경매라는...(29)

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[스크랩] 1.경매의 기본 |경매라는...

2007-10-20 11:22

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846923696 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

1. 경매의 기본
경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!
경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다.
시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다.
본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다.
소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다.
실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다.
혼자보다는 두사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.
큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다.
응찰전의 필수점검사항
현장을 반드시 답사한다. 그리고 공고내용과 비교, 확인하라. (투자적격 판단)
점유자, 임차인 정황을 파악하라. (가장 골치아픈 문제 (명도)의 대비, 권리분석자료)
정확한 시가를 파악하라. (일단 감정가는 무시, 응찰가 산정기준)
채무자(소유자)의 동태, 변제자력 등을 파악하라. (경매의 진행예측)
가등기, 예고등기, 가처분, 별도등기 등의 유무확인 (응찰가능성 판단)
응찰자금의 운용계획을 세우라 (대금납부 실기예방)
응찰시 주의사항
응찰에서부터 낙찰을 거쳐 잔금이행에 따른 소유권 취득 시까지의 소요기간 예측이 어려우므로충분한 여유를 갖고 시작해야 한다.
임차인이 건물의 명도에 불응할 경우 소송을 할 경우도 있으므로 이에대한 대비책이 필요 하다.
낙찰자 기준으로 세금이 부과되기 때문에 이전비용 (세금, 수수료, 채권 등)이 일반매매 보다 비싸다.
대금납부 기간내 대금납부를 못하면 경매보증금을 환부받을 수 없는 경우도 있다.
농지는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 경매가 불허되고 경매보증금을 되찾지 못할 수도 있다.(실무상 대부분의 법원에서 반환하고 있음)
본인의 부주의 (매물선정실수, 가격기재실수 등) 는 용납되지 않는다
☞ 실수사례(1)
  육군대령출신인 경매초보자가 상가건물 입찰시 경매사건번호를 잘못 기재하여 5천2백만원의 보증금을 날릴 뻔 하였다.
그는 5억2천만원에 상가를 입찰하면서 잘못하여 자기가 쓰려는 경매사건의 뒷번호(당시 경매정보지를 구입하여 매물을 선정하였는데 선정한 사건의 바로 밑에 기재된 번호)를 기재하였는데 그 사건의 최저입찰가는 7천만원정도였다.
결국 그사건의 채무 3천만원을 대신 갚아주고 경매취하를 받아 보증금의 반 정도를 겨우 건지는 것으로 만족하였다.
응찰요령
① 다량소익형(多量小益型) : 적은 물건을 안정적으로 여러건 입찰함으로써 적은 이익을 취하나 결과적으로는 소기의 목적을 달성하는 스타일
② 소량다익형(小量多益型) : 단 1건을 입찰하더라도 큰 이익을 취하는 통큰 스타일
③ 평균이익률(平均利益率) : 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 높으며 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 낮아짐 (표 참조)
금액 5천만원 미만 1억원 미만 10억원 미만 10억원 이상
이익률 40% 30% 20% 10%
꼭 알아둘 경매 용어 공부
① 강제경매 : 채무자 소유부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 채권자의 채권(금전)을 만족 시키는 것을 목적으로 하는 강제 집행절차(민사소송법의 강제집행편에 의한 절차로 채무명의(판결, 화해, 조정, 조서, 공정증서 등)가 필요하다.
② 임의경매 : 담보권(저당권, 질권, 전세권)의 실행을 위해 국가기간이 대행하는 임의적 집행절차로 담 보권의 존재를 필요로 한다.
③ 입      찰 : 집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하며, 입찰기일에 입찰장소(경매법정)에서 각 매수신 청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그중 최고가격을 신청한 사람을 매수인(낙찰인)으로 결정하는 부동산 경매방식
④ 낙      찰 : 입찰절차에 하자가 없고 경락불허 사유가 없을 때 최고가 매수인을 경락자로 확정 (허가)하는 것
⑤ 유      찰 : 입찰기일에 매각신청이 없어 경매가 이루어지지 않는 것을 말하며, 유찰이 되면 법원이 직권 으로 재경매를 명하게 된다.
⑥ 이해관계인 : 경매를 통하여 직접적으로 이해관계를 갖는 자로서 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(저당권자, 임차권설정자, 전세권자 질권자 등), 부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자(법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 건물등기 있는 토지임차인, 주택 의 인도 및 주민등록을 마친 임차인 등), 공유자 등을 말한다.
가처분권자, 예고등기권자, 가압류권자는 이해관계인이 아니다.
그러나 무시할 수 없는 권리자로서 철저한 분석이 필요
⑦ 신경매 : 유찰됨으로 인하여 다시 하는 경매. (가격저감 있음)
⑧ 재경매 : 낙찰자으 대금 미납으로 인하여 다시 실시하는 경매. (종전가격으로)
⑨ 이의신청 : 경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강 제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청)
⑩ 항      고 : 집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고)
⑪ 법정지상권 : 일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소 유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다.
⑫ 특별매각
    조건 :
일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건 으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위)
⑬ 우선변제권 : 경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차 인의 임차보증금, 노임 등)
⑭ 대항력 : 다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다. (임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별)
⑮ 물건번호 : 여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경 우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰 시 반드시 기재하여야 한다.
강제경매와 임의경매의 차이
내 용 강제경매 임의경매
채무명의의 필요여부
(경매개시 요건)
채무명의(판결, 공정증서)가 필요하다. 채무명의는 필요없고 담보권(저당권, 전세권)의 존재로 족하다.
공신적 효과의 유무 국가의 강제집행권의 행사이므로 채무명의에 관계없이 경매절차상 하자가 없는 한 유효하게 경락인이 소유권을 취득 하는 공신적 효력이 있다. 국가가 담보권의 대행기관일 뿐이므로 실체상의 하자가 있으면 경락인은 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 대금완납을 하였다면 실체상의 이유로도 소유권 취득에 방해받지 않는다.(민소법 제727조)
실체상의 하자가 경매절차에 미치는 효과 실체상의 하자는 경매절차의 진행에영향을 미치지 않으므로 청구의 의소에 의하여 다툴 수 있을 뿐이다 실체상의 하자는 경매개시결정에 대한 이의, 경매절차의 취소·정지사유가 된다.
경매 절차의 대강
1. 경매신청(접수)권자
① 강제경매 : 채무명의자(채권자)
② 임의경매 : 담보권자(근저당권자, 전세권자)

