경매라는...(29)

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[스크랩] 종잣돈 5천만원으로 경매 투자하기 |경매라는...

2007-10-20 11:16

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846597593 주소복사

출처 : 좋은현상으로...Good actual condition

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

종잣돈 5천만원으로 경매 투자하기
 

5천만원은 큰 돈이다. 도시 서민의 전세금일 수 있고 한 가족의 생계가 달려있는 사업자금일 수도 있다. 그러나 서울 변두리의 소형아파트 한 채 값이 1억원을 넘기 다반사이고, 중형아파트의 웃돈이 억 단위인 점을 감안하면 5천만원의 돈은 부동산 시장에서 적은 돈임에 틀림없다.

주위에 어렵게 모은 돈 5000만원으로 부동산 투자를 시작하려는 사람들이 의외로 많다. 그러나 5000만원의 돈으로 일반매물을 찾기에 턱없이 적은 자금인 것을 알고부터는 경매투자 쪽으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 적은 돈으로 투자하려다 보니 유혹이 많은 것도 사실이다. 만만한(?) 금액이다 보니 기획부동산의 표적(?)이 되기도 하고, 가짜 펀드회사에 돈을 묻었다 사기를 당하는 경우도 있다.

그러나 법원경매를 배운 사람들은 불경기 때 내 집 마련은 물론 돈 되는 부동산에 적금 들 듯 장기 투자해둔다. 경매투자를 하려면 투자지식이 필요하다 보니 경매 공부를 해야 하고, 경매 전반에 대한 절차를 터득해야 하기 때문에 번거롭지만 한번 배워두면 경매만큼 확실한 투자대상을 찾기 쉽지 않은게 현실이다. ‘한 번 배워 머릿속에 넣어둔 지식은 평생 두고 써먹는 길’이 경매투자이다.

경매시장에서 5천만원으로 투자할 부동산이 많지 않다는 소문이 나돌지만 사실 터무니 없는 루머이다. 가격이 비싼 수도권만해도 감정가 5000만원 미만의 매물이 전체 경매물건의 30%에 달한다. 물론 다세대주택 등 작은 규모의 부동산들이지만 일반시장에서는 살 수 없는 적은 돈으로 투자가 가능하다. 각종 펀드 등 간접투자 상품과 공동투자가 부동산매매시장을 지배하지만 적은 돈이나마 직접투자의 묘미를 느낄 수 있는 곳이 법원경매다. 최근 소액을 투자해 짭짤한 시세차익을 거둔 경매투자 실제 사례를 소개하고자 한다.

중소형 아파트 낙찰로 내 집 마련 가능

지난 7월 7일 수원법원 경매6계에서 입찰에 부쳐졌던 용인시 포곡면 삼계리 재원아파트 33평형이 감정가(7500만원)에서 3회 유찰 후 최저가 3840만원에 입찰해 부쳐졌다가 6명이 경쟁을 벌여 4512만원(낙찰가율 60%)에 낙찰된 사례. 방 3개, 욕실 2개 아파트로 주인이 직접 거주해 명도가 쉽고, 등기부상 권리관계도 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 물건이어서 권리상 깨끗한 아파트경매 물건이었다. 시세 보다 30% 이상 싼값에 J씨가 낙찰 받았다.

또 7월 6일 의정부11계에서 경매에 부쳐졌던 의정부시 금오동 파스텔 24평형(실면적 18평) 방 3개짜리 아파트가 감정가(7800만원)에서 2회 유찰 후 최저가 4992만원부터 시작해 5명이 입찰에 참여해 5727만원(73%)에 낙찰됐다. 총 138세대로 단지규모가 작고 98년에 지어졌지만 주변에는 대형병원과 공동주택들이 모여 있어 주거환경이 양호해 내 집 마련용으로 적합한 아파트경매물건이다.

경매에 나오는 중소형 아파트들은 대체로 채무자나 소유자가 직접 거주하는 경우가 많아 명도에 따르는 어려움이 없어 실제 거주목적으로 노리기에 적당한 경매 물건들이다. 입찰경쟁이 한 아파트 당 5~10명 내외여서 경쟁이 치열하지만 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준히 입찰한다면 적은 돈으로 내 집 장만하기에 유리한 투자대상이다.

꼼꼼한 ‘권리 및 물건분석’이 투자 관건

종잣돈으로 투자하기에 경매시장은 최고의 틈새투자처이기는 하지만 고려해야 할 것들이 많다. 우선 명도(집 비우기)에 신경 써야 한다. 소형주택 경매에 세입자가 있는 경우 명도저항이 거센 편이다. 어떤 경우 ‘막가파’식 저항을 하는 경우도 있다. 대체로 영세민이 살고 있을 가능성이 크기 때문이다. 되도록 집주인이 살거나 최우선 변제를 받는 소액임차인이 거주하는 집을 고르면 명도가 한결 손쉽다. 이사비를 넉넉하게 잡는 것도 하나의 방법이다.

경매투자에 있어 가장 필요한 지식이 권리분석이다. 낙찰 받고도 물어줄 돈이 있거나 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다. 성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 많다. 경험이 없다면 경매서적을 탐독하고 몇 번이고 입찰장을 견학해 절차와 투자지식을 익힌 후에 투자해야 한다.

