첫 출발이 부자를 결정한다

‘무∙주∙택∙자’

이 네 자는 우리나라에서는 ‘설움’과 ‘어려움’의 또 다른 표현이다.

집값은 언제든지 오를 소지가 있고 전세가격도 불안정하기는 마찬가지이다. 한국 사회에서 집이 없다는 것은 언제든 심란할 수 있는 ‘위험요소’를 가지고 있다고 봐도 과언이 아니라는 점이 안타까운 일이다.

우리나라 1400백만 가구 중 1주택자는 약600만 가구, 2주택자에서 46주택자까지 다주택자 수는 약280만 가구. 그에 포함되는 않는 약520만 가구는 무주택자이다.

가을 들어서 무주택자에게 내 집 마련의 기회가 한발 가까워졌다.

9월부터 도입된 오직 ‘무주택자를 위한 기회’ 전용면적 25.7평 이하를 75% 공급하는 ‘청약가점제’와 싼값 분양을 목표로 하는 ‘분양가 상한제’ 때문이다.

더불어 무주택자에게 유리한 것은 1주택자와 2주택자에 쏟아지는 온갖 규제다.

1주택자는 늘어난 보유세로 6억 이상 비싼 주택 소유자는 소득 없이 버티기가 힘들어졌고 2주택자는 늘어난 보유세에 50% 양도소득세, 장기보유특별공제 폐지 등 집중 규제의 대상이 됐다. 이런 결과로 부동산 경기는 가라앉아 어느 때보다 경쟁률도 낮다. 그러다보니 무주택자에게 청약과 당첨의 기회는 높아졌다.

그러나 아직은 무주택자의 내 집 마련 환경이 미완성이다. 대출한도의 규제로 은행돈을 빌려서 이뤄지는 내 집 마련이 어려워졌다는 것이 최대 난제이다. 그래도 무주택자는 가능하면 이번 기회에 부부합산으로 계산되는 DTI의 범위 내에서 융자라는 지렛대를 받치고 집을 사도록 노력해야 한다. 그 방법은 청약과 기존 주택 매입, 둘 중 하나이다. 본인의 조건에 맞는 시도를 해 봄직한 시점이 지금처럼 억지 규제에 의해 일시적으로 매수자 우위 마켓이 형성된 시점이다.

◆ 벼랑으로 내모는 부동산 정책

분양가 상한제와 전매제한, 대출제한, 샐러리맨 연소득의 30% 가량을 가져가는 보유세, 양도차익의 절반을 가져가는 양도세…….이 정부가 만들어 낸 각종 규제들이 본격 시행되면서 아파트 가격을 떨구고 있다.

반대로, 늘어나는 유동성과 아직도 낮은 금리, 시장론자 우위를 점하고 있는 대선정국 등은 ‘풀리면 오른다.’라는 ‘가능성’을 잔뜩 내포하고 있다.

9월 1일 이후 사업승인을 신청한 단지나 12월 1일 이후 분양승인을 신청하는 단지는 전부 다 분양가 상한제의 규제를 받는다. 이 경우에 해당되면 아파트 분양가는 이제 조금 깎일 것 같다. 그 대신 상한제 해당 아파트에는 전매제한도 따라붙어 계약 후 5년에서 10년간 못 판다. 더불어 수입이 적은 사람에게 대출규제는 보통 까다로운 것이 아니다.

이런 경우 시장은 어떻게 될까? 신규 아파트 분양시장이나 기존 주택시장이나 마찬가지로 청약광풍이 불 것 같지는 않다. 내년 종합부동산세가 더 올라가면 아마도 거래가 뚝 끊기며 매기가 살아나기 힘들 것이다.

그럼 그런 기간이 얼마쯤 될까? 정확히 예상하는 것이 포인트다.
이번 침체기간은 길지 않을 것 같다. 부동산 시장 관련해 전혀 다른 색깔의 정책을 논하는 정치권 사람들이 많고 거래 정지에 따른 경제 전반의 부작용을 이미 많은 사람들이 인지하고 있기 때문이다.

그럼 앞으로 몇 개월간이 기회이고 그 시간에 긍정적인 사고로 집을 살 수 있는 사람들은 무주택자와 실수요자들이다.

◆급,급,급매물을 사라

지금부터 3개월. 시장에는 급급급 매물이 나오는 시기다.
첫 번째 급매물은 작년 10월, 11월 사상 최대 거래량이 터졌을 때 집을 산 사람들의 기존 주택 물량이다. 새 집 등기로부터 1년이 지나면 이 주택들이 2주택이 된다. 자금 사정도 안 좋은 편이어서 급하게 내놓을 수밖에 없는 대표물건이다.