2. 경매개시 경매준비순서
① 집행법원에서 경매개시요건을 심사한 후 경매개시결정을 함
② 경매기입등기 촉탁 - 등기부에 경매개시사항 기재
③ 이해관계인에게 경매개시결정 송달
④ 현황조사명령 - 집행관에게 (경매부동산의 위치, 구조, 임대차관계 등의 조사)
⑤ 감정평가명령 - 감정사 또는 감정법인에게 (경매부동산의 시가감정)
⑥ 채권계산서 제출 최고 -채권자(이해관계인) 및 공공기관 (구청, 세무서)
⑦ 경매기일 지정 - 현황조사서, 감정평가서가 접수된 후
⑧ 경매기일 공고 - 경매기일 14~20일 전 일간신문과 법원게시판에
⑨ 물건명세서 공람 - 경매기일 1주일 전부터
⑩ 경매사건기록 공람 - 경매당일 입찰 1시간 전

3. 입찰 (경매)
① 입찰표 및 매수보증금 (입찰가의 10~20%) 제출
② 최고가 매수인 및 차순위 매수인 결정
③ 응찰자가 없을 시 유찰 선고

4. 낙찰 (매각결정)
집행법원이 낙찰 허·부 결정을 선포하고 게시판에 게시하는 것
낙찰 불허사유 : 입찰 절차상 중대한 하자가 있거나 경매물의 조사, 평가 등 에 중대한 하자가 있는 경우
낙찰 허·부 결정에 이의(불복)가 있는 이해관계인은 항고법원에 즉시 항고할 수 있다.

