경매라는...(29)

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[스크랩] 초보자들이 실수할수있는 중요한 경매 이야기.. |경매라는...

2007-10-20 11:29

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192847343817 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

최근에 서울 북부지원 사건입니다.

사건 번호는 2004-36307번입니다.

대지:100평 정도입니다.

현재 나대지 상태이고 주차장 및 카쎈타를 하고 있는 물건으로

감정가는 5억1000만원. 3회 유찰되어...최저금액 2억6100만원 이였습니다.

7월11일 낙찰되었는데 3억600만원에 낙찰 되었고 두명이 응찰 하였네요..

낙찰 허가는 되었고 잔금기일은 아직 한달가까이 있어야 겠지요..



자!

지금 부터 위 물건에 문제점을 하나 하나 짚어 보도록 하겠습니다.

1.위 땅은 맹지라고 하는 땅 입니다.

여러분도 아시지요 맹지란 눈이 먼 땅이라는 것입니다.

아무리 싸다고 하여도 싸게 산 가치를 못하는 것입니다.

2.위 물건은 보기에는 허술하고 명도에 별걱정이 없어보이지만 문제는 타인명의 15평 건물이

있고 건축물 대장이 살아 있는 것입니다.

땅은 경매낙찰로 인하여 소유권을 취득할수는 있지만 지상에 있는 살아있는 건축물 15평은

어찌 할까요?

낙찰 받은 사람은 현장 확인은 하였지만...아마 세입자의 험악한 눈치에 밀려 정확히 파악을

하지 못한것 같다는 제 판단 입니다.

저는 이렇게 접근하였습니다..앞 슈퍼에 가서 박카스 한통 사들고 ...

사장님 좀 뵈러 왔습니다....

하고 들어 갔지요..(콘테이너 박스로) 처음에는 아줌마가 악 쓰더라구요...

그래서 달래고 얼래서 자초지종 들어보았는데...

세입자가 변호사와 벌써 상의를 마친상태이고 살아있는 건축물에 대한 지상권의 요구 금액이

무려 1억5000만원 이랍니다...윽....

나중에 점심도 얻어 먹고 애기중에 또 멀쑥한 청년이 삐끔이 내부를 보고 있더라구요..

그러자 세입자 왈.....손가락으로 그 청년을 가르키면서..

저런 인간들이 하루에도 10명씩은 온다고 하더라구요 .

하면서 저보고 그래도 당신 같이 용감한 사람은 없었습니다..

그러면서 명함을 주더니...

또 비밀을 가르켜 줄테니 조금만 앉아 있으라네요..

그러면서 하는 말... 이땅이 맹지 인지는 알고 있지요?

저도 저지만.. 여기다 건축물을 허가 받으려면 앞 땅 소유자의 토지사용 승낙서가 필요할텐데...

저 앞 땅 소유자가 길을 막아 버린다는 얘기도 있던데...

아마 세입자 겸 유치권자인 저도 문제지만 토지사용 승낙서를 받아 내는데.

많은 돈이 들텐데..(세입자 왈)

하더라구요...

위 물건이 경매에 낙찰 되었습니다...

여러분은 어떻게 생각하세요?

제가 예상하기에는 잔금 납부를 포기 하던지.

아니면 문제를 해결하려면 낙찰 대금 만큼에 돈이 들어 갈것 같습니다..

그러면 어떻게 되지요?

망한거지요..뭐.





자 ! 회원님..

제가 왜 이런 얘기를 쓰고 있냐면...

경매란?

1. 아무나 돈 버는 것이 아니라는것.

2. 용감해야 한다는것.

3. 확실한 임장활동을 해야 한다는 것.

4. 가장 중요한것은 초보자가 경매컨설팅 하는 사람에게 낙찰을 위임하였을경우

그 경매컨설팅 해주는 사람이 과연 자기 일처럼 목숨걸고 임장활동을 하여 주겠느냐?

