경매라는...(29)

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[스크랩] 초보자를 위한 경매상식 10 선 |경매라는...

2007-10-20 11:11

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846293303 주소복사

출처 : 좋은현상으로...Good actual condition

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

1. 경매는 위험하다는데? 최소한 알아야 할 상식은?

'경매는 위험하다' 경매를 들먹이면 생초보들이 제일 먼저 하는 말이다. 사례를 들면, '1억에 낙찰 받아도 2억이 들어간다'거나, '세입자가 버티면 돈이 더 든다', '무조건 경매는 골치 아프다', '경매도 인기 있는 아파트 같은 것은 실제 가격 다주고 산다' 등등.. 그렇다. 멀쩡한 부동산이 아니기 때문에 부동산에서 사는 것이 아니라 법원경매에 들어간 것이다. 그러나 경매는 골치 아픈 물건을 법원에 의해 깨끗이 정리하는 절차이다. 즉, 낙찰되면서 대부분의 복잡한 권리관계가 없어지는 것이다. 단 일부 권리만 제외하고! 사실은 경매가 어렵다고 말하는 것은 응찰에 관심 있는 사람보다는 경매 브로커들이 주로 하는 말이다. 왜? 그래야 일을 맡아서 먹고 사니까... 또한 경매를 모르는 '동네복덕방' 사장들이 늘 경매가 안좋다고 말한다. 왜? 그래야 중개물건 팔아먹으니까... 하지만 경매는 위험한 물건을 깔끔하게 세탁하는 과정이다!!! 대부분의 물건은 안전하다! 그렇다면 생초보들이 경매에 쉽게 접근하는 방법은 없을까?

(1) 초보자는 '믿을 수 있는' 브로커에게 일을 맡겨라.

가장 좋은 방법은 어느 정도 경매를 알고 있다고 해도 웬만하면 '믿을 수 있는' 브로커들에게 맡기는게 상책이다. 수천만원부터 수십억원 하는 부동산을 매입하면서 수수료 몇푼 아끼려는 것은 잘못된 사고이다. 브로커들에게 주는 수수료가 아까워서 혼자 낙찰 받고는 정작 몇푼 안들여서 내쫓을수 있는 허위임차인들에게는 수백만원부터 수천만원까지 협상금액으로 주는 사람들이 상당히 많다. 또 브로커에게 일을 맡기고도 처리된 후에 수수료를 안주거나 좀 깍을려고 '변호사법' 운운하는 못된 투자가들도 많다. 못된 브로커들이 투자가 한명 만나서 이리저리 뜯어내려는 속셈과 다를바 없다. 그렇다면 '믿을수 있는' 브로커는 어떻게 구별하는가? 그것은 다른 질문란에서 다루었으니 참조하기 바란다.

 

(2) 생초보도 안전한 물건 찾는 쉬운 다섯가지 상식.

안전한 물건을 찾고 싶은가? 브로커에게 일단 일을 맡기더라도 뭔가 알아야 브로커에게 놀아나지 않는다. 때문에 최소한의 다섯가지 상식만 있으면 대충은 실패하지 않는다.

첫째 상식.

당신이 생초보라면, 등기부등본을 떼어 봐서 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 앞서서 설정된 가등기나 가처분이 없으면 일단 안전하다고 보면 된다. 처음 설정된 근저당-누가 설정했건 상관없다- 다음에 설정된 권리는 아무리 많아도 99%가 낙찰되면 지워지기 때문이다. 혹시 그 금액을 갚아줘야 하냐고 우려하는 사람들도 있지만 걱정할게 없다.

둘째 상식.

임차인의 전입 신고일이 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 늦다면, 낙찰 받은 사람은 법적으로 그 전세금이 얼마이건 떠안지 않으므로 걱정할 필요가 없다. 다시 말해 임차인이 경락자에게 대항할 수 있냐 없냐의 기준은 '전입신고일'이 처음 설정된 근저당보다 빠르냐 느리냐로 판단하기 때문이다. 때문에 경매는 사실 쉬운 종목이다.

셋째 상식.

너무 많이 유찰되었거나 낙찰  후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다. 많이 유찰된 물건은 아무래도 눈길을 끌게 된다. 사실 이런 물건이 무조건 나쁜 것도 아니다. 그러나 잘 모르는 물건은 '경매선수'들끼리 경쟁하라고 넘겨주는 것이 현명하다. 경매물건은 매일 나오는데 초보자가 굳이 모험수를 둘 필요는 없다.

넷째 상식.

낙찰가를 정할 때 경매통계에 의지하면 실패한다. 통계는 기사거리 또는 학자들의 연구자료로나 쓰라고 무시해야 한다. 가장 중요한 지표는 역시 '동네부동산의 거래시세'이다. 구입 후 되팔때는 어차피 동네업소에서 팔아야 하기 때문이다. 그러나 이때 주의할 점은 '동네시세'와 비교할 금액은 '총부담금'이지 '낙찰금액'이 아니라는 것이다. 브로커들이 초보고객을 현혹시키는 말이 '낙찰가액이 동네시세의 절반' 운운하는데 그런 물건은 거의 없다. 때문에 낙찰금액만이 아니라 입주까지의 금리손실비용, 명도처리(소송비용 집행비용)비용, 등기비용, 인수하게 되는 비용까지 계산해야 한다. 브로커가 이 비용까지 계산해 주지 않는다면 일을 맡을 자격이 없다.

