부동산 문제를 정치 논리로 풀어야 할까요?

아니면 경제 논리로 풀어야 할까요?

아니면 경제논리 기초위에 최소한의 정치 논리만이 개입해야 할까요?

부동산 문제를 부동산세 8 배 밖에 오르지 않았다고
대다수 국민을 동반자로 생각하지 않고
적대시하는 생각을 가진 사람이 만든
차며정부 정책으로 게속 해결해야 할까요?

아니면 시장 경제원리 에 기초해서 강북권 뉴타운의 활발한 개발과
송파 신도시 조속 추진 기존 강남 재건축 탑형으로 100층 이상도 가능하게 하여 공급의 활발 함으로 인한 가격 안정으로 풀어 나가는 시장 경제 원리로 해결해야 할까요?

참여정부 들어서 파이를 키우는것도 좋지만 분배에 신경써야 한다는 코드 정책이 시작되고 30 여 차례의 세금폭탄 땜질 정책 ？P아 내는 동안 부동산 가격 엄청 나게 올랐는데 가만히 있었다면 이렇게 까지 강남과 소위 버블세븐 이라는 지역 부동산 가격이 올랐을까요?

세금 폭탄과 양도세 중과 등으로 사는자 와 파는자가 모두 기피하고
물량이 줄어드니 자연히 수요와 공급 원칙에 의해 부동산 가격 올라갔지요?

그곳들 빼고 전국 다른 지역 부동산 오른데 있나요?
매매만 힘들어 지지 않았나요? ( 이런걸 긁어 부스럼 이라고 하지요)
20 %를 적대시하면 80%의 표가 올거라고 생각했을지도 모르지만
경제원리는 20% 를 죽이면 80% 가 먼저 힘들어 진답니다,
따라서 100% 모두에게 버림 받게 되어 있지요,

제가 예전에 집을 살때도 거품 논란이 한참 이었는데요
투자 목적이든 거주 목적이든 열심히 발품 파셔서

60% 현금과 40% 의 대출 또는 50% 의 현금과 50 % 의 대출 활용해서
집 사세요,

집은 가족에게 튼튼한 울타리가 되기도 하고
온가족이 오순 도순 사는 공간이 되기도 합니다,

대출은 빚인데 왜 대출 받으라고 하냐구요?

통계적으로나 세계 시장 흐름으로나 앞으로15년 정도는 저금리 기조라고 봤을때 대출 받은 돈의 가치가 낮아지고 주택 가격은 적어도 물가 상승률 이상은 상승 하기 때문에 대출 받은 돈과 현금 합한 금액의 투자 효과가 난답니다,

물론 이러한 논리는 제가 경험한 것이고
아파트에만 국한되는게 아니고 부동산에 골고루 적용 됩니다
물론 앞으로는 같은 지역에서도

가격차가 존재하는 신부동산 개념입니다,
따라서 무조건 아무데나 사는게 아닙니다

따라서 공부를 해야겠지요 발품 열심히 파는건 기본이구요,
그리고 버블 이라는말 은 500원짜리가 1000원짜리라고
거래되는 현상인데 이가격이 내려가지 않으면
버블이 아니고 현재가치가 됩니다,

참고로 2005년에 토지 보상비가 15조원정도
앞으로 몇년간 15조원 이상씩 풀리는데 가격 내려 갈까요?

동동탄,고덕,송파신도시,오산세교 ,김포신도시, 서산기업도시,오창오송첨단도시,공기업이전 등등 전국토를 장미빛으로 물들이고 부동산 안정을 기대했다면 아마추어가 아닌가요?일본은 신칸센 개통된지 수십년 됐지만
우리나라 몇년 안됩니다, 그주변 부동산 가격 내릴까요?

우리나라 5년에서10년내로 국민소득 4 만불 진입 한다고
가정 했을때 부동산 가격 내려 갈까요?
단순 논리로 6억원이 예전에 부의 상징 이었지만
지금 6억원으로 그때만큼 돈의 가치를 발휘할수 있을까요?