소액경매투자자가 함정에 빠지는 경우는 경제성 분석을 소홀히 했을 경우이다. 감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없음은 두말한 나위 없다. 반드시 거래시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다. 초보투자자들은 경매 입찰장에서 경쟁자 많다 판단되면 입찰가격을 끌어올리는 경우가 많다. 경매는 반드시 저가매입의 기준을 정하고 시세보다 충분히 싸다고 판단됐을 때 입찰해야 하는 건 기본이다. 추가비용을 충분히 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비 등을 감안하고 입찰해야 한다.

 
 
내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...

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[스크랩] ◎ 경매의 기본 |경매라는...

2007-10-20 11:13

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846420689 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
1. 경매의 기본
경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!
경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다.
시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다.
본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다.
소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다.
실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다.
혼자보다는 두사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.
큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다.
응찰전의 필수점검사항
현장을 반드시 답사한다. 그리고 공고내용과 비교, 확인하라. (투자적격 판단)
점유자, 임차인 정황을 파악하라. (가장 골치아픈 문제 (명도)의 대비, 권리분석자료)
정확한 시가를 파악하라. (일단 감정가는 무시, 응찰가 산정기준)
채무자(소유자)의 동태, 변제자력 등을 파악하라. (경매의 진행예측)
가등기, 예고등기, 가처분, 별도등기 등의 유무확인 (응찰가능성 판단)
응찰자금의 운용계획을 세우라 (대금납부 실기예방)
응찰시 주의사항
응찰에서부터 낙찰을 거쳐 잔금이행에 따른 소유권 취득 시까지의 소요기간 예측이 어려우므로충분한 여유를 갖고 시작해야 한다.
임차인이 건물의 명도에 불응할 경우 소송을 할 경우도 있으므로 이에대한 대비책이 필요 하다.
낙찰자 기준으로 세금이 부과되기 때문에 이전비용 (세금, 수수료, 채권 등)이 일반매매 보다 비싸다.
대금납부 기간내 대금납부를 못하면 경매보증금을 환부받을 수 없는 경우도 있다.
농지는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 경매가 불허되고 경매보증금을 되찾지 못할 수도 있다.(실무상 대부분의 법원에서 반환하고 있음)
본인의 부주의 (매물선정실수, 가격기재실수 등) 는 용납되지 않는다
☞ 실수사례(1)
  육군대령출신인 경매초보자가 상가건물 입찰시 경매사건번호를 잘못 기재하여 5천2백만원의 보증금을 날릴 뻔 하였다.
그는 5억2천만원에 상가를 입찰하면서 잘못하여 자기가 쓰려는 경매사건의 뒷번호(당시 경매정보지를 구입하여 매물을 선정하였는데 선정한 사건의 바로 밑에 기재된 번호)를 기재하였는데 그 사건의 최저입찰가는 7천만원정도였다.
결국 그사건의 채무 3천만원을 대신 갚아주고 경매취하를 받아 보증금의 반 정도를 겨우 건지는 것으로 만족하였다.
응찰요령
① 다량소익형(多量小益型) : 적은 물건을 안정적으로 여러건 입찰함으로써 적은 이익을 취하나 결과적으로는 소기의 목적을 달성하는 스타일
② 소량다익형(小量多益型) : 단 1건을 입찰하더라도 큰 이익을 취하는 통큰 스타일
③ 평균이익률(平均利益率) : 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 높으며 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 낮아짐 (표 참조)
금액 5천만원 미만 1억원 미만 10억원 미만 10억원 이상
이익률 40% 30% 20% 10%
꼭 알아둘 경매 용어 공부
① 강제경매 : 채무자 소유부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 채권자의 채권(금전)을 만족 시키는 것을 목적으로 하는 강제 집행절차(민사소송법의 강제집행편에 의한 절차로 채무명의(판결, 화해, 조정, 조서, 공정증서 등)가 필요하다.
② 임의경매 : 담보권(저당권, 질권, 전세권)의 실행을 위해 국가기간이 대행하는 임의적 집행절차로 담 보권의 존재를 필요로 한다.
③ 입      찰 : 집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하며, 입찰기일에 입찰장소(경매법정)에서 각 매수신 청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그중 최고가격을 신청한 사람을 매수인(낙찰인)으로 결정하는 부동산 경매방식
④ 낙      찰 : 입찰절차에 하자가 없고 경락불허 사유가 없을 때 최고가 매수인을 경락자로 확정 (허가)하는 것
⑤ 유      찰 : 입찰기일에 매각신청이 없어 경매가 이루어지지 않는 것을 말하며, 유찰이 되면 법원이 직권 으로 재경매를 명하게 된다.
⑥ 이해관계인 : 경매를 통하여 직접적으로 이해관계를 갖는 자로서 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(저당권자, 임차권설정자, 전세권자 질권자 등), 부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자(법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 건물등기 있는 토지임차인, 주택 의 인도 및 주민등록을 마친 임차인 등), 공유자 등을 말한다.
가처분권자, 예고등기권자, 가압류권자는 이해관계인이 아니다.
그러나 무시할 수 없는 권리자로서 철저한 분석이 필요
⑦ 신경매 : 유찰됨으로 인하여 다시 하는 경매. (가격저감 있음)
⑧ 재경매 : 낙찰자으 대금 미납으로 인하여 다시 실시하는 경매. (종전가격으로)
⑨ 이의신청 : 경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강 제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청)
⑩ 항      고 : 집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고)
⑪ 법정지상권 : 일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소 유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다.
⑫ 특별매각
    조건 :
일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건 으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위)
⑬ 우선변제권 : 경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차 인의 임차보증금, 노임 등)
⑭ 대항력 : 다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다. (임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별)
⑮ 물건번호 : 여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경 우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰 시 반드시 기재하여야 한다.
강제경매와 임의경매의 차이
내 용 강제경매 임의경매
채무명의의 필요여부
(경매개시 요건)
채무명의(판결, 공정증서)가 필요하다. 채무명의는 필요없고 담보권(저당권, 전세권)의 존재로 족하다.
공신적 효과의 유무 국가의 강제집행권의 행사이므로 채무명의에 관계없이 경매절차상 하자가 없는 한 유효하게 경락인이 소유권을 취득 하는 공신적 효력이 있다. 국가가 담보권의 대행기관일 뿐이므로 실체상의 하자가 있으면 경락인은 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 대금완납을 하였다면 실체상의 이유로도 소유권 취득에 방해받지 않는다.(민소법 제727조)
실체상의 하자가 경매절차에 미치는 효과 실체상의 하자는 경매절차의 진행에영향을 미치지 않으므로 청구의 의소에 의하여 다툴 수 있을 뿐이다 실체상의 하자는 경매개시결정에 대한 이의, 경매절차의 취소·정지사유가 된다.
경매 절차의 대강
1. 경매신청(접수)권자
① 강제경매 : 채무명의자(채권자)
② 임의경매 : 담보권자(근저당권자, 전세권자)