5. 대금납부
① 대금납부기일은 경락허가결정의 확정일로부터 보통 1월 이내에 지정
② 항고(재항고)된 사건은 경매기록을 환송받은 후 지정
대법원예규상 확정일 또는 기록을 환송 받은 후 3일 이내에 30일 정도의 여유를 두고 대금지급 기일을 지정, 고지하고 지정기일에 대금을 납부하도록 하고 있으나 집행법원의 사정에 따라 조 금씩 다르다.
③ 대금납부방법 : 담당경매계에서 대금(법원보관금)납부명령서를 발부받아 법원보관금취급과(총무과)를 경유하여 법원보관금취급은행에 납부한다.
④ 경락인이 대금미납의 경우 : 차순위 매수신고인이 등록되었다면 차순위 매수인이 대금납부를 할 수 있고, 차순위 매수신고인이 없을 시 재경매에 들어가면 재경매가 진행되었다 하더라도 재경매 3일전까지 매수인이 대금납부를 하면 경매는 종결된다.

6. 재경매
① 경락인이 대금을 납부하지 않을 경우 실시하며 종전 낙찰자는 새로하는 입찰에 참가할 수 없다.
② 매각조건의 변경 - 재입찰보증금을 인상(20~30%)하는 경우가 있다.

7. 배당
배당요구권자 (민소법 제605조)
① 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채무자
② 집행력 있는 정본(판결, 공정증서 등)을 가진 채권자
③ 경매신청 후에 가압류를 한 채권자
※ 배당요구 시한 : 낙찰기일까지
① 낙찰대금의 완납일로부터 30일 이내에 배당기일 지정.
② 배당기일 3일 전 배당표를 작성, 비치.
③ 배당에 대한 이의 신청 - 배당 당일에 직접 출석하여 구두 또는 서면으로 신청하고 1주일 이내에 소제기증명원이나 변론시일소환장을 집행법원에 제출해야 한다.

8. 소유권 이전
대금 완납 직후 가능하며 등록세납부영수증, 주택채권매입필증, 등기촉탁수수료 등을 준비하여 집행법원에 신청
법원의 부동산 경매사건의 진행기간표는 아래와 같다. 그러나 법원사정에 따라 다를 수 있다.


법원경매 업무처리 절차도
종 류 기산일 기 간
경매신청서 접수   접수당일
개시결정 및 등기 촉탁 접수일로부터 2일 이내
채무자에 대한 개시결정의 송달 개시결정일로부터 3일 이내
공과주관공무소에 대한 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최고기간 2주이내)
채권신고의 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최초기간 경락기일까지)
현황조사명령 개시결정일로부터 3일 이내(조사기간은 2주이내
평가명령 등기필증 접수일로부터 3일 이내(평가기간은 2주이내)
경매물건 명세서의 작성 그 사본 및 현황조사보고서 평가서 사본의 비치   경매기일 1주일 이전까지
최초경매기일   신문공고일로부터 14일 이후, 신문공고의뢰일로부터 20일 이내
최초경매기일의 지정 게시 및 신문공고의뢰 이해 관계인에의 통지 현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터 3일 이내
최초경매기일   신문공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일 이후
신경매 또는 재경매기일 공고일로부터 7일 이후 20일 이내
배당요구의 통지 배당요구일로부터 3일 이내
경매실시   경매기일
경매조서및 보증금 등의 인도 경매기일로부터 1일 이내
경매기일 경매기일로부터 7일 이내
경락허부 결정의 선고   경락기일
차순위배수신고인에대한 경락기일의 지정 이해관계인에의 통지 최초의 대금지급기일후 3일 이내
차순위매수신고인에대한 경락기일 최초의 대금지급기일후 14일 이내
경락부동산관리명령   신청당일
대금지급기일의 지정 및 통지 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 3일 이내
대금지급기일 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 1개월 이내
경매부동산 인도명령   신청당일
배당기일의 지정소환계산서 제출의 최고 대금납부후 3일 이내
배당기일 대금납부후 2주일 이내
배당표의 작성 및 비치   배당기일 3일전까지
배당표의 확정   배당기일
배당실시 배당조사서의 작성   배당기일
배당액의 공탁 또는 계좌입금 배당기일로부터 10일 이내
경락인에의 소유권이전 등기 배당기일 또는 등록세 납부일로부터 2일 이내
기록인계 경락인에의 소유권 이전등기 등의 완료후 5일 이내
 

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[스크랩] 경매에 대한 오해 그리고 진실 |경매라는...