그때와 같은 돈의 가치로 재조정해야
아마추어가 아닌 경제학을 조금 아는 사람들의 정책이 아닌가요?
여기 간혹보면 집값 내려야 한다고
부동산 내려야 한다고 노래 부르시는분들 계시는데요,
그런 마인드로는 부자아빠 되기 힘듭니다,

여기서 그런 노래 부를 시간에 발품 파시고
공부해서 빨리 유주택자로 신분을 바꾸세요,
아파트를 예로들면 대부분의 사람들이
투기의 개념으로 구입한게 아니고

온가족의 행복을 영위하기 위한 보금자리로 산겁니다,
따라서 가격이 내려가도 안팔고 올라가면
세금 많이내니 싫어하고 그럽니다,
그러한 기본적인 가정을 무시하고
투기세력 으로만 보니 문제 해결에서 멀어지는겁니다,
아마추어에 정권에 의한 아마추어 정책으로 인한
아마추어적 양극화를 몰고 오고서
국민을 집나간 토끼로 아는 얼치기 정권의 정책기조 가 새정부 에서도
바뀌지 않는한 부동산 오릅니다,


세금정책 제자리로 가고 수요와 공급으로 정책 방향이 설정돼서 시장에 반영 될때까지 부동산 오릅니다,

강남 사람들 우리나라 수재들 다모였습니다,
물가 오르고 화폐가치 떨어지고
이러한 상황이 조금만 가면 거품이 아니고 현가가 됩니다,

강남 잡으려다 나머지 대다수 서민만 잡는거 아닌가요?

판교-광교-동탄 경부라인 첨단 신도시 , 문래동, 발산, 성북역 주변,
오창-오송 국제 과학도시, 서산-당진 경제 자유구역,등
유망 지역 내집 마련 오늘 이라도 빨리 하세요 ,

사랑하는 내가족들이 옹기종기 오순도순 살고 내가 쉬는곳 입니다.

멋재이(chl3636)

 

 

부동산이 상승 할 수밖에 없는 구조입니다

 

 

추석이 올해는 예년에 비해서 빠르게 찾아왔다. 이로 인한 전세 및 매수 수요자들이 추석 이후로 계획을 잡고 있는 경우가 많을 것이다. 추석을 기점으로 전세 수요의 증가는 전세금의 상승으로 연결 될 것이다. 전세금 상승과 집값 상승은 공식처럼 같이 움직여 왔다. 하지만 부동산 춘추 전국시대를 방불케 할 만큼 변수가 많고 향후 전망은 전문가마다 서로 다른 전망을 내놓고 있다. 추석 이후 가장 큰 부동산 시장의 변수는 무엇일까 ? 부동산규제완화, 금융규제환화, 양도세 규제 완화 정책의 시기는 물론 규제완화 폭에 따라서 향후 단기적 부동산 전망은 매우 유동적이라고 할 수 있다. 현 부동산 시장은 정책의 완화 속도에 비해서 부동산 심리가 늦게 반응을 하고 있는 것도 향후  단기적 전망을 어렵게 하고 있다. 그럼 여기에서 아직 부동산에 크게 영향을 줄 수 있는 규제 완화는 무엇이 있는지 살펴보기로 하자. 1. 소형평형 건립 의무비율 2. 임대주택공급 의무제 3. 개발이익환수 관련 제도(개발부담금제 등) 4. 대출 규제 5. 고금리 6. 2주택자 양도세 중과 7. 수도권내 공장입지 규제 투자자와 부동산 전문가들은 위와 같은 규제가 부동산 시장에 인위적인 침체 주범으로  꼽고 있다. 이중에서도 대출 규제 완화와 고금리 2주택자 중과세 완화는 심리면에서 아주 큰 반향을 불러 일으킬 수 있다. 정책보다는 현재 부동산 수요자에 심리가 움직여야 한다. 얼어붙은 심리가 녹는다면 부동산은 침체에 늪에서 빠져나와 도약을 할 것이다. 하지만 올해 안에 대출 규제 완화와 고금리, 다주택자 중과세 완화는 쉽지 않을 것이다. 그렇다면 추석 이후 단기적 전망은 강보합세를 유지 할 것으로 보인다. 추석 이후 장기적 전망은 어떻겠는가? 장기적으로는 아주 밝다고 전망한다. 향후 4~5년 동안은 부동산 경기는 지속적인 상승을 할 것이다. 현 정부는 지속적으로 시장경제 원리에 입각해서 규제 완화를 할 것이고 규제보다는 공급측면에서 부동산 시장에 안정을 추구할 것이기 때문이다. 특히 수도권에 장기적 전망은 그 어느 때보다 밝다고 예상해 볼 수 있다. 본 필자가 무슨 근거로 향후 전망을 밝다고 할까. 그 근거를 잠시 살펴보기로 하자. 1. 향후 시장에 풀리게 될 보상금 바로 돈이다. 신도시 개발로 인한 토지 보상금은 연말부터 시작 될 것이다. 이 보상금은 부동산 투자 대기 자금으로 충분한 요건을 갖추고 있는 것이다. 2. 내년부터 향후 2~3년 동안 본격화 될 강북지역에 뉴타운과 균촉지구의 대기 이주 수요가 많다는 것이다. 여기에 대형 재개발과 재건축 지역의 이주 수요가 맞물리면서 전세 및 매수 수요를 쉽게  예측 할 수 있다. 3. 09년 상반기에 발행 될 고액권도 부동산 시장에 영향을 미칠 것이다. 고액권의 발행으로 실물경제가 상승할 것이고 부동산 가격 상승도 동반할 것이다. 고액권 발행으로 인한 선진국이나 우리나라의 통계를 보더라도 고액권 발행으로 인한 실물 경제의 상승을 쉽게 예측 할 수 있다. 4. 부동산 관련 규제 완화 효과로 인한 시장 가격 상승을 예측할 수 있다. MB 정부는 규제 완화를 일시적으로는 하지 않겠지만 시장의 상황을 보면서 단계적으로 규제 완화 정책을 펼 것이다. MB 정부가 부동산 관련 규제를 완화 할 것이란 예측은 어떤 근거가 있나. 살펴보자. 현재 부동산 시장은 지방에서부터 시작된 거래 실종이 수도권으로 영향을 미치다가  이제는 서울 전역에까지 영향을 주면서 서울 전역에 거래가 부진한 실정이다. 여기에 미분양 증가로 인한 건설 경기 악화는 서민 경제를 어렵게 하는 이유 중에 하나다. 미분양에 증가는 건설사에 연이은 부도 행진으로 이어지고 있다. 이런 건설경기 악화와 부도가 시장경제원리를 벗어난 부동산 규제 정책과 전혀 연관성이 없다고 말하기는 어렵다. 건설사에 부도를 방치하여 두면 금융권의 부실로 이어질 것이고 금융권 부실은 서민 경제에 부실로 이어질 것이다. 이런 이유를 제외하더라고 대선 공약이었던 과도한 규제를 풀고 시장 경제 원리에 입각하여서 부동산 시장을 안정시키겠다고 공약한 바 있다. 경제 대통령으로서 시장원리에 입각한 경제 살리기는 당연하다고 생각한다. 5. 미국의 사상 최대의 구조 금융 정책, 유가, 곡물가, 환율, 주가지수가 안정을 찾아 가고 있는 것도 향후 부동산 시장 상승에 일조를 할 것이다. 장기적인 부동산 전망이 좋다고 묻지마 투자는 곤란하다. 부동산 정보를 얻기 위해 관심 지역에 발품과 손품을 팔면서 끊임없는 노력과 함께 정책의 실현 타당성 분석하고 실 거주를 위한 나에 주변여건도 고려를 해보아야 한다. 비과세 필요 충족 여건인 향후 3년 보유 3년 거주 요건은 한번쯤 고려를 해야 할 중요한 사안이기 때문이다. 글쓴이-용정리(chl3636)