2. 경매개시 경매준비순서
① 집행법원에서 경매개시요건을 심사한 후 경매개시결정을 함
② 경매기입등기 촉탁 - 등기부에 경매개시사항 기재
③ 이해관계인에게 경매개시결정 송달
④ 현황조사명령 - 집행관에게 (경매부동산의 위치, 구조, 임대차관계 등의 조사)
⑤ 감정평가명령 - 감정사 또는 감정법인에게 (경매부동산의 시가감정)
⑥ 채권계산서 제출 최고 -채권자(이해관계인) 및 공공기관 (구청, 세무서)
⑦ 경매기일 지정 - 현황조사서, 감정평가서가 접수된 후
⑧ 경매기일 공고 - 경매기일 14~20일 전 일간신문과 법원게시판에
⑨ 물건명세서 공람 - 경매기일 1주일 전부터
⑩ 경매사건기록 공람 - 경매당일 입찰 1시간 전

3. 입찰 (경매)
① 입찰표 및 매수보증금 (입찰가의 10~20%) 제출
② 최고가 매수인 및 차순위 매수인 결정
③ 응찰자가 없을 시 유찰 선고

4. 낙찰 (매각결정)
집행법원이 낙찰 허·부 결정을 선포하고 게시판에 게시하는 것
낙찰 불허사유 : 입찰 절차상 중대한 하자가 있거나 경매물의 조사, 평가 등 에 중대한 하자가 있는 경우
낙찰 허·부 결정에 이의(불복)가 있는 이해관계인은 항고법원에 즉시 항고할 수 있다.

5. 대금납부
① 대금납부기일은 경락허가결정의 확정일로부터 보통 1월 이내에 지정
② 항고(재항고)된 사건은 경매기록을 환송받은 후 지정
대법원예규상 확정일 또는 기록을 환송 받은 후 3일 이내에 30일 정도의 여유를 두고 대금지급 기일을 지정, 고지하고 지정기일에 대금을 납부하도록 하고 있으나 집행법원의 사정에 따라 조 금씩 다르다.
③ 대금납부방법 : 담당경매계에서 대금(법원보관금)납부명령서를 발부받아 법원보관금취급과(총무과)를 경유하여 법원보관금취급은행에 납부한다.
④ 경락인이 대금미납의 경우 : 차순위 매수신고인이 등록되었다면 차순위 매수인이 대금납부를 할 수 있고, 차순위 매수신고인이 없을 시 재경매에 들어가면 재경매가 진행되었다 하더라도 재경매 3일전까지 매수인이 대금납부를 하면 경매는 종결된다.

6. 재경매
① 경락인이 대금을 납부하지 않을 경우 실시하며 종전 낙찰자는 새로하는 입찰에 참가할 수 없다.
② 매각조건의 변경 - 재입찰보증금을 인상(20~30%)하는 경우가 있다.

7. 배당
배당요구권자 (민소법 제605조)
① 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채무자
② 집행력 있는 정본(판결, 공정증서 등)을 가진 채권자
③ 경매신청 후에 가압류를 한 채권자
※ 배당요구 시한 : 낙찰기일까지
① 낙찰대금의 완납일로부터 30일 이내에 배당기일 지정.
② 배당기일 3일 전 배당표를 작성, 비치.
③ 배당에 대한 이의 신청 - 배당 당일에 직접 출석하여 구두 또는 서면으로 신청하고 1주일 이내에 소제기증명원이나 변론시일소환장을 집행법원에 제출해야 한다.

8. 소유권 이전
대금 완납 직후 가능하며 등록세납부영수증, 주택채권매입필증, 등기촉탁수수료 등을 준비하여 집행법원에 신청
법원의 부동산 경매사건의 진행기간표는 아래와 같다. 그러나 법원사정에 따라 다를 수 있다.