다섯째 상식.

입주기간과 총비용은 넓게 잡아야 한다. 부동산업소에서 거래하는 것과 달리 법원경매는 충분히 늦춰질 수 있는 물건이다. 때문에 특정한 기간 내에 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입해선 안된다. 모두 그런 것은 아니지만, 항고 및 재항고기간, 명도집행기간 등으로 인해 낙찰 후 1년정도 만에야 겨우 입주하는 경우도 많다. 따라서 경매는 '실입주' 대상이 아니라 '재테크 투자'대상이다! 전세금 뽑아서 경매 찾는 사람들은 제발 일찌감치 포기하시라. 속된 말로, 경매는 법이 보장한 돈놓고 돈먹는 거친 게임이다. 그래서 더더욱 '믿을수 있는' 브로커가 필요하다.

 

2. 믿을 수 있는 경매상담업소는 어떻게 찾나?

경매상담업소는 변호사, 법무사, 경매전문업소, 중개업소 등 크게 네가지로 나뉜다.
기업체에서 빌딩 구하는 정도가 아니라면 변호사나 법무사는 수수료 비쌀까봐 못 맡기는 경우가 많다. 사실 변호사 중에서도 법원경매 전문가는 드믈다.
대체로 낙찰 후 명도소송이나 가처분신청 정도를 수임받으려 하며 물건추천이나 입찰업무를 하는 곳은 드믈다.
일반인들이 주로 의지하는 곳은 경매전문업소와 친분있는 중개업소 등이다.
그런데 이 경매전문업소와 중개업소는 '믿을수' 있는 곳인지 아닌지 맡겨 본 후가 아니면 알수가 없다.
단지 몇가지 근거로 추론할 수 있을 뿐이다.


<못믿을 브로커>

- 경매물건에 대한 자세한 권리관계 및 총부담금 등의 설명도 없이 무조건 뒷마무리까지 맡기라는 브로
  커
  → 각 단계마다 웃돈을 요구하는 경우가 많다.

- 등기부 및 임대차 등의 권리분석 외에는 부동산종목의 특성을 설명 못하는 브로커.
  → 경매외에는 부동산기본과 상식이 부족한 브로커.

- 경매권리분석 보고서가 경매정보지 수준으로 부실한 브로커
  → 경매상담사과정 단기교육 연수한 초보자가 많다.

- 고문변호사가 없는 브로커
  → 능력이 좋을 수도 있으나, 변호사법위반으로 중도하차 하는 수가 많다.

- 중개법인이 아닌 브로커 (개인중개사사무소 또는 일반컨설팅사업자)
  → 능력이 좋을 수도 있으나, 다른 업체의 민원이 들어가면 중도하차 하는 수가 있다.

 

3. 신문, 생활정보지의 경매추천물건은 좋은 물건인가?

<신문의 추천물건코너>

각 신문에 경매추천물건을 도표로 제공하는 업체가 많다.
그 회사들은 크게 두가지로 나눌수 있다.
첫째는 경매정보지 회사에서 구독자 확보목적으로 정보를 제공하는 경우이다. 대표적인 회사가 태인컨설팅과 계약경제일보. 이 회사들에서 올리는 물건은 권리분석을 엄밀히 하여 엄선하였다기 보다는, 정보담당직원이 많이 유찰된 물건 중심으로 무작위로 올리는 수가 많다. 문의를 하면 주로 구독을 요구하며, 자세한 상담은 프렌차이즈 지점으로 넘긴다.
두 번째는 경매컨설팅업체에서 올리는 경우이다. 권리분석이 충실한 물건이 종종 있지만, 모두 그런 것은 아니며 주로 많이 유찰된 물건이 많다. 좋은 물건을 많이 광고하면 경쟁이 치열해지며, 결과적으로 그 회사에서 관리중인 회원이 낙찰 받기는 어려워지는데 좋은 물건을 추천할 이유가 없다.

<생활정보지의 광고물건>

생활정보지에 사건번호까지 제공되는 물건은 신문추천물건과 유사하다. 그러나 사건번호나 주소지도 없이 '몇평인데 얼마짜리'처럼 나오는 광고는 신뢰할 수 없다. 없는 물건도 종종 올리며, 일단 전화가 걸려올 수 있도록 던진 미끼에 불과한 경우가 많다.

 

4. 경매사건을 알아보는 각종 방법은?

<신문공고내용>

입찰일로부터 14일전에 법원에서 직접 신문에 공고한다. 그러나 이것은 내용이 워낙 빈곤하고 각 신문에 흩어져 공고가 나오므로 자신이 원하는 매물을 찾는 것이 불가능하다.