 

천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 민족의 대명절 추석을 맞이하여 선물을 드리겠습니다.

한가위 선물 세트는 못 드리지만 그것 보다 훨씬 가치가 있고 의미심장한 글을 선사할테니 기쁜 마음으로 받아 주시기 바랍니다.

 

드디어 MB 정부가 규제 완화의 칼을 빼어 들었습니다.

최근 추가 발표된 부동산 정책을 두고 일각에서는 실거주 강화. 강남만을 위한 잔치 등으로

폄하하고 있지만 제가 보기에는 MB 정부가 부동산의 활성화를 위하여 시장의 충격을 완화하면서

단계적으로 규제를 풀겠다는 신호탄으로 여겨집니다.

 

지금의 일그러진 부동산 정책을 단숨에 풀어 헤치면 좋겠지만 야당과 일부 시민들이 반대하는 상황하에서 한꺼번에 규제를 철폐하기란 쉽지 않을 것입니다.

 

이번 추가 정책의 골격을 들여다보면 앞으로 더욱 강도 높은 규제 완화가 이루어질 수 있음을 시사하고 있으며, 정책의 핵심은 사회주의적 좌파 성향의 규제 철폐와 시장 경제 중심의 정책을

통한 거래 활성화가 동시에 진행이 되면서 심하게 왜곡된 부동산 시장이 제자리를 찾게 하는데

목표를 두고 있음을 알 수 있습니다.

 

MB 정부가 단계적으로 내 놓을 부동산 활성화 방안은 대략 다음 10가지 정도로 압축이 될

것입니다.