법원경매 업무처리 절차도
종 류 기산일 기 간
경매신청서 접수   접수당일
개시결정 및 등기 촉탁 접수일로부터 2일 이내
채무자에 대한 개시결정의 송달 개시결정일로부터 3일 이내
공과주관공무소에 대한 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최고기간 2주이내)
채권신고의 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최초기간 경락기일까지)
현황조사명령 개시결정일로부터 3일 이내(조사기간은 2주이내
평가명령 등기필증 접수일로부터 3일 이내(평가기간은 2주이내)
경매물건 명세서의 작성 그 사본 및 현황조사보고서 평가서 사본의 비치   경매기일 1주일 이전까지
최초경매기일   신문공고일로부터 14일 이후, 신문공고의뢰일로부터 20일 이내
최초경매기일의 지정 게시 및 신문공고의뢰 이해 관계인에의 통지 현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터 3일 이내
최초경매기일   신문공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일 이후
신경매 또는 재경매기일 공고일로부터 7일 이후 20일 이내
배당요구의 통지 배당요구일로부터 3일 이내
경매실시   경매기일
경매조서및 보증금 등의 인도 경매기일로부터 1일 이내
경매기일 경매기일로부터 7일 이내
경락허부 결정의 선고   경락기일
차순위배수신고인에대한 경락기일의 지정 이해관계인에의 통지 최초의 대금지급기일후 3일 이내
차순위매수신고인에대한 경락기일 최초의 대금지급기일후 14일 이내
경락부동산관리명령   신청당일
대금지급기일의 지정 및 통지 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 3일 이내
대금지급기일 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 1개월 이내
경매부동산 인도명령   신청당일
배당기일의 지정소환계산서 제출의 최고 대금납부후 3일 이내
배당기일 대금납부후 2주일 이내
배당표의 작성 및 비치   배당기일 3일전까지
배당표의 확정   배당기일
배당실시 배당조사서의 작성   배당기일
배당액의 공탁 또는 계좌입금 배당기일로부터 10일 이내
경락인에의 소유권이전 등기 배당기일 또는 등록세 납부일로부터 2일 이내
기록인계 경락인에의 소유권 이전등기 등의 완료후 5일 이내
 
 
출처 : 조인스랜드
 
 

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[스크랩] 전문가를 위한 경매상식 10 선 |경매라는...

2007-10-20 11:11

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846314463 주소복사

출처 : 좋은현상으로...Good actual condition

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

1. 경매신청비용은 얼마나 드나?

신청서 접수시에는 다음과 같은 비용을 납부하여야 합니다. (서울지방법원기준) 각 채권청구금액별로 계산하실수 있습니다.

< 청구금액이 85,000,000원이고 이해관계인이 3명, 대상물건이 3필지인 경우를 예로 들어보면 >

 

청구사유

근 거

청구금액

인지대

(5,000원 × 해당자수) * 경매신청서에 첨부

5,000 원

등록세

청구금액(85,000,000원) × 2/1000 * 경매신청서에 첨부

170,000 원

교육세

등록세(170,000원) × 20/100 * 경매신청서에 첨부

34,000 원

송달료

이해관계인수(3명) 3)× 2,260원 × 10회

135,000 원

경매예납금

-5천만원까지 : 청구금액×0.02 + 5,000원
-5천만초과 1억까지: (청구금액-5천만원)×0.012 + 1,005,000원
-1억초과 : (청구금액-1억원)×0.005 + 1,605,000원
* 경매금액이 5억원을 초과할 때에는 5억원으로 계산함.
* 경매예납금은 배당시 최우선 변제 받음

1,425,000 원(8500만
-5000만)×0.012+ 1,005,000

감정수수료

- 1,000만원초과 5,000만원까지:청구액×0.0015+ 63,000원
- 5,000만원초과 1억원까지 :청구액×0.0008+ 98,000원
- 1억원초과 50억원까지 :청구액×0.0004+ 138,000원
- 50억원초과 100억원까지 :청구액×0.0002+1,138,000원
* 감정료가 200,000원 이하인 경우 200,000원 납부함

200,000 원

신문공고료

기본(2필지까지) 200,000원 추가 1필지당 100,000원

300,000 원

유찰 수수료

1회유찰수수료 1,000원 × 6회분 (정액)

6,000 원

현황조사료

청구금액이 500만원 이상인 경우 63,260원청구금액이 500만원 미만인 경우 53,260원

63,260 원

합 계

 

2,338,260 원

 

2. 낙찰대금을 배당하는 원칙과 방법은?

(1) 물권은 채권에 우선한다.

어떤 물건에 물권과 채권이 성립되어 있을 때는 순위에 관계없이 물권이 우선한다. 예를 들어 어떤 부동산에 저당권과 등기되지 않은 채권이 성립되어 있다면, 경매된 후 배당시 순위에 관계없이 저당권이 우선 배당되며, 일반채권은 그 다음 배당된다.

 

(2) 물권끼리는 등기순으로 정한다.

물권과 등기된 채권(즉 물권화된 채권)들은 일반적으로 등기된 순서로 권리를 갖는다. 등기순서를 세울 때는 동구(갑구는 갑구끼리, 을구는 을구끼리)에서 순위는 등기부상의 순위번호에 의하며, 별구(갑구와 을구)에서는 등기부에 기재된 접수번호에 따라 순위를 정한다.