낙찰만 되면 컨설팅 비용만 받고 사라지는 그런 사람을 만나지 말라는 것 입니다.

주변에 땅 가격보다 싸다고 하고..낙찰 받으면 무조건 남는다고 하면서..

낙찰을 유도하여..

우리 회원님들은 막대한 피해를 보는 일이 없도록 부탁 드립니다.

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[스크랩] 권리분석의 요령 |경매라는...

2007-10-20 11:28

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192847281720 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

권리분석의 요령

1.권리분석의 개념
부동산 경매에 있어서 권리분석이란 수익률과 직결되기에 옥석을 가리는
일이기에 경매에서는 가장 중요한 일입니다.
만약 권리분석이 안되고 물건을 아무리 싸게 매입하였다하여도 인수되는
세입자나 권리,또는 예고등기등이 있다면 부동산경매로 취득한 것이 오히려
일반매물보다 비싼 금액으로 취득하게 되는 경우가 있습니다.
이에 우리는 부동산 등기부 등본,법원서류의 열람,경매정보지,또는 인터넷
검색의 요령 및 이해관계인 등을 만나 채무자,세입자,채권자들의 대응 방향과
경락자로써 법적 대처 방향에 대처함으로서,인수경락금액과 취하가능성,
수익률분석과 매도시점까지 잡는 것을 말합니다.

2.권리분석 자료
(1)등기부등본
등기소에서 부동산인 토지와 건물을 별도로 토지등기부와 건물등기부에 부동산의 표시사항과 권리관계를 기재한 것을 말하며 등기용지는 3장이 1조로 되어 있는데 1장은 등기번호란과 표제부,2장은 갑구,3장은 을구로 구분된다.

등기번호란,표제부
등기번호란에는 각 토지또는 건물의 지번을 기재하며,표제부에는 토지와 건물의 표시와 그 변경을 표시합니다.
갑구
A. 소유권에 관한 표시를 합니다.
B. 사항란의 순서를 기입합니다.
을구
A. 을구 사항란 : 소유권이외의 권리인 제한 물건-지상권,지역권,전세권, 저당권,임차권,권리질권등을 기재합니다.
B. 사항란의 순서를 기재합니다.

(2)각종경매정보지
경매정보지를 맹신하는 것은 절대 금물이며,특히 권리분석의 프로그램등은 더욱더위험한 것입니다.
경매지는 14일전에 법원의 공고를 보고 등기부등본을 첨가하여 입찰 7일전에 입찰물건명세서의 열람으로 임차인의 현황을 기재하므로 가끔 누락되거나 잘못기재된 경우를 볼 수 있습니다.다만 인터넷에서는 물건의 사진을 봄으로써, 현장답사의 번거로움을 줄일 수 있지만,신건의 경우에는 사진이나 임차인의, 상황이 없으므로 이점을 유의하시기 바랍니다.

(3)입찰물건 명세서
입찰물건 명세서는 크게 2가지로 나눌수 있는데 그중 하나는 부동산의 현황조사서이며 다른 하나는 감정평가서입니다.
입찰기일의 7일전에 해당 법원의 민사신청과에 비치되어 있으며 부동산의 현황 조사서에는 부동산의 현황 및 점유관계조사서,임대차관계조사서 및 주민등록등본이 첨부되어 있는데 여기서의 알아야 할 내용은 소유자,채무자가 점유하고 있는가? 임대차현황(임차인의 인적사항,점유범위,보증금액.월세금액,임차기간,확정일자여부,배당요구여부등을 알아봐야 하며 감정평가서에서는 제시외물건의 내용과 그것이 특히 신도시의 아파트의 경우에는 대지권이 포함 여부를 판단하여야 합니다.