 

 

위의 10가지 사항이 언제 어느 시기에 적용이 될 지는 정확하게 알 수 없으며 또한 어느 선까지

규제 철폐가 이어질 지는 모르지만 한두가지를 제외하고는 모두 적용할 가능성이 높습니다.

 

부동산 규제 완화의 핵심이라 할 수 있는 상기 10가지의 정책이 실현 될 가능성이 높은 이유는

다음 5가지 사항으로 정리해 볼 수 있습니다.

 

 

이제 추석이 얼마 남지 않았습니다.

과거의 사례를 보면 가족과 친지가 모이는 자리에서의 절대적 화두는 단연 경제 상황과 부동산/주식 등 재테크인데 명절 이후에 부동산 거래가 늘고 상승이 많았던 점을 감안한다면 이번 추석을

계기로 극심한 경제란과 부동산 침체가 활력을 찾는 계기가 될 것으로 판단합니다.

 

명절 이후에 경제 활성화와 부동산 활황 가능성이 높은 이유는 막연하고 정리되지 않았던 재테크 전략이 친지들과의 대화를 통하여 구제화 되고 자금 운용 계획이 현실화 되기 때문입니다.

 

경제 침체의 골이 너무 깊은데다가 정부의 부동산 정책이 가시적인 부분에 한참 미치지 못하기

때문에 금번 추석 이후에 부동산이 당장 활기를 찾기는 어렵겠지만 추가 대책에 따른 수혜 지역과

아파트가 가시화 된다면 6개월 이내에 반등 가능성을 점칠 수 있습니다.

 

자 그렇다면 정부의 규제 완화가 부동산 시장의 활력을 되찾게 하는데 일조하겠지만 모든

아파트가 수혜 대상이 될까요?

수혜를 받는 아파트도 있겠지만 오히려 하락하는 주택들도 속출할 가능성이 높으며. 특히

2007-2008년 이후에 폭등한 서울 대부분 지역과 소외 지역 및 소형 아파트. 빌라 등은 하락할

확률이 훨씬 높다고 전망이 됩니다.

 

즉 이 시점에서 단기 폭등한 주택은 부정적인 전망이 예견이 되며 장기 조정한 아파트는 상승할

가능성이 매우 높습니다.

 

이제 지역별. 평형별. 가격대별로 나누어 매수와 매도 여부, 상승 및 하락 시기. 그 까닭 등을

간단하게 되짚어 보겠습니다.

 

 

 

- 2006년 폭등하다가 1년 6개월 이상 큰 폭의 조정을 보이는 곳. 최근 3년간 상승하지 않은 지역

- 노무현 정부 규제 중심 피해 지역 대부분 상승 전망

- 토지는 주택 상승과 일치

- 서울: 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 목동. 용산. 동작구. 관악구. 영등포구. 서대문구

- 수도권: 분당. 일산. 평촌. 중동. 상동. 고양. 동탄. 송도. 파주. 용인. 수원. 의왕. 군포. 성남.

              과천. 인천 일부. 평택. 오산. 화성. 천안. 아산. 김포. 지방은 부분적 상승 가능.

-향후 하락 시기- 2009년 하반기 예상(상승 후 6개월 이내)

 

- 2007년-2008년 단기간 큰 폭의 상승을 보이는 곳. 1년 이내에 단기 폭등한 모든 지역

- 노무현 정부 규제 중심 수혜 지역 대부분 하락 전망

- 토지는 주택 하락과 일치.

-서울: 노원구. 도봉구. 강북구. 중랑구. 동대문구. 중구. 구로구. 금천구. 은평구. 종로구. 성북구

- 수도권: 의정부. 동두천. 포천. 남양주 일부. 양평. 여주. 광주. 인천 일부. 고양 일부.

             부천. 시흥. 안산. 광명. 안양 일부. 산본. 대부분 지방 도시.

-향후 상승시기: 2010년 이후(상승한 곳이 하락으로 돌아설 때)

 

 

 

- 2006년 폭등하다가 1년 6개월 이상 큰 폭의 조정을 보이는 평형. 최근 3년간 상승하지 않은 평형

- 아파트. 주상복합 유망. 토지는 집값과 일치

- 노무현 정부 규제 중심 피해 평형 대부분 상승 전망

- 60평대 이상- 50평대- 40평대- 30평대 일부.

- 대형 평형 기존 주택. 미분양 큰 폭의 상승. 초급매 평형 매우 유망

 

- 2007년-2008년 단기간 큰 폭의 상승을 보이는 평형. 1년 이내에 단기 폭등한 모든 평형

-빌라. 다세대. 다주택 .상가 하락. 토지는 집값과 일치.

