만화로 공부하는 재개발 절차도

구역지정

시장 · 군수는 기본계획의 적합한 범위 내에서 노후 불량 건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다.

구역지정 절차도

→ 구청장 · 시장 · 군수 · 기본계획에 적합		→ 14일 이상
→ 시 · 도지사

조합설립 추진위원회 구성

토지등 소유자 2분의 1이상 동의를 얻어 위원장 포함하여 5인이상 위원으로 구성하여 구청장 승인을 받아야 합니다.

조합설립 추진위원회 절차도

( 1/2 이상의 동의 )		( 위원장 포함 5인이상 )

조합설립인가

주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 해당하는 자의 동의를 얻어 정관 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 · 군수의 인가를 받아야 합니다.

조합설립 절차도

사업시행인가

토지등소유자 또는 조합이 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 · 군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.

주민동의율 확보

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토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어야 합니다.

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토지 또는 건축물 소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 → 토지 또는 건축물소유자 총수의 1/2이상의 동의를 얻은후 신청할 수 있습니다.

분양신청

사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청을 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 합니다.

분양신청 절차도

관리처분 계획인가

사업시행자는 분양신청기간이 종료된때에는 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장 · 군수의 인가를 받아야 합니다.

관리처분 절차도

		( 조합 : 30일 이상 )
( 분양신청기간 경과후 )		( 구청장 )
( 관보 또는 공보 )		( 시행자 )

철거 및 착공

착공전 다음사항을 이행하고 착공계를 제출한 후 공사를 착공합니다.

착공전 이행사항

- 종전토지 및 택지비 평가 신청   - 국공유지 매수 신청 및 매입   - 조합원 이주 및 철거   - 공사 감리자 선정 착공신고시 제출서류   - 착공 신고서   - 현장 대리인계   - 구내전기통신설비업체 선정내용   - 공사감리자 선정내용   - 경계명시 측량도   - 지내력 검사 및 시험말뚝 성과표   - 기타

준공인가

사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장 · 군수의 준공인가를 받아야 합니다.

준공검사 절차도

( 시행자 )		( 구청장 )
( 시행자)		( 시행자)
( 시행자 → 구청장 )

확정측량

사업시행자는 고시가 있을 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항은 분양을 받은 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다.

확정측량 절차도

해산 및 조합청산

청산이란 종전에 소유한 토지 (또는 건축물)의 가격과 분양받은 대지(또는 건축시설)의 가격에 차이가 있을 때 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.

평가의 방법

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종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 평가합니다.

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감정평가업자 2인 이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산합니다.

해산

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조합은 분양처분 고시 후 대지 및 건축시설의 등기에 관한 절차를 이행한 때에는 지체없이 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결정합니다.

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청산인은 구청장에게 청산의 종결을 신고할 때 관계서류를 구청장에게 인계하여야 합니다.

조합원의 권리가액과 감정평가액의 비밀

1. 조합원의 재산가액은 어떻게 결정되나?

재개발을 추진하면,토지소유자들의 주관심사는 감정평가액이 얼마나오느냐에 맞춰져 있습니다.

감정가액이 적게 나오면 시공사나 조합장이 문제가 있어서 그런 것처럼 주장하기도 합니다.

그러나 조합원의 재산가액은 감정평가에 달려 있지 않습니다.

결론부터 말씀드리면, 주변의 아파트시세가 높은 지역은 조합원들의 재산가액도 많이 나오고, 아파트시세가 싼 지역은 형편없이 나옵니다.

이유를 말씀드립니다.

조합원의 재산가액(권리가액)은 감정평가액에 조합의 비례율을 곱해서 결정됩니다.

즉, 권리가액 = 감정평가액 × 비례율입니다.

    비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

예를 들어 국장님(?) 주택의 감정가액이 1억인데 조합의 비례율이 80%면 8천만원이 최종 재산가액이 되고, 120%면 1억 2천만원이 재산가액이 됩니다.

위 식을 조금이라도 들어본 조합원들은 지역의 감정평가액도 높게 나오고 비례율도 높게 나오기를 희망합니다. 

그러나 위 식에서 보듯이, 감정평가액과 비례율은 반비례합니다.

만약 국장님 혼자서 재개발을 한다고 가정해봅니다.

국장님 땅은 20평이고, 용적율은 200%라면 그 땅에 지을수 있는 연면적은 40평입니다.

쉽게 말해 혼자 재개발해서 40평 아파트 1가구를 짓자 이겁니다.

40평아파트의 주변시세는 평당 7백만원으로 보고, 공사비와 각종 간접비를 합친 사업비는 평당 5백만원이 들어갔다고 가정합니다.

그런데 감정평가액이 평당 8백만원, 4백만원, 2백만원 나온 경우의 비례율과 권리가액을 구해보겠습니다.