2007-10-20 11:21

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846889868 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

첫째 마당. 경매의 제1전제는 시세차익인가 아니면 낙찰받기 인가?
누가 뭐라고 해도 경매의 제1전제는 시세보다 싸게 사기이다. 그런데 경매시장을 들여다보면 종종 헷갈리는 경우가 있다. 너무도 당당하게 경매의 제 1장점은 낙찰 받기라고 외치는 사람들 때문이다. 지금 이 순간에도 말이다.
 
대세상승기에는 이론의 여지없이 낙찰 받아 놓고 봐야 한다. 왜냐하면 입찰당일에는 고가 낙찰로 지탄의 대상이 될지라도 잔금 납부 시점인 한 달 후에는 그동안 상승한 시장 가격이 고가낙찰 가격을 정당화 시켜주기 때문이다. 즉 입찰 당일 낙찰자를 향한 비아냥의 손가락이 한 달 후에는 시장을 제대로 읽지 못한 자신의 무능에 대한 질책의 비수로 되돌아오기 때문이다.
 
문제는 경매시장에서 이런 원리가 통용되는 시점이 아주 제한적이라는 것이다. 지난 2001년 4월부터 2003년 10월 29일까지의 제1차 대세 상승기2005년 1월 21일부터 2005년 8월 31일까지의 제2차 상승기에는 적용 가능했지만 그 외 시기에는 함부로 휘두르면 안 되는 전가의 보도이기 때문이다.

둘째 마당. 도대체 경매시장의 규모는 어느 정도인가?
일부에서 수십 조에 이를 것이라고 말하나 이는 사실과 다르다. 경매정보제공업체인 지지옥션에 따르면 2005년 상반기 경매시장에서 매각된 금액은 6조 9,421억원 이었다. 상반기의 거칠 것 없는 추세선을 고려할 때 2005년은 경매 사상 최고치인 연간 14조원(낙찰가 기준)을 가볍게 넘어설 것으로 예상됐으나 8·31 부동산 안정대책이라는 복병을 만나 최고치를 갱신하기는 어려울 것으로 보인다.
 
참고로 역대 최고치는 지난 2001년 13조 6,520억원 이었다. 2000년 이후 시장 규모를 보면 연간 약 10조원(경기호황)에서 13조원(경기불황) 사이였다. 즉 월 1조원, 연간 11조원 내외가 정설이다.

세째 마당. 경매시장은 브로커가 좌지우지한다.
국제통화기금 체제로 회귀했다면 맞는 말이다. 그렇다. 한 때 경매시장은 소위 경매전문가 집단이 주도한 적이 있었다. 이들은 경매에 대한 애증의 대상으로 경매 대중화와 양적 팽창의 제1공신으로 추앙을 받는 반면 경매에 대한 부정적 이미지 확산의 원조요 원흉으로 지탄을 받고 있다. 오히려 경매대중화의 최대의 걸림돌이요 결코 함께 할 수 없는 대상으로 전락해 버렸다.
 
그러나 지난 2001년 4월 ‘경란’(競亂)과 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 이후 경매시장은 완전히 실수요자 위주로 재편됐다. 경매가 대중화되면서 소위 ‘아줌마’부대와 ‘수강생’사단이 경매시장을 사실상 접수해 버렸다. 지금 이들은 경매 법정 한켠에서 겨우 명맥만을 유지하고 있다. 아! 옛날이여를 되 뇌이면서. 이들의 빈 자리를 나홀로 투자자(약 80 %)가 메우고 있다.

네째 마당. 경매로 떼 돈 벌고, 팔자도 고칠 수 있다.
그렇다면 내(은현) 팔자부터 고쳐달라. 광고 카피와 내용물은 다르다. 소위 무료 강좌 등 ‘로드쇼’에서 충격적인 내용이 공개되곤 하는데 전설과 현실은 다르다는 점을 기억해야 한다. 한 때(국제통화기금 체제 등) 그런 때가 있었다는 것이다. 경매가 요즘처럼 대중화되기 전에는 반 값에 주울 수 있었지만 지금은 아니다. 경매는 결코 요행의 산물이거나 투기의 대상이 아닌 합리적 투자의 대상임을 명심해야 한다. 팔자는 함부로 고쳐지는 것이 아니다.