(3) 일반채권끼리는 순위관계 없이 금액별 안분배당한다.
일반채권끼리는 순위와 무관하다.

(4) 가압류가 선순위이면 금액비례에 의해 배당된다.

물권은 채권에 우선하지만, 집행보전절차를 밟은 채권인 선순위 가압류가 설정되면 물권은 선순위 가압류에 대해 대항력이 없으며, 금액에 비례하여 공평하게 안분배당된다. 물론 배당이 된 후에는 각 권리는 소멸됩니다.

 

<가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 1,000만원

 

권리금액 (만원)

배 당 계 산 법

배당금액

1/10 가압류 2,000

1,000 × (2,000/5,000)

400만원

2/15 근저당 3,000

1,000 × (3,000/5,000)

600만원

 

<근저당 가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 5,000만원

 

권리금액 (만원)

배 당 계 산 법

배당금액

1/1 근저당 2,000

2,000

2,000만원

2/1 가압류 1,000

3,000 × (1,000/5,000)

600만원

3/1 근저당 4,000

3,000 × (4,000/5,000)

2,400만원


이 경우 우선 최초근저당이 2,000만원을 배당 받고 남은 낙찰대금 3,000만원에 대해서는 가압류와 근저당의 금액비율로 배당된 것이다.

<가압류 근저당 근저당>의 배당사례1 -- 낙찰가 5,000만원

 

권리금액 (만원)

배 당 계 산 법

1차배당

조정

최종배당

1/1 가압류 1,000

5,000 × (1,000/8,000)

625만원

 

625만원

2/1 근저당 2,000

5,000 × (2,000/8,000)

1,250만원

750만원흡수

2,000만원

3/1 근저당 5,000

5,000 × (5,000/8,000)

3,125만원

 

2,375만원

 

위의 경우 가압류가 선순위이므로 가압류를 비롯한 모든 권리금액의 합산액인 8,000만원에 대한 자신의 권리금액 비율로 안분배당된다.

그러나 2/1 근저당 2,000만원은 3/1 근저당 5,000만원에 대하여 우선변제권이 있다. 따라서 2/1 근저당이 권리금액에 비해 덜 배당 받은 750만원을 3/1 근저당의 배당금액에서 흡수한다. 만일 2/1근저당금액이 더 많았다면 3/1근저당은 한푼도 배당되지 않을 수도 있다.

 

<가압류 근저당 가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 5,000만원

 

권리금액 (만원)

배 당 계 산 법

1차배당

최종배당

1/1 가압류 2,000

5,000 × (2,000/10,000)

1,000만원

1,000만원

2/1 근저당 3,000

5,000 × (3,000/10,000)

1,500만원

3,000만원

3/1 가압류 2,000

5,000 × (2,000/10,000)

1,000만원

400만원

4/1 근저당 3,000

5,000 × (3,000/10,000)

1,500만원

600만원

 

최선순위가 가압류이므로 1차배당은 모든 권리금액의 합산액에 대한 자신의 비율만큼 안분배당한다. 그러나 2/1 근저당 3,000만원은 덜 배당 받은 1,500만원을 3/1 가압류와 4/1 근저당에게 배당할 금액에서 흡수한다. 결국 2/1 근저당까지 배당하면 낙찰대금 5,000만원 중 1,000만원만 남는다. 남은 낙찰대금 1,000만원에 대해 3/1 가압류가 4/1 근저당보다 선순위이므로 다시금 권리금액 비율로 나누어 가지게 된다. 즉 3/1 가압류는 1,000만원 × (2,000/5,000)에 의해 400만원을 배당 받고, 4/1근저당은 1,000 × (3,000/5,000)에 의해 600만원을 배당 받는다. 위 도표들의 경우, 확정일자를 부여 받은 임차인의 경우는 '물권화'된 채권이므로 배당에 있어서 근저당과 똑같은 원칙이 적용된다.

 

3. 선수들도 종종 실패하는 임차인의 대항력

자칭 경매선수라는 분들도 늘 실패하는 사례가 있다.

<사례>

99.1.1 전세권 홍길동 1억원, 99.2.1 전입신고 임꺽정 1억원, 확정일자 99.4.1 99.3.1, 근저당 농협 1억원 이 물건의 낙찰가는 2억이다. 배당은 어떻게 될까? 전세권 1억이 1순위, 근저당 1억이 2순위로 배당된다. 그러면 임차인 임꺽정의 1억은 경락자가 인수하는가, 아니면 소멸되는 권리인가?  대부분의 경매선수들은 임꺽정 권리는 소멸된다고 알고 있다. 전세권이 물권이기 때문에 물권보다 후순위로 전입한 임차인은 대항력이 없다고 보기 때문이다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 임차인의 대항력은 근저당 등의 선순위 담보물권을 기준으로 판단하는 것이다. 따라서 임차인 임꺽정은 확정일자가 늦어 배당을 받지 못하였지만 선순위담보물권인 농협근저당보다 전입신고가 빠르기 때문에 대항력이 있다! 결과적으로 경락자는 임꺽정의 전세금을 인수해야만 한다.

 

4. 경매신청일로 부터 존속기간이 6개월이상 남았는데도 소멸되는 전세

전세권은 경매신청등기일로부터 존속기간이 6개월이상 남아 있을 경우 배당되지 않고 경락자가 인수해야 한다. 그러면 다음은 어떠한가 살펴보자.