<정보지구독>

경매정보지 회사들은 입찰 14일전에 신문공고가 나오면 등기부등본을 직접 떼어 정보지를 제작하며, 보통 입찰 10일전∼8일전에 우송된다. 그러나 신건으로 나온 물건은 자세한 내역이 기록되지 않는다. 법원기록이 열람 되는 입찰 7일전부터 법원기록을 옮겨오기 때문이다. 광역권마다 정보지업체가 3∼5개씩 존재하며, 전국적으로 경매정보지를 발간하는 곳은 계약경제일보 뿐이며, 경매공매가이드는 호남권을 제외하고 전국적으로 발간된다. 나머지 정보지들은 특정한 광역권에서만 발간하고 있다. 법원입구에서 구입할 수도 있으며(권당 2-3천원), 정기구독도 가능하다. 그러나 정보지는 각 법원의 입찰일에 맞추어 1권씩 발간되므로 지속적인 정보를 얻기 불편하고 전국적으로 (또는 광역전체를) 정기구독 해야 하므로 비용이 높은 단점이 있다.

▶ 수도권에서 발간되는 정보지의 특징
- 계약경제일보 : 거주자 주민등록내역 기록. 가격이 비쌈
- 경매공매가이드 : 타 정보지 보다 1-2일 빨리 발간. 저렴
- 태인경매정보 : 거주자 주민등록내역 기록(서울 일부지역에 한함)
- 경매뱅크 : 낙찰시 경쟁률 및 최저가의 감정가비율 기록, 등기순서대로 기재

<경매정보회사 사이트 이용>

가장 합리적이고 저렴한 검색방법이다. 보통 월회비가 3-5만원선 이므로 가입하여 금액별 조건별 검색을 통해 원하는 매물을 찾을 수 있다. 
http://www.infocare.co.kr/ : 전국 경매정보가 상세히 나옴. 검색조건 세분화. 아파트시세와 경매물건, 낙찰사례의 연결 우수 낙찰통계는 별도의 추가회비 필요 
http://www.ggi.co.kr/ : 전국 경매정보가 상세히 나옴. 변경된 공고내용 신속 별도관리 낙찰관련 통계와 판례이용 편리
http://www.taein.co.kr/: 수도권 중심으로 정보제공. 지방은 낙찰통계 없고 등기사항 부실 경매 외의 아파트시세 등 다양한 정보
http://www.land114.co.kr/: 호남을 제외한 전국 경매 정보제공 경매물건별 통계연결 및 낙찰시 권리분석 제공

<법원사이트이용>

경매사건에 관련된 사람들이 현재 상태를 확인하기에 편리한 정보 입찰이 진행되고 있지 않더라도 경매신청이 되었는지 확인할 수 있고, 낙찰 후 항고 되었는지, 허가는 나왔는지, 잔금납부는 하였는지 등등 특정사건의 법원내 진행상황을 알 수 있다. www.scourt.go.kr

< 법원기록 열람 >

입찰 7일전부터 법원 민사신청과(경매계)에 비치해 놓으며 누구나 열람이 가능하다. 응찰 전에는 반드시 훑어 보는 것이 좋다.
① 입찰물건 명세서
② 부동산 현황조사 보고서
③ 부동산의 현황 및 점유관계조사서
④ 임대차관계조사서
⑤ 감정평가서 입찰물건 명세서에는 낙찰 후 소멸되지 않는 권리 및 가처분사항, 낙찰 후 설정되는 법정
   지상권등이 표기되어 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 한다. 부동산의 현황 및 점유관계조사서·임대차
   관계조사서를 통해서는 임차인의 임차금액 및 전입신고 여부, 배당신청여부를 알 수 있으며, 감정평가
   서를 통해서는 평가의견, 토지건물 평가 명세와 위치도, 사진까지 볼 수 있다.

 

5. 꼭 알아야 할 경매용어-이해관계인

< 이해관계인 >

경매초보자는 물론이고 어설픈 브로커들도 이해관계인이 누구까지인지 잘 모른다. 이해관계인에 한해서 즉시 항고할 수 있고 법원의 각종 자료를 송달 받기 때문에 분명히 알아야 한다.
-이해관계인에 해당되는 사람 : 소유자, 채무자, 채권자, 임차인, 가등기권자, 공유자 등.
-이해관계인이 아닌 사람 : 가압류권자, 집행력 있는 정본 없이 배당요구를 한 채권자, 가처분권자.

그렇다면 경매개시결정 후에 전입신고한 임차인은? 

혹자는 아니라고 말하지만 이해관계인이다. 

이해관계인은 배당 받을 수 있냐 없냐로 

구분하는 것이 아니다.

 

6. 꼭 알아야 할 경매용어. 임의경매/강제경매

<임의경매 / 강제경매>

경매는 임의경매와 강제경매로 나누어지는 바, 입찰과정에서 큰 차이가 없다. 그러나 미세하게 차이 나는 부분이 있으므로 제대로 알지 못하면 낭패를 보는 수가 있다.