다섯째 마당. 경매는 권리분석이 전부다.
한 때 절대 명제였던 적이 있었다. 지금도 연간 약 1,200억원에 이르는 입찰보증금이 허공 속으로 사라지고 있다. 전국에는 280개의 경매계가 있는데 하나의 경매 계당 5건의 경매사고가 있고 1 건당 보증금의 손실 금액이 700만원이라고 했을 때다.
 
경매사고에는 두 종류가 있다. 통계로 잡히는 사고와 통계로 잡히지 않는 사고가 있다. 통계 사고는 낙찰 대금을 납부하지 않아 입찰보증금이 20 % 내지 30 %인 경우이고 통계 외 사고는 낙찰대금을 납부할 때까지 전혀 경매사고의 징후를 알아차리지 못한 경우로 뒤늦게 사고가 터진 것을 알게 된 경우다. 경매사고는 후자가 더 무서운 경우로 이는 단순히 보증금 10 %만을 날릴 것을 즉 ‘호미로 막을 것을 가래로 막는 경우’이다.
 
또 다른 경매사고 유형에는 ‘권리분석 실패형’과 ‘물건분석 오판형’이 있다. 과거에는 ‘경매사고 = 권리분석 실패’였는데 민사집행법 시행 이후로는 ‘경매사고 = 물건분석 오판’형의 비중이 높아지고 있다. 이는 절차의 간소화로 경매의 위험이 많이 제거됐기 때문이다. 대신 법원감정가를 시세로 오인한다든지 아니면 경매 물건의 가치를 너무 높게 평가한다든지 하는 경우 발생하는 사고이다. 권리분석을 잘하면 경매사고의 위험을 줄이거나 안 당할 수 있다. 그러나 권리분석을 잘 한다고 반드시 낙찰 받는 것이다. 권리분석이 경매의 전부는 아니기 때문이다.

여섯째 마당. 경매는 명도가 전부다.
한 때 그런 때가 있었다. 민사소송법 당시에는 낙찰 받기보다 낙찰 후 과정이 더 어려웠다. 항고를 통해 시간을 질질  끌뿐만 아니라 점유자 대부분이 명도소송 대상인지라 상당한 시간과 비용을 감수해야만 했다. 그러나 이제는 다 옛날 이야기가 되었다.
 
즉 경매 전 과정을 100이라고 한다면 민사소송법 당시에는 낙찰까지가 40 %이고 낙찰 후 과정이 60 % 였다. 그러나 민사집행법에서는 낙찰이 60 % 에서 70 %이고 낙찰 후 과정이 30 %에서 40 %로 바뀌었다. 이제는 낙찰이 더 어려워졌다. 아 하늘을 봐야 별을 딸 것이 아닌가. 낙찰이 돼야 명도를 하든지 뭐를 하든지.

그밖에 소위 가칭 "어깨" 때문에 겁나서 못하겠다. 경매 받은 집은 터가 세서 재수가 없다. 세금이 너무 많다. 앞으로 남고 뒤로 밑지는 게 경매다. 등등 왜곡된 이미지와 편견이  경매시장 대중화의 걸림돌로 작용하고 있다

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[스크랩] 잘못 알려진 법원경매 투자 상식② |경매라는...

2007-10-20 11:20

http://blog.drapt.com/allsoo/1389501192846809288 주소복사

출처 : 나누어요~☆

원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119

 강력한 부동산 투기억제책과 거품론 등 부동산시장에 검은 그림자가 드리워진 시점에 부동산투자에 관심을 기울이는 사람들은 누구나 싼 값에 사기를 원한다.

특히 물량공급이 풍부한 경매 ․ 공매에 누구나 관심이 많지만  경매 부동산 투자에 기웃거리면 주변사람들은 극구 뜯어 말린다.


 “싼 값에 살만한 부동산이 많은데 왜 하필 골치 아프다는 경매에 관심을 쏟느냐”에서부터 “내가 아는 누구는 경매로 집을 샀다가 세입자 때문에 수년째 골치를 앓는다” 는 등 지레 겁부터 주는 경우가 허다하다.


 그러나 다년간 경매시장을 지켜온 필자로서는 잘 못 알려진 뜬소문이라 단언한다.