(4)법원의 경매기록
입찰 당일에 약 1시간정도의 시간을 주는데 응찰자들이 많은 경우를 대비하여 시간이 부족할 수 있으므로 그간 미흡하였던 조사내용을 미리 메모하였다가 신속히 열람하는 것이 중요합니다.최종적인 권리분석인 만큼 꼭 점검해야 하는 사항은 다음과 같습니다.
- 우편송달 보고서(특히 소유자와 채무자)
- 권리신고 내용,채권신고,배당요구,임대차계약서
- 임차인의 주민등록등본
(5)현장답사
전쟁도 공중전에서 해상에서 아무리 승리를 했더라도 보병이 땅을 밟지않으면 완전한 승리라 말할수 없듯이 부동산의 기본이 현장답사입니다.
현장답사중에 꼭 알아야 할 내용은 다음과 같습니다.
- 건물이 타인의 소유의 토지를 점유하는지의 여부
- 건물의 손상 및 사용상의 문제점의 여부.
- 이해관계인의 점유의 유무 확인.

3.권리분석의 3단계
(1) 1차 예비 분석
입찰기일의 10일전까지 법원의 입찰공고문과 경매 정보지등으로 권리의 하자를 검토하여 다소 불편한 것은 치우고 입찰대상물건으로 삼아도 괜찮은 것을 몇 개선정합니다.

(2) 2차권리분석
1차분석을 토대로 입찰7일전에 법원에 비치되어 있는 입찰물건의 명세서의 열람과 현장답사(현지 부동산의 중개소에서의 시세파악), 탐문, 동사무소 주민등록등본등을 분석합니다.(입찰기일의3~4일전)

(3) 최종분석
입찰시간이 보통 오전10시인 점을 감안하여 요즘은 부동산의 등기부 등본이 온라인 전산망이 되어 있으므로 법원에서 물건의 등기부등본을 열람하여 최종 점검을 한 후에 법정으로 들어가 다음을 확인합니다.
- 채권자의 배당요구의 변화
- 경매절차진행의 하자 유·무확인


권리분석의 실시
1. 권리분석의 내용
(1) 인수가능성 있는 권리
- 임차인의 대항력 여부 : 전대차, 세대합가
- 지상권, 지역권, 전세권 및 등기한 임차권 인수여부
- 미소멸 가압류, 소유권이 박탈될 가능성이 있는 권리

i. 가등기 :
가. 가등기의 의미
소유권/용익물권(등기된 전세권,지상권,지역권 등)/담보물권 (저당권,근저당권,권리질권 등)/물권에 준하는 권리(등기된 임차권등) 위와 같은 권리를 취득하기 이전에 사전조치로서 보전의 목적으로 취득하고자 하는 권리에 대한 청구권을 등기부에 공시하는 예비등기를 말합니다.
소유권 이전/전세권 이전/저당권 이전 등 이전청구권 보전을 위한 가등기와, 전세권 설정/저당권 설정/임차권 설정 등 설정청구권 보전을 위한 가등기로 크게 나누어 집니다.

나.가등기의 종류
목적부동산에 보전할 청구권이 존재하는 한 그 청구권의 종류를 묻지 아니하고 그 청구권 보전을 위한 가등기를 할 수 있다는 것이 다수설입니다.
가장 흔이 사용되는 소유권에 관한 가등기에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

소유권 이전 청구권 가등기(일반 가등기)
통상 부동산 매수자가 매도인에게 중도금까지 지급한 후 또는 중도금지급과 동시에, 매수인명의의 소유권이전 등기경료시까지 발생할 지도 모를 매매목적 부동산상에 권리변동(제 3의 인물에게 소유권이전/전세권 설정/저당권 설정/가압류/가처분 등)으로 인하여 매매계약상 잔금지급일에 잔금을 지급하더라도 깨끗한 소유권취득을 할 수 없는 위험을 사전에 차단하고자 원 매수자가 매도자와 합의로 등기부에 공시하는 보전목적 등기의 하나이며,
다만 가등기경료에 협력할 채무를 부담하는 소유자가 이를 거절할경우 등 소유자의 협력을 기대할 수 없는 때에는 매수인 단독으로 관할 법원에 가등기가처분신청을 하여 수소법원의 결정/판결에 기하여 가등기를 경료하는 방법도 있습니다.