구 분

임의경매
강제경매

경매신청자

전세권, 질권, 유치권, 담보가등기, 저당권 등의 담보권자
일반 채권자

신청절차

즉시 가능
채무자의 부동산에 압류 후 경매처리

신청시 구비서류

담보권을 증명하는 등기부등본
채무명의, 채무명의 송달증명

경매 취하가능시기

대금납부전까지 가능
낙찰 후에는 경락자의 동의를 받거나 채무 부존재 확인의 소송 필요

경매에 대한이의신청

담보권 부존재를 소명하면 가능경매절차상 사유로 신청가능
경매절차상 사유로만 신청가능

낙찰불허가되는 경우

채무자가 경락자인 경우
채무자 또는 소유자가 경락자인 경우

 

 

7. 유찰되면 최저가로 떨어지는 금액비율이 법원마다 다르던데?

1번 유찰되면 최저입찰가는 보통 20%씩 떨어진다. 그러나 경매물건이 쏟아져 나온 1998년부터는 각 법원별로 물건을 신속히 처리하기 위해서 저감률을 임의대로 조정하기 시작하였다. 1999년말에 본인이 조사한 바에 의하면 각 법원별 저감률은 다음과 같다. 그러나 법원별로 일부 재조정된 곳도 있으므로 참고용으로만 삼기 바란다

 

지원
감가율
지원
감가율
서울본원
20
대구
30
서울동부
20
경주
30
서울서부
20
김천
30
서울남부
20
안동
30
서울북부
20
의성
30(2회)
서울의정부
20
상주
30
수원
30
영덕
30(2회)
평택
20
부산
30
성남
20
부산동부
30
여주
20
울산
30(1회)
인천
30
진주
30(주거용 제외)
부천
20
통영
30(1회)
대전
30
밀양
30(1회)
천안
30
거창
30(아파트, 공동주택 제외)
서산
30
광주
20
홍성
30(1회)
목포
20
논산
30(1회)
순천
20
공주
30(1회)
해남
20
청주
30(1회)
장흥
20
충주
30(1회)
전주
20
영동
30(1회)
군산
20
제천
30(2회)
정읍
30
춘천
30
남원
20
강릉
30
제주
30
원주
30
창원
30(단독, 대지)40(선박) 20(기타
속초
30
영월
30
 
 
 

8. 경락자가 떠안는 권리, 소멸되는 권리는 어떤게 있나?


(1) 경락된 후 대부분의 권리는 소멸된다.

경락 후 설정된 권리는 대부분 소멸된다. 특히 최초에 설정된 근저당(또는 가압류)보다 뒤에 설정된 각종 권리는 대부분 소멸된다. 그러나 앞서서 설정된 가처분, 소유권이전가등기, 예고등기, 환매등기는 소멸되지 않는다.

 

경락자가 인수하는 권리

낙찰 후 소멸되는 권리

 
유치권
저당권, 가압류
최선순위 근저당(또는 가압류)보다 앞선 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권)
최선순위 근저당(또는 가압류)보다 뒤진 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)
최선순위 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인(주민등록전입 임대차계약 주택의 점유)
담보가등기(최선순위 근저당보다 앞서거나 뒤진 것 관계없음)
최선순위 근저당보다 앞선 가처분, 예고등기, 소유권이전청구가등기, 환매등기
최선순위 근저당보다 앞선 전세권 중 기한약정이 없거나 경매개시결정등기로부터 잔여기간이 6개월미만인 경우

(2) 후순위일지라도 경락자가 떠안는 권리
- 유치권: 유치권이란, 부동산의 존재 자체를 위하여 꼭 필요했고 그를 통해 부동산의 가치를 상승시킨 수리비용이나 개보수비용 등을 말하며, 선순위 근저당보다 후에 발생하였더라도 유치권자(예를 들어 공사업자)가 그 부동산을 점유하고 있을 때는 낙찰되었다고 해도 그 권리가 사라지지 않는다. 민소법 제32조에도 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.'라고 분명히 밝히고 있다. 그러나 유치권은 반드시 점유하고 있거나 외부에 공시(예를 들어 팻말이나 안내문부착)하여야 하며, 경매개시결정 후에 발생한 것은 인정되지 않는다. 따라서 공장이나 상가, 빌딩 등은 입찰 전에 유치권자가 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다. 또한 전세금이나 권리금은 유치권 대상이 아니며, 임차인이 영업목적 등으로 설치한 비용은 인정되지 않는다.
(3) 경락자가 인수하는 가압류도 있다.

가압류 → 소유권이전 → 다른 채권으로 경매진행 → 배당없음 → 가압류 소멸안됨 → 경락자가 인수
종전 소유자(A) 상태에서 가압류 등기 되고, 그 상태에서 현재 소유자(B)로 소유권이전이 된 후 설정된 다른 근저당이나 각종 채권관계로 경매가 진행되면, 종전소유자를 대상으로 집행보전을 해 놓은 가압류권자는 새로 소유권 이전한 사람의 물건에 대해 진행된 경매에서 배당자격이 없다. 결국 배당되지 않는 가압류는 소멸되지 않기 때문에 경락자가 인수하게 된다. 때문에 가압류가 최선순위로 등기된 경매물건은 이 가압류가 현소유자 상태에서 설정된 것인지, 종전소유자 상태에서 설정된 것인지 꼭 확인해야 한다. 물론 종전 소유자 상태에서 설정된 가압류일지라도 그 가압류권자가 경매를 신청하였다면 이 역시 소멸된다. 가압류권자는 채권을 회수하기 위해 경매를 신청하였으므로 배당 받아야 하고, 모든 금액이 회수되었느냐에 관계없이 소멸되는 것이다.
(4) 최선순위 근저당보다 전입이 빠른 임차인은 인수하게 된다.