<사례>

99.1.1 가압류 삼성생명 1억원, 99.2.1 전세권 홍길동 1억원, 존속기간 99.12.1 99.3.1,  근저당 국민은행 1억원,  99.4.1 임의 국민은행 최선순위 가압류는 현재소유자 상태에서 설정된 것이다. 전세권의 존속기간(99.12.1)이 경매신청등기일인 99.4.1보다 8개월이나 남아 있다. 통상적으로 전세권은 존속기간이 경매신청일보다 6개월이상 남아 있으면 경락자가 인수해야 한다. 때문에 이런 물건은 계속 유찰되곤 한다. 그러나 경매선수는 어느 정도 유찰된 후 바로 응찰한다. 그 이유는? 현소유자 상태에서 설정된 이 가압류는 그 순위에 상응하는 배당이 이루어지면 족하기 때문에 선순위라 할지라도 소멸된다. 따라서 선순위 가압류가 소멸되는 상태에서는 그보다 후순위인 전세권도 비록 전세기간이 6개월이상 남아 있다 할지라도 소멸되는 권리에 불과하다. (대법원 판결 94다51819) 따라서 이 물건은 경락자에게 안전한 물건이다

 

5. 법정지상권

경매물건을 보면 '법정지상권 성립 여지있음'이라고 표기된 것을 종종 볼 수 있다.
법정지상권은 어떤 경우 성립하는가? 다음 세가지를 모두 만족해야 한다.
첫째 -저당권 설정 당시 토지위에 건물이 존재 했어야 하며,
둘째- 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유였어야 하며,

셋째- 낙찰 후 토지 또는 건물의 소유권이 각각 다른 사람으로 변경된 경우이다. 따라서 법정지상권은 등기 없이도 성립,행사가 가능하다. 물론 이후 처분 할려면 등기가 필요하다. 문제는 법정지상권의 최장기한에 제한이 없다는 점이다. 최단기간은 주어져 있다. (연와조이상 30년. 기타건물15년. 공작물5년) 여기까지는 대체로 알고 있는 내용이다. 문제는 완성되지 않은 채 건축중인 건물도 법정지상권이 성립되는가이다. 대법원 판결 92다7221에 의하면, 건축중인 건물도 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있을 정도에 이르지 않았어도, 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있을 정도까지 진행된 경우 인정된다. 따라서 토지위에 어느정도 골조가 완성된 건축물이 들어서 있다면 법정지상권이 성립하므로 주의해야 한다.

 

6.분묘기지권묘기지권

임야나 농지를 구입하면서 신경 쓰이는 것은 묘지이다.
응찰할 때는 없었던 묘지가 갑자기 나타나기도 한다.
분묘기지권은 관습법상 물권으로서 인정된다.
분묘기지권이 성립하는데는 세가지 경우가 있다.
  첫째 토지소유자가 승낙할 때,
  둘째 승낙이 없었더라도 20년간 사용점유하고 있었을 때,
  셋째, 자기의 토지에 분묘를 설치한 후 매각할 때(유료) 등이다.
분묘기지권의 존속기간한 언제까지일까?
존속기간의 약정이 없는 경우 권리자가 계속 존재하고 분묘가 존속해 있는 동안은 지속된다.
결국 사실상 무기한이다.
물론 분묘에 시신이 안치되어 있고 봉분이 있어야 공시효과가 있어 성립된다.
지료는 시효취득시에는 무상이며, 토지소유자가 분묘 있는 상태로 매각할 때는 지가의 5%선에서 계약하게 된다.
그러나 무연고 묘지는 일정기간동안 개장공고를 내어 관리자가 나타나지 않을시에는 관청 허가하에 개장해 버릴 수 있다.

 

7. 소멸되지 않는 근저당

근저당은 모두 소멸되는 것으로 알려져 있다.
그러나 간혹 근저당이 소멸되지 않고 인수되는 수도 있다. 다음 사례를 보자.

 

내용
용도
인천3계
입찰일자 1999-04-14
등기부분석
사건번호
소재지
면적(평방)
임차관계
결과
감정평가액
최저경매가






98-20969
조흥은행
손진영조판례
남구 도화동 557-1동원3동215호
*대중교통양호
*도시가스개별난방
*일반주거지역
*2종미관지구
건47.07
(19평형-방3)
(15층-7.5.26보존)
토지별도등기있음
주인거주
유찰 98.08.13
유찰 98.09.11
변경 98.10.14
변경 98.11.13
낙찰 98.12.11
낙찰 99.04.14
40,000,000
19,600,000
가압 97. 6.25
신용보증1500만
임의 98. 2.24 조흥은행
저당 86. 4.15 주택은행
(토지만 근저당)780만 인천지점
저당 95. 2.21 조흥은행4450만 가좌동

 