소유권 이전 청구권 가등기(담보가등기)
금전을 대여하면서 금전소비대차계약(차용증 등)과 대물변제예약 (변제기에 변제하지 못하면 부동산으로 변제하기로 하는 계약)을 맺고 차용인(또는 보증인)소유의 부동산 등기부에 경료하는 담보물권적 성격의 가등기입니다..
즉, 우선변제적효력에 있어서는 저당권과 같다고 볼 수 있고 또 채권자의 선택에 따라서는 청산절차(귀속청산)을 거쳐 가등기에 기한 본등기를 함으로써 담보부동산의 소유권을 취득할 수도 있습니다.
단, 등기부상 표기는 "소유권이전청구권 가등기"로 일반 가등기와 동일하기 때문에 등기부상 표기만으로는 양자를 구별할 수 없습니다.

ii. 가처분
남에게 빌려준 부동산을 되돌려 받아야 하거나 부동산을 사서 인수하기 전에 판 사람이 다른 사람에게 다시 팔고 달아나지 않을까를 걱정해야 할 때, 이때 상대방이 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있는데 이를 가처분 등기라 합니다.
가처분등기를 하면 등기부에는 '양도,담보권설정 등의 처분행위 금지'라는 조항이 기재되어 매매 계약을 하거나 저당권을 설정하려 하지 않습니다..
상대방이 금지조항을 어기고 다른 사람을 속여 담보권을 설정했더라도 가처분 권리자가 소송을 거쳐 이후에 설정된 등기를 없앨 수 있습니다.

iii. 환매권
환매특약에서, 약정한 내용대로 환매권자에게 환매를 당할 우려가 있으며, 환매특약약정서에 의해, 통상 지정용도대로, 기정기일까지 개발하지 못하면, 환매기간에 환매권을 행사하게 되는데, 이 경우 경매로 낙찰되었다하더라고, 환매당할 염려가 있으니, 입찰을 고려해야 합니다.

ⅳ. 예고등기
예고등기는 소송이 제기되어 등기원인의 무효 또는 취소로 인해 등기가 말소되거나 회복의 소가 제기된 경우 수소법원의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기를 말합니다. 등기에 원인무효, 취소를 목표로 하는 말소의 소나 말소 회복의 소가 제기된 경우에 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 합니다. 소송의 결과에 따라 제3자가 경매 물건을 낙찰받았더라도 소송에서 원고가 승소할 경우는 낙찰자의 소유권에 변동이 발생하므로 손해를 볼 수도 있기 때문입니다. 피고 승소시에 소유권 변동사항이 발생할 수도 있습니다. 강제경매는 공신력이 인정되며, 임의경매는 채권 없는 경매로 진행시 진실 여부에 따라 뒤집을 수 있습니다. 예고등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이나 처분을 금지하는 권리 보전적 효력이 없으므로 예고등기 이후에 다른 등기가 얼마든지 설정 가능하며, 따라서 원고가 자기의 권리를 보전하려면 말소등기 청구권이나 말소회복등기 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하거나, 또는 목적 부동산에 관한 처분금지의 가처분등기를 하는 것이 필요합니다.

(2) 지상권, 유치권 존부확인
- 법정지상권의 성립유무
·관습상 법정지상권은 부동산경매에서는 분묘기지권만 존재합니다.
- 유치권의 성립유무
·신축건물시 유의

(3) 명도의 난이도 및 부대비용 산정
- 명도소송 대상자의 인원수
- 명도비용 산정
- 명도기간 산정

(4) 대위변제 가능성 및 배당요구 철회가능성
- 선순위 권리자의 채무금액의 확인
- 대항력있고, 확정일자 받은 임차인의 배당요구 철회 가능성 확인

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[스크랩] 부동산 경매 "1등만이 살아남는다" |경매라는...