주거용 부동산에서 근저당보다 전입신고가 빠른 세입자가 배당을 못 받았거나 일부만 배당되는 수가 종종 있다. 이때는 경락자가 남은 전세금에 대하여 갚아야만 세입자를 내보낼 수 있다
 
 

9. 임차인의 권리에 대하여 핵심을 짚어 보면?

(1) 임차인의 대항력이란?
선순위 저당권 등이 없는 주택에 임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 한다) 그 『다음날』부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락 되더라도 새로운 집주인(양수인·경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다. (2) 확정일자 임차인과 전세권자의 차이 전세권은 등기부에 설정된 물권이므로 근저당 등과 같이 등기부순위에 의해 권리가 인정되어 경매가 진행될 때 그 순위에 의해 배당 받을 수 있다. 그러나 전세권은 집주인의 동의와 인감증명이 필요하므로 임차인이 바란다고 임의대로 설정할수도 없다. 때문에 임대차보호법에 의해 그와 비슷한 권리를 인정해 주기 위해 확정일자 제도가 있다. 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓은 임차인도 전세권처럼 그 순위에 의해 배당을 요구할 수 있다. 즉 확정일자를 받는 것은 배당 받을 수 있는 권리순위를 확보하는 것이다. 확정일자를 받지 않으면 전입신고가 빨라 대항력이 있다고 해도 배당은 받을 수 없다. 물론 전입신고가 되지 않은 임차인은 확정일자를 받아도 배당되지 않는다. 따라서 확정일자부 임차인이 배당 받을 수 있는 순위기준일은 '대항력확보일(전입신고 다음날) 확정일자일'이 모두 성립된 날을 기준으로 한다. 예를 들어 전입신고가 1월 1일, 확정일자가 2월 1일이면 2월 1일이 배당순위기준일이며, 확정일자가 1월 1일, 전입신고가 2월 1일이면 배당순위 기준일은 2월 2일이 된다. 대항력확보일은 전입신고 다음날부터이기 때문이다. 확정일자와 전세권의 차이는 다음과 같다.


< 소액임차인 기준일 및 금액 >

 

구 분

확 정 일 자
전 세 권

절차상

주인동의 불필요
주인의 인감필요

적용대상

주거용 건물에 한함
모든 건물 설정가능

전입신고

필요
불필요

거주여부

필요
불필요

전대차

주인동의 있어야 가능
주인동의 없이 가능

전세금반환이 안될 때

전세금 반환소송 승소 후 강제
경매  신청해야 함
즉시 임의경매신청가능

경매시 배당되는 금액

낙찰가액 전체금액을 순위에 맞춰배당
낙찰가액중 건물분 금액에서만 순위에 맞춰 배당

배당순위

대항력확보일(전입신고 다음날)과 확정일자일이 모두 갖춰진 날을 기준으로
설정일을 기준으로
 
(3)소액 임차인 소액임차인은 비록 전입신고 등이 늦어도 최소한의 보호를 해주기 위해 만들어진 제도이다.
때문에 소액임차인으로 인정되면 순위가 늦어도 일정금액을 최우선변제(배당)받을 수 있다. 소액임차인은 확정일자를 받지 않아도 권리가 인정되어 최우선변제 된다
 

기 준 일

서울 광역시(군지역제외)
기타 지역

84. 1. 1. ― 87.11.30

300만원이하

200만원이하

87.12. 1. ― 89.12.29

500만원이하

400만원이하

89.12.30. ― 95.10.18

2000만원이하 → 700만원한도

1500만원이하 → 500만원한도

95.10.19. ― 현 재

3000만원이하 → 1200만원한도

2000만원이하 → 800만원한도

 

<주의할 점>


(1) 도표의 '기준일'은 전입 신고된 날이 아니라 최선순위 근저당설정일이다.

전입신고가 언제이건 해당주택에 처음 설정된 근저당일에 맞추어 임차인이 소액에 해당하는지 판단한다. 예컨대, 1995. 10.1. 저당권이 설정된 서울주택을 1996.1.3. 보증금 3,000만원에 임차한 경우 근저당설정일에 따라 이 임차인은 소액이 아니다. 그러나 이런 처지에 놓인 임차인도 실망해서는 안되다. 배당할 때는 선순위 근저당이 모두 배당되고 나면 그 다음 설정된 근저당설정일을 기준으로 다시 소액임차인을 따져서 소액 우선변제 받을 수도 있다. 소액임차인 최우선 변제는 확정일자가 없어도 되지만, 확정일자를 해 놓아야 소액우선변제를 받은 후 덜 받은 나머지 금액도 순위에 의해 배당신청 할 수 있다.

(2) 소액배당금은 경락금액의 1/2범위내에서 지급된다.