아파트나 연립주택 등의 공동주택의 경우 '토지 별도등기있음'이라는 법원공고내용을 가끔 볼 수 있다.
토지 별도등기가 있는 경우는 건물준공검사(보존등기)후 토지가 입주자에게 등기상 분배되기 전에 경매진행 되는 경우에 자주 발생한다.
토지등기는 건물에 비해 1-2년 늦어질 수 있기 때문이다.
토지 별도등기 있음의 대부분이 이에 해당되며, 이는 문제가 되지 않는다. 나중에 토지등기를 받기만 하면 되기 때문이다.
그러나 토지를 추후 재매입 해야 하는 경우도 있다. 국공유지를 장기불하 받거나 사유지의 토지대금을 장기간 분납하는 과정에서 건물의 경매가 진행될 수 있기 때문이다.
따라서 '토지 별도등기있음'이라는 내용이 있을 경우 반드시 그 사유를 해당관청 및 입주자들에게 문의하는 것이 좋다.
그 가운데서도 가장 위험한 것은 별도등기 상태에서 토지에만 근저당이 설정된 경우.
자칫하면 토지의 근저당을 낙찰자가 인수해야 하는 사태가 벌어질 수도 있기 때문이다.
토지에 대한 저당권이 소멸되지 않는 경우는 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해 버린 경우 발생한다. 이는 주로 소규모건설회사나 개인건축업자가 시공을 맡았을 때 많이 발생한다.
입주자에게 등기가 안된 토지는 낙찰자에게 소유권이전이 되지 않으며, 때문에 추후 입주자에게 토지등기를 해줄 때는 설정된 근저당도 함께 넘어간다.
즉 아파트 연립 같은 공동주택에서 추후 토지가 입주자에게 지분등기 될 때 저당권도 그 비율만큼씩 등기되는 것이다.
결국 낙찰자는 그 저당권까지 함께 낙찰 받은 꼴이 된다.
그러나 건물보존등기일보다 토지근저당이 앞선다고 반드시 인수하는 것은 아니다.
이미 토지가 입주자별로 등기되어 있다면 건물보존등기일보다 빠른 토지근저당도 낙찰 후 함께 소멸 된다.
결국 공동주택에서 '토지 별도등기있음'은 그 자체도 떨떠름하지만, 그 상태에서 토지에만 근저당 되어 있는 경우라면 전문가와 상의하는 것이 유리하다.

 

8. 종전소유자의 가압류도 소멸되는 수가 있다?
 
내용
용도
남부1계
입찰일자 99년 9월 2일
등기부분석
사건번호
소재지
면적(평방)
임차관계
결과
감정평가액
최저경매가
단독
98-22779
나한길
염상섭
영등포신길동 142-18
*다가구용단독주택
*벽돌조슬래브지붕
*일반주거지역
*소형차량접근가능
*정방형토지
*동측2-3m포장도로 접함
대109(33평)
1층52.12/방3
2층55.97/방3
지층52.12/방3
제시외변소1.7
방14.3
창고13.7
(5가구-93.1.9보존)
주인거주
99.5.3 유찰
99.6.1 유찰
99.7.2 유찰
99.8.1 유찰
200,800,000
82,247,680
가압 96.5.5 삼성증권1000만원
가압 96.6.3 나한길 2억원
강제 99.3.1 나한길
근저 98.6.9 국민은행 1억 6000만
* 가압류는 모두 전소유자에게 설정된 것임
 
 
선순위 근저당 보다 앞선 가압류가 두 개나 설정되어 있는 경매물건이다.
이 물건처럼 가압류가 선순위 근저당보다 앞설 때는 반드시 등기부등본을 확인해봐야 한다.
현재의 소유자 염상섭에게 소유권이 넘어오기 전의 소유자에게서 설정된 것인가를 체크해야 하기 때문이다.

가압류등기가 설정된 후 소유권이 이전되고, 새로운 소유자의 채권자가 경매신청을 하여 경락이 됐을 때 그 가압류등기는 말소되지 않고 인수된다.
전소유자에 대한 채권때문에 가압류등기를 한 채권자는 새소유자의 부동산이 경락된 매각대금의 배당에 참가할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소되지 않는다.
가압류를 말소하려면 가압류권자의 채권을 법원에 공탁하든지, 찾아가서 변제할 수 밖에 없다.
말소되지 않는 가압류는 경락인이 인수하게 되므로 낙찰가격이 그만큼 하락할 수 밖에 없다. 따라서 가압류등기 이후 소유권이 이전되었는지 여부에 대한 철저한 분석이 필요하다.
위 물건도 전소유자일 때 설정된 가압류는 2개이며 삼성증권 1천만원, 나한길 2억원이다.
그러면 이 물건은 9월 2일에도 유찰될 것인가? 또 낙찰자는 이 두 가압류를 모두 인수해야 할까?
'그렇다'라고 생각하는 사람들은 잘못 알고 있는 것이다.
종전 소유자 때에 설정된 가압류라고 무조건 낙찰자가 인수하는 것은 아니다.
전소유자에게 설정한 가압류권자라도 그가 경매신청자인 경우는 소멸된다!
채권을 회수하기 위해서 경매신청을 했기 때문이다. 이 물건은 나한길이 경매신청자이다.
따라서 낙찰자가 인수해야 하는 가압류는 삼성증권 1천만원뿐이다.
또한 가압류 설정후 저당권을 설정한 사람은 자기의 저당권을 가지고 가압류 채권자에 대항할 수 없으므로 채권액에 비례해 안분배당 받게 된다
 
9. 재개발 재건축, 종목의 특성 모르면 덤비지 마라.
 