- 노무현 정부 규제 중심 수혜 평형 대부분 하락 전망

- 10평대 이하- 10평대-20평대- 30평대 일부

- 소형 평형 기존 주택. 큰 폭의 하락. 초급등 평형 매우 불리

 

 

 

1. 6억-9억대: 최대 수혜 전망. 집값 급등 유력

2. 9억 이상:  수혜 전망. 집값 급등 유력

3. 4-5억: 전반적으로 수혜. 단 1년 이내에 폭등한 아파트는 하락.

             1년 6개월 이상 하락 곳은 상승

4. 2-3억대: 전반적으로 하락. 단 1년 이내에 폭등한 곳 폭락

                 1년 6개월 이상 하락 곳은 상승. 장기 침체 한 곳은 상승.

5. 2억 미만: 전반적으로 매우 불리. 2억 이내의 주택 매수는 신중할 것.

                 단 1년 이내에 폭등한 곳은 폭락.1년 6개월이상 하락 곳과 장기침체 한 곳은 상승.

 

- 주의 사항: 위의 내용은 약간의 차이가 발생 할 수 있습니다.

 

지금까지 정부의 추가 정책의 방향과 부동산 그래프 모형상 상승과 하락을 할 주택을 지역별.

평형별. 가격대별로 살펴 보았습니다.

위의 전망을 맹신할 필요는 없지만 데이터를 바탕으로 제시한 글이기 때문에 상당히 설득력이

있다고 할 수 있습니다.

 

여러분들이 앞으로 주택을 매수할 경우 최고 우선으로 삼아야 할 점은 얼마나 하락했고 얼마나

상승했느냐 하는 점입니다.

보통 지역의 호재만을 믿고 매수하기 쉬운데 호재는 발표 시점에서 상당 부분이 시세에 반영이

된 다는 점을 감안하면 지금은 호재를 찾으려고 하기 보다는 부동산 흐름상 큰 폭으로 하락한

지역이 최고의 투자처이며 큰 폭의 상승을 거둔 곳이 최악의 투자처라고 말씀을 드리겠습니다.

 

정리하면 3년 이내의 최고의 투자처는 1년 6개월 이상 조정하여 초급매가 출현하는 지역으로

40평대 이상 평형에 가격대는 최소 6억 이상인 아파트라고 할 수 있습니다.

반면에 3년 이내에 투자해서는 안 될 곳은 1년 이내에 폭등한 곳으로 매도 호가가 꺾이지 않는

20평대 미만의 소형 평형으로 가격대는 3억 미만의 빌라. 다주택. 소형 아파트라고 할 수 있겠지요.

 

아파트는 돌고 돕니다. 좀 더 길게 보면 제가 제시한 사항이 반대로 움직일 수 있기 때문에

해당 지역이나 아파트를 보유하신 분들은 일희일비 하실 필요가 없으며, 강남 사람이 강북 사람이 될 수 있고, 소형 평형의 주인이 중대형 평형의 주인이 될 수 있다는 점을 감안하면 이 글은

수도권 모든 지역과 각계 계층의 주민들에게 도움을 드리는 글로 너그럽게 이해해 주시기 바랍니다.

 

제 의견에 동조하시는 분은 어느 지역에 사시든 도움을 받을 것이라고 판단합니다.

다만 MB 정부의 정책 방향과 선진국의 부동산 시장을 염두한다면 앞으로는 소형이 중대형을

추월하고 입지가 떨어지는 곳이 입지가 탁월한 지역을 능가하는 역현상은 다시 재현 될 가능성이

희박합니다.

 

왜냐하면 지금의 부동산 시세는 세계에서 유례를 찾아 보기 힘든 노무현 정부의 해괴한 공산주의

악법이기 때문입니다.

 

다만 상승한 곳은 반드시 하락하고 하락한 곳은 반드시 상승하기 때문에 매수 후 1년 이내에

상승한다면 비과세까지 기다리기 보다는 세금을 내더라도 곧바로 매도하고 하락한 곳으로 갈아타는 것이 현명해 보이며, 매수 1년 이내에 흐름이 꺾였다면 꼭지 시세를 기억하지 마시고

손해를 보더라도 바로 되파는 것이 현명한 방법입니다.

 

추석 잘 보내시고 저의 글은 부동산의 지침서로 이해하시기 보다는 이해하기 쉽게 직설화법의

글을 게시했다는 점만을 평가해 주셨으면 합니다.

감사합니다.