다가구처럼 소액임차인이 여러명일 경우 모두 정해진 소액을 최우선변제 받는 것은 아니다. 소액배당금은 경락금액의 1/2범위 내에서 나누어주므로, 소액임차인이 여러명일때는 1/2금액을 평등하게 나누어 갖게 된다. 예를 들어 낙찰금액이 5천만원인데 소액임차인이 10명이면 낙찰금액의 1/2인 2천5백만원을 10등분하여 최우선변제 받는 것이다.

(3) 공동생활을 하는 경우에는 수인도 1인의 임차인으로 인정된다.

하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하게 된다. 아울러 소액임차인도 배당요구를 하지 않았으면 최우선변제를 받을 수 없다.

(4) 경매개시결정후에 전입한 소액임차인은 최우선 변제에서 제외된다.

(5) 전차인은 원래 임차인이 소액일때만 인정된다.

임대보증금이 4,000만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마친 전차인은 소액으로 인정될까? 그렇지 않다. 방1칸을 빌려준 처음 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 전차인도 소액전차인으로 보호 받기 때문이다.

(6) 임차권이 설정된 후 들어온 세입자는 소액에서 제외된다.

임차인이 전세금을 돌려 받지 못해 임차권을 설정해 놓고 집을 비운후 뒤에 들어온 새 임차인은 금액불문하고 소액으로 인정되지 않는다.

 

10. 전국 법원별 관할구역과 연락처는?

① 수도권

지 원

관 할 구 역

연 락 처

서울지방법원

서울특별시 종로구, 중구, 성북구, 용산구, 강남구, 서초구,
관악구, 동작구

(02)530-1114

서울동부지원

서울특별시 성동구, 광진구, 강동구, 송파구

(02)2204-2114

서울서부지원

서울특별시 마포구, 서대문구, 은평구

(02)3271-1114

서울남부지원

서울특별시 영등포구, 구로구, 금천구, 강서구, 양천구

(02)2192-1114

서울북부지원

서울특별시 동대문구, 중랑구, 도봉구, 강북구, 노원구

(02)3399-1114

서울의정부지원

의정부시, 동두천시, 구리시, 미금시, 고양시, 양주군,
남양주군, 파주군, 연천군, 포천군, 가평군, 강원도 철원군

(031) 828-0114

인천지방법원

인천광역시, 김포군, 강화군

(032) 430-2114

인천부천지원

부천시

(032) 320-1114

수원지방법원

수원, 안양, 광명, 과천, 안산, 오산, 의왕, 군포, 시흥,
용인, 화성

(031) 210-1114

수원성남지원

성남시, 하남시, 광주군

(031)737-1111

수원여주지원

여주군, 이천시, 양평군

(031) 884-8610

수원평택지원

평택시, 안성군

(031)650-3114

 

② 강원도

 

지 원

관 할 구 역

연 락 처

춘천지방법원

춘천시, 춘천군, 화천군, 양구군, 인제군, 홍천군

(033) 253-4156

춘천강릉지원

강릉시, 동해시, 삼척시, 삼척군, 명주군

(033) 643-7371

춘천원주지원

원주시, 원주군, 횡성군

(033) 742-4104

춘천속초지원

속초시, 양양군, 고성군

(033) 633-2182

춘천영월지원

영월군, 평창군, 정선군, 태백시

(033) 372-4922

 

③충청도

 

지 원
관 할 구 역
연 락 처

대전지방법원

대전광역시, 금산군, 연기군

(042) 470-1114

대전홍성지원

충청남도 예산군, 홍성군, 보령시, 서천군

(041) 634-6700~4

대전공주지원

충청남도 공주시, 청양군

(041)855-2255

대전논산지원

충청남도 논산시, 부여군

(041) 745-2035

대전서산지원

충청남도 서산시, 태안군, 당진군

(041) 665-4300

대전천안지원

충청남도 천안시, 아산시

(041) 551-3802

청주지방법원

청주시, 청원군, 보은군, 진천군, 괴산군, 영동군

(043) 270-7114~5

청주충주지원

충주시, 음성군

(043) 843-2003~7

청주제천지원

제천시, 단양군

(043) 643-2002

청주영동지원

영동군, 옥천군

(043) 742-3702~3

 

④영남

 

지 원

관 할 구 역

연 락 처

대구지방법원

대구광역시, 경산시, 청도군, 달성군, 성주군, 고령군, 영천시, 칠곡군

(053) 757-6600

대구안동지원

안동시, 영주시, 봉화군

(054) 856-3204

대구경주지원

경주시, 포항시, 울릉군

(054) 741-5005~9

대구김천지원

김천시, 구미시

(054) 420-2114

대구상주지원

예천군, 문경시, 상주시

(054) 533-1503

대구의성지원

의성군, 군위군, 청송군

(054) 833-1174

대구영덕지원

영덕군, 울진군, 영양군

(054) 733-3311

부산지방법원

부산광역시 북,진,영도,남,사상,동,강서,서,수영,사하구

(051) 240-1114

부산동부지원

부산광역시 해운대, 동래, 금정구

(051) 780-1114

울산지방법원

울산광역시, 양산시

(052) 228-8000~2

창원지방법원

창원시,창원군,마산시,진해시,김해시,함안군,의령군

(055) 266-2200~12

창원진주지원

진주시,삼천포시,진양군,사천군,하동군,산청군,남해군, 거창군, 함양군

(055) 752-4146-7

창원통영지원

충무시, 장승포시, 통영군, 거제군, 고성군

(055) 649-1500~4

창원밀양지원

밀양시, 창녕군

(055) 354-3101

창원거창지원

거창군, 합천군, 함양군

(055) 944-1214

 