내용
용도

서울본원8계

입찰일자 1998-08-18

등기부분석

사건번호

소재지

면적(평방)

임차관계

결과

감정평가액

최저경매가

단독

99-14662
한국생명
박현수

중구 신당3동 123
버스 및 전철역인근
일반주거
재개발지역

대 92
건물철거후
멸실상태

없음

유찰 99.05.13
유찰 99.06.18
낙찰 99.07.15

105,800,000
67,712,000

강제 99.2.5
    한국생명
근저 95.7.9 신당
    3조합6000만
가압 96.1.1
    한국생명1억

 
5천여세대를 건립하는 신당3구역 재개발지분이 경매로 나왔다.
약수역을 단지 앞에 두고 있으며, 2000년 입주가능하다.
이 물건은 건물이 철거되어 명도문제가 없으며, 특히 43평형에 배정되어 추가부담도 8천만원만 있으면 된다.
설정된 권리도 모두 소멸된다. 그런데 왜 낙찰 후 다시 나왔을까?
건물이 철거된 재개발지분은 대체로 이 물건처럼 한 두 번 낙찰된 후 다시 나오곤 한다. 어디에 함정이 있을까?
그것은 조합원권리에 하자가 발생하기 때문.
재개발조합원은 사업동의용 인감증명을 낼 때 건물과 토지 각각에 대해 내게 된다.
이 물건은 낙찰을 받더라도, 멸실 되어 소유권이전이 불가능한 건물분에 대한 조합원권리는 넘겨올 수 없는 상태이다.
따라서 종전 건물보유자인 박현수가 건물분 조합원 권리를 포기할 가능성이 없기 때문에 추후 공동조합원이 되고 만다.
아파트 등기시에는 종전 토지분과 건물분의 재개발 감정평가액 비율로 지분등기가 되어 나오는 것이다.
결국 낙찰자는 종전소유자 박현수의 지분을 추가로 매입하지 않는한 재산권행사에 제약을 받게 된다.
한편 건물이 멸실 되지 않은 조합원 권리라고 안전한 것은 아니다.
사업시행인가 이후 구입할 때는 종전 소유자가 그 지분(토지 또는 건물)외에 다른 지분을 가지고 있었는지 확인해야 한다.
두 개 이상의 지분을 하나의 조합원 권리로 신고한 경우라면 사업시행인가후 분리하여 매입해도 공동조합원이 되기 때문이다.
이처럼 재개발·재건축 기타 개발관련 물건은 등기부상의 권리관계만이 아니라 개발 관련법에 대한 전문가의 의견을 참고하지 않으면 낭패를 볼 수도 있다.
 
10. 권리관계가 깨끗한 집이 더 위험하다
 
내용
용도
서울 동부3계
입찰일자 1999-05-15
등기부분석
사건번호
소재지
면적(평방)
임차관계
결과
감정평가액
최저경매가







99-12345
강호동
김형곤
강동 명일동 1234
*길동전철역 입구
*차량출입가능
*대중교통보통
*일반주거지역
대 200
건 350
(95.3.1보존)
강호동 95.3.1 5000만
확정 95.3.1
장길산 95.5.1 1억
확정 95.5.1
임꺽정 95.6.1 1억
확정 95.6.1
엄길청 95.7.1 1억
확정 95.7.1
모두 배당요구함 99.1.21
유찰 99.05.01
유찰 99.06.01
유찰 99.07.01
300,000,000
153,600,000
강제 99. 1.1 강호동
1그외 설정된 권리없음
 
 
등기부등본이 깔끔한 다가구주택이 임차인 강호동의 전세금 반환청구소송에 의한 강제경매신청에 의해 매물로 나왔다.
모든 임차인의 전세금은 총 3억5천만원.
등기부에 설정된 권리가 없을 때 임차인의 전세금은 어떻게 될까.
모두 대항력이 있는 권리로서 배당을 받지 못할 때는 경락자가 인수해야 한다.
따라서 위 물건이 이번에 최저경매가로 낙찰되어도 경매집행비용 및 임차인 강호동과 장길산에의 배당액으로 변제되면 나머지 임차인 임꺽정과 엄길청은 거의 배당 받지 못한다. 결국 낙찰자는 2억원의 전세금을 인수해야한 한다.

선순위 설정된 권리가 없을 때 모든 임차인의 권리는 대항력이 있기 때문이다.
결국 이 물건은 아무리 싸게 매입한다고 해도 임차인의 전세금 합계인 3억 5천만원이상에 매입하게 되는 것이다.
만약 위 물건이 근저당은 설정되지 않았으나, 가압류만 설정되었다면 어떻게 될까?
위 물건에 95년 4월 1일 가압류 1억원이 설정되었고, 최저경매가인 1억 5,360만원에 낙찰되었다고 가정을 해보자.
또한 최우선변제 되는 경매집행비용은 360만원으로 본다.
배당순위는 다음과 같다.


① 집행비용 360만 ② 강호동 5,000만 ③ 가압류 1억 ④ 장길산 1억 ⑤ 엄길청 1억 ⑥ 임꺽정 1억

이때 가압류와 그 후순위권리는 금액비율로 안분배당 되며, 안분배당후 장길산 > 엄길청 > 임꺽정의 순으로 대항력 있는 금액이 후순위금액을 흡수해 간다.

이후 모든 권리는 전액을 배당 받은 임차인이건 전액을 배당 받지 못한 임차인이건 관계없이 소멸된다.
선순위 근저당이 없고 선순위 가압류만 있을 때에는 임차인의 낙찰자에 대한 대항력여부는 가압류를 기준으로 삼기 때문이다.

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