파트가 괜찮아 보였다. 방 2개짜리 17평형에 로열층(8층)이었다. 우선 현장답사를 했다.

각종 편의시설이 근접해 있고 공원 등 주거환경도 좋아 보였다. 전철역도 가까웠다. 당시 감정가는 8천5백만원으로 주변 시세보다 1천만원가량 쌌다. 선순위 세입자가 살고 있었는데 전세금은 5천만원이었다. 문제가 없는 선순위 세입자가 있어 돈이 적게 드는 것도 장점이었다.

총 14명이 응찰했으나 3천4백만원에 낙찰받았다. 낙찰금 3천4백만원 가운데 3천만원은 은행대출을 받았다. 전세금 5천만원을 안고 사는 것이었으니 총 8천4백만원에 9천5백만원짜리 집을 장만한 셈이다. 법적으로 3천4백만원에 집을 산 것이니 취ㆍ등록세도 그만큼 절감돼 일석이조였다.

그 해 9월, 세입자를 새로 받으면서 8천5백만원에 전세계약을 맺었다. 단 4개월 만에 투자자금을 모두 회수하고 집을 장만한 것이다. 이 아파트는 지금도 소유하고 있는데 1억5천만원을 호가하고 있다. 본인 돈 4백만원으로 6천5백만원의 시세차익을 남긴 셈이다.

◆ 뜻밖의 행운
지난 2002년 9월엔 서울 중화동에 있는 대지 27평에 지하 1층∼지상 2층 규모의 다가구주택을 낙찰받았다. 당시 세입자는 5가구였다. 감정가는 1억4천만원. 임대가격을 조사해보니 1억4천만∼1억5천만원이었다. 감정가와 전세가가 비슷했던 것.

권리분석 결과 별다른 문제가 없었고 전세가격이 높았기 때문에 꼭 낙찰받고 싶었다. 감정가보다 높은 1억4천8백만원에 응찰했고 결국 낙찰받았다. 감정가보다 높게 낙찰을 받은 것은 이번이 처음이었다. 이후 김씨에게는 뜻밖의 행운이 찾아왔다. 다가구주택이 위치한 곳이 서울시 뉴타운 개발지역에 포함된 것. 시세가 2억원 이상으로 뛰었다.

돈 한 푼 들이지 않고 벌써 5천만원 이상의 시세차익을 거둔 셈이다. 김씨는 지금까지 경매 투자에 성공한 비결은 "욕심을 적게 냈기 때문"이라고 말한다. "손해보지 않을 자신이 있을 때만 투자합니다. 하지만 목표수익은 5백만∼1천만원으로 낮춰 잡죠. 주부들도 제대로 공부하고 경매를 활용한다면 얼마든지 싼 값에 내집을 마련할 수 있습니다."

평소 '마당 넓은 집에서 사는게 꿈이었다'고 말하는 김씨는 "최근 화곡동에 있는 대지 70평짜리 집을 시세보다 30% 정도 저렴하게 경매로 샀다"며 환하게 웃었다.


-경매는 몇 건 해서 얼마 벌었나.
"8∼9건, 6억∼7억원(보유 부동산 포함) 정도 번 것 같다."

-경매 투자시 가장 힘들 때는.
"명도 때문에 소송까지 갈 때다."

-얼마를 벌면 만족하나.
"얼마를 벌어야겠다는 생각은 없다. 그저 마당 넓은 집을 사고 싶었다."

-가장 실패한 투자는.
"투자 손실이 난 적은 없다. 하지만 권리분석을 잘못해 입찰보증금을 날리는 사람들(10명 중 1명꼴)은 많이 봤다."

-앞으로 뭐하고 싶나.
"부동산학으로 박사학위를 받는게 꿈이다."

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