⑤ 호남 제주

 

지 원

관 할 구 역

연 락 처

광주지방법원

광주광역시, 나주시, 담양군, 곡성군, 화순군, 나주군, 영광군, 장성군

(062) 239-1114

광주목포지원

목포시, 신안군, 무안군, 영암군, 함평군

(061) 276-2131-4

광주장흥지원

장흥군, 강진군

(061) 863-7351

광주순천지원

순천시, 여수시, 여천시, 광양시, 승주군, 여천군,광양군, 구례군, 고흥군, 보성군

(061) 752-2103-5

광주해남지원

해남군, 완도군, 진도군

(061) 534-9151

전주지방법원

전주시,김제시, 완주군, 임실군, 김제군, 진안군, 무주군, 남원시, 남원군, 장수군

(061)259-5400~23

전주군산지원

군산시, 익산시

(063)450-5000

전주정읍지원

정읍시, 고창군, 부안군

(063) 535-5101

전주남원지원

남원시, 순창군, 장수군

(063) 625-2015

제주지방법원

제주시, 서귀포시, 남제주군, 북제주군

(064) 729-2000

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[스크랩] 경매가 좋은 7가지 이유 |경매라는...

2007-10-20 11:10

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846257149 주소복사

출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

원문 : http://blog.drapt.com/dragon59

일반인들에게는 마냥 어렵게만 느껴지는 경매. 그럼에도 불구하고 한번쯤 경매를 통해 부동산을 취득해본 경험이 있는 사람이라면 무슨 마법에라도 걸린 듯 다시 경매시장을 찾는다. 왜 그럴까? 경매에는 다음과 같은 7가지의 이점이 있기 때문이다.

① 시세보다 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있다.

법원 경매는 감정평가액 100%에서 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 80% → 64% → 51.2% → 40.96% → 32.77%로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰되어도 반 값에서 입찰을 시작할 수 있다. 일부 경기지역 법원 경매는 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 70% → 49% →34.3% → 24.01%로 떨어지기 때문에 낙찰받기도 전에 이미 투자수익을 보장받는 셈이 된다.

최근 5월 서울지역 전체 낙찰가율은 78.0%, 수도권의 경우 73.5%, 전국의 경우 68.8%까지 떨어졌다. 감정가를 시세로 본다면 시세대비 70~80% 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 얘기다. 경매가 좋은 가장 큰 이유이다.

② 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보에 대한 접근이 용이하다.

경매물건은 첫 매각기일 14일전에 각 일간신문에 공고될 뿐만 아니라 대법원경매정보를 비롯한 각종 경매정보 제공업체들이 경쟁적으로 정확하고 신속한 양질의 매물정보를 제공하고 있어 1차로 제공된 자료만으로도 물건정보를 90% 이상 신뢰할 수가 있다. 나머지 10%는 공부서류 열람, 현장조사 등을 통해 보정하면 된다.

또한 공신력 있는 법원을 매개자로 하기 때문에 일반중개에서 처럼 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없으며, 사진, 지적도 및 위치도가 곁들여진 전국단위의 매물정보가 인터넷을 통해 상세하게 제공되고 있어 정보를 쉽게 접할 수가 있다.

③ 매수(입찰)절차가 간편하고 안전하다.

경매는 매수신청에 앞서 집행관이 설명해주는 내용만 잘 숙지한다면 초보자도 입찰에 참여할 수 있을 정도로 절차가 간단하다. 즉 입찰 당일 법원에서 교부하는 입찰표에 주소, 성명 및 입찰금액을 기재하고 입찰보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 봉한 후 입찰함에 넣기만 하면 된다. 입찰시 구비사항도 본인이 직접 입찰하는 경우에는 매수신청보증금(최저경매가의 10%)과 도장 및 신분증만 준비하면 된다.

93년 5월에 법원 경매 방식이 호가제에서 서면입찰제로 바뀌면서 경매브로커의 개입 염려도 사라져 입찰자들이 안심하고 입찰에 참여할 수 있게 되었다. 특히 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법은 입찰을 고려하거나 낙찰을 받은 사람에게는 든든한 버팀목이 되고 있다.

④ 배타적이다. 다만 경쟁할 뿐이다.

매물정보는 공개되어 있으나 입찰할 물건을 선택한 순간 이후부터의 모든 의사결정권이 ‘나’에게 있다. 공부서류 발급, 현장조사에서 매수신청 여부까지 모든 과정을 내가 스스로 주관하는 등 배타적으로 그 물건으로의 다양한 접근이 가능하다. 심지어 매수가격결정권까지 내가 가지고 있다. 다만 처음부터 매수경쟁이 예상되어 있고 매수가격의 높고 낮음에 따라 당락이 결정될 뿐이다.