2007-10-20 11:27

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192847239646 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

직장인들이 커피 한잔으로 춘곤증과 씨름하며 업무를 볼 평일 오후. 같은 시간 열리는 부동산 경매 강좌에는 어떤 얘기가 오갈까. 지난 22일 오후 2시 서울 강남의 한 빌딩. 모 대학교 부동산대학원과 산학 협력으로 운영된다는 부동산경매 공개 강좌에 한자리를 차지하고 지켜보기로 했다.

50여석 규모의 강의실에는 40여 명이 들어앉아 '사람들이 오긴 올까' 하는 생각은 금세 사그라졌다. 참가자는 다양했다. '돈 맛'에는 남녀노소가 없다는 듯 20대 여성에서부터 70대로 보이는 노인들도 적잖았다. 나중에 들은 얘기지만 공짜 강좌만 찾아다니는 '단골'도 많다고 한다.

이제 막 뛰는 법을 배웠을법한 아이를 데리고 온 젊은 주부는 결국 일찍 자리를 비웠다. 엄마의 열성은 '나 몰라라'며 응석을 피워댄 탓이다. 중년의 두 남성은 은연 중 강좌에 참석하게 된 배경을 넋두리식으로 풀어냈다.

"요즘 주식시장에 들어가는 것은 개미한테는 너무 위험하고 먹을 것이 없어요. 지난해에 들어갔으면 몰라도." "부동산도 양도세를 너무 많이 물려서 이것저것 떼고나면 먹을게 없어졌어요."

강의는 무료임에도 진지했다. 각각 90분씩 2교시로 진행된 강의 내내 강사들은 구미 당기는 화제를 쏟아냈다. 물론 이날 강의는 정규 강좌 등록을 위한 일종의 미끼 성격이 있었다. 진지한 강의가 어느 순간 경매 강좌를 꼭 들어야하는 이유로 가 있곤 했기 때문이다. 그래도 실제로 돈 벌었다는 체험담은 불구경만큼이나 흥미롭게 마련이다.

먼저 강의를 시작한 강사의 체험담. 결혼 7년차라는 여성 강사는 현재 살고 있는 경기도의 50평형대 아파트를 직접 경매로 장만했다고 운을 뗐다. 아직도 전세를 살고 있는 친구들과 비교해 자신이 사랑받는 아내일 수 밖에 없다는 점을 은근히 뽐낸 그녀는 "자신이 살고 있는 지역부터 시작하라"고 경매 요령을 전수했다. 자신의 자산 규모에 맞는 물건으로 눈높이를 맞추는 동시에 잘 아는 지역부터 공략해야한다는 것이다. "해마다 제가 살고 있는 지역의 도로 개설이나 개발 정보를 꼭 챙긴다"는 그녀는 최근에는 토지에 눈을 돌려 조만간 수익이 현실화될 것이라고 소개했다. 새로 개설된 도로 인근의 맹지를 사들여 맞붙어 있는 국유지에 도로점용허가를 받아낸 것이다. 맹지였던 그 땅은 길이 생기게 돼 가치가 몇배나 상승할 것이라는 설명이다.

항고 보증금과 인도명령 대상자 확대 등 새로운 민사집행법 시행으로 경매의 매력이 배가됐다는 그녀는 "자녀에게 전세 얻어주지 말고, 경매로 집 사주라"며 강의를 마쳤다.

두번째 강사 역시 자신의 인생 역정을 얘기할 때 큰 흥미를 끌었다. 잇따른 사업 실패 끝에 재기의 발판을 마련해준 것이 바로 경매였다는 요지. 그는 돈이 적어서 경기도 구리시 일대의 상가 지하등을 주로 경매 대상으로 삼았다. 그가 경매 법원에 들어서면 사람들이 "지하실 오셨다"고 할 정도였다. 1000만원쯤 하는 지하실을 낙찰받아 돈을 조금 들여 수리를 해 1500만원 가량에 팔면 300만원~400만원이 남았다. 이런 식으로 수차례 싼 물건, 특히 지하실을 집중적으로 사고 팔았다.