그 다음은 이른바 규제에 걸려있는 ‘어쩔 수 없는 물건’ 들이다. 이른바 2조 원어치 ‘처분조건부 대출’과 ‘축소조건부 대출’에 걸린 주택들이다.

처분조건부 대출이란 기존 아파트에 아파트 담보대출을 받은 사람이 새 아파트를 사면서 1년 내에 기존 아파트를 팔아 대출금을 갚기로 ‘각서’를 쓴 주택이다. 이 경우 ‘각서 기간’까지 아파트를 팔거나 대출금을 갚지 못하면 대출금의 이자는 15%로 올라간다. 그리고 이 상태에서 3개월 동안 이자를 못 내면 경매에 넘어간다.

축소조건부 대출이란 한 채의 아파트 소유자가 2건 이상 대출을 받은 경우 1년 이내 1건으로 줄이기로 약속한 것을 말한다.

연말까지 이 2가지 조건부 대출에 걸려있는 주택이 1만 5,577건이다.

이외에 2008년 1월 1일부터는 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일까지 신축주택을 취득한 경우 5년간 양도세를 면제해주던 규정도 사라진다. 따라서 이 경우 양도세면제 주택을 포함 2주택을 가지고 있던 사람은 기존 주택의 양도세를 면제 받으려 2007년 12월 31일까지 양도세면제 주택이나 타 주택 중 1채를 내놓으려고 할 가능성이 높다.

이 경우에 해당되어 팔고자하는 주택 또한 최소 5만 가구는 넘을 것으로 보인다.

이외에 1주택 1대출 주택이어도 금리가 오르고 아파트 가격이 하락세에 이르면 재정 형편상 내놓아야하는 아파트도 수만 가구에 이른다. 각종 이유로 쏟아지는 물량에 가격은 떨어지고 매수자의 선택폭은 넓어진다. 이른바 매수자에게 ‘좋은 기회’가 도래했다. 청약통장이 없거나 청약통장이 있어도 가점이 적은 가구는 지금부터 3개월의 기간이 적극적 사고로 사장을 탐색해 볼 때다.

◆ 시간이 지나면서 바뀌는 정책들

시장이 꽁꽁 얼어붙을 기세가 보이면서 건설업체와 지방자치단체가 바짝 긴장하고 있다. 미분양이 홍수처럼 쏟아지면서 이에 대한 반대급부로 투기과열지구가 줄줄이 해제되고 있다. 9월 13일부터 대전 동구, 중구, 서구, 대덕구, 청주시, 청원군, 천안, 계룡, 아산시, 영도구, 동구가 해제됐다. 이번에 빠진 곳들이라도 충청 이남의 상황에 따라 지방주요지역은 연말 내에 대부분 투기지역에서 해제될 것으로 보인다.

투기과열지구에서 해제되면 당첨되자마자 파는 ‘분양권 전매’가 가능해 진다. 1가구 2주택자와 5년 이내 당첨자는 청약 2순위였던 제한도 사라져 1순위 청약이 가능하다.

2008년 1월 1일부터 부동산 세제도 일부 완화된다. 1주택자에 주어지던 장기보유특별공제가 세분화 되어서 3년 이후 10%를 공제해주고 매년 3%씩 더 공제해준다. 현행은 3년 보유하면 양도차익 10%, 5년 초과하면 9년까지 15%, 10년에서 14년까지 30%, 15년이 되면 45% 등 구간별 공제였다.

이외에 해외부동산 매입의 경우에는 보유기간에 상관없이 9~36%가 적용된다.
배우자간의 증여공제 한도도 3억 원에서 6억 원으로 늘어난다. 올해까지는 수입이 없는 아내가 아파트를 사도 3억까지 밖에는 자금출처에 대하여 인정받을 수 없었으나 내년부터 6억까지 무상증여가 가능해진다. 이는 아내 이름으로도 웬만한 아파트 한 채는 살 수 있다는 것이다.

이렇듯 조금씩 각종 규제가 완화될 조짐이 보인다.
연말에 정권이 바뀌면 더욱 더 부동산 규제가 완화될지도 모른다. 전체적으로 판단하면 자금계획 등 각종 여건이 허락되면 무주택자는 연말까지 집을 사는 것이 그중 나은 선택인지도 모른다. 서둘지 말고 차곡차곡 자신의 능력의 범위 내에서 가치 있고 아름다운 ‘내 집을 마련하는 지혜’ 그것이 절대적으로 필요한 때다.

닥스클럽 대표 봉 준호