(1) 감정가액이 평당 8백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*8백 = 50%

(2) 감정가액이 평당 4백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*4백 = 100%

(3) 감정가액이 평당 2백인 경우

비례율 = (분양수입40평*7백만 - 사업비 40평*5백만)/토지감정가20평*백 = 200%

위 세가지 경우의 조합원 최종 재산가액(권리가액)은 각각 어찌 될까요.

(1)은 감정가액 1억6천 * 50% = 8천만원입니다.

(2)는 감정가액 8천만원 * 100% = 8천만원입니다.

(3)은 감정가액 4천만원 * 200% = 8천만원입니다.

희안하죠?

세가지 모두 권리가액이 같습니다.

이 사실에서 드러나는 것은, 그 지역의 평균적인 감정평가액은 아무리 높이거나 낮추거나 모두 돌아오는 평균 재산가액은 같다는 점입니다.

따라서 감정평가액은 조합원 재산가액에 전혀 영향을 주지 못합니다.

그렇다면 권리가액에 가장 큰 영향을 주는 요소는 무엇일까요?

공사비를 포함한 사업비일까요?  아닙니다.

사업비는 서울에서 공사하나, 울산에서 공사하나 지질조건만 같으면 차이가 없습니다.

현대건설이나 삼성물산, 대우건설 막론하고 1등급 회사들의 공사비는 거기서 거기입니다.

따라서 사업비는 변수가 안됩니다.

그렇다면 남은 변수는 바로 분양수입입니다!!!

같은 공사비로 지어도 분양수입은 서울 용산은 평당 3천만원이 나옵니다.

만약 국장님 혼자서 재개발하는 위 식에서 분양수입만 평당 3천만원으로 가정해 보겠습니다.

즉, 땅 20평에 용적율 200%인 40평아파트를  짓고, 사업비는 평당 5백만원이고, 분양수입은 평당 3천만이고, 감정가는 (1) 평당 8백만원 (2)평당 4백만원 (3)평당 2백만원으로 위와 똑같이 가정합니다.

(1) 감정가가 평당 8백만원인 경우

비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*8백만*100%=625%

권리가액 = 감정가액1억6천 * 625% = 10억

(2) 감정가가 평당 4백만원인 경우

비례율 = (분양수입40평*3천만-사업비40평*5백만)/감정가20평*4백만*100%=1250%

권리가액 = 감정가액8천 * 1250% = 10억

(3) 감정가가 평당 2백만원인 경우도 해보나마나 10억 나옵니다.

결국 국장님이 용산에 땅이 있다면, 10억(평당 5천만원)이나 재산가액이 돌아옵니다.

엄청나죠!

이처럼 조합원의 재산가액의 가장 큰 변수는 감정가액도, 사업비도 아니고 분양수입입니다.

주변시세가 높은 지역은 재개발재건축을 하면 더욱 남는 것이며, 시세가 안나가는 지역은 재개발해봐야 수익이 남지 않습니다.

개발사업도 빈부의 양극화가 대물림되는 것입니다.

이상을 정리하면, 재개발하면 돈안된다느니, 재건축하면 돈된다느니 하는 것은 낭설입니다.

아파트값 잘나오는 지역에서 재개발하면 지주들이 큰 이득을 보고, 안나오는 지역은 재개발해봐야 이득폭이 적거나 도리어 손해보기도 합니다.

2. 응용편. 재개발사업의 중대한 비밀을 소개합니다.

이제 재개발 감정가와 관련하여 잘못된 상식 두가지를 소개합니다.

첫째는, 감정가액은 공시지가의 120~140% 나온다고 알려진 점입니다.

둘째는, 수익성이 높은 지역일수록 비례율이 높다고 알려진 점입니다.

대부분은 이렇게 알고 있더군요.

매우 중대한 비밀을 미리 털어 놓으면, 대부분의 재개발지역은 비례율이 100% 입니다.

분양수입이 좋건 나쁘건 딱 100%인 곳이 대부분입니다.

저희 회사에서 최근에 관리처분을 마친 서울 흑석동, 인천 가좌동 두 지역의 비례율이 각각 100.09%, 99.9%였습니다.  이 지역들은 건립규모나 분양수입, 시공사가 모두 틀린데도 희안하게 비례율이 100%였습니다.

그럼 대부분의 재개발지역 비례율이 왜 100%일까요?

비례율 식을 다시 봅시다.

비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

위 식에서 우선 사업비를 보면, 서울 흑석동이나 인천 가좌동이나 별차이가 없습니다.

만약 감정평가액이 위의 잘못된 상식처럼 공시지가의 120~140%대라면, 서울 흑석동과 인천 가좌동의 감정평가액 차이는 30~40% 밖에 안납니다.