그는 "일부 사람들이 경매를 나쁘게 보기도 하지만, 그 당시 지하실은 보증금 500만원에 월세 20만원 살던 사람들에게는 월세 부담을 줄이면서 자기 집을 갖게 된다는 긍정적인 측면이 있었다"고 강조했다. 이런 식으로 7년간 발품을 판 끝에 현재 그는 서울 송파에 80형대 아파트에 살고 수백만원의 월세가 나오는 사무실도 갖고 있다고.

하지만 무턱대고 경매에 뛰어드는 것은 위험천만하다는 점을 빼놓지 않았다. 어렵사리 낙찰을 받은 사람들이 왜 입찰 보증금을 떼이면서도 물건을 포기하는지 사례를 수집한 것도 그 때문이다. 200여건의 사례를 연구한 결과, 원인은 투자자들이 권리분석이나 수익분석을 잘못했기 때문이다. 세대합가라는 말의 의미를 몰랐거나, 폐기물 처리 의무 등을 쉽게 생각한 것이 대표적인 실수이다.

2등을 백번해봐야 아무 소용이 없는 1등만이 존재하는 세계. 그렇지만 판단을 잘못한 1등은 제발에 도끼를 찍을 수 밖에 없는 세계가 바로 경매의 세계이다. "설령 백번 양보해서 경매로 돈을 벌지는 못해도, 돈을 잃지 않는 노하우만 터득하게 된다면 3개월에 몇십만원하는 수강료가 결코 아깝지 않을 것"이라는 주장이 어느 정도 설득력을 갖는 건 이 때문일까.


<클로즈업>

강사가 "배워가면 500% 도움이 될 것"이라고 너스레를 떨던 부분을 자세히 소개한다. 전세로 살던 아파트가 어느날 자신도 모르게 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 저당권을 설정했다면 어떡해야할까. 일상생활에서 흔히 빚어지는 일인데, 이때 '임대차 양도 양수 계약'을 체결하면 된다는 것이다. 예컨대, 홍길동이라는 세입자가 1996년 A아파트(시가 2억원)를 1억5000만원에 전세로 입주했다고 치자. 그런데 1997년 집 주인이 사업이 잘 안돼 은행에서 돈을 빌리면서 저당권(채권 최고액 1억5000만원)을 설정해버렸다.

1998년 만기가 돼서 이사를 가려던 홍길동이 이 사실을 알게 됐다. 집 주인은 돈을 빼줄 능력도 안되고, 저당권이 설정돼 있으니 전세도 나가지 않아 큰 낭패를 보게 됐다. 이처럼 전세를 얻을 때는 깨끗했던 집이 저당권이 설정되는 예는 드물지 않다.

이럴 때 '임대차 양도 양수 계약'이 유효하다. 새로 이사 오려는 전세 세입자와 홍길동이 집 주인의 동의를 받아 계약서를 작성하면 된다. 그러면 새로 들어오는 세입자는 홍길동이 입주했던 1996년 시점에 전입한 것으로 간주, 설령 집이 경매에 넘어간다해도 홍길동의 권리를 그대로 승계한다. 따라서 은행이 설정한 저당권보다 순위가 앞선다.

임대차 양도 양수 계약서는 부동산중개업소의 전세계약서를 고쳐서 활용하면 된다. 이때 단서 조항에 전 임차인, 새 임차인, 임대인(집주인) 등의 성명과 주민등록번호 등 인적사항을 빠짐없이 기재하고 도장을 받아놓아야한다. 또다른 줄에 임대인이 임차권 양도 양수에 동의하였음이라고 기재하고 도장을 받는다. 전 임차인의 임대차 계약서 원본을 반드시 첨부해놓아야 한다.<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>

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