물론 초보자가 값싸게 구입할 수 있다는 말만 믿고 경매에 대한 공부를 게을리 한 채 입찰에 참여해 보증금을 몰수당하거나, 권리 ․ 물건 상 하자있는 부동산을 싼 맛에 낙찰 받았다 세입자의 보증금을 물어주는 경우도 왕왕 있지만 순전히 잘못된 정보와 내공을 쌓지 않고 투자에 임한 투자자의 책임이 더 크다.


 그러나 처음부터 잘못 알려진 상식을 듣고 ‘값싸고 좋은 부동산’에 투자할 수 있는 경매부동산을 포기한다면 알짜 재테크의 기회를 영영 놓치는 셈인 것이다.

제대로 된 기초상식과 함께 꾸준히 경매투자의 상식을 넓힌다면 부동산경기의 부침과 상관없이 내 집 마련은 물론 틈새 재테크 투자처로 평생 활용할 수 있다.

 부동산시장을 바로 보지 못한 채 의심하고 경계하다 보면 저가에 매입할 좋은 기회를 영영 놓치는 투자자들이 많다.

소액 초보 투자자가 싸고 좋은 부동산 타령만 하기보다는 값싸게 나온 경매물량에 관심을 기울이는 실천이 필요한 시기이다.

 
 지난 원고에 이어 착각하기 쉬운 경매 상식(2) 연재 글을 읽고 경매에 대해 열린 마음으로 바뀌길 바란다.

올 연말에는 용기를 내어 경매로 돈 벌 수 있는 기회로 활용해 보면 어떨까?
 
■ 세입자의 집 비우기(명도)가 골치 아프다?
 경매부동산에는 거의 집주인(채무자 겸 소유자)이나 세입자가 거주하기 마련이다.

물론 비어있는 집도 있고 폐문된 후 방치된 집도 있다.

경매로 낙찰 받은 다음에는 살고 있는 사람들을 이사 가게 해야 하기 때문에 조금 번거로운 절차를 거쳐야 하는 것이 사실이다.


 그러나 초보자가 생각하는 것만큼 골치 아프게 집을 비우는 경우는 많지 않다.

주택 또는 상가임대차보호법에 따라 세입자는 일정액을 우선변제 받거나 배당순위에 따라 전세금을 돌려받고 나가는 세입자들이 더 많다.

다만 한 푼도 못 받고 나가는 집주인이나 세입자는 싸게 산만큼 낙찰자의 능력에 따라 이사비(위로금)를 쥐어주는 게 관례이다.

집 비우기 때 우려할 정도로 골치를 썩거나 강제 집행까지 해야 하는 부동산은 아주 일부에 불과하다.

 
■ 가짜 세입자가 판친다?
 주택 경매물건 중에는 간혹 실제 살지도 않는 가짜 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추고 살고 있는 주택이 왕왕 있다.

주택에서 실제 살기 위한 목적이라기보다는 채무자(전 소유자)와 짜고 일부 금액이라도 챙기기 위해 법원에 권리신고를 하고 거주하고 있는 것이다.

 그러나 경매참여자는 신경 쓸 필요 없는 전혀 없다.

왜냐하면 가짜 세입자들 중 일정 요건을 갖췄으면 경락대금에서 우선 변제받는 소액임차인들이기 때문에 낙찰대금 배당에 참여해 우선 변제되는 사람들이기 때문에 낙찰자는 그들에게 돈을 한 푼도 물어주지 않아도 된다.

경매가 진행된다는 등기(경매개시결정) 후에 전입신고를 하고 들어온 가짜 세입자도는 절차가 간편한 인도명령만으로 내보낼 수 있기 때문에 신경 쓰지 않아도 된다.
 
■ 경매로 사면 무조건 싸게 살 수 있다?
 경매로 부동산을 사면 종목에 따라 다르지만 통상 적게는 10%에서 많게는 반값에 살 수 있다는 것은 누구나 아는 사실이다.

부동산의 ‘떨이시장’, ‘도매시장’이란 것쯤은 요즘 투자자들이 다 안다.

1회 유찰시 20~30%씩 금액이 떨어지는 저감률 때문에 많이 유찰될수록 낮은 값에 낙찰 받는다.