그러나 분양수입은 서울 흑석동은 32평 기준으로 평당 1천6백만원선이고, 인천은 평당 8백만원입니다.

그러면 당연히 비례율도 서울이 인천보다 훨씬 높게 나와야 합니다.

그런데 두 지역 모두 비례율이 100%나온 것입니다!!  이상하죠?

비례율이 100%라는 것은, 분모의 ‘감정평가액’과 분자의 ‘분양수입-사업비’가 같다는 것을 말합니다. 그렇죠?

그렇다면 감정평가액에 비밀이 있는 것입니다.

다시 말해서 ‘분양수입-사업비’에 맞춰서 감정평가되지 않는 한, 재개발지역마다 딱 떨어지는 100% 비례율이 나올수가 없습니다.

앞에서 감정가액 8백, 4백, 2백만원을 풀어봤듯이, 감정평가액이 얼마가 나오건 간에 비례율로 조정되어 권리가액은 같아집니다.  권리가액만을 볼때는 감정평가액을 손볼 필요가 전혀 없습니다.

잔머리를 굴리는 시공사나 조합장이라면, 감정평가액을 약간 낮게 해놓고 비례율이 150%가 나오게 해서 뭔가 수익을 낸 사업장처럼 보이게 할 수도 있는데, 어이없게도 모두들 100%로 맞춰집니다.  왜 그럴까요?

그 이유는 바로 재개발재건축사업이‘조합사업이기 때문입니다.

‘조합’은 상법상 영리법인입니다.  따라서 이익이 발생하면 세금을 내야 합니다.

만약 조합의 비례율이 100%가 넘게 나온다면, 개발이익이 발생한 것이므로 그만큼 지주들은 소득세를 내야 합니다.

앞선 풀이에서 감정가액이 800만원인 경우 비례율 50%, 400만원인 경우 비례율 100%, 200만원인 경우 비례율 200%이어서 권리가액은 모두 평당 400만원(총액 8천만원)이었습니다.

세가지 모두 재산가액이 같기 때문에 아파트 들어갈 때 내는 분담금은 같습니다. 그렇죠?

그런데 당초의 감정가액이 평당 400만원인 경우는 분담금만 내는데, 당초의 감정가액이 200만원이었던 곳은 분담금외에 별도로 세금을 내야 합니다.

원가가 200만원인데, 개발이익 200만원이 생겨서 400만원이 되었기 때문에, 그 개발이익의 17%를 소득세로 내고, 또 소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다.  평당 200만원에 대한 총 18.7%의 세금을 내는 것이죠.  결국 20평*200만*18.7%가 국장님이 내야할 세금입니다.

바로 이 점 때문에, 재개발지역의 비례율은 대부분 100%로 만들어(!) 집니다.  비례율이 100%라는 것은 이익이 없었다는 것을 뜻합니다.

어차피 분담금이 같다면, 굳이 세금까지 내는 비례율을 조합원들이 좋아할 리가 없기 때문입니다.

또한 현명한 조합에서는 감정평가액을 평당 800만원으로 해놓지는 않습니다.  감정을 평당 800만원으로 하면 비례율이 50%로 나와서 조합원들이 절반이나 손해봤다고 느끼기 때문이죠.  사실은 똑같은 권리가액인데 말이죠.

그렇다면 매우 중요한 비밀이 드러납니다.

분자인 ‘분양수입-사업비’에 분모인 ‘조합원의 총감정평가액’이 맞춰진다는 점입니다.

아주 직설적으로 말하면, 조합원의 총감정평가액은 미리 정해 놓고, 그 것을 조합원숫자와 조합원 개별필지별 차이점을 약간 반영해서 분배해 놓았다는 것이죠.

이것이 무얼 뜻하는지 아시나요?

분양수입이 높은 지역은 조합원별 감정가액이 높을 수밖에 없고, 분양수입이 낮은 지역은 감정가액도 낮다는 것이죠.

결국 통상적으로 알려진것과는 전혀 다르게, 조합원별 공시지가는 감정평가와 아무런 관계도 없다는 점이 드러납니다.

감정가액의 가장 큰 변수는 분양수입이고, 그것은 다시 말해 주변의 시세가 높은 단지일수록 감정평가액도 높게 나온다는 것을 말합니다.

앞서 말한 서울강남권이 재개발 재건축 할수록 대박나고, 지방은 도리어 손해날 수도 있는 이유가 여기에 있습니다.