⑤ 경매제도의 적극 이용은 사회경제에 이바지하는 것이다.

경매는 다른 사람의 불행을 이용해 이득을 보려는 파렴치한 행위가 아니라 채권자와 채무자간 윈-윈 게임이며, 더 나아가 사회경제적으로도 그 기여하는 바가 큰 제도이다. 즉 경매를 통해 채권자는 용이하게 채권을 회수할 수 있고, 채무자는 변제되는 채무액만큼 채무부담에서 벗어날 수 있으며 나아가 개인파산을 막고 신용을 회복할 수 있는 기회가 될 수 있다.

따라서 일반매물로 내놓아도 복잡한 권리관계 때문에 잘 팔리지 않고 부득이 경매처분 될 수밖에 없는 것이라면 갖가지 방법을 동원해서 경매진행을 방해하는 것보다는 오히려 현장조사차 방문하는 매수희망자들에게 적극적 홍보나 협력을 통해 경쟁적 입찰을 유도함으로써 높은 가격에 낙찰될 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 입찰방해, 고의적 지연 등으로 낙찰이 안되거나 낙찰가가 낮아지면 채무자를 비롯하여 채권자, 임차인 등 모든 이해관계인의 피해범위만 커질 뿐이다.

⑥ 부동산규제가 심할수록 경매는 빛을 발한다.

정부에서 대형 국책개발사업들을 발표하면서 아울러 토지거래허가구역을 확대하고 투기과열지구, 투기지역 지정 등 각종 부동산투기억제대책을 내어 놓고 있다. 최근에는 강남구, 송파구를 비롯하여 6개지역이 주택거래신고지역으로 지정되었다.

그러나 이러한 각종 부동산 규제책은 경매시장에서는 오히려 약이 된다. 토지거래허가구역내에서 일정면적 이상 취득시 토지거래허가를 받아야 하지만 경매를 통해 구입하는 경우에는 면적에 제한 없이 토지거래허가가 필요 없기 때문에 전국 소재 어느 토지든 자유롭게 취득할 수가 있다. 주택거래신고제의 경우에도 마찬가지. 매입시 부담하게 되는 취득세, 등록세 과세표준을 기준시가로 하는 일반매물과는 달리 경매부동산은 실거래가(낙찰가)를 기준으로 한다는 점에서 그간 경매부동산의 약점이 되어 왔으나 주택거래신고제 도입지역에서는 일반부동산 거래에도 취득세, 등록세가 실거래가로 과세되기 때문에 이러한 경매 약점이 상대적으로 개선되었다. 이제는 일반부동산이나 경매부동산이 동일한 출발선상에 있기 때문에 그만큼 경매부동산의 수익률이 상대적으로 더 개선된 셈이다.

⑦ 등기부등본이 말끔하게 정리된다.

일반부동산을 매입할 때에는 등기부등본상에 복잡하게 얽혀 있는 이해관계를 각 이해관계인이 상호 협의하여 인수하거나 남길 것은 남기고 말소할 것은 말소해야 하는 절차가 남는다. 반면 경매는 대금을 납부하고 법원에 소유권이전등기를 촉탁하면 특별한 경우를 제외하고는 등기부등본상의 모든 권리관계가 깨끗이 정리된다. 채권자들을 일일이 만나 협의할 필요도 없다.

이상 열거한 경매가 좋은 7가지 이유는 다소 주관적일 수도 있다. 찾아보면 더 있을 수도 있고 반대로 경매의 좋지 않은 모습도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 예컨대 시세보다 싸게 취득한다는 점은 요즘 감정가 이상에서 낙찰이 빈번한 토지경매시장에서는 설득력이 없다거나 대금을 납부하고 나서도 가옥을 명도 받고 실제 소유권을 행사하기까지 일정한 기간이 소요된다는 점 등등.., 그러나 경매가 채권자와 채무자간 이해관계 조정을 위해서도 사회ㆍ경제적으로 필요한 제도이고 보면 기술하였듯이 경매를 부정적인 시각에서만 바라볼 것이 아니라 오히려 이를 적극 활용할 필요가 있다.

이외에 필자가 개인적으로 경매를 좋아하는 이유도 있다. 바로 경매가 정적이지 않고 동적이라는 점과 경매를 하다 보면 부동산 관련 다양한 분야를 접할 수 있다는 점이다.

일반중개업무가 대부분 일정지역에 한정되어 있는 것과는 달리 경매업무는 전국 매물을 대상으로 하기 때문에 현장조사차 전국 방방곡곡을 답사하고 다니듯 활동범위가 사뭇 광역적이다.

또한 경매는 현장조사를 통한 시세파악에서 부터 취득시 소요비용 및 적정입찰가 산정, 취득목적에 따른 임대수익성 분석, 개발타당성 검토가 수반되는 등 다양한 분야가 접목된다. 뿐만 아니라 등기부등본상의 권리관계를 분석하면서 자연스레 채권거래(또는 저당권거래)에 눈을 뜨게 되고, 임대차관계 또는 점유관계를 풀어가면서 얻게 되는 삶의 지혜 같은 것이 있다.
[닥터아파트.전문가칼럼.2004.07.15]

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