 그러나 우리가 아는 사실과 달리 오히려 시세보다 높게 낙찰 받는 경우도 적지 않다.

이는 감정평가액을 시세로 믿고 1회 유찰시 가격을 높이 써서 낙찰 받기 때문이다.

단지 감정가는 기준가격이라고 생각하고 현장 중개업소를 통해 정확한 시세파악을 한 후 적정이윤을 남길 수 있는 가격에 낙찰 받아야 한다.

뻥튀기 감정을 믿고 입찰하면 오히려 일반매물보다 비싸게 살 수 있는 게 경매다.
 
■ 경락잔금 전액을 내 돈으로 일시에 납부해야 한다?
 통상 경매에서 최고가매수인(낙찰)으로 정해지면 잔금은 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내에 납부해야 하는 것이 원칙이다.

일반 매매의 경우 중도금과 잔금납부 기한을 매도자 매수자 간의 협의 하에 조정할 수 있지만 경매는 잔금을 정해진 기간 안에 내야하기 때문에 중도금 없이 일시불로 전액을 내야 한다.


 그러나 만약 납부기한 내에 납부 못할 사정이 있다면 다음번 경매기일 3일전까지 정해진 이자와 함께 잔금을 납부하면 유효한 낙찰로 인정한다.

즉 경매도 잔금 납부의 여유기간이 있다.

만약 잔금 낼 돈이 부족하다면 금융권의 ‘경락잔금 대출제도’를 이용하면 된다.

지역과 부동산종목마다 다르지만 통상 경락받은 금액의 30~50% 이내에서 저리 대출이 가능하다.
 
■ 낙찰 받은 부동산을 단기매매하면 세금추적 당한다?
 경매현장에 있다 보면 경매로 샀다가 바로 팔면 양도세 문제와 세금추적 때문에 걱정하는 투자자들이 많다.

경매는 일반매매와 달리 낙찰가가 공개적으로 노출되기 때문에 경락받은 부동산을 1년 이내에 되팔면 단기매매에 따라 투기꾼으로 몰릴 까봐 걱정한다.

게다가 재테크 목적으로 1년 내에 몇 차례 낙찰 받으면 혹시 부동산투기꾼으로 몰리는 것으로 아닌가 생각한다.

 그러나 부동산을 경락받아 1년 안에 되팔게 되면 양도세 부담이 무거울 뿐이지 투기꾼으로 몰지는 않는다.

취득 후 1년 안에 부동산을 팔면 실제 낙찰가를 기준으로 양도세를 계산하며 높은 세율이 적용된다.

1년 과세기간 안에 1회 이상 낙찰 받고 2회 이상 매매하면 양도세 외에 소득세가 별도로 추가될 뿐 세금추적을 받거나 투기꾼으로 모는 경우는 없다.

 
■ 초보자는 위험하므로 전문가의 도움이 반드시 필요하다?
 경매입찰 경험이 없는 겁(?) 많은 투자자들은 반드시 법률 전문가나 경매컨설턴트의 도움을 받아 입찰하는 게 안전할 것이라 생각한다.

특히 세입자 많은 주택이나 까다로운 법률용어가 등기부등본에 기재된 경매 부동산은 처음부터 전문가가 도움을 받아 낙찰 받아야 할 것으로 판단한다.

 그러나 경매투자는 우리가 일반적인 부동산거래를 하는 것과 마찬가지로 단순, 명료한 게 태반이며, 채무자 또는 소유자가 살고 있는 아파트나 주택은 간단한 권리관계 때문에 손쉽게 낙찰 받을 수 있다.

오히려 전문성 없는 법률 전문가나 욕심 많은 경매업체 직원을 만나면 과다한 수수료 때문에 골치를 앓는 경우도 있다.

다만 입찰 전 어느 정도 권리 ․ 물건분석 요령과 방법을 배우고 입찰장 견학과 함께 꾸준히 경매투자 공부를 익힌다면 굳이 비싼 수수료를 줘가며 업체를 이용할 이유는 없다.
윤재호 메트로컨설팅 대표/빠른 부동산 정보 스피드뱅크 (www.speedbank.co.kr)

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