장마에 무더위에 불쾌지수는 최고점. 그렇다고 종일 이마에 일(一)자 선 긋고 살면 짜증은 배가 된다.
인상학적 관점에서 찡그린 얼굴은 굴러들어오던 복도 내쫓고, 다 된 일도 꼬이게 하는 주범! 특히 직장인이라면 더더욱 표정 처세가 중요하다.
복(福)을 부르는 표정, 바르고 올곧은 자세를 통해 자기 수양을 강조했던 ‘관상학’에서 그 노하우를 모았다.
관상학자이자 핵심인재 에이전시 ‘이너서클 펀더멘탈’ 대표인 이정일씨는 “심상이 관상을 만든다. 평소의 건강한 습관으로 인상을 바꿀 수 있다”고 조언한다. 미신까지 믿을 건 없지만, ‘좋은 인상’은 성공하는 이의 기본 조건 중 하나.

눈썹, 코털은 가지런히

무더위에 눈썹까지 지저분하면 상대방의 불쾌지수를 가중시키는 건 당연. 눈썹 사이 미간이 좁은 사람은 동전 한 개가 들어갈 만큼 남기고 뽑는 게 좋다.

콧속 털도 깨끗이 정리하자. 관상학에서 코는 영혼이 드나드는 통로. 특별히 청결하고 단정하게 관리해야 한다. 삐져나온 콧털은 단정하지 못한 인상을 주므로, 당연히 정리하는 게 좋다.

또 귀에 난 털은 몸이 건강하다는 표시이므로 놔둬도 되지만, 구레나룻은 길게 기르면 좋지 않다. 귀로 통하는 기를 막기 때문. 턱수염은 상관없다.

 

이마는 드러내고 점은 빼고

어른들 말처럼 이마는 그저 훤한 게 좋다.
하물며 푹푹 찌는 여름에랴! 여성의 경우 동그랗게 넓으면 좋고, 남성의 경우 시원하게 각진 모양이 좋다.
 이마가 좁고 밉더라도 시원하게 드러내는 것이 더 낫다는 게 관상학자들의 조언.

‘3자’ 모양으로 이마 한가운데 삐져나온 머리털은 뽑아주는 게 좋다.
또 점이나 기미는 되도록 빼는 게 좋다. 뾰루지가 점으로 남는 등 몸속 어딘가가 순환이 안돼 생기는 경우가 많기 때문이다. 물론 찰색(察色·얼굴 색을 살펴보는 것)이 가장 중요하다.

피로를 그때그때 풀어서 윤기 있는 피부를 유지해야 좋은 인상을 유지할 수 있다.

 청결한 입으로 자주 웃어라

남녀 모두 입이 단정해야 한다. 기운을 받아들이는 곳이기 때문이다.

관상학에서는 윗니는 사회생활, 아랫니는 개인생활과 관계 있다고 본다.
입 꼬리는 살짝 올라간 모양이 복을 부른다는데, 자주 웃으면 입 주위 근육이 좋아지고 입 꼬리도 올라간다.

입꼬리가 처지면 우울한 인상을 주기 때문에 입 꼬리가 올라간 입 모양새를 만들어 유지하는 게 좋다.

여성의 경우 코를 찡그리면서 웃는 것도 좋지 않다는 게 전문가들 의견. 인당, 또는 ‘제3의 눈’으로 불리는 복의 관문을 가리기 때문이라고.

관상학에서는 활처럼 단정한 몸 자세를 강조한다.

곧은 자세로 앉거나 선 사람은 다른 사람들에게 믿음직한 이미지를 안겨주기 때문이다.

직장인들 중 어깨가 굽은 사람이 많은데, 어깨가 굽으면 기운 자체가 퍼지지 못하고 뭉쳐서 스스로 위축되는가 하면 소화 기능도 나빠진다.

‘다리 떨면 복 나간다’는 어르신들 말씀 역시 공연히 나온 게 아니다.

몸의 받침대인 다리를 떠는 습관은 몸의 주춧돌을 자꾸 흔드는 셈. 정신 집중을 방해하고 다른 사람에게도 산만한 인상을 준다.

두둑한 뱃살도 복을 쫓는다. 관상학에서는 ‘복소(腹小)’라고 해서 작은 배를 권장한다.

홍제한의원 김재홍 원장은 “100점짜리 완벽한 관상을 지닌 사람은 없다.
자신의 장단점이 무엇인지 알고 대응하면 살아가는 데 도움을 얻을 수 있다”고 말한다. 김 원장은 누구나 할 수 있는 관상 수양법 한 가지를 귀띔했다.

‘고치법(叩齒法)’이라고 해서 윗니, 아랫니를 하루 100번씩 부딪치는 방법. 치아가 튼튼해질 뿐 아니라 뇌수를 충만하게 해서 정신을 맑게 한다.

잠에서 깬 직후 양손을 비빈 뒤 그 따뜻한 기운으로 눈과 코, 귀를 닦아내듯 만져주는 것도 기운을 맑게 한다.